Рыночная и кадастровая оценка земельных участков

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ ПРО-ОЦЕНКА – ВАШ НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания. сооружения.

Земельные участки входят в состав предприятия как имущественного комплекса, при этом предприятие является объектом гражданских прав и также признается недвижимостью. В соответствии с методологией оценки выражение «оценка объекта недвижимости» предполагает оценку как зданий (сооружений), так и земельных участков, занятых этими зданиями (сооружениями).

Правовые аспекты

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) устанавливает следующие возможные виды вещных и обязательственных прав на земельные участки в Российской Федерации:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды;
• сервитут;
• право безвозмездного срочного пользования.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. В соответствии с этим законом действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки и выданные до 31 января 1998 г. Однако следует иметь в виду, что распоряжаться земельным участком может только лицо, которому земля принадлежит на праве собственности. Поэтому для того, чтобы совершить какую-либо сделку, необходимо прежде всего оформить землю в собственность.

Особо следует подчеркнуть следующее. Во-первых, ЗК РФ (введен в действие 25 октября 2001 г.) предоставляет гражданам право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20). Передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных ЗК случаях сроком не ограничивается.

Во-вторых, юридических лиц (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) обязали переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г., далее — Вводный закон). Впоследствии. 8 декабря 2003 г.. Президент РФ подписал Федеральный закон № 160-ФЗ «О внесении изменения в ст, 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ”», предусматривающий продление сроков обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2006 г., т. е. право ограничено конкретным сроком. 16 декабря 2005 г. Государственная Дума продлила сроки обязательного переоформления права бессрочного пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2008 г.

Одна из причин неоднократного продления сроков переоформления права пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность — высокие ставки аренды земли, устанавливаемые отдельными местными органами власти, или их нежелание переоформлять права выкупа. Многие юридические лица не имеют финансовых возможностей для переоформления прав на земельные участки по действующим ставкам аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что данное положение п. 2 ст. 3 Вводного закона не вполне корректно согласуется с п. 3 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права в ЗК не предусмотрено. Законы и иные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ. которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России (п. 1 ст. 15 Конституции РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и, соответственно, относится к имуществу, а Вводный закон не предусматривает судебного порядка его прекращения, указанная норма Вводного закона прямо противоречит Конституции РФ. В связи с этим:

1. За любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком, эта организация имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать ее в собственность, если не желает этого, тем более что, согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения любого договора, в том числе аренды и купли-продажи земли, необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Последствия неисполнения этой обязанности во Вводном законе не описаны.

2. Применяемые в некоторых субъектах федерации методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для предприятий, созданных до принятия ЗК РФ) и соответствующие «поборы» также сомнительны и должны быть отменены.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками при смене собственника зданий и сооружений подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей (при продаже) зданий, строений, сооружений (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

4. Арендная плата за использование указанных земельных участков должна устанавливаться в соответствии с решением Правительства РФ (что до сих пор не выполнено) (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

Предоставление земли в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, владеющих землей на основе права пожизненного наследуемого владения, такое право сохраняется (ст. 21 п. 1 ЗК РФ). Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность в любое время. Государственной регистрации подлежит право наследника (а не переход права) на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 п. 2 ЗК РФ).

Расчет рыночной стоимости исключительного права аренды (или выкупа) земельных участков

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ (ст. 36, п. 1), Такое право «чего-то стоит», хотя это не учтено в методиках расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для организаций, созданных до принятия ЗК РФ).

То, что право является исключительным, означает, что только собственник здания, строения, сооружения может принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или выкупа земельного участка.

Стоимость выкупа земельных участков С выкупа рассчитывают по формуле

С ш = С ш * F * K m * K n ,

• С зн — ставка земельного налога на единицу площади, руб./м 2;
• F — площадь земельного участка;
• К т — коэффициент кратности, устанавливается администрацией каждого субъекта Федерации в зависимости от численности населения (с. 2 Вводного закона);
• К п — поправочный коэффициент, учитывающий основные виды использования; значения этого коэффициента утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 (ст. 3 Вводного закона).

В Москве выкуп земельных участков не проводится, основная форма землепользования — аренда. Постановлением Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП утверждена Методика расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Мнение автора о данной методике (в части организаций, созданных до принятия ЗК РФ) изложено выше, поэтому в данной статье эта методика не рассмотрена.

Рыночная стоимость исключительного права выкупа земельного участка Р спв может быть определена согласно следующему выражению:

• Рс — рыночная стоимость земельного участка;
• С в — стоимость права выкупа земельного участка.

Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка Pc n a можно определить по формуле

• Р са — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
• Нц — нормативная цена земельного участка.

Вводным законом установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (ст. 65 НК РФ).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 65 п. 5), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной стоимости земли», нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Взаимосвязь нормативной цены, стоимости права аренды и рыночной стоимости земли можно представить так:

Рыночная стоимость исключительного права аренды Рс п а может быть также определена согласно выражению

где С адог — стоимость права аренды по договору.

Рыночную стоимость права аренды устанавливают по данным рынка прав аренды объектов-аналогов в конкретной зоне (регионе) на дату, ближайшую к дате оценки.

Для оценки рыночной стоимости прав аренды земельного участка Министерство имущественных отношений РФ распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-Р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Полагаю, они должны использоваться с учетом ЗК РФ (ст. 20 п. 3, ст. 36), т. е. кроме организаций (предприятий), созданных до принятия ЗК.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Три подхода

Как правило, при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков применяют традиционные подходы, предусмотренные «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г., а именно: затратный, сравнительный и доходный. г» На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения, на доходном — методы капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяют в методах остатка и выделения.

Из всех перечисленных методов наибольшего внимания заслуживают метод сравнения продаж (так называемый «рыночный» метод) и метод капитализации дохода.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяют для оценки прав аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок или цен предложений (спроса) с правами аренды земельных участков.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Выявляют элементы, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами (далее — элементы сравнения).
• Определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Находят для каждого из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка.
• Рассчитывают рыночную стоимость прав аренды земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости прав аренды объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость прав аренды) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с правами аренды земельных участков.

Наиболее важные факторы стоимости прав аренды — как правило, те же, что при оценке рыночной стоимости земельных участков (будут рассмотрены ниже).

При оценке рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнения продаж в числе прочих необходимо учитывать следующие факторы:

• период времени, оставшийся до окончания действия договора аренды;
• величину арендной платы, предусмотренную договором аренды;
• порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
• необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
• наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
• наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

К характеристикам сделок с правами аренды земельных участков относятся:

• условия финансирования сделок с правами аренды земельных участков;
• обстоятельства совершения сделки с правами аренды земельных участков;
• изменение цен на право аренды земельных участков за период с даты заключения сделки (договора) с аналогом до даты проведения оценки.

Корректировки цен прав аренды аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены прав аренды единицы сравнения аналога (га, м г),, так и для цены прав аренды аналога в целом.

Стоимость права аренды оцениваемого земельного участка в некоторых случаях можно определить как разницу между рыночной стоимостью права аренды и нормативной ценой аренды земельного участка.

Рыночную стоимость права аренды земельного участка рассмотрим на конкретном примере по данным рынка, С этой целью проведен анализ официальных данных об объектах-аналогах в периодической печати (газета «Из рук в руки», журнал «Недвижимость и цены», «Реформа», RWAY и др.).

Следует отметить, что рынок права аренды еще слабо развит, так как ЗК РФ, предусматривающий оборот земель, принят сравнительно недавно. Тем ке менее оценщикам удалось выявить три объекта-аналога, предусматривающих право аренды земельных участков (табл. 1).

Для того чтобы участки-аналоги были сопоставимы с объектом оценки, необходимо провести их корректировки. При рассмотрении сопоставимости участков использовались элементы сравнения для внесения корректировок к ценам участков-аналогов.

Корректировка на достоверность информации. Эта поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки. Она вводится вынуждено, поскольку на неразвитом рынке недвижимости в условиях России отсутствует достаточная и достоверная информация по сделкам.

Так как используется информация по ценам предложения прав аренды, а не продажи прав аренды аналогичных участков, необходима корректировка на данный фактор. Согласно имеющимся данным, реальные цены сделок ниже цены предложений на 10. 15 % за счет уторговывания. Для дальнейших расчетов принимаем среднее значение — 12 %.

Корректировка на период предложения. Это поправка для учета изменений соотношения спроса-предложения и инфляции со времени продажи сопоставимого аналога до даты оценки. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи (предложения) сопоставимых объектов-аналогов следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. При этой корректировке определяют, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных условиях. Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делают на основе изучения рыночных условий на момент оценки, затем эти условия учитывают и сопоставляют с условиями, существующими во время продажи объекта-аналога.

Корректировка на размер участка и другие физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляют и рассматривают только крупные физические сходства и различия. Основные позиции при сравнении физических характеристик:

• -размер участка;
• -различие между прямоугольным и многоугольным участками;
• -различие между плоским, удобным для застройки участком, и участком, имеющим большой уклон;
• -наличие избыточных земель, достаточных для возведения каких-либо улучшений.

Следует отметить, что публикуемая информация содержит в основном данные по размерам участка, другие физические характеристики отсутствуют. В результате этой корректировки сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Местоположение. Многие виды различий в местоположении, такие как физические, социальные, экономические и политические факторы окружения, различия в ограничениях на сделки (ограничения в использовании, сервитута и т. п.), зонировании, следует принимать во внимание и, если они признаются рынком, делать соответствующие поправки.

Условия финансирования. Цены продаж сходных участков могут отличаться из-за различий в условиях финансирования сделок. Если обычное финансирование типично для данной категории участков, то продажа при необычных условиях финансирования (100%-ное кредитование сделки, специальные контракты и т. п.) требует проведения специального анализа. Если такие специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, необходимо делать соответствующую поправку. Так как в данном случае оценщики не выявили особых условий финансирований, эта корректировка не применяется.

Условия продажи. Они определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или приобретения конкретного имущества. Очевидный пример таких обстоятельств — банкротство и вынужденная продажа. Если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. В данном случае оцениваемое предприятие не банкрот, в то же время оно не является собственником земельного участка. Поэтому эта корректировка не применяется.

Корректируют цену продажи (предложения) сопоставимого участка аналога с целью исключения различий между ним и оцениваемым участком. Таким образом сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е. если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики. Обязательное требование к оценщику – это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).

Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки. При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие. Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1. Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки. Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.
2. На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.
3. По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

• Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
• В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
• Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
• Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
• Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

• От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
• Эффект «низкой базы» – реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
• Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Что делает комиссия?

Комиссия в любом случае примет одно из двух возможных решений:

1. Отклонит обращение, обосновав владельцу объекта свою точку зрения.
2. Примет решение об определении кадастровой стоимости недвижимого имущества по рыночной оценке.

Ведомственная комиссия принимает решение только в присутствии не менее половины состава путём открытого голосования. Для положительного решения достаточно 50% голосов. При равенстве голосов решение принимается в пользу собственника недвижимости. Оспорить решение комиссии можно в судебном порядке.

Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р. В числе прочего данные методические рекомендации содержат методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. В частности, рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) и изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Кроме того, рыночная стоимость зависит:
– от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
– от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
– от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Таким образом, оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Для целей определения рыночной стоимости земельных участков применяется и ряд стандартов оценки*(1).
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе и земельного участка, учитывается чаще всего рынок предложений. При этом величина кадастровой стоимости самого объекта оценки в расчет не берется.
Отметим, что в соответствии со ст. 66 ЗК РФ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (глава III.1 Закона N 135-ФЗ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с п. 1.2, 1.5, 1.6, 1.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. N 358) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке.
В соответствии со ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В силу ст. 55 ГПК РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка не обусловлена кадастровой стоимостью объекта оценки. В свою очередь, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной и иной информации. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (но не наоборот).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Решение Московского городского суда от 26 марта 2022 г. по делу N 3а-1626/2020;
– Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-17;
– Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 77-АПГ15-5.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

24 апреля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите, например:
– Федеральный стандарт оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”;
– Федеральный стандарт оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298;
– Федеральный стандарт оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299;
– Федеральный стандарт оценки “Оценка недвижимости (ФСО N 7)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.

Критерии влияющие на стоимость земельного участка

К числу базовых критериев определения стоимости объекта относятся площадь, расположение и удаленность от крупных населенных пунктов, городов. Важным аспектом является категория земель, возможность и экономическая целесообразность ее изменения. Во внимание принимается наличие коммуникаций и стоимость их подключения, особенности ландшафта, характеристики почвы и ее пригодность с точки зрения строительства или использования в качестве сельхозугодий, инфраструктура и близость рекреационных зон.

Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется. На оценке земельных участков сказываются макроэкономические факторы, конъюнктура, сложившаяся на локальном рынке. В расчет необходимо принимать и планы по развитию местной инфраструктуры, застройки, изменения границ муниципальных образований и т. д.

Комментарии к ст. 66 ЗК РФ

1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности” . Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности” за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709).

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

3. При сравнении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка кадастровая его оценка определяется в процентах от рыночной стоимости.

4. В отличие от рыночной и кадастровой оценок земли, назначение которых указано выше, нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 “О порядке определения нормативной цены земли” , а также специальными Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 .

СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.

СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 923.

Установлено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются органами, ведущими кадастр объектов недвижимости.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:

а) стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества;

в) учитывается налог на добавленную стоимость в отношении приобретенных ценностей;

г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.

Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной цены акций создаваемого открытого акционерного общества.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.