Как подготовить квартиру к продаже

Любое жилье имеет определенный запах. Он появляется из-за человеческой деятельности. Запахи могут быть:

Вторичный рынок: как выгодно продать квартиру. Предпродажная подготовка – убираемся, моем пол и окна, печем булочки с корицей. Эксперты отвечают на главный вопрос: можно ли набить цену хорошим ремонтом?

Сделки на рынке недвижимости, как правило, люди проводят редко. Поэтому и опыта в том, в каком состоянии выставлять квартиру на продажу, что в ней сделать для того, чтобы покупатель нашелся как можно быстрее, а продажная цена оказалась выше, почти ни у кого нет. Эксперты рынка готовы поделиться с нами своими знаниями и даже раскрыть секреты мастерства продавца.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Большинство квартир, которые выставляются на продажу в Москве и в Подмосковье – не новые. История многих домов растягивается на десятилетия, поэтому качество жилья очень разное: в одних квартирах нужно просто сделать уборку, и они будут выглядеть как в глянцевых порталах, другие нуждаются в косметическом ремонте, третьи – в капитальном. Стоит ли ремонтом заниматься перед продажей и какими работами пренебрегать не следует, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов рынка недвижимости.

Продаем квартиру на «вторичке»
Начнем с того, что специальных рекомендаций, как подготовить квартиру к продаже не существует. «Никто не пользуется шаблонами», – говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Но у риелторов есть наработанный опыт продаж и показов, используя который они все же могут посоветовать кое-что дельное. Главное, на что они обратили внимание, – в квартире нужно провести предпродажную подготовку. Как сформулировала Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», «предпродажная подготовка квартиры – это действия, направленные на повышение привлекательности объекта для покупателей».

Первая мысль, которая приходит в голову, – сделать в квартире легкий косметический ремонт. Он освежит жилье, отчего оно предстанет перед покупателем в выигрышном свете. «Если жилье и без ремонта выглядит чистым и ухоженным, сантехника и проводка находятся в удовлетворительном состоянии, то делать ремонт просто нецелесообразно, – говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Выбранная отделка может не устроить будущего покупателя, а продавец потеряет и время, и деньги». Если квартира требует более серьезных преобразований, то поверхностный ремонт вряд ли поможет. «Мало кого устраивает легкая косметика, когда без ремонта старых коммуникаций, замены труб и батарей просто наклеены новые дешевые обои», – соглашается Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. Впрочем, бывают ситуации, когда без ремонта не обойтись. Но об этом мы поговорим чуть ниже.

Капитальный же ремонт жилья перед продажей в большинстве случаев не входит в планы продавца. Это и дорого, и отнимает массу времени. Да и риелторы не советуют продавцу связываться с такими работами, в противном случае сделка отодвинется на неопределенный срок.

При предпродажной подготовке нужно привести квартиру в порядок. По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», вне зависимости от класса, к которому относится недвижимость, квартира должна быть чистой, поэтому перед показами нужно провести генеральную уборку. Если квартира жилая, а на вторичном рынке таких большинство, важно соблюсти золотую середину в интерьере – квартира аскетичного и необжитого вида отталкивает, равно как и если она слишком заставлена.

Лилия Рыбак, начальник отдела рекламы департамента маркетинга «МИАН», советует перед продажей, если есть такая возможность, вывезти из квартиры мебель (хотя бы крупногабаритную), проверить работу сантехники, вымыть окна и снять шторы. «В результате квартира будет выглядеть просторнее и светлее, что позволит создать благоприятное впечатление у потенциального покупателя», – рекомендует эксперт.

Чтобы квартира продавалась быстрее, она должна вызывать у человека положительные эмоции. Александр Зиминский (Penny Lane Realty) обратил внимание на то, что всегда хорошо выглядит квартира, залитая солнечным светом. Однако при естественном освещении становятся видны все строительные и ремонтные огрехи – трещинки на стенах и потолке, отошедший плинтус и т.д. Поэтому, если показы будут проходить в дневное время, необходимо заблаговременно устранить все мелкие недоделки.

Второй по важности фактор – воздействие на обоняние. Неприятные запахи отбивают желание не то чтобы купить, а просто зайти в такую квартиру. Совершенно недопустимы кухонные запахи – капусты или жареной картошки, запах старых вещей из бабушкиного шкафа, нафталина. Большинство психологов сходятся во мнении, что всегда благоприятно на клиента действует запах дорогого свежесваренного кофе, ванили и корицы, аромат живых цветов или апельсинового масла в аромалампе. Поэтому советуют перед показами использовать проверенные приемы. Но с другими ароматическими средствами рекомендуют лучше все-таки не экспериментировать. Во-первых, как всем известно, на вкус и цвет товарища нет, а во-вторых, у клиента может быть банальная аллергия на запах.

Помочь продаже квартиры может со вкусом подобранный текстиль – красивые мягкие пледы, пушистые накидки на креслах делают любую квартиру теплее и уютнее. Особенно это влияние заметно, если показы идут осенью или зимой и за окном идет дождь или колючий снег.

Слушать обо всех достоинствах квартиры клиенту, безусловно, будет приятнее за чашкой свежесваренного кофе. «Если у вас есть десять минут для приготовления ароматного напитка, то лучше не пренебрегать этим», – советует Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Маркетинговый ход и его отсутствие
Предпродажная подготовка квартиры для многих продавцов – это маркетинговый ход, который влияет на исход сделки. «Запущенные квартиры сейчас продаются дольше, чем с ремонтом», – подтверждает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Для многих квартир, которые попадают на рынок, требуются чисто косметические действия: убрать рваные обои, большие трещины или протечки на полотке и т.д. «Но даже эти элементарные вещи большинство продавцов ленятся делать, – говорит Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы. – В итоге квартиру, которую можно было продать за два месяца, продают по полгода».

Вероника Панкова («Пенаты») рассказала историю из практики: однажды ее коллега девять месяцев продавал квартиру и никак не мог найти покупателя, хотя цена была дешевле аналогичных вариантов. Когда в отчаянии он обратился к ней за советом, то риелтор решила на месте выяснить, в чем проблема. Она приехала к нему, и увидела на кухне огромное пятно с песенью – следствие залива квартиры. «Я порекомендовала снять квартиру с продажи, сделать ремонт на кухне и потом поднять цену до среднерыночной», – говорит эксперт. После небольшого ремонта квартира была продана в течение двух недель.

Хотя есть и другие примеры, которые доказывают, что единого рецепта не существует. Вадим Ламин (SPENCER) рассказал, как в одном из самых обычных домов в Замоскворечье продавались две однокомнатные квартиры, расположенные одна ровно над другой. Однако та, что этажом ниже, была выставлена за 7,1 млн рублей, а та, что выше, за 6,5 млн. «Десятипроцентная разница в цене была вызвана несколько лучшим состоянием нижнего объекта», – объясняет эксперт. Но покупатель, которого заинтересовали оба варианта, намеревался сделать в квартире перепланировку и убрать стену между кухней и комнатой, превратив ее в студию, и совсем не был заинтересован в лучшем состоянии квартиры. Ведь ему все равно надо было проводить «грязные» работы по демонтажу перегородок, поэтому он выбрал квартиру в худшем состоянии, но более дешевую.

«На практике большинство покупателей желают приобрести недорогой вариант, но в приемлемом состоянии, где можно прожить год-два и затем сделать ремонт под себя», – подтверждает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». И главная причина здесь – деньги.

Вложив свои средства в ремонт квартиры, хозяин хочет получить больше денег. По оценке Вадима Ламина ( SPENCER) отремонтированные квартиры продаются на 10-15% дороже. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») считает, что цена может вырасти на все 20-30%. Впрочем, у Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», есть своя версия. Он сделал вывод, что в большом количестве случаев наличие косметического ремонта не позволяет продать квартиру дороже. По его словам, дело в том, что любой ремонт, кроме выполненного в объеме «под чистовую», в первую очередь позитивно влияет не на цену квартиры, а на ее ликвидность. И удастся ли конвертировать это повышение ликвидности в конкретные денежные знаки – вопрос, который всегда решается в зависимости от рыночной ситуации и конкретных обстоятельств продажи.

Но есть другая сторона – затраты на ремонт. «Если вам предлагают сделать ремонт и еще рекомендуют знакомую ремонтную бригаду, насторожитесь и узнайте мнение еще одного специалиста», – советует Вероника Панкова («Пенаты»).

Особенно большие потери могут постичь тех продавцов, которые для того, чтобы повысить привлекательность квартиры, принимают решение сделать дорогой ремонт. «Евроремонт не окупает себя, так как никто не будет переплачивать 1 млн рублей и более – это средняя цена за хороший ремонт однокомнатной и двухкомнатной квартиры», – убеждена Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Как подтвердил Илья Шкоп (ГМР), редко удается «отбить» весь ремонт при продаже. В зависимости от его «свежести» обычно возвращается от 30 до 60% вложенных в ремонт денег. «Относительно квартир в экономклассе нужно помнить, что чистую отремонтированную квартиру купят быстрее и чуть дороже, но вряд ли вы вернете время и деньги, потраченные на этот ремонт», – подчеркивает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне».

Новостройки for sale
В настоящее время на вторичном рынке также широко представлены квартиры в новостройках. Речь идет об уже сданных домах, но которые находятся на этапе заселения. Большинство квартир приобреталось с черновой отделкой и со свободной планировкой. В такой квартире жить невозможно, а чтобы довести до готового состояния потребуется много времени и денег.

Большинство продавцов не делают ремонт перед продажей, хотя покупатели не отказались бы приобрести жилье с отделкой. Особенно заинтересованы в таких вариантах покупатели жилья экономкласса. У них нет намерений сносить уже возведенные стены и менять проект, так как нет лишних денег. По словам Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), хороший спрос есть на квартиры в домах, возводимых компанией «Ведис». Эксперт рассказала, что, например, в ЖК «Нахимово» покупатель имел возможность, дополнительно оплатив 5,2 тыс. рублей за кв. м, выбрать один из предложенных вариантов отделки – «Европейский», «Византийский», «Английский» или «Скандинавский». На фоне других вариантов в новостройках такие квартиры имеют серьезное конкурентное преимущество и продаются быстро и по хорошим ценам.

«В сегментах бизнес и класса де-люкс перепланировка производится в подавляющем большинстве случаев, – говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»), – как следствие покупатели не стремятся купить квартиру, «скроенную» на вкус продавца».

Действия на удачу
Большинство экспертов считает, что продавать квартиры в новостройках с ремонтом малоэффективно, так как неизвестно, понравится ли она покупателю. «Делая ремонт, вы всегда увеличиваете свои риски, так как тратите деньги сейчас, не имея 100% гарантии вернуть их и получить прибыль», – говорит Вадим Рубцов, ведущий специалист отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». – И чем более высокая категория дома, тем больше риск».

Впрочем, на рынке встречаются примеры, когда риск оказывается оправданным и продавцу квартиры удается заработать и на ремонте. Вадим Рубцов рассказал, что в одном из домов бизнес-класса были проблемы с приемкой на баланс эксплуатирующей организацией, из-за чего людям не выдавали ключи. Но покупателю одной из квартир удалось договориться со строительной организацией, и он начал делать ремонт, так как планировал выставить квартиру на продажу. На тот момент, когда все проблемы были решены и люди начинали ремонт, предприимчивый хозяин квартиры его уже заканчивал. Так как отремонтированная квартира была одна в данном доме, на нее быстро нашелся покупатель, который с лихвой оплатил все расходы.

Другой успешный пример – удачное планировочное решение. Застройщик предлагал двухкомнатные квартиры 80-100 кв.м, трехкомнатные от 120 кв.м. Владелец перепланировал двухкомнатную квартиру 86 кв.м, получив кухню-гостиную и две полноценные спальни. Эта квартира хорошо продалась как трехкомнатная, так как аналогичных предложений на тот момент в этом доме не было. «В любом случае, если рассматривать ремонт квартир перед продажей как бизнес, продавец должен иметь хорошие знания в этой области», – говорит эксперт.

Лилия Рыбак («МИАН») также признает, что затраты на отделку и ремонт новостройки могут быть значительными, а их окупаемость не всегда можно спрогнозировать. Поэтому считает, что ремонт нужно делать в квартире тогда, когда у продавца квартиры есть возможность выполнить его по ценам значительно ниже рыночных.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Успех продаж во многом зависит от цены квартиры. Однако не все покупатели готовы даже за дешево покупать «убитое» жилье. Поэтому элементарная предпродажная подготовка просто необходима. Что же касается ремонта, то здесь палка о двух концах. Есть примеры, когда все затраты оказывались оправданными, а есть – наоборот, ведь продавец рискует, и как повернется к нему фортуна, никому не известно. Многое зависит от ситуации на рынке, от спроса, от того, есть ли аналогичные предложения. В любом случае, если вы решились делать ремонт в продаваемой квартире, надо понимать, ради чего вы его затеваете.

Оцени квартиру онлайн: узнай стоимость своей квартиры

Акция февраля: открыт сезон распродаж квартир на рынке вторичного жилья Москвы. Предлагаем покупателям сэкономить на покупке недвижимости. Все акции>>

Безопасные сделки на вторичном рынке: предложения наших партнеров

Дмитров – столица скидок!

ГК «Домостроитель» продлевает действие акции «Дмитров – столица скидок!».
Покупая квартиру в строящихся кирпичных домах в г. Дмитров, ул. Махалина, корп. 4 и 8 и оплачивая 100% ее стоимости, вы получаете скидку в размере 2,5%.

Подробности по тел.: 8 (495) 626-18-18

Квартиры 2,3 млн.руб.

ЖК “Аристово-Митино”. Высокая степень готовности комплекса. Квартиры с отделкой.15 мин.м. Митино.

Цена: от 2,3 млн.руб.
Телефон: (495) 995-15-25

ЖК «Виноградный», 4 корпус.

ДВУШКА по цене ОДНУШКИ!

Акция февраля: ДВУШКА по цене ОДНУШКИ! Бизнес класс по цене «эконом»! 17 этажный монолит-кирпич, охрана + инфраструктура. Рассрочки платежа, программы молодым семьям! Все акции>>

Освободить квартиру от вещей

Захламленная квартира производит плохое впечатление на потенциальных покупателей. Пустое помещение продать легче, чем квартиру с советской стенкой, забитую подшивками старых журналов. Рассказываю, как можно распорядиться ненужными вещами.

Продать ценные вещи. Мне жилье досталось от пожилых родственников: в их квартире остались чайные сервизы, ковры, швейная машинка и множество других вещей, которые мне не нужны, но выкидывать жалко. То, что представляет ценность, я решила продать на Avito.

Не назначайте цену наугад — проверьте, сколько стоят похожие товары. Например, в квартире осталось три ковра. Я думала, что советские ковры не представляют особой ценности и стоят максимум по 5000 ₽. Но оказалось, что ковры не советские, а вьетнамские — их стоимость начинается от 15 000 ₽. В итоге два ковра купили через неделю после публикации объявления за 43 000 ₽.

Часть старой, но еще неплохой мебели я тоже продала на Avito: диван и два кресла за 1000 ₽ — их купили для дачи, еще 1000 ₽ мне заплатили за старое пианино. Если вывозить и утилизировать старую мебель, пришлось бы заплатить минимум 2000 ₽.

Вещи на Avito можно продавать иногородним покупателям, например, я отправляла товары в Москву, Читу и Екатеринбург. Для пересылки используйте безопасную доставку Avito. Она работает по следующей схеме:

• покупатель оплачивает товар и пересылку;
• сервис резервирует деньги на счете;
• продавец относит товар в ближайший пункт Pickpoint;
• товар доставляют в город покупателя;
• покупатель забирает товар из пункта выдачи;
• продавец получает деньги на карту.

На продаже ненужных вещей я заработала 66 700 ₽
Сдать бумагу и металл. В квартире осталось очень много книг: часть из них я отдала в библиотеку и букинистический магазин. Остальные пришлось сдать в переработку: макулатуру купили по 8 ₽ за килограмм. Общий вес книг и бумаг превысил 100 килограмм, за это я получила около 1000 ₽.

В кладовке хранилось много металлических вещей: старые инструменты, непонятные запчасти. Чтобы не таскать их в мусорные контейнеры, в интернете я нашла компанию, которая принимает металлолом: они сами приехали и все забрали. За металл я получила около 2500 ₽: за чермет заплатили по 8 ₽ за килограмм, за цветмет — по 70 ₽ за килограмм. В металлолом принимают старую бытовую и радиотехнику, инструменты для ремонта и дачи, старые велосипеды, батареи, ванны. Если изделие притягивает магнит — это черный металл, если нет — цветной.

Отдать старую одежду в переработку. Еще в квартире осталось много старой, рваной и вышедшей из моды одежды — ее я отнесла в магазин H&M. Они принимают старые вещи и дают за них скидочные купоны — вещи из новой коллекции в сети H&M можно купить со скидкой 10%.

Подарить хорошие вещи. Многие вещи быстрее и проще подарить, чем продать.
Прежде чем выставлять вещи на Avito, я спросила у родственников, друзей и знакомых, не хотят ли они что-нибудь забрать. Так удалось «пристроить» сервиз, набор инструментов и часть книг. Также я подарила родственникам один из ковров. А часть старой, но еще хорошей одежды отнесла в благотворительный секонд-хенд «Вещеворот»: они принимают одежду и продают ее по максимально низким ценам. Возможно, подобные организации есть и в вашем городе.

У петербургского благотворительного магазина «Спасибо» множество точек приема вещей по всему городу. Принести можно одежду, сумки, книги
Вывезти ненужную мебель. Я подумала, что новым хозяевам вряд ли понадобится старая мебель и решила ее выкинуть. Наняла грузчиков и перевозчика, чтобы они вывезли на свалку старые кровати, шкаф и стол. Заплатила за услугу 2500 ₽.

Хорошие вещи: холодильник, стиральную машину и плиту, качественный кухонный гарнитур можно не продавать — многие люди рады купить квартиру с мебелью и техникой. Их стоимость можно включить в продажную цену квартиры. А если что-то из техники новым хозяевам не пригодится — вы сможете продать ее на Avito.

Отдать мусор на переработку. Бутылки, старые матрасы, одеяла, пластиковые контейнеры и другие ненужные вещи я отдала в переработку. В Челябинске этим занимается компания «Разделяйка»: они приехали к дому и забрали весь хлам. За услугу я заплатила 500 ₽. Такие организации есть во многих городах, например, в Москве мусор вывозит компания «ЭкоЛайн», а в Петербурге — «Релайтер».

Как продать квартиру быстрее: чек-лист из 7 пунктов

Что делать, чтобы ускорить продажу, сколько денег придется потратить на подготовку объекта и на что ориентируются покупатели жилой недвижимости, рассказывает Максим Левченко, генеральный директор риелторского агентства, бизнес-тренер, консультант по продажам квартир в новостройках и автор бестселлера «Продавец недвижимости».

1. Собрать пакет документов

Зачастую риелторы сознательно опускают этот пункт, опасаясь, что продажи так и не случится, а время на подготовку документов будет потрачено впустую. Максим Левченко считает, что зря: клиент может запросить свидетельство о праве собственности уже во время первого показа. Он рекомендует готовить пакет документов для каждого объекта еще до старта рекламной кампании, дабы избежать ситуации, когда на просьбу покупателя показать выписку из ЕГРН агенту нечего ему предложить. В ином случае риелтор подвергает себя неоправданному риску показаться некомпетентным и потерять доверие клиента — возможно, навсегда.

2. Подготовить объект к продаже (home staging)

Задача риелтора и собственника на данном этапе — сделать объект привлекательным для максимально широкой аудитории при минимальных вложениях. Максим Левченко уверен: большинство покупателей выбирает обезличенные квартиры. По его словам, клиенты отдают предпочтение светлым полупустым пространствам, в которых те могут мысленно дорисовать образ будущей жизни. Любые следы жизнедеятельности прошлых собственников отталкивают покупателей, потому что мешают воображению и «съедают» квадратные метры.

По словам Максима Левченко, с помощью грамотной подготовки можно увеличить стоимость квартиры на 50-100 тысяч рублей и сократить срок ее продажи в несколько раз

Таким образом, предпродажная подготовка объекта предполагает «очищение» пространства. Она включает в себя починку сантехники и коммуникаций, если те находятся в ненадлежащем состоянии, небольшой косметический ремонт, генеральную уборку, вывоз старой мебели и избавление от гигиенических принадлежностей, элементов декора, детских игрушек и сувенирной продукции.

В home staging не входит капитальный ремонт и обновление дизайна интерьера — это занимает много времени и требует внушительных инвестиций, которые наверняка не окупятся. Если состояние квартиры не позволяет поправить ситуацию с помощью минимальных вмешательств, лучше совсем избавиться от мебели и покрытий и выставить объявление о продаже квартиры с черновой отделкой.

3. Сделать фотографии

Как мы уже упомянули, люди хотят видеть обезличенную картинку, поэтому фотографировать объект лучше сразу после предпродажной подготовки. Квартира должна быть светлой, чистой и пустой. Максим Левченко настоятельно рекомендует проследить, чтобы в кадр не попадали жильцы, их питомцы и личные вещи.

Не страшно, если у риелтора нет бюджета на профессиональную съемку объекта. Фотографировать на смартфон тоже можно, но важно проследить за тем, чтобы в помещении было светло. Матрица большинства мобильных камер недостаточно светочувствительна — при недостатке освещения снимки наверняка сильно потеряют в качестве, и результат будет выглядеть любительским. Конечно, это можно поправить с помощью пост-обработки изображений, но и здесь есть подводные камни: во-первых, вы рискуете сильно исказить цвета; во-вторых, при усилении яркости изображение будет «шуметь». Чтобы избежать подобных проблем, возьмите за правило включать все источники света, даже если фотографируете в дневное время.

Помните, что фотографии объекта должны помогать покупателю сформировать реалистичные ожидания от показа. Поэтому снимать комнаты лучше с разных ракурсов — это даст клиентам больше информации о квартире. В этой же связи не стоит увлекаться ретушью и излишней цветокоррекцией: на фотографии объект должен выглядеть точно таким же, как и в жизни, иначе есть риск столкнуться с негативом.

4. Снять видеообзор

Максим Левченко считает, что видеообзоры действительно помогают быстрее продать объект, особенно в пандемию, когда многие потенциальные покупатели попросту боятся выходить из дома. Для создания таких роликов не обязательно привлекать профессиональных операторов: они нужны только для презентации дорогостоящих объектов. Как правило, достаточно съемки на смартфон. Если риелтор хочет, чтобы его видеообзоры качественно отличались от аналогов у конкурентов, он может пройти короткий курс по мобильной съемке. По словам эксперта, стоимость таких курсов варьируется от нуля до пары тысяч рублей. За профессиональную съемку объекта попросят от 3 до 5 тысяч.

Видеообзор должен имитировать реальный путь клиента: двор — подъезд — квартира. В процессе съемки не стесняйтесь давать свои комментарии, как если бы вы провожали клиента до дверей квартиры на реальном показе. Не будет лишним и показать себя: присутствие в кадре эксперта повышает уровень доверия у покупателя.

5. Заказать планировку

Объявление, в котором содержится схематичное изображение планировки квартиры, сильно выигрывает на фоне прочих. В идеале, такое изображение должно информировать клиента о расположении мокрых зон, капитальных и некапитальных стен, расстоянии между стенами, размере оконных проемов и площади каждой из комнат. Хорошо, если есть схема расстановки мебели: это помогает покупателю осознать реальные размеры помещений.

Ниже — удачный пример оформления планировки объекта недвижимости. Указаны количество комнат и площади каждой из них, расстояния от одной стены до другой:

6. Написать текст объявления

Среди риелторов бытует мнение, что хорошее описание квартиры должно быть коротким, неполным и оттого интригующим. Максим Левченко утверждает, что это не так: короткие тексты не работают, ровно как не работают большие «портянки». По его словам, текст объявления должен содержать самую важную информацию об объекте — площадь, количество комнат, состояние отделки, транспортная доступность и особенности инфраструктуры —, но на его чтение не должно уходить больше двух минут.

Чтобы текст получился читаемым, Максим советует придерживаться простых правил:

1. Заголовок отделен от тела текста и выделен жирным начертанием.
2. «Тело» текста делится на абзацы по смыслу.
3. В конце текста — призыв к действию.

Хорошо:

Плохо:

7. Подготовиться к показу

Максим Левченко считает, что покупатели жилой недвижимости принимают решение на эмоциях: в отличие от аудитории коммерческих объектов, они ориентируются на ощущения больше, чем на рациональные доводы. Очень важно, чтобы на момент показа квартира не только соответствовала фотографиям из объявления, но и создавала правильное впечатление. Люди ориентируются на запахи и визуальную составляющую, поэтому перед любым показом нужно проветрить все помещения, убрать лишние вещи, протереть окна и сантехнику, включить свет. В идеале человек должен почувствовать себя собственником, а не гостем квартиры — лучше всего, если во время показа в квартире не будет никого, кроме риелтора и покупателя.

Чек-лист для упаковки объекта

• Собрать пакет документов;
• Подготовить объект к продаже: починить сломанное, вывезти и продать ненужное, сделать генеральную уборку;
• Сфотографировать объект;
• Записать видеообзор;
• Заказать подробное изображение планировки;
• Написать текст объявления: подробный, емкий и структурированный;
• Подготовиться к показу: проветрить квартиру, убрать лишние вещи и договориться с жильцами об их отсутствии.

Как же подготовить квартиру к продаже?

После многих неудачных попыток продать свою недвижимость, часто продавцы начинают задавать вопросы: «Как подготовить квартиру к продаже? Какие существуют секреты?». Чтобы устранить все нюансы, которые могут не понравиться покупателю, необходимо провести предпродажную подготовку жилья. Это достаточно трудоемкий процесс, который включает в себя действия, позволяющие сделать квартиру привлекательнее для глаз покупателей.

• После такой подготовки появится больше шансов, что в ближайшем будущем совершится сделка.

Облагораживаем «подступы» к квартире

Даже если само жилище выглядит идеально, Покупателю могут не понравиться прокуренная лестничная клетка, грязный, заплеванный, неприятно пахнущий подъезд. Вряд ли кто-то станет красить стены подъезда, чтобы продать свою квартиру. Но проветрить, убрать окурки, вкрутить лампочку поярче, помыть пол на площадке совсем не сложно.

Если вымыть кабину лифта и территорию возле мусоропровода, позитивное впечатление о подъезде и будущих соседях гарантировано.

Шaг 6. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Пoдгoтoвьтe вce дoкyмeнты зapaнee — нa cбop мoжeт yйти дo двyx нeдeль.

Чтoбы пoкyпaтeли мoгли зaexaть cpaзy пocлe пoкyпки, зapaнee выпишитecь из квapтиpы. 3aйдитe в пacпopтный cтoл или MФЦ и нaпишитe зaявлeниe — вac выпишyт чepeз 5-14 днeй. Чтoбы выпиcaть нecoвepшeннoлeтнeгo, пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Oбязaтeльнo пpoвepьтe кoмплeкт дoкyмeнтoв y юpиcтa или pиeлтopa. Ecли oни нaйдyт oшибкy, этo мoжeт cэкoнoмить вaм миллиoны.

Кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл

Ecли квapтиpa кyплeнa нa мaтepинcкий кaпитaл — ee oфopмят в oбщeдoлeвyю coбcтвeннocть. Чтoбы пpoдaть тaкyю квapтиpy, пoнaдoбитcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Пpeждe чeм opгaны выдaдyт paзpeшeниe, пpидeтcя дoкaзaть, чтo в peзyльтaтe cдeлки пpaвa и интepecы дeтeй нe бyдyт нapyшeны: peбeнoк нe лишитcя cвoeй дoли, a плoщaдь нoвoй квapтиpы бyдeт нe мeньшe cтapoй.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры

• Справка ЕГРН
• Кадастровый и технический паспорт
• Выписка из лицевого счета
• Справки о составе семьи
• Предварительный договор купли-продажи
• Договор купли-продажи
• Акт приема-передачи квартиры

Шаг 7. Готовимся к показам

Заключительный этап. Все предыдущие шаги выполняли. Покупатель позвонил, договорились о показе. Помните, если вам позвонили несколько покупателей, ни в коем случае не нужно им всем одновременно показывать квартиру, более того разрыв между несколькими показами должен быть часовым, а то и больше, на случай ЧП и опозданий.

Покупатель – человек, а люди эмоциональны. Предпродажная подготовка как раз и нужна для того, чтобы воздействовать на эмоции.

Почему нельзя показывать одновременно всем покупателям, потому что к каждому нужен индивидуальный подход. Подробнее о клиенториентированности читайте здесь.

Ну, что?! Покупатель приехал. Включайте свет во всех комнатах или открывайте жалюзи, чтобы в квартире было светло и ярко, так можно рассмотреть всё-всё. Рассказывайте только информацию о недвижимости: количество комнат, застекление, когда делали ремонт, санузел, расположение. Только о квартире, о том, что у вас с ней связано, как провели детство, отрочество и юность – обо всем этом молчок.

Даже такой товар как квартира, который нельзя отнести в разряд спонтанных, нужно умело преподносить на рынке недвижимости. Тщательная подготовка, соблюдение всех семи пунктов, прописанных выше, позволит быстро и без лишних нервов продать любую квартиру.

B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.

Шаг 6. Пишем объявление

Помните о трех нюансах при составлении объявления:

— Не надо писать обо всем. Когда и зачем покупали, почему переезжаете и подобное. Если покупателю интересно, он спросит сам.

— Не писать формулировка. Например: кухня в стиле прованс. Лучше просто описать цвет, материал, покрытие и другие составляющие.

— Не используйте сокращения. Они не всем понятны.

Подробнее о том, как составить объявление, которое моментально продаст квартиру, можно найти у нас на сайте. Там даже есть пример идеального объявления, можно написать своё на его основе.