Правовые нюансы того, как использовать земли поселений, затрагивают все слои населения страны, независимо от того, есть ли у них в пользовании участок или нет. Особенно актуален данный вопрос для тех, кто решил приобрести землю под застройку. Разобравшись в правовых аспектах заключения сделки, будущий землевладелец не только сэкономит время, но и сможет рассчитывать на желаемый результат.
Что такое земли поселений
Земля населенных пунктов – один из видов категорий земель в Российской Федерации, наряду с землями сельскохозяйственного назначения, промышленности, энергетики, запаса и другими. Отнесение земли к категории населенных пунктов определяет ее особый правовой режим использования и оборота.
Земли населенного пункта отличается от иных категорий следующим:
- правовое регулирование земель осуществляется с учетом градостроительных регламентов и градостроительного зонирования;
- использование земли населенных пунктов сосредоточено на развитии и совершенствовании городской среды, строительства инфраструктуры, инженерии, рекреации;
- в регулировании земельных отношений доминирует государство и муниципальные органы власти;
- границы участков земель населенных пунктов неразрывно связаны с границами населенного пункта как административно-территориальной единицы. В пределах населенного пункта не может быть земельных участков иной категории.
Земли поселений как категория земельных участков были исключены из законодательства в 2007 году (после принятия Федерального закона № 232-ФЗ от 18.12.2006). В градостроительном законодательстве используют термин – «территория поселений». В состав поселений (городских и сельских) входят земли населенных пунктов, а также пограничные наделы общего пользования, участки, на которых местные жители используют природные ресурсы, зоны рекреации и развития поселений.
В отличие от земель поселений термин «земли населенных пунктов» выполняет не только пространственную задачу (определяет границы города или села), но и функциональную (порядок освоения земельных участков).
Правовая база оборота земель поселения – статьи Земельного и Градостроительного кодекса, законодательство о переводе земель (ФЗ № 172 от 21.12.2004), о местном самоуправлении (ФЗ № 131 от 06.10.2003).
Использование земли поселений регулируют также местные законодательные акты.
Законодательство
Так какие же нормативные акты регулируют взаимоотношения людей, возникающие в связи с оборотом данного вида недвижимого имущества? Разумеется, основным источником является конституция. Конкретных регулирующих норм данный документ не содержит, поэтому основным источником принято считать Земельный Кодекс.
Всего Земельный Кодекс содержит 4 специальные статьи, регулирующие правовое положение территорий поселений. Среди них:
- Статья 83 ЗК. В данной статье дается основное понятие категории территории, подлежащих заселению людьми,устанавливается порядок придания статуса «земли поселения», порядок определения территорий населяемых зон. Так, согласно данной норме, право определения статуса и территории принадлежит органам местного управления. Также закрепляется право государства на реквизицию участков частных лиц, в том числе и за выкуп, в целях реализации генеральных планов застройки и расширения городов и иных типов поселений.
- Статья 84 ЗК. Эта норма регулирует вопросы, связанные с определением и установлением границ земель городов и поселков. Основной момент, имеющий значение для частных землевладельцев – это возможность включения их собственности в вид земель поселения без реквизиции.
- Статья 85 ЗК. Данная статья устанавливает состав зон поселения.
Также эта статья регулирует взаимоотношения владельцев и пользователей отдельных объектов недвижимости данного вида государства и организациями, осуществляющими временное или постоянное управление объектами, находящимися в пределах городов. - Статья 86 ЗК дает определение пригородных зон. Так, к этим зонам относятся территории вблизи городов, имеющие общие хозяйственные связи и соединенную инфраструктуру.
Разумеется, в специальных нормах очень много статей, так или иначе затрагивающих вопросы, связанные с данной категорией.
Законодательство
Понятие и виды наделов, относящихся к землям поселений, регулируются на федеральном уровне с помощью земельного законодательства. Кроме того законодательные нормы принимаются на уровне субъектов по вопросам, относящимся к их компетенции. Также регулирование рассматриваемых отношений осуществляется при помощи градостроительных регламентов, которые подлежат принятию на уровне субъектов.
Разрешенное использование относительно рассматриваемой категории земель устанавливается в специальном классификаторе. Все наделы, относящиеся к поселениям, в условном порядке могут быть поделены на зоны по территориям.
Указывают такие зоны, как:
- расположение построек жилого назначения;
- постройки общественно-делового характера;
- для ведения предпринимательской деятельности;
- использования в общественных целях;
- организации отдыха.
Вышеперечисленные зоны включают в себя несколько видов использования. В том числе:
В жилые территории включаются такие виды использования, которые подразумевают строительство построек жилого назначения. Согласно классификатору в них включаются:
- дома, построенные по типу таунхаусов (блокированный тип);
- палаточные городки – подразумевается передвижная разновидность;
- большая этажность включает в себя строительство зданий, выше 8 этажей;
- средняя этажность – до 8.
Также могут возводиться жилые дома, являющиеся индивидуальными, например, коттеджи, частные дома и прочее. Кроме того допускается строительство построек бытового назначения, таких как гараж и подсобка. Предусматривается возможность ведения личного подсобного хозяйства с возведением в этих целях частного дома. При этом человек должен иметь основную цель – разведение огорода, сада либо скота.
Состав и назначение пригородных зон
Пригородная область – это место, которое не вступает в зоны других городов, находится за обозначенной границей. И составляет с ней единую территорию по природным, социальным и хозяйственным параметрам.
Территории так же могут делиться на зоны:
- Сельхозназначения.
- Для резерва.
- Для отдыха.
Иногда в пригородные зоны входят так называемые санитарные области. Они отличаются запретом на любые производственные процессы, способные причинить вред окружающей среде.
О разновидностях земель, назначении и строительстве
Своё назначение есть не только у земель, но и у любых объектов, которые на ней находятся.
Назначение помогает разделить земли на несколько категорий.
- ДНП. Дачные некоммерческие партнёрства. По сравнению с СНТ и землями под застройку, считаются менее плодородными. Располагаются за городскими пределами. Предполагается, что покупатель таких земель входит в партнёрство. И в дальнейшем может принимать участие в собраниях.
- СНТ. Садовые некоммерческие товарищества. Такие земли стоят дороже, поскольку отличаются высоким уровнем плодородия. Не входят в границы города.
- ИЖС. С индивидуальной жилой застройкой. Всегда относятся к зоне с жилыми поселениями. Предполагают получение прописки вместе с постройкой жилых зданий. Требуют обустройства коммуникаций вместе с подъездными путями.
- ЛПХ. Группа личных подсобных хозяйств. Предназначены только для ведения полевого хозяйства. На таких землях обычно не строят жилые здания.
На каких землях можно строить дом?
Каким образом распределяются поселенческие земли
В Земельном Кодексе Российской Федерации, а именно в его 85 статье, предусмотрено разделение земель для поселения на определенные зоны, которые предназначены для:
- Возведения жилых зданий.
- Ведения сельскохозяйственной деятельности.
- Нужд Вооруженных сил России.
- Иных объектов, специального назначения.
- Потребительских потребностей населения.
Каждая из перечисленных зон земельного поселения имеет свой регламент, который может иметь разную трактовку. Также для каждой из них предусмотрены свои правила, соблюдение которых необходимо в обязательном порядке при застройке каждого территориального объекта.
В ЗК России также сказано, что каждый владелец земельного надела обязан придерживаться основ установленной планировки земель для поселений, а также правил порядка проведения любых строительных работ.
ВАЖНО . Каждое строящееся здание должно соответствовать правильной зоне, но также стоит учитывать и то, что некоторые зоны могут переплетаться между собой, что в свою очередь прямо влияет на вид разрешенной эксплуатации. Именно поэтому перед тем как начать использование земель для поселения, необходимо обязательно детально посмотреть и изучить их схему, и принять во внимание все нормы и правила, установленные законодательством РФ.
Все участки, которые располагаются на территории земель для поселений, делятся между собой на несколько видов, по таким особенностям:
- Могут ли они быть приватизированы. Такие земельные наделы могут стать частными территориями, но некоторые из них все же запрещено приватизировать по закону. Как правило, под запрет попадают общественные места: парки, дороги, реки и прочее.
- Какой вид эксплуатации допустим. Если два участка сплетаются между собой, то и их использование также становится смешанным. В таком случае приоритет отдается более серьезному объекту. Так, например, зона земли для поселения отмечены в каком-либо из планов государственного строительства, и причислена для общего использования. В результате рано или поздно государство изымет свою землю, и начинать строительство на таком участке бесполезно.
- Для чего предназначены. Как правило, такие участки принадлежат исключительно физическим лицам, к примеру, дачи, личное жилье либо сад.
Перевод в другие категории
Эти земли не ограничены в обороте, поэтому их можно переводить в другие категории. Регулируется данная процедура нормами статьи 8 Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.04 г. Наиболее часто такие процедуры касаются перевода ЗНП в категории:
- сельскохозяйственных земель;
- земель промышленности и специального назначения.
Также советуем ознакомиться с полезной информацией о кадастровой оценке ЗНП.
В целом процедура разрешена, но вопрос зависит от нюансов. Главное в порядке перевода – изменение границ населённого пункта, так как данные земли располагаются за его пределами. В этом случае требуется соблюдать следующий порядок:
- Получить кадастровую выписку с кадастровым номером земельного массива.
- Получить план застройки с выпиской из градостроительного плана, удостоверенного в администрации населённого пункта или в отделе градостроительства и архитектуры.
- Подать в администрацию или в департамент по землеустроительству запрос об изменении границ населённого пункта, с приложением кадастровой и градостроительной выписки.
- Приложить проект освоения данной территории или иные мотивы и обоснования переноса границ. Подать запрос о переводе данных земель в другую категорию.
- После получения разрешения от администрации, нужно провести регистрацию новых границ населённого пункта, подав заявление и выписку из административного решения в Росреестр.
- На основании внесения новых сведений о границах населённого пункта и их переводе в другую категорию, в ГКН, процедура считается совершившейся.
Важно: Для того чтобы участок города признать природоохранной зоной или культурным наследием федерального (регионального) значения, нужно подать пакет документации о необходимости соотнесения земель к данному фонду, без изменения категории.
ЗНП – это категория земель, на которых расположены города и другие поселения. Они делятся на зоны, каждая из них соответствует определённому ВРИ, опираясь на нормативы классификатора. Согласно зонированию, располагаются жилые кварталы, деловые и торговые зоны, установлены места расположения административных зданий. Допустим перевод в другие категории при условии изменения границ.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Перевод иных территорий в земли поселения
Определенные участки можно перевести в категорию земель поселений. Как правило, это зоны сельскохозяйственного значения и земли запаса. Реже меняют категорию земли водного и лесного фондов.
Определяющий параметр: ценность участка. Часто именно от стоимости земли зависит возможность её перевода в другую категорию. Например, если территория на 50 и более процентов дороже средней стоимости земельных участков по территории муниципалитета, она не подлежит переводу.
Изменение категории происходит на основании заявления физических лиц и организаций. В случае реализации плана по расширению населенного пункта инициатором процедуры может быть государственный орган власти на местах.
Законодательная база
Земли поселений прописаны в земельном кодексе РФ.
В данном документе целый раздел выделен под них — 15. так:
- Ст. 83 — дает определение самому понятию «земли поселений» и порядку которым подчинены их определения и зонирования.
- Ст.84 — дает характеристику по поводу установки черты такого поселения. И как та должна быть установлена, кто ее устанавливает и определяет.
- Ст. 85 — описывает состав данных земель и территориальное зонирование, правила и регламенты по градостроительству.
- Ст.86 — определяет состав природных зон, их границы и правила использования.
Земли населенных пунктов – центральная категория земель, так как именно они составляют основу жизнедеятельности людей.
Сегодня, когда на ЗНП сосредоточено практически все народонаселение государства, особую важность приобретает вопрос о рациональности использования имеющихся ограниченных площадей.
Прежде всего, это касается соблюдения законодательного регулирования – градостроительных регламентов, ВРИ, а также неотвратимости применения санкций за нарушения.
Поскольку земли являются невосполнимым ресурсом, немаловажным также являются:
Обратный случай – общество организовало офисы в здании склада, построенном на территории с разрешенным использование «обслуживание склада». Это послужило поводом для иска о нецелевом использовании земли. Суд отклонил иск. Мотивация – следует разделять вопросы разрешенного использования земли и вопросы эксплуатации объекта недвижимости, расположенного в его границах (постановление Арбитражного суда МО по делу А40-151922/2016).
Состав и зонирование
Помимо собственно жилья для людей в населенных пунктах предполагается наличие инфраструктуры, обеспечивающей нормальную жизнедеятельность поселения:
- школы,
- транспорт,
- магазины и прочее.
Любой современный населенный пункт имеет подобные инфраструктурные зоны в составе своих земель.
Зонирование
В населенных пунктах возможно существование различных зон:
- жилая – предполагается строительство домов для проживания (индивидуальных, малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных и др.) и бытовых объектов. В рамках жилой зоны могут располагаться еще и земли для ведения садового хозяйства.
- общественно-деловая зона – объекты для общественного использования в сфере администрирования (например, суды, здания органов власти), образования (например, детский сад, университет), социальной сфере (например, интернат), сфере культуры (например, музей, галерея) и иных.
- производственная – возведение промышленных объектов (например, склад, завод),
- инженерная и транспортная инфраструктура – прежде всего, в данных зонах строятся объекты транспорта различного вида (речной, трубопроводный, железнодорожный и др.).
- рекреационная – зона отдыха, где находятся сады, парки, скверы, пруды и др.
- сельскохозяйственная – занятая под объектами сельского хозяйства (например, конюшня, пашня).
- зона размещения военных объектов – объекты, обеспечивающие безопасность и охрану жителей (например, воинская часть),
- иные зоны.
Важно не путать категорию земель «земли сельского хозяйства» с сельскохозяйственными землями населенных пунктов (НП), это разные виды земель.
Территориальное зонирование проводится с учетом того, что земельный участок не может находиться одновременно в разных зонах.
Градостроительные регламенты
Использование категории земель населенных пунктов регулируется также специальными регламентами.
Градостроительные регламенты – представляют собой часть правил землепользования и застройки и устанавливают возможные виды деятельности на земле.
Регламент определяется для конкретных территориальных зон с учетом множества факторов:
- происхождение,
- история развития,
- расположение,
- возможность осуществления различных видов деятельности и др.
Требования градостроительной документации распространяются не только на саму плоскость земельного участка, но и на все, что находится над и под поверхностью вплоть до недр, и регламентируют процесс строительства и дальнейшей эксплуатации зданий на участке.