Покупка 1/2 квартиры у родственников

Я даю согласие на обработку персональных данных с целью обработки настоящего электронного обращения и предоставления информации о результатах его рассмотрения посредством электронной почты, телефонных обращений, sms-сообщений, направления почтовой корреспонденции.

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Покупка собственного жилья — реальная возможность для молодой семьи улучшить свои жилищные условия. И материнский капитал может в этом помочь. Однако средств на приобретение всей квартиры может быть недостаточно, поэтому существует вариант покупки только части жилого помещения в рамках программы государственной поддержки семей с детьми.

Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

  1. В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
  2. Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

READ
Обжалование решения суда о разводе

Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

  1. Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
  2. ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
  3. За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

Возврат НДФЛ

В ряде случаев, при покупке доли у родственников можно претендовать на получение налогового вычета, но при условии, что сделка не будет оформляться между взаимозависимыми лицами (муж, жена, дед, внук и т.д.).

Варианты приобретения части квартиры за счет средств из материнского капитала у чужих людей должны соответствовать требованиям закона. Что касается покупки комнаты в общежитии, используя средства господдержки, то разрешение на подобную сделку удастся получить лишь в том случае, когда недвижимость будет переведена в частный жилой фонд и не будет подлежать отчуждению.

Когда можно купить долю?

Пожалуй, самый распространенный способ потратить маткапитал – это улучшение жилищных условий. Чаще всего это приобретение жилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Ни о каких долях в законе речь не идет. Совсем .

Что же получается, покупка доли в квартире на материнский капитал невозможна? Нет, это заблуждение.

Закон разрешает потратить мамины деньги на покупку именно жилого помещения. Какого конкретно жилого помещения, не уточняется . А потому это может быть и комната в квартире – она тоже подходит под этот критерий. Но такое уточнение необязательно. На практике сделку по покупке доли за маткапитал одобряют в двух случаях:

  1. Если в результате покупки доли в собственность семьи поступит одно или несколько изолированных жилых помещений . Например, вы покупаете ⅔ в праве собственности на 3-комнатную квартиру. В договоре вы указываете, что в пользование семьи переходит 2 из 3 жилых комнат. Условие об изолированных помещениях соблюдено!
  2. Если после покупки доли в собственности семьи окажется вся квартира . Например, если матери до использования маткапитала уже принадлежало ⅔ доли в праве собственности на квартиру. За маткапитал семья выкупила еще ⅓ часть, и после этого стала полностью владеть квартирой.
READ
Пошаговые льготы в Петербурге

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников до 2012 года

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ.

В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы.

В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и “Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95” (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие “отношения свойства” контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Особенности покупки недвижимости у родственника

  • Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
  • Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
  • Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
  • За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
  • Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.
READ
Можно ли официально отказаться от алиментов

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

  • сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
  • родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
  • сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Особенности

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:

● родне проще договориться об условиях сделки;

● не требуются услуги риэлтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;

● ниже риски столкнуться мошенничеством.

Такие сделки имеют и важные недостатки:

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку, или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодным для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен — по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть, отец, в данном случае, является и продавцом и приобретателем, что недопустимо;

READ
Направление на медосмотр от работодателя: образец, бланк

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок по недвижимости самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть, по такому договору законный представитель выступает и в как представитель продавца и в качестве покупателя. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Как купить долю в квартире и зачем?

Как купить долю в квартире и зачем?

Спрос на комнаты и доли в Петербурге сейчас в полтора раза выше, чем в первые месяцы 2022-го. Кто и зачем их покупает, в чем особенность такой сделки и как работает законодательство в этой сфере?

Долевая история

Долевая собственность — одна из самых распространенных форм владения недвижимостью. Жилье принадлежат одному человеку, находится в совместной собственности нескольких владельцев или в долевой собственности. Например, в Петербурге на долевую собственность приходится более 80% жилья на вторичном рынке.

Изначально такая форма владения недвижимостью появилась в результате приватизации. Если в советские годы жилье получала семья, в процессе приватизации ее члены выбирали, как оформить квартиру — в общую долевую или общую совместную собственность.

«Большинство предпочитало общую совместную собственность, но позже начали возникать сложности с наследованием и продажей такого жилья, в результате чего все равно приходилось выделять доли, но уже через суд, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости “Доли.ру” Игорь Аболемов. — Поэтому было решено приватизировать исключительно в долевой собственности».

Доли появляются и после того, как квартира по наследству достается нескольким людям, а также при разводе собственников или если жилье, в том числе и в новостройке, покупает семья. Чаще всего такие квартиры продаются целиком, и к новому собственнику переходят все доли владельцев. Но нередко доли продаются и по отдельности.

Кто и почему покупает?

Доля — довольно размытое понятие для того, кто хочет купить недвижимость, чтобы в ней жить. В отличие от комнаты, у которой есть четко определенные границы, доля не всегда позволяет занять комнату в квартире. Для чего же покупают доли?

READ
Государственные юридические услуги

Как ни странно, одни из самых популярных долей на рынке Петербурга — небольшие, соответствующие всего нескольким метрам площади квартиры. Их приобретают для регистрации те, кто приезжает в Петербург из других регионов и арендует жилье. Это позволяет и устроиться на работу, и получать городские привилегии — от обращения в ближайшую поликлинику до оформления детской карты. Такие «дольки» стоят относительно недорого, 200–500 тыс. рублей, но цены на них растут.

Доли покрупнее предпочитают те, кто действительно собирается жить в квартире. Иногда долю реально соотнести с комнатой и законно выделить ее: например, при покупке половины в двухкомнатной или трети в трехкомнатной квартире с сопоставимыми по площади комнатами. На рынке доли традиционно дешевле комнат — их приобретают те, кому не хватает средств на жилье в коммуналке.

Комнаты в Петербурге в среднем в полтора-два раза дороже аналогичной по площади доли. Комната — это самостоятельный объект недвижимости. У владельца есть отдельный счетчик, он вправе сдавать эту комнату в аренду, зарегистрировать в ней близких родственников.

«У собственника доли, даже если определен порядок пользования комнатой, нет отдельной формы № 9 (справки “О регистрации”), и без согласия сособственников он не может ни сдать ее, ни зарегистрировать там родственника. Нет отдельного счетчика и места в кухне — обо всем приходится договариваться с соседями. Но это выгодный вариант для тех, кто покупает жилье для собственного проживания».

Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»

Немало и тех, кто, покупая долю, собирается в будущем выкупить квартиру целиком. Это либо совладельцы, уже имеющие долю в этом жилье, либо риелторы и другие участники рынка, в том числе инвесторы.

Инвестиционные доли

Долю в квартире часто покупают для инвестиций. Во-первых, стоимость жилья растет, и таким образом можно уберечь деньги от инфляции. Во-вторых, при грамотном подходе удастся получить ощутимую прибыль.

Объектом вложений становятся так называемые проблемные доли, которые продаются в квартирах, где есть другие собственники. Если такая доля не позволяет выделить комнату для проживания, она не будет пользоваться большим спросом. Поэтому подобные лоты выставляются с хорошим дисконтом.

READ
Как оформить незавершенное строительство дома

Правда, их далеко не всегда реально превратить в высоколиквидную недвижимость и оперативно продать уже по рыночной цене. В «Доли.ру» рассказывают, что компания иногда выступает соинвестором, также приобретая долю в объекте. Срок реализации такого проекта — от трех месяцев до трех–пяти лет.

Увеличить долю, повысив ее цену и ликвидность, превратить долю в комнату или выкупить по долям всю квартиру целиком — непростая задача. Нужно провести переговоры с продавцом, проверить документы, оформить сделку, после чего снова договориться — теперь уже с собственниками других долей и снова решить вопрос с документами и сделкой. Это можно сделать самостоятельно или поручить специалистам, которые понимают специфику рынка и обеспечат безопасность.

«Среди наших клиентов есть инвесторы, портфель которых состоит из нескольких десятков и даже сотен долей, — отмечает Игорь Аболемов. — Какие-то доли оказываются не очень перспективными, какие-то приносят хорошую прибыль. За счет большого объема инвестиций годовая прибыль у таких клиентов составляет как минимум 10% на весь пакет».

Строго по закону

В последнее время законодательство в сфере купли/продажи долей серьезно ужесточили. Это неудивительно: на протяжении многих лет именно в этом сегменте рынка жилья чаще всего встречались криминальные сделки.

Один из примеров — «резиновые» квартиры, в которых продавались крошечные доли для регистрации. У таких квартир были десятки собственников, которые никогда там не жили.

Сегодня этот пробел в законодательстве ликвидирован: владелец доли вправе зарегистрироваться в квартире только в случае, если его доля соответствует не менее 4 кв. м жилой площади. «Меньшие доли практически не востребованы и стоят несколько десятков тысяч рублей», — уточняет Игорь Аболемов.

Еще один пробел, устраненный в 2016 году, — махинации с неконтролируемым дарением долей. Теперь не только купля/продажа, но и дарение доли оформляется строго через нотариуса, который выступает гарантом чистоты сделки.

Проведение процедуры через нотариуса решило и другую проблему — когда продавец доли действовал в обход сособственников жилья. Он обязан в приоритетном порядке предложить им покупку своей доли, выслав заказное письмо с уведомлением о вручении.

READ
Договор купли продажи доли в ООО: образец

Допускается продавать долю покупателю со стороны, если сособственники не выкупят ее в течение месяца или напишут письменный отказ. И если раньше продавец мог подарить небольшую часть доли третьему лицу, после чего законно продать ему остаток, теперь такую схему не пропустит нотариус. Он удостоверяется, что доля продана не дешевле, чем заявлено в заказном письме сособственникам, что тоже защищает их права.

Стоимость услуг нотариуса при нотариальном заверении сделки с долями составляет 0,5% суммы договора, но не менее 5,1 тыс. и не более 24,8 тыс. рублей.

При этом нотариус сам формирует пакет документов и отправляет их в Росреестр. Сегодня это можно сделать в электронной форме.

«К нам обращаются не только инвесторы и те, кто хочет купить долю для регистрации (прописки) или собственного проживания, но и продавцы долей , — говорит Игорь Аболемов. — Иногда доля, доставшаяся по наследству, приносит проблемы. Если есть долги за коммунальные услуги и взыскать их удается только с одного собственника, его счета могут арестовать. Или в случае непримиримого конфликта между сособственниками, когда жилье никто не хочет покупать. Тогда единственный вариант — обратиться в агентство, которое выкупит эту долю и в дальнейшем распродаст под регистрацию или предложит инвестору».

Другие примеры из жизни

Запрещена продажа жилья, находящегося в общей собственности, без согласия второго супруга. В этом случае фактически переход собственности покупателю не осуществляется, т. к. второй владелец не дал согласия на продажу и не участвовал в сделке. Поэтому он сможет оспорить ее в суде. При доказанном факте незаконного материального обогащения придется выплатить ущерб пострадавшему.

При покупке жилья в ипотеку банк может потребовать документ, что родственнику-продавцу есть, где жить. Это может быть выписка из ЕГРН на другую недвижимость, принадлежащую продавцу, копия паспорта с регистрацией по другому адресу.

Надо ли платить налоги при получении в дар недвижимого имущества от близкого родственника?

Нет, в этом случае одаряемый освобождается от налога.

Чем можно подтвердить факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?

Подтвердить можно только, если была произведена безналичная оплата. Если деньги переводились со счета, можно представить выписку с него, заверенную банком, который осуществлял операцию.

READ
Кто обязан платить алименты и в каком размере?

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Пошаговая инструкция

1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.

3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.

4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу. Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.

READ
Расчет средней зарплаты для центра занятости калькулятор

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.

6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.

8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.

Под обработкой персональных данных, на которую мной выражено согласие, следует понимать любое действие (операция) или совокупность действий (операций) в отношении моих персональных данных, необходимых для достижения указанной выше цели и совершаемых с использованием средств автоматизации и/или без использования таких средств, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы вправе продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить долю, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть менее 8 «квадратов».

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. Тогда вы сможете продать часть жилья в любое время, не дожидаясь развода. Предполагается, что доли будут равными, но этот момент можно оговорить в соглашении.

Объект недвижимости супругов можно разделить по брачному договору. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

READ
Государственные юридические услуги

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого вам нужно обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше попросить в самом органе.

Продажа доли в квартире возможна и в случае, если кто-то из долевых собственников против сделки. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но в суде он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.

Ссылка на основную публикацию