Иск о расторжении договора аренды в Ростове-на-Дону

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

• существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

• не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
• нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Исковое заявление о расторжении договора аренды и взыскании задолженности

В _________________________ ИСТЕЦ: _________________________ _________________________ _________________________ _________________________ ОТВЕТЧИК: _________________________ _________________________ _________________________ Цена иска: _________________________ руб. Госпошлина: _________________________ руб. Исковое заявление о расторжении договора аренды и взыскании задолженности _________________________ между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды за N _________________________, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование _________________________ общей площадью _________________________ кв. м, расположенное по адресу: _________________________. Договор заключен на неопределенный срок. В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту _________________________ Договора аренды N _________________________ от _________________________ Арендатор обязан вносить арендную плату в сумме _________________________ в следующем порядке и сроки: _________________________. Однако, данная обязанность Арендатором не выполняется на протяжении _________________________, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения арендной платы. Таким образом, у Ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме _________________________ руб. Неустойка за просрочку внесения арендной платы договором не установлена. Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств в размере средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц. Согласно прилагаемому к настоящему исковому заявлению расчету размер подлежащих уплате Ответчиком процентов за пользование чужими денежными средствами составляет _________________________ руб. Между тем, согласно п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Ответчику было направлено письменное предупреждение о необходимости устранения нарушения и исполнения им обязательств по оплате аренды в разумный срок, однако к моменту обращения в суд за защитой нарушенных прав Арендодателя, обязательства по оплате Ответчиком так и не исполнены. _________________________ в адрес Ответчика направлена претензия с требованием _________________________. Однако Ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 330, 395, 606, 614, 619 ГК РФ, ст.ст. 4, 27, 28, 125 и 126 АПК РФ, прошу: 1. Расторгнуть договор аренды от _________________________ за N _________________________ _________________________, расположенного по адресу: _________________________, общей площадью _________________________ кв. м. 2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца арендную плату в сумме _________________________ руб. 3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере _________________________ руб. 4. Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате госпошлины в размере _________________________ руб. Приложение: 1. Документ, подтверждающий направление копии заявления и прилагаемых документов ответчику. 2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. 3. Копия договора аренды. 4. Копия письма арендатору. 5. Расчет задолженности. 6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица. 7. Копия _________________________. 8. Копия претензии с документами, подтверждающими направление претензии ответчику. _________________________ _________________________ _________________________ _________________________

Возник вопрос? Напишите нам на kpd@garant.ru, будем рады вам помочь!

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. ИНН: 7718013048
Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Как составить

По общим правилам, документ можно составить, используя образец иска о расторжении договора. Обязательно укажите сведения о досудебном урегулировании спора, если претензионный порядок предусмотрен законом или контрактом. При расторжении необходимо определить последствия, распределить расходы, которые понесены сторонами в связи с исполнением определенных в соглашении обязательств (перечень таких расходов, сумму, подлежащую взысканию с ответчика, расчет требований при необходимости).

Исковое заявление о расторжении договора

Между мной и ответчиком (Ф.И.О. ответчика) (дата) был заключен договор (суть соглашения, существенные условия, обязанности сторон).

В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора и своих обязательств, изменением изначально определенных обстоятельств (суть нарушений, изменений с учетом требований ст. 451 ГК РФ и норм о конкретных договорах) дальнейшее исполнение договора для меня стало невозможно.

1. Расторгнуть договор _________ (наименование), заключенный между _________ (Ф.И.О. истца) и _________ (Ф.И.О. ответчика) «___»_________ ____ г.

2. Взыскать с ответчика денежную сумму _______ руб. в счет расходов, понесенных истцом в связи с необходимостью обращения в суд.

Приложения (необходимо приложить копии для ответчика, если у него этих документов нет):

1. Копия искового заявления.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

3. Копия расторгаемого соглашения.

4. Копии иных доказательств и документов, например, претензии.

5. Доказательства существенного нарушения условий соглашения или существенное изменение определенных изначально обстоятельств.

6. Другие доказательства, подтверждающие основания искового заявления о расторжении договора.

В обязательном порядке необходимо внести в документ следующие реквизиты:

• шапка с наименованием судебного органа, истца и ответчика (Ф.И.О. и наименование полностью, известный адрес для связи, телефоны);
• цена иска и рассчитанная госпошлина;
• наименование документа по центру;
• основная часть с указанием сути соглашения, его реквизитов (дата, номер), наименования, обязательных условий, прав и обязанностей;
• причина для подачи: нарушение, в чем оно выражается, изменение обстоятельств, в чем оно выражается;
• доказательства нарушений и изменений обстоятельств;
• обращение к суду с просьбой о защите своих прав, правовое обоснование;
• перечень приложений;
• подпись, дата.

Образец иска о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы

01 ноября 2010 г. между И.П. Демиденко А.В. (далее – Истец) и ООО «Аромат Плюс» (далее – Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № Н-60, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 60, пом. *-Н общей площадью 180,3 кв. м. (далее – Договор). В тот же день помещение передано по Акту приема-передачи.
Согласно условиям Договора (п. 1.1) установлена ежемесячная арендная плата в размере 210 000 руб. Коммунальные платежи за помещение Истца входят в стоимость аренды.
01 декабря 2012 г. между Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение № 1, согласно которому с даты подписания Дополнительного соглашения стоимость ежемесячной аренды устанавливается в размере 230 000 руб.
В соответствии с п. 2.3 Договора Ответчик обязан вносит арендную плату до 10-го числа того месяца, в котором Ответчиком используется арендованное имущество.
11 сентября 2013 г. со стороны Ответчика арендная плата за сентябрь не поступила. Мотивированного отказа от оплаты Ответчик также не предоставил. Впоследствии Ответчик также в установленные сроки не внес арендную плату за октябрь 2013 г. Суммы оплат на расчетный счет истца до настоящего времени не поступили.
Истец дважды, письмами б/н от 15 сентября 2013 г. и 12 октября 2013 г., предупреждал о необходимости погасить возникшую задолженность, на которые Ответчик не отреагировал, но продолжал пользоваться арендованным помещением.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку Ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату, Договор между сторонами должен быть расторгнут.
Уведомление о расторжении договора аренды и о необходимости погасить задолженность по арендной плате было направлено в адрес Ответчика 05.11.2013 г., но ответа не получено.
По состоянию на 30 ноября 2013 г. акты приемки-передачи помещения не подписаны, Ответчик фактически продолжает использовать арендованное помещение. Таким образом, на дату подачи иска задолженность Ответчика за 3 месяца составляет 690 тыс. руб.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
Ответчик необоснованно уклоняется от внесения арендной платы, что является недопустимым нарушением прав Истца.
В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить неустойку, размер которой определен договором.
Согласно условиям п. 5.3 Договора Ответчик обязался при нарушении сроков оплаты работы уплатить Истцу пеню в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Таким образом, на 30.11.2013 г. сумма пени составляет 2 032 руб. Расчет пеней прилагается.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 35, 125, 126 АПК РФ,

ПРОШУ СУД:

1. Расторгнуть с ООО «Аромат Плюс» договор Аренды № Н-60 от 01.10.2013 г.
2. Взыскать с ООО «Аромат Плюс» задолженность по арендной плате в размере 690 000 руб.
3. Взыскать с ООО «Аромат Плюс» неустойку в размере 2 032 руб.
4. Взыскать с ООО «Аромат Плюс» госпошлину в размере 18640, 40 руб.

1. Оригиналы документов, подтверждающих направление Ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов;
2. Оригинал платежного поручения об уплате государственной пошлины;
3. Копия свидетельства о гос. регистрации Истца в качестве индивидуального предпринимателя;
4. Оригинал доверенности № 1 от 10.11.2013 г., подтверждающей полномочия на подписание искового заявления;
5. Оригинал выписки из ЕГРП на помещение;
6. Оригинал выписка из ЕГРЮЛ на ООО «Аромат Плюс»;
7. Копия договора Н-60 от 01.11.2010 г;
8. Копия Акта приема-передачи от 01.11.2010 г.;
9. Копия Дополнительного соглашения к № 1 от 01 12.2012 г.;
10. Копия Претензии б/н от 05.11.2013 г.;
11. Копия письма б/н от 15 сентября 2013 г.;
12. Копия письма б/н от 12 октября 2013 г.;
13. Копия свидетельства о праве собственности на помещение;
14. Расчет пеней.

Является членом Адвокатской палаты Ленинградской области с 2007 года, номер в реестре адвокатов 47/1113. Общий стаж юридической практики с 1997 года. Адвокатом учрежден адвокатский кабинет

24 года опыта работы.
Выиграно более 150 судебных споров между юридическими лицами (всего дел выиграно более 430).

Более подробную информацию можно посмотреть в разделе «Сведения об адвокате».

Проверить действие адвокатского статуса можно на официальном сайте адвокатской палаты: http://aplo.fparf.ru/reestraplo/.

После первой же консультации понял, что адвокат профессионально разбирается в специфике моего дела. На предварительном следствии и в суде все было сделано по плану, как мне обещал адвокат. В результате я получил то, что хотел – прекращение уголовного дела.

Обратилась к адвокату Горелкину по совету знакомых, после успеха в моем деле могу рекомендовать его и другим. Мне помогли отстоять свои интересы при разводе.

Примеры документов

В Арбитражный суд г. Москвы

Истец: ООО «Джон доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 999 99 99,

Адрес электронной почты: johndow@john.ru

Ответчик: ООО «Джейн доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 888 88 88,

Адрес электронной почты: janedow@jane.ru

Цена иска: 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей

о расторжении договора аренды

в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и взыскании убытков

«01» января 2017 г. между мной и Ответчиком был заключен договор аренды № 22 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская д. 5, комната 10, 11, 12, общей площадью 323 (Триста двадцать три) кв. м, сроком на 5 (пять) лет (далее – Договор). По Договору я являюсь арендатором, Ответчик – арендодателем.

Согласно п. 7.3. Договора помещение было арендовано для размещения магазина одежды. Арендная плата составляла 3 500 000 (Три миллиона пятьсот) рублей в год.

Спустя 11 (одиннадцать) месяцев помещение стало невозможно использовать по целевому назначению в связи с выявленными недостатками : каждый день не менее чем на 5 (пять) часов отсутствует электричество, препятствующими использованию помещения по целевому назначению. Невозможность использования помещения подтверждается Актами за период с 01 декабря 2017 года по 15 февраля 2018 г.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

На основании этого Ответчику было направлено письмо с требованием о досрочном расторжении Договора (уведомление о вручении письма от 01 февраля 2018 года). Ответчик отказался расторгать договор, ссылаясь на отсутствие таких оснований по Договору аренды.

В связи с тем, что помещение не пригодно к использованию с 01 декабря 2017 года, уплаченная Ответчику арендная плата за период с 01 декабря 2017 года по 15 февраля 2018 года является материальным ущербом, сумма которого составляет 730 000 (Семьсот тридцать тысяч) рублей.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации,

1) Расторгнуть договор аренды № 22 от 01 января 2017 года.

2) Взыскать с Ответчика понесенные убытки в сумме 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей.

3) Возложить на Ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

1) Копия документа, подтверждающего факт направления стороне по делу копии заявления.

2) Копия договора аренды от 01 декабря 2017 года № 22 .

3) Квитанция об уплате государственной пошлины.

4) Документы, подтверждающие уплату арендной платы в спорный период.

5) Копия письма Ответчику с требованием о расторжении договора аренды.

6) Уведомление о вручении письма от 01 февраля 2018 года.

Генеральный директор ООО «Джон доу»

________________________ (Иванов И.И.)

“15” марта 2018 г.

formadoc.ru – шаблоны документов, рекомендации и пошаговые инструкции

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения

Оно должно быть составлено в письменном виде. Не обязательно писать его от руки, достаточно заверить печатный текст личной подписью арендодателя.

В шапке уведомления указываются данные арендатора и арендодателя. Для физических лиц указываются фамилии, имена, отчества, адреса и контактные телефоны, а также паспортные данные. Если договор заключался с юридическим лицом, в этой бумаге нужно указать полное название организации, юридический и фактический адреса, ИНН, КПП, банковские реквизиты. Тут же ставится дата составления документа.

В основном тексте кратко излагаются условия договора и причины, по которым одна из сторон желает расторгнуть соглашение. Обязательна ссылка на соответствующие пункты ГК РФ.

Если действия противоположной стороны нарушают конкретные пункты договора, необходимо дать ссылку на них. В уведомлении отмечаются официальные письма и требования, которые отсылались стороне, нарушившей условия. Указывается дата, начиная с которой действия договора об аренде прекращается.

Обязательно расписывается процедура возврата арендуемого имущества. Завершает текст подпись уполномоченного лица с расшифровкой. Бумага заверяется печатью, если она имеется. При подписании текста представителем арендатора или арендодателя к уведомлению нужно приложить копию нотариально заверенной доверенности.

Уведомление о расторжении договора аренды может быть передано второй стороне лично под подпись, возможна отправка документа заказным письмом

В некоторых случаях бумага посылается по факсу или электронной почте. При этом у стороны, инициирующей разрыв договорных обязательств, должны быть неопровержимые доказательства того, что второй участник сделки был заблаговременно предупрежден о расторжении соглашения.

Если заказное письмо не было принято получателем и вернулось к отправителю, считается, что свою часть работы по уведомлению противоположной стороны инициатор разрыва выполнил.

Законодательство не устанавливает четких сроков, во время которых стороны должны уведомлять друг друга о преждевременном разрыве договора аренды. Соответствующий пункт лучше прописать в тексте самого соглашения. Оно может быть сформулировано в свободной форме, сроки должны устраивать обе стороны.

Уведомить друг друга о разрыве договорных отношений можно за 10 дней или за 1 месяц, все зависит от конкретных условий. Сроки не должны быть слишком сжатыми, арендатор должен иметь возможность подготовить помещение к передаче.

В соглашении стоит уточнить, с какого момента сторона считается уведомленной о его расторжении. Датой может стать отправка заказного письма или его получение (согласно штампу, уведомляющему о вручении).

Если арендатор отказывается признать уведомление о расторжении договора аренды и не покидает арендуемое помещение, собственник может подать исковое заявление в суд. В иске указываются требование о принудительном возврате имущества и возмещении средств, недополученных владельцем. Отдельным пунктом может стать компенсация морального вреда или недополученной прибыли.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Расторжение договора аренды нежилого помещения в связи с covid-ограничениями. Расторжение договора аренды в судебном порядке. Примеры решений на основании позиции Верховного Суда

В наш адрес поступили просьбы с разъяснением действующей судебной практики по расторжению и изменению договора аренды из-за «ковидных ограничений» по ст. 451 ГК РФ. Показательным судебным актом является Определение Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС21-12558 от 23 декабря 2022 г., которое определило вектор развития судебной практики нижестоящими судами. Целью данной статьи является определение перспектив расторжения или изменения договора аренды в судебном порядке из-за ковидных ограничений, выделение рисков. Ранее коллегами уже было рассмотрено указанное Определение, но, вместе с тем, считаем, что из внимания были упущены важные моменты, которые могут сформировать доказательственную базу. Итак, дополняя коллег новыми судебными материалами, приступим.

Судебная практика по расторжению/изменению договора аренды со ссылкой на ковид ограничения.

Данный раздел статьи будет посвящён исключительно Определению Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС21-12558 от 23 декабря 2022 г. (далее – Определение). Важность разбора приведенного Определения заключается в том, что именно оно направляет судебную практику, а значит, правоприменитель может заранее предвидеть потенциальные риски. Определение прикладывает ниже совместно со статьей.

• Общество (арендатор) и ИП (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения с целью осуществления предпринимательской деятельности, а именно: торговля. Помещение находится в залоге (ипотеки) у банка в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору арендодателя. Договор содержит условие, согласно которому Стороны освобождаются от исполнения обязательств в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор). Такие обстоятельства доказываются стороной, для которой такое обстоятельство наступило. В случае наступления форс-мажорных обстоятельств, исполнение обязательств по договору откладывается на весь период действия обстоятельств. Если такое обстоятельство длится более трех месяцев, любая из сторон может расторгнуть договор.
• 23 марта 2022 г. арендатор направил в адрес арендодателя письмо с просьбой снизить арендные платежи или расторгнуть договор в связи с падением спроса и уровня продаж из-за введения для граждан режима самоизоляции и ограничительных мер.
• Арендодатель отказался снижать арендные платежи ввиду отсутствия оснований для ее снижения. Доводы арендодателя были следующими: 1) в период ковидных ограничений и закрытия специализированных магазинов потребительский спрос в продовольственных магазинах значительно увеличился; 2) арендодатель ссылается на то, что помещение было приобретено за счет кредитных средств в рублевом эквиваленте по курсу доллара США, несет убытки ввиду увеличившегося в период эпидемии; 3) снижение арендной платы повлечет невозможность осуществлять погашение арендодателем кредита и процентов.
• Арендатор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, указав следующие доводы: 1) в связи с ковидными ограничениями существенно изменились обстоятельства, из которых Общество исходил при заключении договора (от 2014 г.); 2) существенное изменение обстоятельств выразилось в снижении потока покупателей в супермаркет, расположенный в арендованном по спорному договору помещение, что повлекло возникновение отрицательных показателей прибыли именно этого супермаркета; 3) поскольку из-за ковидных ограничений арендатор не смог преодолеть убыточность супермаркета, влекущую невозможность вносить арендные платежи, договор подлежит расторжению на основании п.1 ст. 451 ГК РФ.
• Арендодатель изложил следующие возражения в отзывы на исковое заявление арендатора: 1) общество осуществляло деятельность по розничной торговле товарами, следовательно на него не распространялись принятые публичным органом ограничительные меры по ковиду; 2) деятельность общества не входит в перечень пострадавших отраслей, утвержденных Постановлением Правительства РФ; 3) согласно публичному отчету на официальном сайте арендатора темпы роста чистой розничной выручки во втором квартале 2022 г. (период карантина) составили 12 % по сравнению с показателями за аналогичный период 2019 г.

Суды первой и кассационной инстанции признали распространение новой коронавирусной инфекции форс мажорным обстоятельством и расторгли договор аренды. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности арендатором наличия обстоятельств по ст. 451 ГК РФ, а, следовательно, невозможности расторжения договора по данной статье. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего:

• При осуществлении предпринимательской деятельности, лицо несет ответственность если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах.
• Признание распространение новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела.
• В рассматривающем случае арендатор не является субъектом малого или среднего предпринимательства и не осуществлял деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях инфекции.
• Деятельность продуктового магазина арендатора на протяжении всего периода действия ограничительных мер никогда не приостанавливалась и не ограничивалась в целях беспрепятственного доступа населения к товарам. Такой магазин находится в пешей доступности от многоквартирных домов, недалеко от станции метро в месте, обеспеченном доступностью на личном и общественном транспорте.
• Арендатор не представил в суд первой и апелляционной инстанции достаточных и достоверных доказательств (декларация по налогу на прибыль, промежуточную финансовую отчетность, бухгалтерскую документацию), объективно свидетельствующие о наличии убытков и невозможности исполнять финансовые обязательства по договору. Сведения о снижении посещаемости были представлены на простой таблице.
• Арендодатель представил в суд публичный отчет деятельности арендатора, в котором указано о росте чистой розничной выручки.

В результате суд апелляционной инстанции указал, что изменение (уменьшение) покупательского спроса в данном случае является предпринимательским риском, и арендатор должен был учесть данное обстоятельство при заключении договора.

Комментарии: для понимания сущности предпринимательского риска, суду необходимо изучить исходные позиции: специфика предпринимательской деятельности; вопросы, выносимые предпринимателем при заключении договора аренды (или иных договоров); какие риски могло нести предприятие в случае отсутствия внешних факторов (ковида)? Вместе с тем суд намекнул, что для такого рода спора необходимо предоставить достаточные и достоверные доказательства (финансовая отчетность, налоговые декларации и тд), что совершенно справедливо для указания своего финансового положения. Предполагаем возможным предоставлять суду переписки во время составления договора аренды с потенциальным контрагентом, с целью указания на то, что стороны ожидали от заключенного договора. Возможно, предоставить письмо, в котором потенциальный Арендатор просит заключить договор Аренды в связи с высокой проходимостью граждан конкретно в данном месте (договор под условием). Необходим тот экономический исход, от которого стороны отталкивались. Безусловно, не всегда возможно найти такие «исходники». Вместе с тем видится логичным такой исходник представить суду для ознакомления.

Какова же позиция Верховного Суда РФ? Верховный суд не согласился с доводами суда первой и кассационной инстанции (о правомерности расторжения договора), и исходил из следующего:

• Верховный суд признает, что вспышка новой коронавирусной инфекции с 11.03.2022 г. является пандемией, т.е. эпидемией, которая характеризуется распространением инфекционного заболевания на территорию многих стран мира. Она может быть приравнена к чрезвычайным и непредотвратимым событиям. Однако признание пандемии обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников. Из смысла Постановления вытекают выводы, что должник должен пройти через фильтр, показывающий влияния пандемии на конкретные правоотношения.
• Эпидемиологическую обстановку, введение ограничительных мер или режима самоизоляции, которые не могли быть разумно предвидены, возможно признать допустимыми основаниями для изменения или расторжения договора по правилам ст. 451 ГК РФ. Вместе с тем суду необходимо установить каждое обязательное условие, указанное в п. 2 ст. 451 ГК РФ, подтверждающих приоритет стабильности исполнения договорных обязательств.
• Необходимо установить причинно-следственную связь между коронавирусной инфекцией, ограничительными мерами, принимаемыми органами власти и возникновением для конкретного должника значительного ущерба.
• Критериями применения ст. 451 ГК РФ при расторжении договора аренды по требованию арендатора в связи с коронавирусной инфекцией являются: 1) чрезвычайность и непредотвратимость изменившихся обстоятельств для данного арендатора с учетом срока аренды, вида и характера его деятельности, виды противоэпидемиологических мер и др.; 2) существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон при сохранении действия договора аренды в силу его чрезвычайной обременительности. Существенность нарушения баланса имущественных интересов оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным

Комментарий: в связи с вышеизложенным возникает вопрос, как суды будут оценивать существенное нарушение баланса интересов при снижении выручки арендатора из-за ковид-мер, если арендатор арендует помещение с искомой целью получения прибыли, а предпринимательский риск включает в себя получение/неполучение прибыли, а арендодатель заинтересован в получении арендных платежей в сроки и размеры, установленные договором. С экономической т.з. доход арендодателя будет напрямую зависеть от прибыли арендатора. Получается замкнутый круг, где заключенный договор для целей осуществления предпринимательской деятельности (а одной из главных целей предпринимательской деятельности является извлечение прибыли) не может быть расторгнут в случае, если в результате внешних чрезвычайных факторов предпринимательская деятельность не будет в полной мере приносить прибыль (риск).

Выводы Верховного Суда РФ относительно возможности расторжения рассматриваемого договора:

• Истцу следовало представить убедительные и надлежащие доказательства того, что данная торговая точка пострадала более других, поток покупателей в этот магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин, а также указать, какие меры были приняты Обществом для снижения издержек.
• Не доказано, что дальнейшее исполнение договора нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
• Верховный суд также указал, что снижение дохода по сравнению с имевшимися до этой ситуации, не свидетельствует о нарушении принципа встречности исполнения обязательств, может являться основанием для изменения договора аренды по ст. 451 ГК РФ.
• Расторжение договора по ст. 451 ГК РФ должно осуществляться с учетом взаимных интересов сторон и взаимного распределения рисков. Как ранее нами уже указывалось, помещение было приобретено за счет кредитных средств. Арендные платежи шли в счет погашения кредитных обязательств Арендодателя перед банком. Таким образом в данном случае, обе стороны действуют в рамках предпринимательского риска, исходя из принципа недопустимости расторжения договора и недопустимости отнесения всех негативных последствий изменения обстоятельств лишь на одну сторону договора, договор аренды не может быть расторгнут.

Резюмируя, отметим, что практика нижестоящих судов начинает складываться (как и предполагалось) в пользу сохранения договорных отношений, и взыскания арендных платежей в период ограничительных мер с арендаторов (за исключением категорий дел, связанных с арендаторами-пострадавшими отраслями). В подтверждение вышеуказанного тезиса мы привели Определение Верховного Суда РФ (файл в конце статьи прилагается). Если рассматривать нижестоящие суды, то можем привести примеры общедоступных дел в Консультант + или кад арбитр (например, Постановление девятого Арбитражного апелляционного суда № 09 АП-42335/2022 Дело № А40-126812/20 (прикладываем так же к настоящей статье)). Однако, мы рекомендуем посмотреть Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2022 г. № 15 АП-11109/2022 по делу № А32-38336/2020, где арендатор доказал объективную невозможность погашения арендных платежей в виду снижения выручки из-за ограничительных мер, установленных в Краснодарском крае. За пример возможно взять спор по делу № А40-100692/2022 (прикладываем к статье).

Рекомендации по составлению искового заявления.

Вместе с тем практика только начинает складываться. Исходя из анализа представленных судебных дел и имеющегося опыта, мы можем рекомендовать акцентировать внимание на следующих фактах:

1. Каждый спор должен рассматриваться исходя из присущих только ему фактических обстоятельств и совокупности доказательств.
2. С целью подтверждения факта уменьшения прибыли, на которую Арендатор/Арендодатель рассчитывали при заключении договора, необходимо представить документальные доказательства: А) показатели посещаемости магазина и, например, показатель индекса EBITRA, использующийся в целях определения уровня эффективности бизнеса, который отражает прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации. Данный показатель используется также многими органами государственной власти (например, Постановление Правительства РФ от 21.01.2004 г. № 24; Приказ Минэкономразвития России от 30.11.2015 г. № 894; Приказ ФАС России от 01.11.2016 г. № 1534/16); Б) заключение специалиста, где необходимо поставить вопросы относительно причинно-следственной связи коронавирусных ограничений и финансовых показателей Арендатора; размер арендной платы по сравнению с рынком; поток покупателей во время пандемии; В) финансовую и бухгалтерскую отчетность за спорный период; Г) расчет баланса имущественных интересов между контрагентами.
3. Приложение судебных решений, в которых договор аренды был расторгнут.

Все вышеперечисленное в совокупности дает шансы на успешное расторжение договора аренды в судебном порядке. В настоящий момент такую доказательственную базу мы представили в один из арбитражных судов. Пока что судом назначена экспертиза, шансы на расторжение договора аренды возросли.

Выводы.

Необходимо помнить, что с точки зрения формальной догматики (а она превалирует в наших судах) невозможно полностью привязать исполнение обязательства по погашению арендных платежей к торговому обороту арендатора, его кассовому чеку или к количеству покупателей (если это прямо не предусмотрено договором). Несмотря на то, что передаваемое помещение по договору, например, должно быть использовано для целей осуществление предпринимательской деятельности, самоцелью которой является извлечение прибыли, невозможно с точностью установить будет ли ожидаемая прибыль или нет (предпринимательский риск). В связи с таким логическим толкованием суды склонны сохранять силу договорных отношений (апеллируя принципом свободы договора и принципом сохранения договорных отношений). Другой вопрос возникает когда прибыль уменьшается из-за объективных внешних факторов, внутренних ограничений властей, вводимых из-за риска не только пострадать из-за болезни, но и погибнуть. Тогда как определить грань предпринимательского риска (которой возможно предвидеть) и объективной невозможности осуществлять свою деятельность в полном объеме (которую невозможно предположить)? И здесь стоит задаться еще одним вопросом. Насколько суды реально сохраняют правоотношения, когда отказывают в требовании расторгнуть договор в судебном порядке из-за ограничений властей во время пандемии, мотивируя принципом сохранения договорных отношений? Предположим ситуацию, что суд сохранил договорные отношения. Арендатор в объективной реальности не может погасить арендные платежи, поскольку в суде не смог доказать реальную невозможность их погашения. Отсюда вытекают несколько последствий: либо банкротство арендатора, либо привлечение кредитных средств для погашения арендных обязательств (что неминуемо может привести к банкротству, и не факт, что банк выдаст такой кредит), или же возможность заключения соглашение о рассрочки платежей (что удается сделать не многим). Как результат-последствие – договорные правоотношения рушатся в связи с банкротством арендатора. При таком положении дел все риски возложены на арендатора, тем самым, нарушая реальный баланс интересов сторон договора. На наш взгляд суды не всегда усматривают последствия якобы «сохранившихся» договорных отношений, чему виной всему формально-догматический подход к разрешению спора. Безусловно указанные мысли направлены для читателей, которые хотят рассчитать риски и понять последствия. Практику указанные мысли не изменят, но, возможно, помогут при реальном сохранении или расторжении договорных правоотношений.

Заключение.

Итак, нами была проанализирована новейшая судебная практика по расторжению договора аренды. Нам важно знать ваше мнение на данный счет с целью выработки новых подходов к расторжению договора аренды. Мы всегда будем рады обратной связи.

P.S. В начале статьи изображена национальная валюта США (доллар). На банкноте изображен Бенджамин Франклин – американский политический деятель, дипломат, ученый, философ и писатель. Изображение на банкноте выполнено по портрету художника Жозефа Дюплесси. По состоянию на момент опубликования настоящий статьи 1 долл. США = 75,63 руб.

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.