Что такое коммерческий найм жилого помещения?

Претендовать на жилье по договору найма может тот, кто встал на отдельный вид учета в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Что такое коммерческий найм жилого помещения?

от 27 мая 2022 года N 8/3-СД

Об утверждении Положения о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда Раменского городского округа Московской области по договорам коммерческого найма

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, в целях установления порядка предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда Раменского городского округа по договорам коммерческого найма Совет депутатов Раменского городского округа решил:

1. Утвердить Положения о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда Раменского городского округа Московской области по договорам коммерческого найма согласно приложению к настоящему решению.

2. Признать утратившими силу:

3. Настоящее Решение вступает в силу с даты официального опубликования.

4. Опубликовать настоящее Решение в официальном печатном издании – газете “Родник” и разместить на официальном информационном портале Раменского городского округа www.ramenskoye.ru.

5. Контроль за исполнением настоящего Решения возложить на постоянную комиссию Совета депутатов Раменского городского округа по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

Глава Раменского городского округа
В.В.Неволин

Приложение
к Решению Совета депутатов
Раменского городского округа
Московской области
от 27 мая 2022 года N 8/3-СД

ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ДОГОВОРАМ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

Настоящее Положение разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, определяет порядок и условия предоставления жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Раменского городского округа, по договорам коммерческого найма.

Что такое коммерческий найм жилья: понятие, суть

Коммерческий найм представляет собой один из видов сделок с имуществом, суть которой заключается во временной передаче жилого помещения собственником третьим лицам. Сделка является возмездной (бывает ли безвозмездная аренда?). То есть пользователь обязан будет внести оплату в размере и на условиях, определенных договором.

Коммерческий найм схож с другими видами временной передачи жилья другим лицам, например, договор о найме социального или служебного жилья. Но он имеет ряд отличительных особенностей:

• Статус пользователя. Он не обязательно должен входить в категорию, которая нуждается в улучшении жилищных условий. Быть нанимателем может любой.
• Статус собственника. Лицо, которое сдает помещение в наем может не состоять в трудовых отношениях с пользователем (то есть быть нанимателем), либо являться государственным органом, занимающимся вопросами социального обслуживания населения.

Для заключения договора собственнику не нужно оформлять письменное решение, как, например, в случае с предоставлением социального жилья.

Члены семьи нанимателя не являются жильцами в таком случае. Для них потребуется заключать с собственником отдельный договор.

Кто может сдавать и снимать?

Быть нанимателем может любое дееспособное лицо. Если в процедуре будет принимать участие законный представитель, необходимо оформить доверенность, с указанием его круга полномочий. В качестве наймодателя жилья могут выступать:

• физические лица;
• индивидуальные предприниматели;
• юридические лица;
• муниципальные и федеральные органы власти.

Обязательным условием для наймодателя является право собственности на жилье.

Требования

Помещение, которое собственник передает пользователю должно соответствовать определенным требованиям. Прежде всего оно должно быть изолированным, то есть иметь свой отдельный вход. Пользователь должен иметь свободный доступ к местам общего пользования:

• туалет;
• кухня;
• ванная;
• прихожая;
• лестничный пролет;
• лифт.

Помещение должно быть пригодным для проживания и иметь минимум оборудования для удовлетворения бытовых потребностей.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия. Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования . Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
• использование жилого не по назначению
• систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

Коммерческий найм: Как правильно выстроить отношения с нанимателем (основные условия договора, проблемные ситуации, возможность их исправления)

Вопрос сдачи жилых помещений во временное владение и
пользование очень распространенный. Стоимость недвижимости так высока, что
многие предпочитают пользоваться съемным жильем, нежели покупать или
строить собственное. Отношения между собственником/наймодателем и нанимателем
следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл. 35 ГК),
заключив договор в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство
проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить
возможные споры и претензии. При сдаче во временное пользование жилых помещений
заключается Договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или
жилое помещение передается в пользование юридическому лицу – заключается
Договор аренды.
Следует отметить, что закон не использует термин «коммерческий»
найм. Формулировка «Коммерческий найм» соответствует складывающимся рыночным
отношениям в жилищной сфере и разграничивает найм недвижимости частных
собственников и государственного и муниципального жилого фонда, в котором жилье
предоставляется по договорам социального найма.
НОТАРИУС –
КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ЮРИСТ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА
Договор найма жилого помещения заключается в
письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма.
По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение
договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации.
Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом
сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в
нем не было в момент его подписания. Нотариус – представитель
государства, отвечая за законность удостоверяемого договора,
устанавливает личность сторон, свидетельствует подлинность подписи, разъясняет
сторонам их права и обязанности из договора, разъясняет правовые
последствия сделки. Кроме того, нотариус устанавливает дееспособность сторон
сделки и проверяет полномочия представителя. Один подписанный
экземпляр заключенного договора остается у нотариуса, следовательно, стороны
могут в любой момент получить дубликат утраченного экземпляра.
Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в
наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не
уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один
из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача
квалифицированного специалиста. Выяснить эти обстоятельства необходимо до
совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность
представителя.
Если Вами при заключении договора найма была выбрана
простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает
жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует
получить согласие после заключения договора. Если никто не заинтересован в
признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца,
даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны
собственника. Закон допускает это и называет последующим одобрением
сделки.
ДОГОВОР
НАЙМА, ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРОКА ЕГО ДЕЙСТВИЯ, НЕ ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ
Говоря о форме договора найма, отметим, что
действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной
регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не
подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма
(отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации,
заключенных на срок от года). То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве
пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к
новому собственнику обременения правом пользования
нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности
на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или
изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится
наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Но стоит
заметить, что вопросы расторжения договора коммерческого найма в суде возникают
достаточно редко в виду того, что долгосрочный коммерческий найм не
распространен на практике.
По договору найма у сторон возникают взаимные права
и обязанности. Основная обязанность собственника предоставить жилое
помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника
по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление
коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости.
Встречными обязанностями нанимателя являются: – использование жилого помещения
только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане,
постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем), –
проведение текущего ремонта и – своевременное внесение платы, с том числе
коммунальных платежей. Касательно платы, хотелось бы рекомендовать
разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в
себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит
отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не
допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором. В связи с
чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно
порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера
платы.
ЗАКОН ЗАЩИЩАЕТ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ, СТАВЯ НАЙМОДАТЕЛЯ В УЯЗВИМУЮ И ЗАВИСИМУЮ ПРАВОВУЮ ПОЗИЦИЮ
Максимальный срок договора найма 5
лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не
определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные
правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть
достигнута договоренность о досрочном расторжении. Прежде всего,
наниматель будет иметь преимущественное право на заключение
договора на новый срок (Если собственник в течение года передаст жилое
помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему
нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке
может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть
потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки
недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю
все полученное по сделке). Договор найма жилого помещения по требованию
наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при
определенных условиях: – невнесение нанимателем платы за жилое помещение за
шесть месяцев; – разрушение или порча жилого помещения; – использование
его не по назначению. Такие условия свидетельствует о правовых
преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным
заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых
помещений.
Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так
распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более
привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае
необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном
порядке при невнесении платы более двух раз.
Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для
наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему
правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен
предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма
следует определить срок уведомления. В противном случае получается,
что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например,
за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный
платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев. Ситуация распространенная
и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре
невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве
компенсации повреждения имущества наймодателя.
На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире (при этом комната должна быть «выделена», а именно определен порядок пользования комнатами в квартире и оформлено свидетельство о праве собственности). В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях
пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам.
В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и
т.п. По договору найма жилого помещения наниматель получает право пользоваться
общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это
следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в
договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз
возникал и даже рассматривался судами вопрос – должны ли соседи давать согласие
на сдачу комнаты в наем. СПб городским судом (Определение от 25.09.13 №
33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется. Передача права
пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам
без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права,
так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным
объектом права собственности, а общее имущество собственников комнат
следует судьбе права собственности.
Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что
комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника
владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного
собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого собственника. В
рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле,
принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади. А
значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и
определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают в
наем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.
90 ПРОЦЕНТОВ ПРОЕКТОВ ДОГОВОРОВ НАЙМА АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ СООТВЕТСТВУЮТ ЗАКОНУ
Проанализировав договоры найма, предлагаемые к
заключению агентствами недвижимости СПб, можно придти к неутешительному выводу
– практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона,
которые стороны не в праве менять (в части, сроки или порядок расторжения
договора). По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма
из десяти подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его
подписании. Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях
заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более),
рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за
проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного
жильца.
Отсутствие закона о риэлторской деятельности,
закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании
посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при
заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном
не понимании и халатности сторон. Указание в договоре найма агентства
недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство
к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма. Данное
обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании
которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых
помещений.
Источник: /www.emls http://www.emls.ru/news/2007825.html

Прекрасная статья, хотелось бы резюмировать, что в интересах обеих сторон желательно заключать договор найма на срок 11 месяцев с обязательной оговоркой относительно срока расторжения каждой стороной в отдельности и компенсаций в случае такого расторжения.

Еще столкнулась на практике, что люди постоянно манипулируют понятием форс мажорные обстоятельства: например: у меня форс мажор: изменился курс рубля( или дочка вышла замуж), поэтому давайте расторгать договор. Даже смерть одного из сторон по договору формально не ведет к его прекращению, так как обязательства и права принимают наследники. Есть практика по таким случаям? Спасибо!

Марина, благодарю вас за интерес к статье!

ч.1 ст.687 ГК РФ
.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
.
1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
.
Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора.

Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч.1 ст.687 ГК РФ – это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя.
Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны.
По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения..
И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия.

Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные “если иное не предусмотрено соглашением сторон” или “если иное не предусмотрено договором”.
Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом.
Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статья 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя.
Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.
Чтобы нанимателю расторгнуть договор найма жилья и не платить наймодателю упущенную выгоду в размере арендной платы за три месяца, наниматель должен за три месяца до расторжения договора найма отправить наймодателю извещение о расторжении договора найма ценным письмом с описью вложения на адрес наймодателя указанный в договоре найма.

Судебное решение где нанимателя обязали заплатить 3 месяца арендной платы за то что он не предупредил наймодателя.
.
https://rospravosudie.com/court-leningradskij-rajonnyj-sud-g-kaliningrada-kaliningradskaya-oblast-s/act-102352863/

И все таки: если договором установлено право прерывания нанимателем за 1 мес, является ли это нарушением ГК?

Марина а как вы думаете прочтя вышеперечисленное?
.
Наймодатель должен будет не возвращать залог и подать на нанимателя с суд и наниматель обязан будет по суду заплатить наймодателю три арендных платы ! ! !

Алексей Комаров. Спасибо. Вы молодец.
.
Алексей. Теория понятна. А как дело обстаит с практикой?
Как доказать в суде , что бы при не соблюдении нанимателем ч. 1 ст. 687 ГК РФ наймодатель выиграл суд?

Нада в суде сказать что наниматель выехал и значит имеет намерение расторгнуть договор найма такого числа, а согласно ч.1 ст.687 ГК РФ имеет право расторгнуть договор найма жилья только такого то числа, то есть через три месяца после выезда. И попросить взыскать арендную плату за этот срок?

Или нада подать обьявление в газету по недвижимости о сдаче жилья и составить несколько актов осмотра жилья на предмет сьёма, и взять из какой нибудь крупной конторы по недвижимости распечаточку средних цен на жильё, и принести договор найма где указана дата с которой всё таки удалось сдать жильё, и тогдалее и тому подобное?

Какова плата за квартиру по договору найма?

Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.

Действующие наемные дома располагаются по следующим адресам:

• ул. Еремеева, д. 3, корп. 2;
• Охотничий переулок, д. 9;
• Гатчинское шоссе, д. 10в и д. 10а;
• г. Пушкин, ул. Саперная, д. 55, корп. 1, строение 1, 2, 3.

Договор заключается на срок от года до десяти лет

До 1 ноября 2017 года петербуржцы могли арендовать жилье у города по программе «Коммерческий наем». Это передача помещения коммерческого использования во вновь построенных домах. Сейчас эта программа не действует, однако ее участники (заключившие договор найма до изменений) могут:
— продолжать жить в квартире, продлевая договор найма каждые 5 лет;
— выкупить ее на определенных условиях (участник вносит первоначальный взнос в размере 30%, а оставшуюся сумму выплачивает в течение 5 лет).

Если вы хотите продлить договор найма или выкупить квартиру, в которой живете, обратитесь с заявлением в СПб ГБУ «Горжилобмен».

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

• предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
• срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
• размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
• состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
• состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
• иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
• правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
• договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Договор аренды или договор найма: в чем разница

В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья — когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому человеку.

Закон же четко разделяет договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Важно знать эту разницу.

Мы будем говорить именно о тех случаях, когда один человек сдает жилье другому — по договору коммерческого найма жилого помещения.

Согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ , по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Срок коммерческого найма жилья

Согласно ГК РФ, срок найма может составлять до 12 месяцев или до 5 лет.

В первом случае договор называется краткосрочным, во втором – долгосрочным. Это вовсе не означает, что человек обязан будет съехать по истечению определённого периода. Если наниматель полностью устраивает наймодателя и у них нет взаимных претензий друг к другу, то договор можно продлить.

При долгосрочном найме сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре, также необходимо будет заплатить госпошлину. Если найм краткосрочный (до одного года), то регистрировать его не нужно.

О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования от 06.12.2012

РАЙОННАЯ ДУМА
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ПУРОВСКИЙ РАЙОН
4 созыва

Р Е Ш Е Н И Е

06 декабря 2012 г. № 144
г. Тарко-Сале

О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным
жилищным фондом муниципального образования Пуровский район
коммерческого использования

В соответствии с частью 10 статьи 35 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, пунктом 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 23 Устава муниципального образования Пуровский район, Районная Дума муниципального образования Пуровский район

1. Утвердить Положение о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования, согласно приложению 1 к настоящему решению.
2. Утвердить методику расчета платы за коммерческий наём жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, согласно приложению 2 к настоящему решению.
3. Установить базовую тарифную ставку при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, за один квадратный метр в месяц в размере 26 (двадцать шесть) рублей 63 коп.
4. Признать утратившими силу следующие решения Районной Думы муниципального образования Пуровский район:
– от 15 мая 2009 года № 365 “О Положении о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма”;
– от 24 февраля 2011 года № 35 “О внесении изменений в Положение о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, утвержденное решением Районной Думы муниципального образования Пуровский район от 15 мая 2009 года № 365”.
5. Опубликовать настоящее решение в районной газете “Северный луч”.

6. Настоящее решение вступает в силу с 01 января 2013 года.
7. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную нормативно-правовую комиссию Районной Думы (О.Г. Бережная).

Председатель Районной Думы	А.Э. Мерзляков
Глава муниципального образования Пуровский район	Е.В. Скрябин

Приложение 1
к решению Районной Думы муниципального образования Пуровский район
от 6 декабря 2012 года № 144

ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования

Настоящее Положение разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и определяет порядок предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, а так же регулирует отношения, возникающие при отчуждении гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.

1. Общие положения

1.1. Основные понятия и термины, используемые в настоящем Положении:
1.1.1. Договор коммерческого найма – договор, согласно которому Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее – Наймодатель), обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
1.1.2. Объект договора коммерческого найма – изолированное жилое помещение (комната, квартира), пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, находящееся в собственности муниципального образования Пуровский район и учитываемое в реестре муниципальной собственности Пуровского района.
1.2. Главным администратором доходов, полученных от передачи жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма является Наймодатель.

2. Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования

2.1. Право на получение жилых помещений коммерческого использования по договорам коммерческого найма имеют лица, не имеющие жилых помещений на праве собственности или по договорам социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории муниципального образования Пуровский район:
– муниципальные служащие органов местного самоуправления муниципального образования Пуровский район и иных муниципальных образований городских и сельских поселений, расположенных на территории Пуровского района;
– работники органов местного самоуправления муниципального образования Пуровский район, не являющиеся муниципальными служащими;
– работники территориальных органов федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, действующих на территории Пуровского района;
– работники муниципальных казенных, бюджетных, автономных учреждений Пуровского района, муниципальных унитарных предприятий муниципального образования Пуровский район;
– руководители хозяйственных обществ, доля уставного капитала (акций) которых находится в собственности муниципального образования Пуровский район;
– работники общественных и религиозных организаций (объединений).
2.2. Лица, указанные в пункте 2.1. настоящего Положения, заинтересованные в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма, обращаются с соответствующим заявлением в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
2.2.1. К заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:
– копия документа удостоверяющего личность гражданина РФ (паспорт заявителя);
– копия паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих с заявителем;
– копия паспорта совершеннолетних, проживающих с заявителем;
– письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение в предоставляемое жилое помещение;
– ходатайство руководителя организации, где работает, служит гражданин;
– копия трудовой книжки, заверенная по месту работы, службы;
– справка Администрации городского или сельского поселения по месту работы лица об отсутствии заключенных с ним и с членами его семьи договоров социального найма.
2.3. В случае наличия свободных жилых помещений коммерческого использования, документы для принятия решения о возможности распределения либо отказе в распределении жилого помещения на условиях коммерческого найма направляются в адрес жилищной комиссии муниципального образования Пуровский район (далее – Комиссия).
2.4. После поступления заявления и документов, Комиссия принимает решение о возможности распределения либо отказе в распределении жилого помещения на условиях коммерческого найма.
2.5. Порядок работы Комиссии по предоставлению, либо отказу в предоставлении жилого помещения, устанавливается Положением о работе жилищной комиссии муниципального образования Пуровский район, утверждаемым распоряжением Главы района.
2.6. В случае принятия решения Комиссией о предоставлении заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района, в течение 15 дней, готовит проект распоряжения Главы района о предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма.
2.7. Основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма является:
– наличие у заявителя и членов его семьи жилья в собственности или по договору социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории Пуровского района;
– если с заявлением обращается гражданин, не указанный в пункте 2.1. настоящего Положения.
2.8. В случае отказа в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма Комиссия в течение 15 дней направляет заявителю мотивированный отказ.
2.9. Плата за коммерческий наем жилого помещения устанавливается в денежном выражении в соответствии с методикой расчета платы за коммерческий наем жилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования Пуровский район.
Методика расчета платы за коммерческий наем жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, утверждается решением Районной Думы муниципального образования Пуровский район.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения

3.1. Основанием для вселения в жилое помещение является заключенный договор коммерческого найма и подписанный акт приема-передачи жилого помещения.
3.2. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между – Наймодателем, с одной стороны, и гражданином – нанимателем (далее – Наниматель), с другой, по форме согласно приложению к настоящему Положению.
3.3. По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется Нанимателю в пользование за плату на срок до 5 лет.
3.4. После истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения, Наниматель обязан освободить занимаемое жилое помещение в последний день срока действия договора коммерческого найма, с подписанием акта приема-передачи жилого помещения.
3.5. Договор коммерческого найма может быть продлен на новый срок путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору коммерческого найма.
3.6. Основанием для продления договора коммерческого найма является заявление проживающего в данном жилом помещении Нанимателя. Заявление должно быть подано не позднее календарного месяца до окончания срока договора коммерческого найма.
К заявлению Нанимателя должны быть приложены документы, указанные в п.п. 2.2.1. настоящего Положения, и справки, подтверждающие отсутствие у Нанимателя задолженности по договору коммерческого найма и по оплате коммунальных услуг.
3.7. Договор коммерческого найма подлежит расторжению в случае, если расторгнуты трудовые отношения, явившиеся основанием для заключения договора коммерческого найма.
3.8. Плата за коммерческий наем жилого помещения производится Нанимателем в бюджет Пуровского района по реквизитам, предоставленным Наймодателем.
3.9. Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.
3.10. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.
3.11. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
– невнесения Нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда Нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока Наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению Наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.
3.12. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:
– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
3.13. Если Наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, Наймодатель может предупредить Нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения.
3.14. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
3.15. Наниматель жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем, сдавать в аренду.

4. Порядок отчуждения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования

4.1. Право на приобретение занимаемого жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в порядке, установленном настоящим Положением, имеют граждане Российской Федерации, проживающие в жилых помещениях по договору коммерческого найма жилого помещения.
Отчуждение жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, предоставленного по договору краткосрочного найма (до одного года включительно), не допускается.
4.2. Для приобретения жилых помещений в порядке, предусмотренном настоящим Положением, граждане предоставляют в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района следующие документы:
а) документ, удостоверяющий личность гражданина (для предъявления);
б) заявление на приобретение жилого помещения;
в) копию согласия супруга (супруги) на приобретение жилого помещения, удостоверенную нотариально;
г) копию согласия органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района самостоятельно осуществляет запрос и получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах гражданина и членов его семьи на имеющиеся у них объекты недвижимого имущества. Гражданин вправе по собственной инициативе представить в уполномоченный орган данную информацию.
4.3. В течение тридцати рабочих дней со дня поступления полного пакета документов, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района рассматривает поступившие заявления и прилагаемые к нему документы и принимает следующие решения:
– о подготовке заключения о возможности отчуждения жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования;
– об отказе в удовлетворении заявления.
4.4. По результатам проверки, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района передает пакет документов и заключение на рассмотрение Комиссии для принятия решения о возможности отчуждения жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.
4.5. В соответствии с решением, принятым Комиссией, об отчуждении жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района не позднее 30 календарных дней после принятия решения Комиссией готовит проект распоряжения Главы района “О передаче жилого помещения в собственность”.
4.6. На основании распоряжения Главы района “О передаче жилого помещения в собственность”, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района:
– осуществляет мероприятия по оценке рыночной стоимости отчуждаемого жилого помещения;
– в течение двух месяцев заключает договор купли продажи жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.
В течение десяти рабочих дней с момента принятия Комиссией решения об удовлетворении заявления либо отказе в удовлетворении заявления Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района направляет гражданам уведомления об удовлетворении заявления либо об отказе в удовлетворении заявления.
Гражданин, не обратившийся в течение одного месяца с момента получения уведомления об удовлетворении заявления о выкупе жилого помещения в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района для заключения договора купли продажи жилого помещения либо отказавшийся от заключения договора купли-продажи жилого помещения, обязан в пределах одного месяца компенсировать затраты на оценку рыночной стоимости данного жилого помещения, путем перечисления денежных средств в бюджет Пуровского района.
4.7. Передача жилого помещения гражданину в собственность производится после полной оплаты стоимости жилого помещения.
4.8. Основаниями для отказа в удовлетворении заявлений являются:
4.8.1. Непредставление либо предоставление неполного пакета документов, предусмотренных подпунктами а-г пункта 4.2. настоящего Положения.
4.8.2. В случае если гражданин не является нанимателем отчуждаемого жилого помещения по договору коммерческого найма;
4.8.3. В случае наличия у заявителя и членов его семьи жилья в собственности или по договору социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории Пуровского района;
4.8.4. Несоответствие предоставленных гражданином документов, предусмотренных пунктом 4.2. настоящего Положения, требованиям законодательства Российской Федерации.

5. Определение цены жилых помещений, условия оплаты

5.1. Отчуждение жилых помещений осуществляется по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
5.2. Заказчиком оценки рыночной стоимости отчуждаемого жилого помещения выступает Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
6. Заключительные положения
6.1. Если в результате внесения изменений в действующее законодательство настоящее Положение вступит с ним в противоречие, то до внесения в него изменений оно действует в части, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.
6.2. Все вопросы, не урегулированные настоящим Положением, решаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Приложение 2
к решению Районной Думы муниципального образования Пуровский район
от 6 декабря 2012 года № 144

МЕТОДИКА
расчёта платы за коммерческий наём жилых помещений,
находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район

Согласно ст. 672 ГК РФ, гражданин и члены его семьи бессрочно пользуются бюджетным жильём на безвозмездной основе и не лишаются права проживания даже после смерти основного квартиросъёмщика. То есть квартира находится в полном их распоряжении, но до тех пор, пока она не приватизирована и является собственностью государства, совершать какие-либо сделки с недвижимостью не получится. Это жильё нельзя продать, подарить, оставить в наследство.