Лучше всего оформлять помещение в светлых теплых тонах. Можете добавить несколько ярких акцентов. Не нужно использовать слишком официальный стиль – клиент должен чувствовать себя комфортно. Также оформите стойку с информацией о вашем агентстве и другой полезной информацией о сфере недвижимости.
Как открыть агентство недвижимости: пошаговая инструкция
В 2016 году в России закрылось каждое десятое риэлторское агентство. Эксперты прогнозируют, что кризис продлится до 2022 года. При этом количество новых игроков рынка не уменьшается – каждый год открывается по 3000 новых риэлторских фирм. Если вы хотите оказаться в их числе, то вам пригодятся наши рекомендации, как создать агентство недвижимости с нуля.
До 2002 года риэлторам для работы требовалась лицензия. Теперь все, что нужно для открытия агентства недвижимости — это просто зарегистрировать юрлицо. Для риэлторов-одиночек, которые собираются работать только с гражданами и жилыми объектами, будет достаточно ИП. Но если планируется работа с компаниями-застройщиками или с коммерческой недвижимостью, то придется открыть ООО. Регистрация в налоговой займет три дня и потребует уплаты госпошлины: 4 000 рублей для ООО и 800 рублей для ИП.
Когда регистрационные документы будут на руках, предстоит открыть расчётный счёт в банке. Стоимость этой услуги для ИП – 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.
А вот вступать в Гильдию риэлторов не обязательно. Это скорее имиджевое решение, которое может повысить статус риэлтора в глазах клиента.
И еще один важный момент на старте: как решите открыть риэлторское агентство, детально проработайте бизнес-план, иначе вы рискуете потерять все инвестиции и закрыться, как это ежегодно случается с тысячами риэлторских компаний по всей России.
Свое агентство недвижимости: Выбор места
Что касается географического месторасположения офиса агентства, то однозначного мнения участников рынка здесь нет. Одни советую открывать агентство в центре города, другие – в спальных районах. Основное требование – первый этаж и отдельный вход. Неплохими вариантами считаются — комнаты в офисных зданиях, помещения в торговых центрах, домах быта, дворцах культуры.
Цена аренды на офисные помещения колеблется от $20 до $45 за кв. м. Размер офиса зависит зависит от штата компании. Для четырех-пяти человек достаточно 15- 20 кв. м . Опытные предприниматели советую предусмотреть в офисе комнату переговоров с клиентами. Это позволит избежать недоразумений с конфидециальной информацией.
Кейс-инструкция компании «Квартал Плюс»: как основать собственное агентство недвижимости
Стать владельцем агентства недвижимости — это сложно или легко? С чего начать, во сколько это обойдется и какое оборудование потребуется в первую очередь? Руководитель компании «Квартал Плюс» Жанна Глушкова поделилась с нами опытом открытия своего агентства и ответила нa глaвныe вoпpocы.
Об авторе кейса
Здравствуйте, меня зовут Жанна Глушкова. Я руководитель агентства недвижимости «Квартал Плюс». Мы оказываем все виды связанных с недвижимостью услуг: занимаемся покупкой, продажей и арендой объектов в Гатчине, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Также мы проводим сделки с заявками на ипотечные средства, материнским капиталом, военной ипотекой и помогаем клиентам вступить в наследство. Одно из направлений нашей деятельности — региональные сделки, так как к нам обращаются клиенты, живущие за границей и желающие принять в наследство недвижимость в России.
Карточка нашего агентства на Циан
Мне как руководителю агентства недвижимости на рынке классифайдов больше всего нравится работать с Циан. Агентам удобно делать на Циан подборки для клиентов, а мне — отслеживать звонки по объектам в личном кабинете руководителя.
На рынке мы уже примерно пять лет, но мой опыт на позиции руководителя намного больше — около 15 лет. На момент открытия собственного агентства он был куда скромнее — всего два года. Но при этом я четко понимала, зачем пришла на рынок.
Почему я решила открыть свое агентство недвижимости
Только начав свой риелторский путь, я поставила перед собой задачу понять, как работает рынок недвижимости и какие услуги он предоставляет. Я много занималась самообразованием, развивала свои навыки в этом деле. Спустя два года я поняла, что обладаю обширными знаниями и могу сама обучать агентов, готова дать им ту полезную информацию, которую накопила. Тогда я поняла, что переросла позицию обычного риелтора.
Плюс к тому карьера занимает важное место в моей жизни, я всегда считала себя карьеристкой и останавливаться на полпути — не мое решение. До создания агентства я уже занимала руководящую должность в другой отрасли — довольно долго была инженером регионального центра безопасности. Когда я только начала работать на рынке недвижимости, я понимала, что риелтор — не мой предел.
Эти мысли и подтолкнули меня к созданию своего агентства недвижимости «Квартал Плюс». Далее расскажу о том, из каких шагов складывался мой путь.
Шаг 1. Франшиза или бизнес с нуля?
«Квартал Плюс» — агентство, созданное мною с нуля. Пять лет назад я еще не обладала финансами, необходимыми для покупки франшизы.
Сегодня другим риелторам, решившим открыть свое агентство, я бы советовала именно франшизу. С ней вам не нужно будет набивать шишки, набираясь опыта, — это за вас уже сделал франчайзер. Вы лишь заплатите определенную сумму денег, за которую получите готовую бизнес-модель с подробной инструкцией о деятельности. Франшиза подойдет тем, кто не имеет большого опыта работы в недвижимости. По моим наблюдениям, риелторы, решившие основать агентство без опыта на руководящей должности, часто прогорают.
Найти франшизу агентства недвижимости очень просто — достаточно изучить официальные сайты крупных и надежных компаний вашего региона. Они с большой вероятностью предлагают такую возможность. Стоимость входа в бизнес может варьироваться и составляет от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.
Шаг 2. ИП или ООО?
Мы с первого дня работаем только на основании российского законодательства и зарекомендовали себя в Гатчине и Гатчинском районе как «правовое» агентство, в которое не боятся обращаться клиенты. Более того, о нас уже уже знают потенциальные клиенты в Санкт-Петербурге, поэтому моя ближайшая профессиональная цель — открыть филиал в Северной столице. Я думаю об этом уже второй год, но перейти к делу мешает эпидемиологическая ситуация в стране. Надеюсь, что всему свое время.
OOO и ИП — caмыe pacпpocтpaнeнныe организационно-правовые фopмы агентств недвижимости в нaшeй cтpaнe.
Я открыла агентство как индивидуальный предприниматель, потому что веду бизнес в одиночку и руковожу одним офисом. Открыть ИП очень просто. Мне для этого потребовалось всего три документа: паспорт, СНИЛС, ИНН, а также заполненное заявление на регистрацию.
Прежде чем отправить документы в налоговую инспекцию, загляните в налоговый классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД). Содержащиеся там коды нужны, чтобы сообщить гocopгaнaм o xapaктepe вaшeгo бизнeca. Как минимум один код ОКВЭД нужно указать в заявлении на регистрацию.
Я отправила документы в налоговую инспекцию, и в течение семи дней мое агентство уже зарегистрировали. Дополнительная помощь специалистов в этом вопросе мне не понадобилась, эту процедуру я с легкостью выполнила самостоятельно.
Так выглядит образец заявления на регистрацию ИП
Помимо регистрации агентства на данном этапе необходимо написать устав юридического лица — учредительный документ, регулирующий порядок функционирования компании. По закону устав не является обязательным документом при регистрации ИП, однако я его создала, чтобы в дальнейшем учредить ООО.
Устав моего агентства основывается на законодательстве РФ. Это одно из главных требований для его создания. Также, по моему мнению, большое внимание в уставе должно уделяться дисциплине сотрудников.
Сeгoдня cyщecтвyют paзличныe oнлaйн-cepвиcы для бecплaтнoй пoдгoтoвки вcex пepвичныx дoкyмeнтoв для oткpытия кaк OOO, тaк и ИП. Их всегда можно найти по запросу в интернете.
Если в ближайшее время у меня получится открыть представительство в Санкт-Петербурге, то зарегистрирую бизнес как общество с ограниченной ответственностью. Также планирую открыть офис в Пскове.
В регистрацию юридического лица и заказ печати я вложила 10 тыс. рублей.
Шаг 3. Набор сотрудников
Первая задача, которую я поставила перед собой, — найти сотрудников в агентство. Я размещала вакансии на всевозможных платформах, не обращая внимание на предыдущий опыт работы соискателей. За продвижение вакансии на доске объявлений я заплатила 600 рублей. Услугами сотрудников на аутсорсе я решила не пользоваться.
Ко мне приходили люди из абсолютно разных сфер деятельности: бухгалтеры, преподаватели, врачи, студенты. В описании вакансии я указала обязательные характеристики, которыми должен обладать человек, например, положительное отношение к стрессу, так как на ранних этапах практики им пришлось бы столкнуться с клиентскими отказами.
В самом начале работы АН вы можете получать новых клиентов благодаря хорошим отзывам о работе ваших агентов. Поэтому важно уделить большое внимание тому, кого вы нанимаете, и помнить, что ваши сотрудники — лицо вашего бренда.
Чаще всего я брала сотрудников без опыта работы. Для своей первой команды я организовала риелторское обучение и практику: мои агенты обязательно должны были зарекомендовать себя на рынке как хорошие специалисты, независимо от того, занимались они раньше риелторской деятельностью или нет. Я учила их тому, как нужно вести себя на рынке, давала понимание того, кто является его участниками. Обучение проходило примерно месяц. Далее сотрудники уже практиковались.
Находить соискателей можно как на отраслевых порталах, например на Циан, так и на традиционных сайтах по поиску сотрудников. Выше представлен пример вакансии на должность менеджера по продаже недвижимости
Я абсолютно уверена, что в агентстве недвижимости руководитель не должен заниматься риелторской деятельностью, а должен направлять и контролировать. Мой первый штат помимо меня включал двух стажеров. Сейчас у меня работают 12 сотрудников, что довольно много для агентства в Гатчине.
На момент открытия агентства мы оказывали те же услуги, что и сейчас: покупка, продажа, аренда, вступление в наследство и прочее. Главное отличие сегодняшнего агентства «Квартал Плюс» от того, что было пять лет назад, — с нами работает намного больше клиентов и чаще всего они приходят к нам по рекомендациям.
Прежде чем окончательно решиться на создание своего агентства, попробуйте поездить по офисам сетевых АН, как это сделала я. Вы увидите плюсы и минусы их помещений, поговорите с сотрудниками и руководителями и получите новые знания. Не нужно стесняться и бояться показаться глупым, — такой опыт даст вам ту информацию, которую вы не сможете получить больше нигде.
Шаг 4. Аренда офиса
При поиске помещения для офиса я обращала внимание на высокую проходимость места и удобство расположения. Офис должен располагаться в центре города, чтобы клиентам было легко до него добраться. Рядом с ним должны находиться офисы банка и нотариуса, чтобы в дальнейшем сократить время заключения сделок. С таким местоположением aрeндa выйдeт дopoжe, но зато о вaшeм oткpытии yзнaeт cpaзy бoльшoe чиcлo людeй.
Я искала помещение с отдельным входом и личным кабинетом руководителя, из которого можно попасть в рабочую зону агентов. Я хотела слышать и видеть, что делают мои сотрудники. Даже сегодня я прихожу в офис каждый день, чтобы контролировать качество переговоров.
За первый месяц аренды офиса в центре Гатчины я заплатила 35 тыс. рублей. Точная сумма аренды вашего офиса будет зависеть от региона.
Сейчас наш офис располагается по адресу: Гатчина, ул. Соборная, д.11/1, 3 этаж, оф. 313
Шаг 5. Закупка мебели и оборудования
Оборудование и мебель для офиса я искала в интернете. Для только что открывшегося агентства нет ничего плохого в том, чтобы купить не самую новую технику, главное, чтобы она была в хорошем состоянии. Я созванивалась с продавцами, они присылали мне фотографии, и если они мне нравились, я забирала мебель и оборудование к себе в офис. В минимальный набор того, что вам понадобится, входят рабочие столы, стулья, шкафы для документов и верхней одежды, а также тумбочки.
Так наш офис выглядит сегодня
На первых этапах лучше всего отложить сумму арендной платы за два-три месяца в качестве страховки.
В первый месяц работы агентства на покупку мебели я потратила примерно 130 тыс. рублей, на покупку компьютеров — 400 тыс. рублей.
Также на данном этапе заложите в бюджет затраты на интернет в офисе, коммунальные платежи, служебные телефоны и канцелярию. Их стоимость может варьироваться в пределах нескольких десятков тысяч рублей.
Шаг 6. Продвижение агентства, выбор CRM-системы и формирование базы объектов
Как только я нашла помещение под офис, я сразу же начала заниматься рекламой и продвижением агентства. В первую очередь я купила рекламные материалы: стритлайн, большую вывеску об открытии агентства на здании, буклеты, визитки.
Также я заказала официальный сайт и создала группу агентства в социальной сети «ВКонтакте», где мы опубликовали первую базу наших объектов. Самым эффективным способом продвижения оказались положительные отзывы наших клиентов, благодаря им о нас узнавали новые люди.
Для продвижения агентства на первых порах достаточно использовать бесплатные методы — например, создать профили в социальных сетях, попросить клиентов делиться своими впечатлениями от ваших услуг.
Наши агенты и сейчас продолжают продвигать объекты в социальных сетях
На первых этапах существования агентства CRM-система мне не понадобилась. Более того, ее у нас нет до сих пор. Я прекрасно понимаю, что она должна быть, и планирую ее внедрение, но только после того, как у меня получится открыть филиал в Санкт-Петербурге. Сейчас мне достаточно сервисов и личного кабинета руководителя на Циан, которые полноценно заменяют CRM.
CRM-система может понадобиться вам для отслеживания эффективности работы сотрудников. Также с ее помощью вы сможете отслеживать актуальную информацию по объектам. В каталоге CRM-систем мы собрали программы, которые сделают вашу работу на Циан проще и удобнее.
Первую базу объектов нашего агентства мы формировали совместно с первыми стажерами. После усвоения двух-трех тем в процессе обучения они начали самостоятельно набирать клиентов, используя данные сайтов, в том числе Циан, и проводили холодный прозвон собственников, предлагая им наши услуги. Таким образом сотрудники получали опыт работы и переговоров, а агентство — первых клиентов. Когда первая база объектов была набрана, мы выгрузили ее на рекламные площадки, в том числе и на Циан.
Главный навык для запуска агентства недвижимости — понимание того, как вы будете руководить им и развивать его. На руководителе лежит огромная ответственность при принятии решения о том, какую дисциплину выстраивать в компании, какие взаимоотношения будут в коллективе. Важно четко разделять рабочее и личное.
Вместо заключения
После того как я рассказала об основных этапах создания агентства недвижимости, можно примерно подсчитать, сколько денег потребуется на его открытие:
- Регистрация ИП — 10 тыс. рублей (в том числе оплата госпошлины).
- Наем сотрудников — 600 рублей за продвижение объявления о вакансии.
- Первый месяц аренды офиса — 35 тыс. рублей. Точная сумма зависит от региона, в котором вы будете работать, и местоположения офиса.
- Закупка мебели и оборудования — 530 тыс. рублей. Сумма может меняться в зависимости от размера штата, который вы набираете на первом этапе.
- CRM-система на первых порах может не понадобиться.
- Реклама агентства недвижимости может ограничиться «сарафанным радио», то есть положительными отзывами ваших первых клиентов.
Если вы решили открыть свое агентство недвижимости, обязательно заложите финансовый запас в 1 млн рублей. Для того чтобы раскрутить компанию, вам понадобится минимум год при условии грамотного руководства.
- Чтобы открыть собственное агентство, обязательно составьте бизнес-план — держите в голове, а лучше пропишите каждый из этапов запуска бизнеса и ответьте на следующие вопросы:
- Если у меня нет опыта работы с недвижимостью и опыта работы на руководящей должности, готов ли я к открытию собственного дела?
- Какую организационно-правовую форму бизнеса я выбираю — ИП или ООО?
- Буду ли я покупать франшизу или открывать свой бизнес с нуля?
- Как я буду искать сотрудников для агентства, офис и формировать первоначальную базу объектов?
И это лишь малая часть тех вопросов, над которыми вам придется подумать, прежде чем открыть агентство недвижимости. А если вы уже знаете ответы на них, то рассчитайте бюджет и делайте первые шаги!
Объем инвестиций
Цифра будет зависеть от уровня, на который вы хотите подняться. Если это маленькое агентство с тремя-четырьмя риелторами, то закладывайте в бизнес-план расходы на аренду офиса на ближайшие три-четыре месяца, зарплатный и рекламный фонды, траты на мебель и компьютеры.
Каковы основные статьи расходов уже работающего агентства? У агентства среднего размера три статьи расходов. Первое — аренда офиса (в Казани она обходится в 600-700 рублей за кв.м. в месяц), зарплата офисных сотрудников (в среднем — 20 тысяч рублей на человека в месяц), оплата телефонной и интернет-связи. Второе — рекламный бюджет. Чтобы выйти на средний уровень, не имея репутации, в месяц потребуется вкладывать в рекламу не менее 100 тысяч рублей. Третья статья расходов — обучение сотрудников. Конечно, вы можете нанять опытных сотрудников, но в таком случае вам придётся повышать рекламный бюджет, ведь опытные риелторы не заинтересованы сидеть без объектов, кроме того опытные сотрудники и зарплату просят выше. Либо вам всё-таки придется вкладываться в обучение новых сотрудников.
Но при любых инвестициях вероятность, что вы вылетите в трубу, всё равно выше среднего. Поэтому главное — иметь свою сформированную клиентскую базу. Успех зависит только от этого. Причём в риелторском бизнесе клиентскую базу нельзя украсть, так как между клиентами и риелторами отношения строятся на доверии, хорошего риелтора передают из рук в руки, ведь люди доверяют ему своё самое ценное имущество — квартиры, дома. Часто люди идут не к профессионалу, а к «знакомому риелтору». Поэтому нужна сформированная репутация хотя бы в своем узком кругу.
директор агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» (Казань), президент Гильдии риелторов Республики Татарстан
Если такой репутации нет, то вам придется раз в 30-40 увеличивать рекламный бюджет в отличии от бюджета АН с уже сложившейся репутацией и клиентской базой. У нас в городе был пример выхода на рынок агентства недвижимости без репутации. Они не привлекали при открытии мощных риелторов и вынуждены были тратить колоссальный бюджет на рекламу. И это агентство выжило, пережило кризис и существует до сих пор. Но таких примеров единицы. Много примеров, когда агентство открывается по франшизе, но девять из десяти таких бизнесов провалились, не сумев перешагнуть через репутационность.
Где искать средства на запуск? Нет специальных государственных фондов или программ, которые поддерживали бы работу риелторов. Дело в том, что этот бизнес сегодня не регулируется государством — Закон о риелторской деятельности до сих пор не принят, хотя он уже рассматривается в первом чтении Госдумой РФ. Кредиты, по мнению участников рынка, это тупик. Во-первых, будет крайне тяжело взять кредит на открытие такого бизнеса, ведь банки понимают, что риелторский бизнес, по крайней мере на начальном этапе, очень непостоянен: сегодня можешь заработать хорошо, а завтра плохо. Всё зависит от ваших способностей, личных качеств, настойчивости, энергичности. Самый большой бич риелтора — лень. Поэтому если хотите добиться успеха, будьте готовы работать с 7 утра до 9-10 вечера, без выходных и праздников. Впрочем, нестабильность в работе риелтора связана ещё и с состоянием рынка, который иногда ведёт себя непредсказуемо. Например, в 2006 и 2009 годах доходы одного и того же риелтора сильно различались в связи с экономической ситуацией в стране. Поэтому рассчитывать на кредит рискованно.
Можно найти инвестора. Или же заработать необходимые для запуска средства самому, работая как наёмный сотрудник. Например, успешный американский предприниматель Роберт Кийосаки много лет работал менеджером в фирме и параллельно разрабатывал и продумывал свои проекты.
Шaг 4. Boлк-oдинoчкa или юpидичecкoe лицo?
❗ Teпepь caмoe вpeмя oпpeдeлитьcя c opгaнизaциoннo-пpaвoвoй фopмoй — oт этoгo зaвиcит пepeчeнь нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и бyдyщaя нaлoгoвaя oтчeтнocть. OOO и ИП — caмыe pacпpocтpaнeнныe фopмы бизнeca в нaшeй cтpaнe. Ecли вкpaтцe, тo фopмa ИП пpeдпoлaгaeт, чтo вы coбиpaeтecь вecти бизнec в oдинoчкy, a OOO — чтo вы бyдeтe нe eдинcтвeнным yчpeдитeлeм (paзpeшaeтcя дo пятидecяти чeлoвeк). Нa клaccификaцию пo OКBЭД фopмa coбcтвeннocти никaк нe влияeт.
Cpoк peгиcтpaции для ИП и OOO oдинaкoвый — дo пяти paбoчиx днeй. A вoт пaкeт нeoбxoдимыx для peгиcтpaции дoкyмeнтoв oчeнь oтличaeтcя. Нaчнeм c тoгo, чтo гocпoшлинa для ИП в 2022 гoдy cocтaвляeт 800 pyблeй, для OOO — 4000 pyблeй. Taкжe пoнaдoбитcя зaкaзaть пeчaть opгaнизaции — этo бyдeт cтoить oт 1000 дo 3000 pyблeй.
📃 Для oткpытия ИП в нaлoгoвyю инcпeкцию нeoбxoдимo пoдaть тpи дoкyмeнтa: кoпию пacпopтa, зaявлeниe нa peгиcтpaцию и квитaнцию oб oплaтe гocпoшлины.
📃 A вoт для peгиcтpaции OOO пpидeтcя пoдгoтoвить пpoтoкoл oб yчpeждeнии нoвoгo юpидичecкoгo лицa, зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции (фopмa P11001), пacпopтныe дaнныe и ИНН вcex yчpeдитeлeй, ycтaв юpидичecкoгo лицa в двyx экзeмпляpax, квитaнцию oб oплaтe гocпoшлины и дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт юpидичecкий aдpec (пoнaдoбитcя либo кoпия cвидeтeльcтвa o пpaвe coбcтвeннocти нa пoмeщeниe, либo гapaнтийнoe пиcьмo oт coбcтвeнникa, либo кoпия дoгoвopa apeнды).
Нo нe cтoит пyгaтьcя: ceгoдня cyщecтвyют paзличныe oнлaйн-cepвиcы для бecплaтнoй пoдгoтoвки вcex пepвичныx дoкyмeнтoв, кoтopыe пoтpeбyютcя для oткpытия кaк OOO, тaк и ИП. Нaпpимep, этoт , этoт или вoт этoт . 3apeгиcтpиpoвaть ИП пpoщe, нo c OOO y вaшeгo бизнeca пoявитcя бoльшe вoзмoжнocтeй: нaпpимep, мacштaбиpoвaтьcя, имeть в штaтe бoльшe дecяти coтpyдникoв или пpивлeкaть инвecтиции.
Нaибoлee чacтыe пpичины oткaзa в peгиcтpaции OOO — нeпoлный пaкeт дoкyмeнтoв и бaнaльнaя нeвнимaтeльнocть пpи иx зaпoлнeнии. 3aявитeль пoлyчaeт бyмaгy, в кoтopoй пpoпиcaнa пpичинa oткaзa, иcпpaвляeт oшибкy и пoдaeт дoкyмeнты зaнoвo.
B этoм cлyчae гocпoшлинy пpиxoдитcя oплaчивaть вo втopoй paз.
Bпpoчeм, вы мoжeтe oткpыть ИП и пocмoтpeть, кaк пoйдyт дeлa. Peoгpaнизoвaть ИП в OOO нeльзя, нo вы вceгдa мoжeтe зaкpыть ИП и yчpeдить OOO. Кcтaти, имeть ИП и быть пpи этoм yчpeдитeлeм OOO нe зaпpeщaeтcя. Пpaвдa, в дaннoм cлyчae пpидeтcя плaтить нeкoтopыe дoпoлнитeльныe oтчиcлeния — нe пyтaйтe c двoйным нaлoгooблoжeниeм.
Дополнительные моменты бизнеса
Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости. Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор. Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.
Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”. Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство. Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.
Немаловажный вопрос – обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.
Сетевой метод: как создать многопрофильное агентство недвижимости
Агентство недвижимости в классическом понимании сегодня все менее актуально: для того чтобы быть успешным в 2022 году, необходимо диверсифицировать бизнес, подстраивать его под нужды клиента и — куда важнее — предугадывать их, уверен руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Агентство, основанное им 20 лет назад в Тюмени, поначалу занималось только арендой и продажей жилой и коммерческой недвижимости. Однако уже в конце нулевых стало понятно, что для выхода на более широкий рынок — сначала московский, затем зарубежный — требуется комплексный подход.
Сегодня компания работает не только как агентство недвижимости, но и активно развивает финансовые инструменты, например ипотечный, страховой брокеридж, а также организует переезды, оказывает онлайн-услуги. Доля компании на российском рынке составляет 8,5% (по собственной оценке). Риелторы, работающие с «Этажами», ежегодно заключают 120 тыс. сделок, при этом большая часть сотрудников (10 тыс. человек) — независимые агенты. «Для таких риелторов эффективность — не пустое слово. Все они заточены на то, чтобы иметь безупречную репутацию и рекомендации, заключать большее число сделок за меньший срок. В 2013 году мы начали работать с интернет-агрегаторами — тогда они еще конкурировали с газетами и, надо сказать, не всегда выигрывали у бумаги. Поначалу туда подавали объявления только самые продвинутые риелторы — их были единицы», — вспоминает Хусаинов.
С 2010 года газеты начали массово терять аудиторию, стало понятно, что будущее за интернет-площадками. Еще десять лет назад крупные агентства недвижимости не относились к этому инструменту всерьез, но уже через два-три года с основными площадками работали почти все сколько-нибудь заметные игроки. «С 2014 года мы стали централизованно выгружать объявления на «Авито Недвижимость».
Главная ценность этого агрегатора — уникальные объявления. Здесь количество дублей сведено к минимуму. Конечно, у каждой такой платформы есть главный ограничитель — стоимость размещения. У «Авито» она выше, чем в среднем по рынку, но мы понимаем ее ценность и эффективность таких инвестиций. Результаты, которые мы получаем, превосходят затраты на размещение», — отмечает Юлия Глубокова, эксперт по работе с агрегаторами компании «Этажи».
Сейчас «Этажи» выгружают на «Авито Недвижимость» больше 300 тыс. объявлений в год на сумму около 70 млн руб. Активнее всего этот инструмент работает в регионах, где долгое время не было конкуренции. Наибольшее число сделок совершается в Центральной России. В компании даже ввели специальный термин — авитозависимость, который означает обязательное присутствие агентства на данной площадке, в противном случае бизнес может встать. «У нас таких авитозависимых регионов около 12, другие площадки здесь тоже работают, но большинство сделок проходит именно через «Авито», таков выбор клиентов», — говорит руководитель «Этажей».
Сегодня, на фоне нового глобального кризиса в экономике, успех компании все больше будет зависеть не от финансовой прочности, а от правильной бизнес-модели. Агентство «Этажи», по признанию его основателя, получало рекордную прибыль именно в кризисные годы, когда удавалось перехватить клиентов у менее удачливых игроков. Стратегия компании на ближайший год — не увеличение доходов, а наращивание доли рынка. В этом году он, как ожидается, просядет на 10–15%, но, по мнению Ильдара Хусаинова, это можно легко нивелировать повышением качества управления и развитием дистанционных услуг, ориентированных на комфорт клиентов. Для этого агентство наращивает и совершенствует клиентские сервисы.
«Мы сейчас меняем структуру бизнес-процессов, еще больше усиливая акцент в сторону клиентоориентированности. Например, если раньше мы работали в выходные дни в дежурном режиме, с 10 до 17 часов, то после завершения карантинных мероприятий планируем с 10 до 20. Кроме того, мы развиваем дистанционное обслуживание. Клиенты не хотят ходить в офис — значит, мы приедем сами куда нужно. Раньше ипотечный брокер не допускал и мысли, что может пойти к клиенту, а сейчас это в порядке вещей. Покупателю нужно только выбрать квартиру и заехать туда, все остальное мы сделаем за него — от заполнения бумаг до стояния в очередях. Классическое агентство недвижимости этого обеспечить не может — нужна полная перестройка бизнеса. Кто правильно ее организует, тот и станет лидером рынка», — уверен Хусаинов.
Сегодня подразделения «Этажей» работают в 121 городе в семи странах (Россия, Украина, Белоруссия, Молдавия, Казахстан, Кыргызстан, Вьетнам). В планах компании на ближайшие два-три года — выход на европейский, китайский и американский рынки, где основным конкурентным преимуществом станет качество работы с партнерами и, главное, индивидуальный подход к клиентам.
Подбор персонала
Как открыть агентство недвижимости? Такие фирмы обычно открывают люди, у которых уже есть опыт работы риэлтором. У них уже есть клиентская база данных, они имеют представление обо всех тонкостях работы, поэтому они могут грамотно построить бизнес в этой сфере.
Как открыть свое агентство недвижимости? Вам нужно нанять персонал. Опытные специалисты нечасто соглашаются работать в новой малоизвестной фирме. Поэтому вам нужно быть готовыми к тому, что новичков нужно будет обучать. Поэтому на собеседовании вам стоит обратить внимание на следующие качества:
- умение работать в коллективе;
- коммуникабельность;
- умение аргументированно доказывать свою точку зрения;
- быстрая обучаемость и стремление к саморазвитию.
Новичков сначала обучают теории, затем переходят к практическим занятиям. Лучше всего начинать с аренды – это одно из наиболее легких направлений. Затем работник может переходить к более сложным формам работы. Кроме трудового договора, сотрудники должны подписать и договор о неразглашении коммерческой тайны. Такой пункт необходим, потому что риэлторские компании терпят убытки именно из-за того, что некоторые сотрудники проводят сделки вне работы.
Вам обязательно нужно нанять опытных специалистов – именно они помогут наработать имидж вашей компании и смогут обучить новичков. Идеально будет, если вы сможете организовать бизнес-тренинги. На обучении сотрудников не нужно экономить – от этого зависит успех вашей фирмы.
Кроме того, необходимо нанять офис-менеджера, который будет консультировать клиентов по услугам компании, вести отчетность и работать с базой данных. На договорных условиях нанимают бухгалтера и юриста – это поможет сэкономить, что особенно важно для начинающих предпринимателей.
Что нужно знать перед открытием агентства недвижимости
Основными направлениями работы риэлторских компаний являются следующие:
- Долгосрочная аренда
- Краткосрочная аренда
- Посуточная аренда
- Покупка и продажа недвижимости
При создании бизнеса с нуля выберите определенную сферу, в которой планируете предоставлять услуги: жилой фонд, коммерческая недвижимость, загородные дома, недвижимость за рубежом, аренда квартир.
В идеале необходимо провести маркетинговое исследование и понять, какие услуги востребованы на рынке в вашем городе. Многие риэлторские фирмы предоставляют помимо основных целый ряд дополнительных услуг, которые зачастую приносят существенную часть прибыли:
- Консультации юриста, специализирующегося на недвижимости
- Согласование перепланировки объекта
- Перевод помещения из жилого фонда в нежилой
- Мероприятия, направленные на повышение взаиморасчетов покупателя и продавца
При продаже недвижимости агентства зарабатывают на комиссионных, которые выплачиваются в ходе различных операций с объектами. Это примерно 4-8% от каждой сделки.
Коммерческие предложения
Если вы являетесь производителем или поставщиком оборудования, экспертом или предоставляете франшизу в данной сфере, тогда напишите нам через страницу Контактов . Ниже мы разместим информацию о вашем предложении и ваши контакты.
Внимание!
На странице публикуются только полезные для других отзывы, в которых указано что человек имел опыт в этом деле.
Заранее большое спасибо, если поделитесь с нашими читателями своим драгоценным опытом!:)
Отзывы владельцев бизнеса:
Проработав в агентстве недвижимости больше трех лет, я наконец решилась открыть свое. В нашем городе проживает около 30 тыс.человек, уровень конкуренции высокий, но свою базу клиентов я уже наработала. У меня шесть риэлторов, за три месяца работы только одному из них удалось выйти на сделку по купле-продаже. Стоимость аренды у нас невысокая, так что погоды она не делает. Остальные риэлторы вроде тоже работают, стараются, а результата не показывают. Я со всеми занимаюсь, обучаю правильной рекламе, делюсь своими объектами, но отдачи пока нет.
Моему агентству недвижимости полтора года. Первые полгода все шло хорошо, а потом как отрезало. Сейчас мой компаньон в агентстве почти не появляется, но у него есть и другой бизнес, с которым все в порядке. А мне деваться некуда, поэтому закрывать агентство пока не собираюсь. Правда, денег на аренду офиса, оплату интернета, базу недвижимости и прочие расходы осталось на 2-3 месяца…
Рекламирую объекты через свой сайт, на авито и с помощью баннеров. Поскольку у меня нет средств на автоматическую рассылку и привязку к порталам недвижимости, работа сайта неэффективна. Объявления на Авито сейчас стали платными — чтобы рекламировать 200-300 объектов, нужно ежемесячно выкладывать кругленькую сумму. Пробовал давать рекламу на других порталах, за полгода – ни одного звонка! А из ста собственников жилья в среднем только один-два соглашаются повесить у себя баннер.
Та база объектов, которую мы ежемесячно покупаем, есть и у нескольких сотен других агентств, работающих в нашем городе. Получается, все рекламируют одну и ту же недвижимость, и вероятность того, что клиент выйдет именно на меня, крайне мала. Из восьми риэлторов, которые работали у меня с самого начала, сейчас никого не осталось. Те, что были без опыта работы, рассчитывали на легкие деньги, но быстро поняли, что к чему и ушли сами. Одного более опытного агента я поймал на том, что он дал клиенту левую визитку – пришлось выгнать. Другой за семь месяцев не привел ни одного клиента, так что я подозреваю, что он меня попросту обманывал и проводил сделки мимо агентства.
Кстати, условия для риэлторов в моем агентстве далеко не худшие. Агент получает 50% от комиссии, в дальнейшем эта цифра увеличивается до 75%. Кроме того, я даю каждому риэлтору 100 визиток, 10 растяжек или баннеров, оплачиваю мобильную связь, предоставляю рабочее место, выдаю определенную сумму на проезд и пр. Сейчас я остался практически один. Если за 2-3 месяца ничего не поменяется, все-таки придется закрывать агентство и отправляться на поиски новой работы…
Ключевое слово здесь «маркетинг» — это основа в области бизнеса по реализации услуг и это то, чему многие новички уделяют мало внимания.
Проработав три года в Москве, я вернулась в родной город и устроилась в агентство недвижимости. Спустя два месяца я решила, что готова к созданию собственной компании. За это время я набрала сотрудников и организовала работу отдельного подразделения агентства.
Моих сбережений хватило на то, чтобы оплатить рекламу и аренду офиса с мебелью на полгода вперед, а также на прочие мелкие расходы. Компьютер и принтер я принесла из дома, сотовые телефоны для удобства клиентов подключила к городским номерам.
Я взяла на работу офис-менеджера, двоих опытных агентов в отдел купли-продажи и одного – на аренду. Под моим чутким руководством наша команда добилась отличных результатов. Агенты зарабатывают очень приличные деньги, и уже спустя год после открытия моя компания стала членом областной Ассоциации риэлторов. Я и все мои сотрудники успешно прошли аттестацию, что подтверждает наш высокий профессиональный уровень.
Когда я был коммерческим директором в риэлторском агентстве, мы практически не занимались арендой и сдачей квартир. Основным нашим направлением была купля/продажа недвижимости плюс кредиты и ипотека. Благодаря моим усилиям небольшая начинающая фирма за два года превратилась в сервисное ипотечное агентство. Если в первые месяцы ежемесячная прибыль компании не дотягивала до 500 тысяч, то через два года она превысила 2 миллиона рублей! Если вы будете усердно трудиться, у вас тоже все получится!
В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д. Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях. На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.
Возможные риски
Несмотря на достаточно высокую рентабельность бизнеса, в нем присутствуют определенные минусы:
- сильная конкуренция на рынке недвижимости;
- отсутствие стабильности;
- опасность мошенничества со стороны, работающих в агентстве риэлторов;
- риск остаться без прибыли после заключения сделки.
Для того чтобы избежать возможных рисков, в штат рекомендуется нанять опытного юриста, так как знание всех необходимых законов поможет избежать многих финансовых проблем.
Загрузка...