Оперативное управление недвижимостью

Юридическая возможность пользования недвижимостью у предприятия или учреждения возникает только после соответствующей государственной регистрации.

Регистрация права оперативного управления недвижимым имуществом

Помимо права собственности, в гражданском законодательстве выделяют также вещные права с ограничениями. К ним относится право оперативного управления определённым объектом недвижимости, находящимся в собственности государства либо муниципалитета.

Распоряжаться подобным имуществом возможно только с разрешения владельца, который вправе лишить вторую сторону сделки доверенного объекта при наличии уважительных оснований. Регистрационная процедура данного права осуществляется в соответствии с требованиями закона в установленные сроки.

Оперативное управление как вещевое право

Бюджетное учреждение владеет имуществом на праве оперативного управления. Это право возникает в отношении имущества, закреплённого за учреждением собственником или приобретённого им по иным основаниям. Оперативное управление — это вещное право, при котором учреждение владеет и распоряжается имуществом в пределах, установленных собственником, в соответствии с уставными целями и назначением самого имущества. Исторически данный вид права возник в советский период, когда преобладала в основном государственная собственность. Также при таком виде управления имущество может быть изъято собственником и использовано по своему усмотрению. Учреждение может отказаться от права оперативного управления относительно некоторого имущества. Главное понимать, что обладателем любого имущества бюджетного учреждения является его учредитель – публично-правовое образование ( ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О некоммерческих организациях» , ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021) ).

В СПС КонсультантПлюс есть путеводители по любым видам договоров, а также полная база сопутствующих документов.

Объект и субъект права оперативного управления

В соответствии с законодательством, которое действует в 2019 году, субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия и учреждения, которые финансируются собственником.

Казенные предприятия создаются на базе государственной и муниципальной собственности. Учреждения могут создаваться любой формой собственности, как государственной, так муниципальной или частной.

К объектам права оперативного управления относят:

1. Сами предприятия, рассматриваемые, как имущественные комплексы. Кроме того, к объектам права оперативного управления относится имущество, которое входит в состав этих имущественных комплексов, необходимое для осуществления деятельности предприятий.
2. Денежные средства.

Право оперативного управления

Право оперативного управления – это ограниченное вещное право, которое заключается в праве учреждения или казенного предприятия владеть и пользоваться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, назначением этого имущества, и если иное не установлено законом, распоряжаться этим имуществом с согласия собственника.

Субъектами ПОУ признаются:

Учреждение – некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера, которые в зависимости от статуса учредителя имеют следующие типы:

• • Государственные, муниципальные учреждения (бюджетные, автономные, казенные).
    Автономное и бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Автономное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение автономного учреждения.
    Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.
  • Частные учреждения – созданные гражданином или юридическим лицом.
    Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Частное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе, при этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения.
  • Унитарные предприятия на праве оперативного управления – казенные предприятия, действующие в зависимости от учредителя, в следующих формах: федеральное казенное предприятие; государственное казенное предприятие субъекта РФ; муниципальное казенное предприятие).
    Предприятия как юр. лица в силу своей гражд. правоспособности и обособленности имущества от имущества собственника от своего имени приобретают и осуществляют имущественные права. Однако согласно Закону об унитарных предприятиях собственник имущества предприятия дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом. Необходимость согласия собственника имущества унитарного предприятия установлена для сделок, связанных с уступкой требований, переводом долга, обременениями, заключением договоров простого товарищества, а также для сделок с заинтересованностью руководителя предприятия, крупных сделок (связанных с приобретением имущества, стоимость которого составляет более 10% уставного фонда предприятия или более чем в 50 тыс. раз превышает установленный ФЗ МРОТ – Закон об унитарных предприятиях).

  Распоряжение имуществом предприятия: имущество фактически выбывает из обладания собственника. Правомочия собственника ограничиваются функциями по созданию (а также реорганизации, ликвидации) нового субъекта, контролем за использованием имущества по назначению и сохранности имущества. Казенное предприятие субъекта РФ учреждается решением органа государственной власти субъекта РФ, которому в соответствии с актами, определяющими статус этого органа, предоставлено право принятия такого решения. Муниципальное казенное предприятие учреждается решением органа местного самоуправления.
  Казенное предприятие несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а при недостаточности такового, субсидиарная ответственность по его обязательствам может быть возложена на собственника — соответственно на РФ, субъект РФ или муниципальное образование. Казенное предприятие может быть реорганизовано по решению собственника его имущества и ликвидировано по решению собственника или по решению суда. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения его доходов определяется собственником имущества.

  ПОУ возникает по следующим основаниям:

  Закрепление имущества собственником за унитарным предприятием или учреждением на праве оперативного управления. Такой способ возможен только в отношении имущества государственной или муниципальной казны, не закрепленного за иным предприятием или учреждением имущества.
  ПОУ закрепляемым имуществом возникает с момента фактической передачи имущества. В отношении недвижимого имущества предусмотрено специальное правило: право возникает с момента регистрации в ЕГРН. Кроме решения о закреплении необходима фактическая передача имущества собственником по передаточному акту. Необходимым условием регистрации прав на закрепляемое государственное (муниципальное) имущество является документальное подтверждение наличия государственной (муниципальной) собственности. Если право собственности возникло до 31.01.1998, то оно не подлежит обязательной регистрации перед регистрацией ПОУ, если после указанной даты, то подлежит обязательной регистрации перед передачей в ОУ.
  Самостоятельное приобретение имущества унитарными предприятиями и учреждениями (за счет выделенных собственником средств или самостоятельное приобретение за счет самостоятельных доходов). Если имущество приобретается предприятием или учреждением в результате самостоятельной хозяйственной деятельности от собственного имени в соответствии со своей специальной правоспособностью, оно поступает в ОУ согласно п.2 ст.299 ГК РФ в порядке, предусмотренном для приобретения права собственности. В этом случае государственная регистрация права ОУ осуществляется на тех же основаниях, что и право собственности – договоры, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, решения суда и т.д. Данное имущество не нуждается в закреплении собственником. Также не требуется предварительная регистрация права государственной (муниципальной) собственности. Имущество, самостоятельно приобретенное этими организациями, автоматически становится государственной или муниципальной собственностью.
  Собственник имущества вправе: изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закреплённое им за казённым предприятием или учреждением либо приобретённое казённым предприятием или учреждением за счёт средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у казённого предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

  Автор: Управляющий партнер юридической компании «Елоерс Груп» Еланский Игорь.

  Комментарий к ст. 296 ГК РФ

  1. В соответствии со ст. 216 ГК право оперативного управления – один из видов ограниченных вещных прав, в рамках которого собственник, сохраняя свой статус, передает имущество созданному им юридическому лицу. Как и право хозяйственного ведения, данное право: а) производно и зависимо от права собственности; б) осуществляется в рамках схемы: собственник имущества – правообладатель – третьи лица; в) состоит из тех же правомочий, что и право собственности. Различают право хозяйственного ведения и оперативного управления по трем основным параметрам:

  – по субъектному признаку. Субъектами права оперативного управления могут быть только федеральные казенные предприятия, казенные предприятия субъекта РФ, муниципальные казенные предприятия (ст. 115 ГК, п. 2 ст. 2 Закона об унитарных предприятиях) и любые учреждения (ст. 120 ГК). Как видно, это и коммерческие, и некоммерческие организации. Такое различие в статусе находит отражение в содержании права распоряжения имуществом, закрепленного за казенным предприятием (ст. 297 ГК) и учреждением (ст. 298 ГК);

  – по объектному признаку. Если объектом права хозяйственного ведения выступает лишь публичное имущество, то в праве оперативного управления наряду с этим может быть также и имущество, принадлежащее частным лицам (для частных учреждений);

  – по содержанию. При формальном совпадении состава правомочий правообладателя в праве собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления их содержание различается. Право оперативного управления включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения имуществом. Однако в отличие от права хозяйственного ведения право оперативного управления носит более ограниченный характер. Следовательно, и возможности субъекта права оперативного управления по владению, пользованию и распоряжению имуществом, переданным ему собственником, более ограничены по сравнению с возможностями, имеющимися у обладателя права хозяйственного ведения. Пределы осуществления права оперативного управления устанавливаются не только законом, но и целями деятельности названных юридических лиц, заданиями собственника и назначением имущества.

  2. При передаче имущества в оперативное управление у собственника сохраняется больший объем прав в отношении имущества по сравнению с передачей имущества в хозяйственное ведение. Так, собственник или орган, уполномоченный выступать от его имени, вправе изъять излишнее, неиспользуемое, используемое не по назначению либо приобретенное за счет выделенных им средств имущество казенного предприятия или учреждения и распорядиться им по своему усмотрению (см.: Постановление Президиума ВАС от 5 апреля 2005 г. N 14450/04 (Вестник ВАС. 2005. N 8)). Однако казенные предприятия и учреждения имеют право обращаться с заявлением в суд о признании недействительными актов управомоченных собственником органов об изъятии или распоряжении имуществом, принадлежащим казенным предприятиям или учреждениям на праве оперативного управления. При этом бремя доказывания наличия обстоятельств, содержащихся в п. 2 ст. 296 ГК, возлагается на указанный орган (п. 41 Постановления ВС и ВАС N 6/8).

  Передача недвижимости в ОУ

  Недвижимое имущество закреплено за учреждениями или предприятиями их собственником. Чаще всего это госимущество. Поэтому решение о передаче принимает уполномоченный на распоряжение муниципальными объектами орган.

  Решение может быть в виде акта, приказа или другого нормативного документа:

  1. После решения о закреплении объекта, нужно оформить документ о его фактической передаче — акт приёма-передачи.
  2. После этого имущество снимают с баланса муниципалитета и проходят процедуру его госрегистрации для оперативного управления.
  3. Учреждение или предприятие получает свидетельство установленного образца об успешно пройденной регистрации.

  Выводы

  Право оперативного управления объектами недвижимости, в том числе жилыми помещениями, является одним из видов имущественных прав. Согласно ГК РФ оно подлежит регистрации в органах Росреестра.

  Именно акт такой регистрации является подтверждением наличия указанного управления, позволяет свободно владеть (пользоваться) переданными объектами.

  О том, что такое управление недвижимостью вы можете узнать, посмотрев видео:

  Определение

  Суть оперативного управления следующая: имеющее пределы по возможностям и диапазону применения право вещного типа.

  1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом , в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

  2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

  За счет него субсидируемое учреждение или предприятие осуществляет процедуры, связанные с владением и действиями над принадлежащим им имуществом.

  Субъекты

  Кто становится субъектом оперативного управления? Законодательство отвечает на него следующим образом: субъектами права оперативного управления выступают учреждения, относящиеся к казенным и субсидируемым из средств собственника.

  К финансируемым предприятиям из средств государства или региона относятся организации, чьей базой является собственность, относящаяся к государству или региону.

  Сюда относятся предприятия, имеющее федеральное или региональное значение

  

  Определение оперативного права управления. Фото: mypresentation.ru

  Что касается учреждений, финансируемых частными лицами, то их можно создавать любым субъектам, в том числе государству и аффилированным с ним структурам.

  Объекты

  К таковым относят следующие элементы:

  • Предприятия, объединенные в комплекс. Также сюда относится имущество в качестве зданий, конструкций, оборудования для работы предприятия.
  • Любые денежные средств, включая рубли, валюту иностранных государств.

  Что содержится в праве оперативного управления

  • Собственник составляет с помощью соответствующей документации цель деятельности организации и назначение закрепляемого имущества. Также он указывает, что будет сам распоряжаться доходами предприятия согласно плану управления имуществом.

  На каких основаниях может возникнуть право собственности? Смотрите тут.

  • Собственник не обладает правами, предъявляемыми на взимание имущества, имеющегося у предприятия казенного вида. Одновременно собственник может отобрать имущество, которое либо не используется, либо применяется не в соответствии с заявленной деятельностью, для эксплуатации его по собственному усмотрению;
  • Разграничение, касающееся субъекта управления оперативного вида, на действия, производимые с принадлежащей ему собственностью:а)
  1. В сферу самостоятельных решений федеральных предприятий входят исключительно вопросы по реализуемой продукции при разных условиях. В общем случае операции с имуществом, включая взимание и распоряжение таковым, происходят только при согласовании их с владельцем
  2. У учреждения не имеется полномочий изымать или другим методом распоряжаться любым имуществом в его владении, будь оно закрепленным или приобретенным по смете.
  • Учреждение, взяв от собственника денежные средства согласно финансированию, может тратить их только при согласованной смете и исключительно в ее пределах;
  • Государственное предприятие или учреждение непосредственно отвечает за обязательства компании. Здесь нужно учесть следующее: предприятие несет ответственность в полном объеме и по всем долговым обязательствам. В ведении учреждения ответственность распространяется только в границах имеющихся у последнего денежных средств.
  • Владелец несет ответственность субсидиарного плана по обязательствам данного предприятия, если у последнего не имеется достаточного имущества и наступает она при недостаточном количестве у организации средств, которые понадобятся для оплаты задолженности.

  Понятие и виды вещных прав

  Вещные права обосновываются частью Гражданского Кодекса. Конкретно, это второй его раздел, включающий статьи от 209-й по 306-й включительно. Этот раздел носит название «Право собственности и другие вещные права».

  С самого начала стоит разобраться именно в том, что собой представляют вещные права.

  Итак, гражданский кодекс делит права каждого гражданина на вещные и обязательственные. Вторые нам не особенно интересны, по крайней мере, в отношении этого вопроса.

  Сосредоточимся лишь на их отличиях, которые выделяют вещные права:

  • Вещное право = абсолютное право. По сути, человеку, владеющему каким-то имуществом, противопоставляются все, кто может покуситься на указанное имущество. Закон обязует этот очень широкий спектр лиц не нарушать прав владельца.
  • Вещные права могут быть признаны только в том случае, если они являются частью норм того государства, в гражданском праве которых применяются. Такое положение вещей еще называют замкнутым кругом вещных прав.
  • Объект вещного права – строго одна вещь, независимо от её размеров, формы, содержания и поля возможного применения.

  Вещные права не ограничиваются исключительно владением определённым имуществом как таковым. Сюда относится множество других пунктов, например, право залога, пожизненного наследования земли, сервитута, право управления доходами и многое другое.

  Ограниченные вещные права – это тема, которая рассматривается в данной статье. Оно отличается от права собственности широтой правомочий.

  Ограниченное вещное право подразумевает ситуацию, когда определенная вещь уже находится во владении у определенного человека, собственника, но находится во владении у другого лица. Права такого владельца довольно ограниченны, но часто возникают помимо воли собственника – за счет существования права следования (права следуют за вещью).

  Право хозяйственного ведения

  Право хозяйственного ведения определяется законом как производное от права собственности. Оно прямо относится к вещному праву, а, точнее, к ограниченному его типу. Пользоваться этим правом может исключительно юридическое лицо.

  Процедура здесь такова – все имущество, находящееся на хозяйственном ведении у государственного или муниципального учреждения, может быть по необходимости использовано. Таким образом передается возможность владеть и распоряжаться имуществом.

  Собственник, в данном случае, является главой предприятия. Он имеет право создавать его, ставить определенные задачи и сроки, вносить изменения в структуру, организационные моменты. Собственником также производится контроль над правомерностью использования отданного в хозяйственное ведение имущество.

  Кроме того, ему также принадлежит право назначать руководителя учреждения – часто именно он и является «контролирующим органом» от собственника.

  Юридическому лицу, которое ведет дела от имени собственника, запрещается распоряжаться имуществом таким образом:

  • Продавать имущество;
  • Сдавать его в аренду;
  • Использовать в качестве закладных средств капитал.

  Однако, при получении надлежащего разрешения, все эти действия становятся возможными и правомерными.

  Одна из особенностей хозяйственного ведения в том, что созданные субъекты, подпадающие под статьи этого закона, не могут быть поделены на различные части или паи. То есть, возможность передавать подобные права от собственника к исполнителю, доступна только для унитарных предприятий.

  Ответственность за имущество, переданное по закону о хозяйственном ведении, лежит на том, в чьем управлении оно находится. То есть, оно зачисляется на баланс того предприятие, которое будет владеть им от имени собственника.

  Как зарегистрировать право оперативного управления?

  После передачи государством имущества по праву оперативного управления предприятие обязано провести регистрацию в Росреестре с фиксацией данной сделки в базе ЕГРП.

  Порядок регистрации следующий:

  Перечень документов для регистрации права в ЕГРП:

  • заявление юрлица на государственную регистрацию и внесение записи в Росреестре;
  • уставные документы;
  • справка из ИНН о постановке налогоплательщика на учёт;
  • документ с присвоенными кодами статистики;
  • удостоверение личности представителя организации и заверенная у нотариуса доверенность на совершение регистрационных действий;
  • документы о передаче собственности;
  • документы на передаваемое имущество (техпаспорта, кадастровые бумаги);
  • документы, устанавливающие право на передаваемые в пользование объекты собственности;
  • справки, подтверждающие тот факт, что имущество закрепляется за предприятием-заявителем.

  Процедура получения права оперативного управления закреплена нормами закона РФ; её проведение возможно исключительно с согласия государства и в рамках разрешённой деятельности предприятия.

  Итак, система оперативного управления в сегодняшнем варианте Гражданского кодекса, хоть и является немного устаревшей, но продолжает активно функционировать.

  Оперативное управление – это механизм контроля, созданный государством или муниципальными органами в целях получения адекватного дохода и сохранения эффективности производства.

  Рассматривая вопрос, что такое право оперативного управления, можно сделать вывод, что это деятельность управляющего субъекта, которая направлена на то, чтобы воздействовать на объект имущества для достижения поставленных компанией целей. На практике его суть заключается в реализации производственного плана, а также непрерывный контроль над полнотой и своевременностью его выполнения.

  Как передаётся имущество в оперативное управление?

  Чтобы получить имущество в пользование по договору оперативного управления, необходимо:

  1. Составить и заверить стандартный акт приёма-передачи.
  2. Заключить договор оперативного управления имуществом.
  3. Зарегистрировать всю документацию в законодательном порядке.

  По заключению договора имущество переходит на баланс учреждения, которое и будет заниматься оперативным управлением.

  Все доходы, полученные от предпринимательской деятельности в рамках оперативного управления, а также имущество, приобретённое за эти доходы, становятся собственностью учредителя.