Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.
Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта
Вместе с экспертом по недвижимости выяснили, что нужно учесть при покупке, зачем брать выписку из ЕГРН и как действовать, если среди собственников есть несовершеннолетние.
Инфраструктура района
Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома. Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям. Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.
При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.
Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.
На Авито собрано более 800 000 объявлений о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников. С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.
Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.
Транспортная доступность
Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры. Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам. Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.
Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле. Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте. В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.
Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя. Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.
Состояние дома
Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.
Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.
Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.
Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.
Состояние квартиры
Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.
Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема. Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки. Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.
Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.
Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.
Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа. С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами. Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.
Как пытались продать квартиру через риелтора
Продать квартиру решили в 2019 году, на тот момент уже полгода жили в Краснодаре на съёмном жилье, а однокомнатную в Барнауле сдавали.
Так как нас не было в городе, обратились в агентство недвижимости: удалённо заключили договор и отправили фотографии квартиры. Агентство оценило жильё в 1 750 000 ₽ — ниже цены, за которую мы купили квартиру. Но больше наша квартира, со слов риелторов, не стоила. Это было действительно так, цены мы тоже мониторили. Мы не сильно расстраивались, так как в Краснодаре цены тоже были снижены.
Агентство за совершение сделки попросило 3% от стоимости, то есть 52 500 ₽. Нам обещали быструю продажу. Увы, этого не случилось.
Понравилась статья?
Что ж, послушайте и контраргументы.
Первое, риэлторы сами зачастую беграмотны (кто приходит в эту сферу?)
Второе, в погоне за деньгами зачастую не очень честны.
Третье, не могут знать, какая имеенно квартира мне нужна (предлагают сначала то, что трудно продаётся/сдаётся, либо руководствуются общепринятыми шаблонами)
Четвёртое, ведёт одновременно нескольких клиентов и на мои индивидуальные пожелания ему “Всё равно” – в общем невнимателен к пожеланиям.
И самый главный вопрос здесь: А ЧЕМ именно риэлтор, этот специалист гарантирует что всё будет в порядке? Какие гарантии? Где предусмотрена ответственность?
В общем для меня этот вопрос вообще не стоит, это всё равно что жениться при помощи свахи или есть чужой рукой.
Не могу НЕ согласиться с Вашими “контраргументами”, уважаемый Zeiss.
К сожалению, хороших специалистов в любой сфере крайне мало. Время тотального непрофессионализма. Посмотрите, кто и как сегодня лечит? А учат как. А стригут или шьют. А продают?? . и тд. Список этот можно продолжать до бесконечности. Ну а уж о погоне за деньгами и нечестности вообще молчу. Сплошь и рядом все норовят урвать). Чего уж тут удивляться, когда вдруг после алчного, бессовестного стоматолога или безрукой тупой маникюрши, которая все ногти испортила, встречаешь “безграмотного риэлтера”? Ничего удивительного. На земле сегодня почти 8 миллиардов людей. И все они разные! И профи среди них далеко не все. И кто знает, на кого нарвешься? Но ведь и профессионалов среди этих 8 миллиардов тоже хватает, просто их найти нужно, а для этого не тете Клаве из соседнего подъезда довериться, а компании с проверенной репутацией. Непрофессионалы встречаются в любой области. Но это же не повод не лечить зубы вообще или перестать ходить в парикмахерскую? Правда?
Риск нарваться на дилетанта, вымогателя, мошенника есть везде. Поэтому такого спеца, как риэлтер, нужно отбирать тщательно. И желательно не первого заявившегося Васю, а солидную компанию с именем, с опытом и, самое главное, с безупречной репутацией. В офис съездить, на месте все обсмотреть, на детали внимание обращать. Сразу ведь невооруженным глазом виден подход к делу: без договора не работают, никаких “бла-бла-бла”, все четко и предельно конкретно, в договоре все прописано: и ответственность и гарантии и обязанности агента и задания ваши и подробнейшее описание того, что вы ищете, и санкции за невыполнение и даже пошаговый план действий. А нет чего–так требуйте, добавят. И бедный, хочу вам сказать, риэлтер в этих компаниях. Работает точно по договору. А чуть отступил- почти что растрел). И, кстати, возиться с вами в этом случае будет, как с писаной торбой, не только сам риэлтер, а еще целая куча народа: юристы, регистраторы, ипотечные брокеры, служба безопасности, служба контроля качества и тп. И все они четко знают, что и как надо делать, как шакалы вцепятся всей стаей в горло любому, кто только подумает на ваш интерес позарится или отжать кусок чего либо вашего.
И все бы хорошо было бы. Только вот стоит весь этот чудо сервис денег, которые ой как не хоцца платить. Мы ж как приучены: лучше чтоб халява, ну или чтоб все на высшем уровне было сделано, но за 3 тыс. Так так не бывает). За услуги и профессионализм нужно платить. Пора уж к этому привыкнуть. В условиях рынка живем, в 21 веке.
И кстати, не риэлтер я). А горе-продавец квартиры. Который на своем печальном опыте убедился, что лучше, дешевле, спокойнее и безопаснее переложить все на плечи солидного агентства и спать спокойно, а не вздрагивать от ночных телефонных звонков и прихода “смотрителей” квартиры не внушающей доверия наружности. Жалко, что поздно к этому пришла, наслушавшись советов “знатоков”.
А вообще, это дело каждого. Выбор за вами. Кто может и уверен в своих знаниях и компетенциях – вперед, рискуйте! Кто не уверен – не пытайтесь. Лишитесь здоровья, сна и единственной квартиры.
Да, любой мыслящий человек обходится без “оных”. То, что делают риэлторы и их запрашиваемое вознаграждение явно не соответствуют.Упрощённо: несколько тысяч долларов – за предоставленный вариант – и это в век доступного каждому Интернета! Самим вам не совестно. Если вы так высоко цените свой труд, то сколько тогда должен стоить труд настоящий? – Да, архитектор, спроектировавший дом, а то и весь квартал – зачастую одномоментно столько не получает!
Да, риэлтор имеет право на существование. Но только за соответствующую затраченным силам оплату. Что, ваш труд дороже труда архитектора, инженера – людей высокой кваллификации ( в отличии от кваллификации риэлтора).
Как момент истины: Дорогие риэлторы, а вы сами обратитесь к “специалисту”, когда будете себе выбирать квартиру?
Ну, про преимущества и спокойный сон вам мне рассказывать не надо, сами знаете о них.
Везде пишут, что риэлтор все проверит, “идите к риэлтору”. А как проверить риэлтора то? Иными, словами, это все идеалистические рассуждения. Любому человеку понятно, что грамотный специалист не может быть переоценен и всегда стоит своих денег. Но почти никто не знает, как удостовериться наверняка в том, что ты обращаешься к такому. У нас как раз была такая ситуация, продавали квартиру. У покупателя, риэлтор все бегала, пробивала, выбивала, и т.д., у нас вообще ничего не делала. Даже если риэлтор скажет, что все проверил, вряд ли ты будешь точно знать, что подразумевалось под “всё”.
Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора
Определение стоимости вашей квартиры.
Здесь можно пойти двумя путями:
- Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
- Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.
Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.
Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?
Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.
Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.
Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.
Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:
- узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
- научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
- будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
- наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
- разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
- сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
- при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).
При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для самостоятельной подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить гораздо больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.
Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе продажи или поиска квартиры для покупки, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.
А ответы на отдельные вопросы можно найти через ПОИСК ПО САЙТУ или ПОИСК ПО ФОРУМУ.
На сайте есть и особый раздел – «Махинации с жильем», который содержит криминальные истории из практики рынка недвижимости. Эти истории позволяют узнать о методах разных аферистов и мошенников, чтобы уже никогда не попадаться на их уловки.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?
Выбор подходящего жилья
Опытные риелторы советуют при поиске жилья обращать внимание на объявления, публикуемые в печатной прессе. Несмотря на эру интернета есть еще много граждан, которые предпочитают всемирной паутине газеты. Но, и о сайтах с бесплатными объявлениями забывать не стоит, там можно найти довольно много интересных вариантов, правда, чтобы выйти напрямую на собственника нужно перебрать не один десяток постов.
Еще один способ как обойти риэлтора при покупке: если вас интересует какой-то определенный район расклейте на информационных щитах около подъездов конкретных домов напечатанные объявления.
Совет: Чтобы ваше объявление не затерялось на фоне остальных, придайте ему оригинальную яркую форму и тщательно продумайте текст. Люди, входящие в подъезд, редко целенаправленно останавливаются, чтобы прочитать такие доски и заостряют внимание только на информации, которая сама бросается в глаза.
При поиске подходящих вариантов учитывайте, что:
- Консьержи – люди, которые знают о вверенном им подъезде и людях, там живущих, практически все, поэтому поинтересуетесь у них о своих будущих соседях прежде чем начинать оформление сделки;
- Если продавец настаивает на срочной сделке, не торопитесь и внимательно проверьте подлинность и наличие у него на руках всех необходимых документов прежде чем оформлять покупку квартиры без риэлтора;
- Никому из продавцов не рассказывайте сколько свободных денег у вас имеется, эта информация порядочному человеку ни к чему, а вот мошенник обязательно придумает где и как вас обмануть;
- Если стоимость квартиры из объявления на сайте или в газете на 20-30% дешевле большинства остального продаваемого жилья, это должно насторожить покупателя. Это уловка риелторов, которые пытаются найти нового клиента. В результате окажется, что квартира только что была продана и вам предложат рассмотреть другие отличные предложения, правда уже по обычной рыночной цене.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры
Договорившись о просмотре понравившегося варианта, будьте готовы изучить все нюансы продаваемого жилья. Специалисты советуют осматривать помещение в дневное время суток, естественное освещение поможет разглядеть малейшие дефекты внутренней отделки, такие как неровность стен или полов.
Обязательно проверьте работу всех систем коммуникаций:
- Холодное и горячее водоснабжение,
- Освещение в каждой комнате,
- Температуру батарей (во время отопительного сезона).
Посмотрите в окна, не загораживают ли солнечный свет соседние строения и нравится ли вам вид за стеклом.
Инфраструктура, важный фактор, о котором часто забывают при выборе жилья, особенно если цена предложения привлекательна. Наличие в шаговой доступности продуктовых супермаркетов, школ, садиков, остановок общественного транспорта, платных и бесплатных парковок, банков, салонов красоты в будущем сильно упростит вам жизнь. А если всего этого поблизости нет, стоит задуматься, нужна ли вам такая квартира?
Алгоритм безопасной сделки
Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:
Правоустанавливающие документы
Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.
Выписка из ЕГРН
Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.
Справка о долгах по ЖКХ
Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.
Справки ПНД и НД
Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.
Выписка из домовой книги
В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.
Справка из ПФР
Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.
Документ об отсутствии супругов
В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.
Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.
Шаг 7. Внесение аванса и заключение предварительного договора
Система внесения задатков сегодня почти не применяется. При задатке, если договорённость разрывается по инициативе покупателя, то он теряет сумму задатка, а если по инициативе продавца – то он должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому сегодня почти повсеместно используется система аванса. Что менее рискованно для сторон.
Если квартира предлагается по очень привлекательной цене, то имеет смысл внести аванс как можно быстрее, чтобы «застолбить» объект (то есть это будет не шестой шаг, а четвёртый). Одновременно с этим заключается предварительный договор (форму можно скачать), в котором указываются основные условия договора будущего купли-продажи (полные данные всех сторон, адрес объекта, его цена, условия выписки жильцов, сроки освобождения квартиры и пр.). Также в предварительном договоре следует указать, что если всплывут факты, препятствующие совершению сделки, то аванс возвращается покупателю в полном объёме.
Обычно в качестве аванса вносится небольшая сумма – 10-20 тыс. руб. Если продаваемая квартира находится в долевой собственности, то процесс передачи денег проходит в присутствии всех совладельцев, и они все ставят подписи на расписке в получении аванса. Либо расписку даёт одно лицо, имеющее доверенности от всех совладельцев. Расписка должна содержать примерно такую фразу: «Получил такую-то сумму по такому-то договору, обязуюсь не продавать квартиру другим лицам»
Предварительный договор можно оформить как «Соглашение об авансе». В этой бумаге также прописываются основные условия планирующегося договора купли-продажи. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь.
ПОЧЕМУ ВАМ НЕ НУЖНЫ ПОСРЕДНИКИ
1. Юридически их не существует
У агента по недвижимости нет никакого юридического статуса, никаких прав и полномочий, которыми не обладал бы любой другой гражданин.
– В российском законодательстве нет понятия «риелтор», а лицензирование агентств недвижимости отменили почти 20 лет назад, – констатирует Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.
Соответственно, риелтор может сделать ровно то же самое, что и вы – проверить квартиру по открытым источникам и помочь вам составить (читай – скачать из интернета) договор купли-продажи.
Поэтому в риелторы у нас идут все подряд независимо от уровня образования, опыта и личной культуры.
2. Неадекватные цены на услуги
Было бы не страшно, если бы риелтор брал несколько тысяч рублей. Но нет же: услуги риелторов, как правило, стартуют от 50-100 тысяч. Несколько среднероссийских зарплат – за что?
3. Цель – продать, а не обеспечить безопасность
В США, Германии и других развитых странах законы запрещают совмещать риелторскую и юридическую деятельность. Риелтор ищет покупателя или продавца с подходящей квартирой и помогает им договориться, а юрист проверяет документы все четко разделено. Иначе появляется конфликт интересов: если документы будет проверять агент и найдет подводные камни, у него возникнет соблазн скрыть это от клиентов. А то сделка сорвется и он не получит гонорар.
В России же сложилась порочная практика: проверкой юридической чистоты документов у нас занимается в основном риелтор. Для которого главное, чтобы сделка состоялась. И что самое интересное:
– Риелтор не может дать никаких гарантий и не несет ответственности за результат проведенной сделки, – говорит Татьяна Школьная.
Так зачем он тогда нужен? В общем, обжегшись на двух «грамотных и опытных» риелторах, я потратил немного времени на изучение информации, проконсультировался со знакомыми юристами. И вот результат: не отдав ни рубля помогайкам, я сначала продал старую квартиру, а потом приобрел новую. Делюсь опытом и полезными советами, как купить квартиру самостоятельно.
Заметьте: именно купить. Потому что для продажи квартиры даже в теории не нужен никакой агент. Разместить объявление в интернете, сходить с вами в МФЦ и взять за это минимум полсотни тысяч – не жирно ли?
Неузаконенная перепланировка
При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.
Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.
По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.
Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:
- документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
- документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
- выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.
Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта. Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные. Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.
Скрытые сюрпризы
Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.
На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.
Загрузка...