Инвестиционный договор между физическим

Главное здесь — правильно определить возможности получения дохода, его размер и добросовестность исполнителя договора.

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Инвестиционный договор является одним из самых распространенных видов договоров при финансировании строительства. Заключив такой договор, стороны (как правило, это юридические лица) начинают финансирование, проектирование и строительство будущего объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения. Часто одной из сторон в договоре выступает городская администрация, реже – некоммерческая организация, которые предоставляют для строительства земельный участок на определенных условиях. Договаривающиеся стороны закрепляют в договоре условия своего участия, объем финансирования и доли площадей, которые перейдут к ним после завершения стройки.

Широкому распространению инвестиционных договоров способствовало принятие Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”, который появился на несколько лет раньше, чем Гражданский кодекс (часть вторая ГК РФ, например, вступила в силу 1 марта 1996 г.). После вступления в силу второй части Гражданского кодекса был принят еще и Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

Возможно, именно по причине того, что первый Закон об инвестиционной деятельности был принят раньше Гражданского кодекса, а Закон об инвестиционной деятельности в форме капвложений – позже него, среди специалистов шли постоянные споры о том, имеет инвестиционный договор самостоятельный характер наряду с другими видами гражданско-правовых договоров, указанных в Гражданском кодексе, или нет. Ведь от юридической квалификации договора во многом зависит налогообложение у подписавших его сторон. Арбитражная практика по этому вопросу не была единообразна.

Эти споры прекратились, когда летом 2011 г. Пленум ВАС постановил: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 “Купля-продажа”, 37 “Подряд”, 55 “Простое товарищество” ГК РФ и т.д. (п. 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”, далее – Постановление N 54).

При этом Пленум ВАС сделал оговорку (абз. 2 п. 11), что разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4, где говорится о купле-продаже, когда не установлено иное), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве .

После этого ФАС округов, руководствуясь обязательными для них разъяснениями Пленума ВАС, стали направлять на новое рассмотрение поступившие к ним дела, возникшие из споров по инвестиционным строительным договорам, указывая в своих постановлениях, что нижестоящим судам при новом рассмотрении дел необходимо установить правовую природу этих договоров.

Специалисты снова начали спорить, но уже о том, правилам какой главы Гражданского кодекса больше всего соответствуют инвестиционные строительные договоры.

Юристы, аудиторы и налоговые консультанты стали высказывать разные мнения, как следует квалифицировать инвестиционные строительные договоры. Ведь различная их квалификация существенно изменяет порядок налогообложения у сторон договора, и в первую очередь по НДС.

Одни склонялись к тому, что такие договоры, скорее всего, надо расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимости, аргументируя это ссылкой на Постановление N 54, где, помимо прочего, было сказано, что, если не установлено иное, арбитражным судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абз. 2 п. 4 Постановления N 54). Сторонники данного подхода утверждали, что тем самым ВАС априори расценил договор долевого участия в строительстве жилья как договор купли-продажи будущей недвижимости, а инвестиционный договор более всего схож с договором долевого участия.

Другие специалисты делали вывод, что инвестиционные договоры по финансированию строительства, вероятнее всего, надо расценивать как договоры подряда, так как в этом же Постановлении N 54 указано, что если по условиям договора одна сторона имеет в собственности или на ином праве земельный участок и предоставляет его другой стороне для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то это нужно расценивать как строительный подряд (п. 6 Постановления N 54). Противники данной точки зрения говорили, что для договора строительного подряда существенным условием является наличие технической документации, которая часто отсутствует на момент его заключения.

Третьи, ссылаясь на п. 7 Постановления N 54, утверждали, что чаще всего инвестиционный договор содержит в себе условия, позволяющие расценить его как договор о совместной деятельности (простого товарищества). На это им возражали оппоненты, указывая на нормы ст. 1041 ГК РФ, где говорится о том, что совместная деятельность для предпринимательских целей возможна только для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, а инвестиционные контракты чаще всего заключаются с некоммерческими организациями (городскими администрациями и учреждениями).

Были и четвертые, которые исходили из буквального прочтения абз. 1 п. 4 Постановления N 54 и обращали внимание на “и т.д.” в конце текста, делая вывод, что тем самым ВАС не исключает применение к инвестиционным договорам правил других глав ГК РФ, а именно гл. 52 “Агентирование” и гл. 49 “Поручение”.

Специалисты и другие заинтересованные лица также ждали, что по существу вопроса свое мнение выскажет Минфин, ведь согласно ст. 34.2 НК РФ именно это ведомство дает письменные разъяснения налоговым органам, налогоплательщикам и налоговым агентам по вопросам применения налогового законодательства. Но Минфин высказывать свою точку зрения не спешил.

READ
Запрещение остановки по ПДД

В 2012 г. ФАС МО и Девятый арбитражный апелляционный суд (9-й ААС) вынесли ряд постановлений по спорам, возникающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, постановив при этом, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения, урегулированные правилами гл. 55 “Простое товарищество” ГК РФ, то есть совместная деятельность.

Обратите внимание! Основное значение этих судебных решений в том, что инвестиционные договоры, признанные договорами о совместной деятельности (простого товарищества), заключались между коммерческой организацией и некоммерческой. При этом первая изначально заключала договор в целях получения прибыли, а согласно нормам ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Иными словами, суды решили, что заключение договора о совместной деятельности допускается даже в том случае, когда одна из сторон, являясь коммерческой организацией, участвует в нем для получения прибыли, а другая сторона (некоммерческая организация) – для достижения иного полезного эффекта.

Рассматривая спор по инвестиционному договору между Правительством Москвы и коммерческой организацией, ФАС МО (Постановление от 30.08.2012 N А40-6920/12-76-64) признал сложившиеся между ними отношения по договору совместной деятельностью (простым товариществом).

В данном случае коммерческая организация, именуемая в контракте инвестором, обязалась за счет собственных и (или) привлеченных средств:

– произвести проектирование и строительство на освобождаемой территории жилого комплекса, а также объектов социальной инфраструктуры: детского сада, блока начальных классов и городских инженерных сетей к объектам;

– осуществить перекладку двух воздушных ЛЭП-110 кВт в подземный коллектор и перенос 250 гаражей-ракушек.

При этом в собственность Правительства Москвы в лице Департамента имущества подлежат передаче 100% площадей детского сада и блока начальных классов, а также 40% встроенно-пристроенных нежилых площадей.

Примечание. Прямое участие муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта допускается действующим законодательством в силу положений гл. 5 ГК РФ, ст. ст. 1 и 19 Федерального закона N 39-ФЗ, ст. ст. 1 и 2 Закона РСФСР N 1488-1 (Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08).

Суд указал на следующее. Поскольку из содержания инвестиционного контракта не следует, что целью обеих сторон договора являлось осуществление предпринимательской деятельности, действующим законодательством допускается прямое участие Правительства Москвы как государственного органа в инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта. При этом ФАС МО отметил, что данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 29.11.2005 N 10477/05 и от 17.02.2009 N 13356/08.

Здесь, помимо прочего, интересна ссылка на Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08, где рассматривалось дело по иску прокурора Новосибирской области, который обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным инвестиционного договора между администрацией и коммерческим обществом. Прокурор счел данный договор ничтожным, противоречащим требованиям п. 2 ст. 1041 ГК РФ (где говорится, что договор о совместной деятельности для предпринимательских целей вправе заключать лишь коммерческие организации и индивидуальные предприниматели). Президиум ВАС признал мнение прокурора незаконным, указав, что целью объединения вкладов администрации и общества являлось завершение строительства объекта, а не дальнейшее его коммерческое использование.

Еще пример. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассматривая спор, возникший из инвестиционного контракта по финансированию строительства недвижимости между Всероссийским обществом слепых (ВОС, истец) и коммерческой фирмой (ответчик), также указал, что между сторонами установились отношения по совместной реализации инвестиционного проекта, которые регулируются правилами гл. 55 “Простое товарищество” ГК РФ. В результате арбитры признали необоснованным довод ответчика, что ВОС не вносило земельный участок по строительному адресу в качестве своего вклада в совместную деятельность, отметив при этом, что на момент заключения инвестиционного контракта между ВОС и Москомземом по указанному адресу были оформлены земельно-правовые отношения (Постановление от 26.09.2012 N 09АП-26401/2012-ГК).

К сведению. Оба судебных решения вынесены с учетом Постановления N 54, в котором говорится о необходимости определять правовую природу инвестиционных контрактов согласно нормам Гражданского кодекса.

Есть и другие судебные акты 2012 г., где суды классифицируют инвестиционные договоры как договоры простого товарищества. Из них хочется выделить Постановление ФАС МО от 09.06.2012 N А40-75578/10-105-656. В данном случае предметом инвестиционного контракта явилась реализация проекта по реконструкции зданий с целью осуществления программы комплексной реконструкции в центральной части г. Москвы. Согласно контракту инвестор обязался за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по зданиям, а после завершения их реконструкции жилая и нежилая площади будут распределены в определенных пропорциях между сторонами контракта. Кроме того, в соответствии с условиями инвестиционного контракта организация приобрела и передала г. Москве несколько квартир для отселения граждан из подлежащего реконструкции здания, а город обязался компенсировать затраты общества на отселение граждан.

Изучив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции квалифицировал правоотношения сторон как договор простого товарищества, а ФАС МО согласился с этими выводами.

Интересно также Постановление 9-го ААС от 23.07.2012 N 09АП-17455/2012-ГК, 09АП-18617/2012-ГК по делу N А40-55260/11-127-492, где рассматривался спор по иску коммерческого общества к Правительству Москвы о выделении в натуре доли в здании. Здесь суд признал договор о долевом участии по строительству многоэтажного гаража-стоянки между коммерческим обществом и Правительством Москвы как договор простого товарищества, не согласившись при этом с позицией Правительства Москвы, квалифицировавшего его в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

READ
Как вернуть налоговый вычет при покупке дома?

И хотя Правительство Москвы, проиграв этот суд, обжаловало его в кассационном порядке в ФАС МО и на момент написания данного материала рассмотрение дела еще не закончено (заинтересованные читатели могут узнать о нем на официальном сайте http://www.fasmo.arbitr.ru/), обстоятельство, что суды первой и апелляционной инстанций не согласились с мнением города о классификации договора как договора купли-продажи, а расценили его (со ссылкой на Постановление N 54) в качестве договора простого товарищества, свидетельствует о том, что у арбитражных судей сложилась достаточно устойчивая правовая позиция по данному вопросу.

К сведению. Также суды классифицировали инвестиционный договор как договор простого товарищества в следующих судебных актах:

– Постановления ФАС МО от 21.08.2012 N А40-115362/10-64-1059, от 27.06.2012 N А40-79908/11-127-717;

– Постановления 9-го ААС от 05.09.2012 N 09АП-24338/2012-ГК, от 30.08.2012 N 09АП-3276/2012-ГК, от 12.09.2012 N 09АП-24027/2012-ГК, 09АП-24130/2012-ГК.

Для начала скажем, чего делать не надо. Не надо огульно расценивать имеющийся у организации инвестиционный договор в качестве договора о совместной деятельности только потому, что в его названии есть слово “инвестиционный”. Ведь согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Толкование договора и, следовательно, установление его правовой природы производятся также путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание также обычаи делового оборота.

После заключений, изложенных в вышеупомянутых судебных решениях, правовая неопределенность при классификации инвестиционных строительных договоров значительно снизилась, так как суды неоднократно приходили к выводу о допустимости совместной деятельности между коммерческой фирмой (для получения в дальнейшем прибыли) и некоммерческой организацией (для получения иного полезного результата).

Таким образом, организациям, имеющим инвестиционные контракты, следует по-новому рассмотреть их основные положения и условия. Вполне вероятно, что при новом взгляде на эти договоры, учитывая “свежую” арбитражную практику, юристы и налоговые консультанты изменят свое мнение об их правовой квалификации. Это, в свою очередь, может повлечь существенное уточнение ранее исчисленных налоговых обязательств или изменить планируемые налоговые последствия по ранее заключенным инвестиционным контрактам.

Применительно к совместной деятельности напомним, что в Налоговом кодексе установлены особенности обложения НДС при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Согласно нормам ст. 174.1 НК РФ по договору о совместной деятельности (простого товарищества) только один товарищ, ведущий общие дела, ведет налоговый учет по этой деятельности и принимает к вычету “входящий” НДС.

В этой связи представляет интерес Постановление ФАС МО от 07.09.2012 N А40-134931/11-129-560, где изложены обстоятельства спора между налоговым органом и обществом, которое до завершения исполнения инвестиционного контракта в полном объеме заявило к вычету 100% “входящего” НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками. При этом по условиям инвестиционного контракта помещения в объекте предварительно распределяются так, что только 70% площадей строящегося объекта будут принадлежать обществу. Налоговый орган исходил из того, что налогоплательщик сможет использовать в хозяйственной деятельности лишь 70% объекта и поэтому применит вычет налога лишь в соответствующей части.

Рассматривая дело, суды признали позицию инспекции незаконной, указав: поскольку вкладом общества в инвестиционную деятельность является финансирование строительства в полном объеме, оно приобретало работы (принимало к учету) и несло за свой счет расходы по их оплате. При наличии выставленных ему подрядчиками счетов-фактур общество было вправе применить налоговый вычет в полном объеме независимо от того, в каких долях будут распределены помещения. При этом суды (см. Постановление 9-го ААС от 11.05.2012 N 09АП-10745/2012-АК, 09АП-10748/2012-АК) применили норму п. 3 ст. 174.1 НК РФ, согласно которой налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в рамках договора простого товарищества (совместной деятельности), предоставляется только участнику товарищества, ведущему общие дела.

Аналогичная позиция изложена также в Постановлениях ФАС МО от 22.07.2011 N КА-А40/7416-11-2, от 09.06.2010 N КА-А40/5677-10. Иными словами, можно говорить о сложившейся арбитражной практике по данному вопросу.

С учетом изложенного полагаем, что у налогоплательщиков, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов на основании договоров с администрациями городов и учреждениями, есть шансы отстоять в судебном порядке правомерность применения в полном объеме вычетов по “входящему” НДС, при этом не начисляя налог со стоимости объектов, подлежащих передаче городу или учреждению.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

  • целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
  • особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
  • страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964 );
  • использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).
READ
Можно ли по законодательству вернуть матрас

Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты

Инвестиционный контракт (договор) не предусмотрен в законе. При этом, несмотря на допущение возможности заключения непоименованного законом договора, стоит признать, что порой за подобным в лучшем случае стоит заключение смешанного договора.

Во всех остальных случаях это обычные классические договоры, чаще всего связанные с отчуждением имущества, выполнением работ.

Именно поэтому нам в очередной раз стало интересным вернутся к этой теме. Грамотное и четкое определение квалификации договора позволит выбрать наиболее подходящие правовые нормы, распространяющие свою силу на отношения сторон. При возникновении спорных ситуаций – выбрать надлежащий способ защиты, поскольку использование ненадлежащего способа приведет к отказу и несению дополнительных убытков, расходов.

1. Инвестиции.

Есть старый Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционный деятельности в РСФРС», который определил содержание термина «инвестиции».

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Однако его содержание слабо соотносится с юридической техникой, используемой в Гражданском кодексе РФ. Это приводит к тому, что инвестиции описаны не столько с юридической точки зрения, сколько с экономической.

Именно это привело к появлению Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1039/13 от 02 июля 2013 г. В этом судебном акте Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам: “Термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» не имеют своего собственного строгого юридического содержания и обычно используются в законодательстве в качестве общего обозначения для целой группы различных гражданско-правовых сделок, имеющих своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе.

Из пунктов 4–7, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества.

Однако суды при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», должны устанавливать их правовую природу и применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о соответствующих договорах. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как «инвестиционные», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11.

Таким образом, наименование документа может быть никак не связано с его правовой природой. Но наименование документа, к сожалению, может приводит к смятению в головах участников сделок, правоприменителей.

2. Установление правовой природы договора.

На мой личный взгляд, базовой правовой нормой для установления правовой природы любого договора является ст. 421 ГК РФ, а судебным актом, определяющим подходы к установлению этой самой природы – Постановление Пленума ВАС РФ №16 от 14 марта 2014 «О свободе договора и ее пределах».

В статье 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно же Постановлению Пленума ВАС РФ условия договора определяются через толкование его условий (благо в этом особо ничего нового нет), но с учетом различных факторов (слабая-сильная сторона, есть или нет навязывание условий договора, императивные или диспозитивные нормы, есть ли основания для применения аналогии закона или нет, имеется ли злоупотребление правом или нет и так далее).

Таким образом, чтобы верно установить правовую природу договора, пользуемся общим правилом из ст. 421 ГК РФ и помним про чек-лист с дополнительным факторами.

3. Арбитражная практика.

Какое толкование и квалификация инвестиционного договора превалирует на практике?

Всегда ли суды следуют указаниям Президиума ВАС РФ? Продолжают ли принимать во внимание утративший силу Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционный деятельности в РСФРС»?

Ознакомление с выдержками из актуальной судебной арбитражной практики по «инвестициям» точно снимет ряд вопросов.

1) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства или реконструкции – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи»

Фабула. Между Администрацией (инвестор) и ООО «ИНТЭК» (застройщик) был заключен муниципальный контракт № МК 367/13 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) путем инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, в пгт. Новоаганск. По условиям контракта застройщик обязуется не позднее 15.11.2013 завершить строительство многоквартирного жилого дома, произвести работы по благоустройству прилегающей территории и передать инвестору не позднее 01.03.2014 квартиры №№ 1-44 в многоквартирном жилом доме.

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2016 N Ф04-1153/2016 по делу N А75-3517/2015):

READ
Возврат билетов в кинотеатр по законодательству РФ

– Положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

– В соответствии с пунктом 4 Постановления № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

– Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

– Судами первой и апелляционной инстанций данные разъяснения не учтены, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, что суды установили правовую природу соответствующего контракта.

2) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства и реконструкции – смешанный договор с элементами купли-продажи и подряда»

Фабула. По результатам конкурса инвестиционных проектов между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (переименован в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) и ООО «Рилонд» (инвестором) заключен инвестиционный договор от 09.04.2010 на реконструкцию Восточной трибуны стадиона «Труд». По договору инвестор обязался осуществить инвестиционную деятельность в виде капитальных вложений, выполнять функции застройщика (заказчика-застройщика) по проведению реконструкции Восточной трибуны, расположенной по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 11/1, стр. 2 (объекта инвестиционной деятельности), входящей в состав сооружения стадион «Труд».

Указывая на отсутствие устранения нарушений проектной документации обществом, нарушение инвестором сроков выполнения работ, на отказ общества от подписания соглашения о расторжении инвестиционного договора, Департамент управления муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2015 N Ф04-20785/2015 по делу N А67-4807/2014).

– Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

– Исследовав условия инвестиционного договора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключенный сторонами договор от 09.04.2010 по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров смешанного типа, исполнение обязательств по которому регулируется положениям договора о подряде, в том числе в части исполнения обязательств по реконструкции трибуны стадиона, и положениями купли-продажи будущей вещи (пункт 6 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров 9 А67-4807/2014 по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

3) «Инвестиционный договор – договор подряда?»

Фабула. Гущин Александр Викторович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Варламову Владимиру Анатольевичу (далее – ответчик) о взыскании 2 532 627 руб. долга по инвестиционному договору от 25.01.2010 и 373 876 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований).

Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что Истцу полагается только сумма основного долга. Кассация не согласилась и отменила ранее вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.

Выводы суда (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу N А45-22902/2012) :

– Если наименование договора не совпадает с его содержанием, вид договора следует определять исходя из содержания. Правовая природа подписанного сторонами договора имеет существенное значение, так как вид договора определяет порядок и срок исполнения договорных обязательств, а также ответственность сторон за их неисполнение.

– Суд, придя к выводу о том, что инвестиционный договор содержит признаки договора подряда и, применив к спорным правоотношениям статью 715 ГК РФ, не учел отсутствие в договоре от 25.01.2010 условия о сроках выполнения работ, являющегося существенным условием для данного вида договоров (статьи 432, 708 ГК РФ).

– Делая вывод о передаче спорной суммы исполнителю, суд не исследовал вопрос об оформлении Варламовым В.А. заявок на финансирование, о подписании сторонами дополнительных соглашений о размерах выплат применительно к условиям пунктов 2.2, 2.7 договора.

4) «Правовая природа платежей по инвестиционному контракту»

Фабула. между Правительством Москвы и ООО «ИРБИС» на основании решения Городской конкурсной комиссии реализации инвестиционных проектов заключен инвестиционный контракт от 16.06.2006 № 14-071212-5201- 0050-11-06 на реализацию инвестиционного проекта строительства подземного 4 гаража-стоянки с наземной въездной частью на 99 машиномест по адресу: ул. Грекова, вл. 9-13.

По условиям п. 5.2 контракта инвестор обязался перечислить в бюджет города Москвы в качестве компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру денежные средства в сумме 115 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа).

Во исполнение вышеуказанного контракта истцом были оформлены земельно-правовые отношения.

На основании решения ГЗК от 27.03.2014 инвестиционный контракт прекращен. Полагая, что при расторжении инвестиционного контракта у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств, истец обратился в суд с иском.

READ
Срок давности исполнительного листа по кредиту

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8464/2016 по делу N А40-69348/15 )

– Учитывая буквальное толкование условий контракта, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истец перечислил в пользу ответчика задаток (затраты при участии в аукционе) и долю города (компенсация за инфраструктуру).

– Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договорные отношения, вытекающие из инвестиционного контракта прекращены, а истец встречного обеспечения по контракту не получил, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных инвестором денежных средств.

Доводы ответчика (см. ниже) о природе платежей по инвестиционному контракту не были приняты во внимание судами:

– спорные денежные средства в размере 115 000 долларов США являются платой за право заключения инвестиционного контракта, а не затратами претендента на участие в аукционе.

– спорные денежные средства были оплачены истцом за исполнение ответчиком своей обязанности по заключению инвестиционного 3 контракта 16.11.2006.

– оплаченные истцом денежные средства являются денежными средствами за инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые истец обязался оплатить в соответствии с п. 5.2.1. контракта.

5) «Распоряжение паями инвестиционного фонда»

Фабула. Миронов Р.М., приобретя у Банка права требования к должникам на сумму более 600 000 000 рублей, передал в счет оплаты паи Фонда, рыночная стоимость которых на момент сделки составляла 648 071 328 рублей. Между тем, в результате действий управляющей компании – общества «МФОНД», в которой управляющим и единственным учредителем является также Миронов Р.М., стоимость паев, переданных истцу, уменьшилась до нуля рублей. В результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

Выводы суда ( Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2016 N 305-ЭС16-1249 по делу N А40-178197/14 )

– Действия управляющей компании, в результате которых ликвидные активы Фонда были заменены на необеспеченные права требования из договоров займа, не могут быть признаны добросовестными, поскольку в результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

– Банк находится в процедуре конкурсного производства, требовать выкупа от управляющей компании паев он не вправе, паевой инвестиционный фонд действует до 2026 года, реализовать паи в ходе процедуры банкротства истец также не смог, так как торги были признаны несостоявшимися в силу отсутствия покупателей.

6) «Инвестиционный займ»

Фабула. Между участником ответчика Компанией с ответственностью ограниченной акциями, Зирмания Ивестментс Лимитед/ZIRMANIA INVESTMENTS LIMITED (заимодавец) и ООО “Брайт Бокс” (заемщик) заключен договор от 02.06.2014 инвестиционного займа на сумму 4 000 000 руб., согласно которому последнему заимодавец обязался передать заем в размере 4 000 000 руб., а заемщик – возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить на нее проценты за пользование займом в размере и порядке, установленных договором.

Судами установлено, что ООО “Брайт Бокс” 01.11.2012 подало заявку на заключение соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особой экономической зоне в г. Дубна Московской области. Истцу предоставлен подготовленный в соответствии с установленными требованиями бизнес-план, который впоследствии, при заключении Соглашения, стал его неотъемлемой частью.

Согласно указанному бизнес-плану ООО “Брайт Бокс” планировало реализовать на территории особой экономической зоны “Дубна” проект по разработке и производству IT-решений для компаний автомобильной отрасли.

Бизнес-план предполагал разработку двух продуктов, которые, как установлено судами, ООО “Брайт бокс” создало и успешно реализует в России и за рубежом.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8218/2016 по делу N А40-139996/2015 )

– Утверждая бизнес-план и подписывая Соглашение, истец соглашался с тем, что бизнес-план подготовлен на период начиная с 2012 года, что фактически бизнес-план находился в процессе реализации с момента подачи заявки, т.е. с ноября 2012 года.

– Истец не возражал и не оспаривал положения бизнес-плана, то есть, заключая Соглашение, понимал, что разработка программного обеспечения уже находится на стадии завершения и начало его реализации запланировано на 2012 год и бизнес-план должен исполняться с 01 ноября 2012 года.

– В процессе согласования бизнес-плана и подписания Соглашения от истца не поступало требований о внесении изменений в положения бизнес-плана, что свидетельствует о согласии истца с условиями и сроками реализации проекта, предусмотренными бизнес-планом.

– Также судами установлено и учтено, что ответчик продолжил финансирование проекта и в следующих периодах получил инвестиции в большем размере, чем предусматривал бизнес-план.

Из анализа судебной практики видно, что суды не ограничиваются формальным подходом и уделяют внимание деталям – учитывают, каким образом определен порядок внесения платежей, сроки исполнения договора, встречность исполнения и т.д.

Безусловно при квалификации инвестиционного договора и определения характера отношений во внимание принимается цель заключения договора, сфера отношений, виды деятельности сторон (помните про чек-лист с дополнительными факторами?). Только так можно установить действительное намерение сторон и экономический смысл от заключения и исполнения договора под названием «инвестиционный».

Отступления от такого встестороннего подхода, как правило, оборачиваются для арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отменой их судебных актов в кассации (при должной активности участников процесса). Это не может не радовать в вопросе установления правовой природы инвестиционного договора.

READ
Как выселить квартирантов если нет договора аренды?

Если остались вопросы, либо требуется иная юридическая помощь, то специалисты нашей юридической фирмы оперативно смогут помочь. Свяжитесь с нами по следующим контактам:

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.

— На первый взгляд все просто. Но инвестор же всегда вносит большие суммы. А размер уставного капитала моей компании, например, минимальный — 10 тыс. рублей. Получается, инвестор фактически заберет мой бизнес, если его доля будет 100 тыс. долларов?

Справедливый вопрос. Юристы на этот случай придумали такую конструкцию: инвестор вкладывает деньги не в уставный капитал, а в имущество организации. То есть вы принимаете инвестора в участники своей ОООшки, даете ему долю, скажем, 10% (сколько договоритесь), а потом вы примете решение о том, что инвестор осуществит вклад в имущество общества в размере 100 тыс. долларов. Но такая модель — редкая практика.

Чаще всего отношения строятся по модели «вхождение в бизнес + договор займа».

Корпоративный договор

Главное, на что необходимо обратить пристальное внимание, принимая инвестора в свой бизнес, это корпоративный договор. Это тот документ, который будет регулировать ваши с инвестором отношения практически по всем бизнес-вопросам:

  • кто как будет голосовать на общем собрании участников и будет ли вообще у инвестора право управлять компанией и принимать решения;
  • будет ли инвестор участвовать в распределении прибыли компании, в каком размере, и будут ли эти выплаты считаться, например, процентами по погашению займа или возвратом самого займа;
  • будет ли у инвестора «свой» директор в вашей компании. Может, вы решите создать совет директоров — тогда как будут решаться вопросы назначения его членов, будет ли у инвестора там «свой» человек;
  • будет ли у вас или инвестора право на опцион — право на выкуп доли, например, при достижении компанией определенных финансовых результатов или после выплаты инвестору дивидендов на определенную сумму;
  • решите ли вы не распределять прибыль, предположим, первые три года, а полностью пускать ее на развитие компании;
  • как будут решаться дедлоки. Дедлоками юристы называют ситуации, когда участники общества не могут договориться по каким-то вопросам управления компанией. Такая ситуация опасна тем, что разный взгляд двух бизнесменов на один и тот же вопрос может поставить крест на существовании бизнеса в принципе. Часто дедлоки решаются теми опционами, о которых мы говорили выше — кто-то один выкупает долю другого и становится хозяином компании, а потом самостоятельно принимает решения;
  • как будут продаваться доли каждого из участников, будет ли у других участников преимущественное право купить продаваемую долю, будет ли у наследников право наследовать долю и войти в состав участников ОООшки;
  • как инвестор будет выходить из бизнеса;
  • какая будет установлена ответственность за нарушение условий корпоративного договора;
  • есть ли у вас право учреждать еще одну компанию и делать в ней все то же самое, что вы делаете вместе с инвестором. Иногда инвесторы опасаются, что вы возьмете уже готовый проект, клиентскую базу, контракты и создадите свой параллельный бизнес, а этот — совместный с инвестором — потопите как конкурента. Поэтому инвестор может попросить закрепить этот момент в договоре.

Устав компании

Кроме корпоративного договора, при принятии инвестора в свои партнеры необходимо обратить внимание и на устав компании. В частности, необходимо строго разграничить полномочия общего собрания, совета директоров (если он вдруг будет создан), генерального директора. Кроме того, важно определить, какие вопросы на общем собрании будут приниматься единогласно, ⅔ или ¾ голосов или простым большинством. Связано это, опять же, с возможностью инвестора контролировать деятельность вашей компании, участвовать в принятии решений.

Особенности инвестиционного договора по ГК РФ

Если обратиться к ГК РФ, вижу некоторые особенности соглашения:

  1. Все действия, происходящие между инвестором и заказчиком, должны быть задокументированы.
  2. Все полученные деньги должны быть вложены в оговоренный в документах проект, запрещено использовать их не по назначению, а также для личных нужд.
  3. Соглашение, оформленное в устной форме, не имеет юридической силы в случае судебного разбирательства.
  4. Каждая сторона самостоятельно формирует налоговую отчетность, учитывая свою процентную ставку.
  5. Прибыль выплачивается по договоренности – процент от полученной заказчиком суммы или прописанный фиксированный размер.
  6. Инвестиционные деньги могут передаваться частями по мере реализации контракта или сразу.

Виды соглашения

Существует два вида соглашения:

  1. Договор инвестиционного товарищества. Сумма вносится полностью.
  2. Документ, по которому инвестирование разрешается отдельными взносами. Заключается, если заказчик не требует единовременно всей оплаты, между сторонами нет доверия и если на момент подписания бумаги у инвестора нет полной суммы.

Особняком стоит договор страхования жизни. Страхуется жизнь инвестора, но размер компенсации формируется от средств, вложенных в проекты.

Необходимые документы

Для оформления договора инвестирования необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • для юридического лица – регистрационные данные;
  • для физического – удостоверение личности;
  • доверенность, если в сделке участвует человек от имени инвестора или заказчика;
  • бизнес-проект, требующий финансовых вложений;
  • акт приема денег.

Существенные условия

Основное – это предмет договора инвестирования. Остальные считаются второстепенными, однако не рекомендую ими пренебрегать, поэтому отражайте их в тексте документа.

READ
Как взять микрозайм пенсионерам

Стороны соглашения

Заказчик – человек, преимущественно руководитель компании, который ведет проект. Он отчитывается за то, куда и с какой целью были направлены выделенные на инвестирование деньги.

Инвестор – физическое или юридическое лицо, вкладывающее собственные средства в финансирование проекта. Основная цель – приумножение капитала.

Между юридическими лицами

Договор между юридическими лицами – это процесс, при котором одна компания передает другой деньги, чтобы она инвестировала их в производство, а вторая получила прибыль.

Необходимо учитывать форму налогообложения каждой организации.

Между физическими лицами

Документ, подтверждающий инвестирование, может заключаться между физическими лицами. Например, один гражданин желает передать деньги другому, обладающему необходимыми навыками, для торговли финансовыми инструментами.

В случае получения прибыли она облагается налогом.

Между физическим и юридическим лицом

Договоренность компании с инвестором – гражданским лицом – встречается на практике наиболее часто. Физическое лицо передает деньги организации на развитие бизнеса, взамен юридическое лицо выплачивает определенный процент от прибыли.

По сути, выигрывают обе стороны. Однако физическое лицо некоторым образом рискует. Если бизнес ненадежен, гражданин может потерять все деньги, так как вклад не застрахован.

В строительной сфере может встречаться соинвестирование. Компания оформляет с физическим лицом договор, однако последний привлекает третьего участника. Соинвестор вкладывает деньги в возведение объекта, а после его завершения имеет право на часть, которой обладает сам инвестор.

Как выглядит акт передачи

Акт передачи допустимо оформлять в любой удобной для обеих сторон форме. Основное, что он должен содержать, – дата и сумма переданных средств. Каждая из сторон знакомится с содержанием и ставит свою подпись.

Во что можно инвестировать

Основное, во что целесообразно инвестировать – компании, занимающиеся IT-технологиями и строительством. Для каждой сферы необходим анализ.

Вложения в бизнес IT-технологий окупят себя, если правильно определить тенденцию рынка на несколько лет. Немаловажную роль играет выбор заказчика, способного правильно реализовать полученные деньги.

Строительство – это всегда надежное вложение. Основное в рассматриваемом инвестировании – компания-застройщик, ее репутация и район, где возводится объект.

Образец заполнения

Договор инвестирования должен содержать следующее:

  • название, реквизиты;
  • предмет рассматриваемого документа и условия (срок, сумма);
  • нюансы, имеющие значение для сторон.

В нижней части документа о привлечении инвестиций ставятся печати, дата и подписи сторон.

Срок действия

В договоре должна быть указана дата или событие, когда оканчивается его срок действия.

По правилам оформления, если никаких указаний на дату или событие нет, принимают предельное значение, закрепленное на законодательном уровне, – 15 лет.

Способ инвестирования № 5. Заём

Некоторые люди считают предоставление займа разновидностью инвестиций (поэтому я и включил его в перечень способов инвестирования). Хотя, на мой взгляд, заём самостоятельным способом инвестирования не является, ибо для меня инвестор — это лицо, заинтересованное в развитии бизнеса (росте стоимости компании), а не только в возврате и приумножении вложенных средств. Иными словами, если лицо предоставляет финансирование, но не приобретает долю в компании, то это не инвестор, а кредитор, займодавец, процентщик. Но как только кредитор (процентщик) приобретает долю в компании, он становится инвестором. Разница в том, что процентщик для защиты своих «инвестиций» гораздо легче может пойти на крайние меры, вплоть до инициации банкротства компании, когда как инвестор, защищая свои инвестиции, прежде всего будет способствовать развитию компании, росту её стоимости. Более того, владение долей в компании предполагает не только права, но и обязанности (вспомнить хотя бы приведённый мною способ инвестирования № 3).

В случае с займом заинтересованность инвестора заключается лишь в возврате средств и получении процентов, а сам источник денег его особо не интересует (возврат долга и уплата процентов здесь могут быть обеспечены за счёт перекредитования, например).

При этом заведение средств в проект в виде займа вполне можно использовать как дополнение к способам инвестирования № 1 или № 2. В этом случае инвестор распределяет риски посредством комбинирования способов финансирования проекта.

Что это такое

Подобный договор заключается в том случае, если одна сторона дает деньги, а другая совершает все необходимые действия, которые в дальнейшем принесут прибыль.

Тот, кто дает деньги, называется инвестором; сторона, что выполняет работы, может называться заказчиком или строителем, все зависит от сферы деятельности.

Какова его роль

Инвестиционный договор призван закрепить отношения заказчика с инвестором. Документ — доказательство, что стороны вступили в отношения. Причем здесь четко и конкретно должны быть расписаны стороны взаимоотношений, а не только кто кому дал денег, на какой срок и сколько дивидендов хочет получить.

Кроме количества средств, выданных инвестором, в договор нужно включать пункты о том, что именно должен сделать заказчик, определить сроки для всех видов работ или сделок. Обязательно нужно внести пункты о рисках и форс-мажоре, определить конкретные составляющие этих понятий, разработать меры по преодолению подобных явлений.

Правовая база

Правила оформления договора и его правовое обоснование регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Конкретные и специализированные вопросы раскрываются в двух федеральных законах:

  1. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
  2. «Об инвестиционном товариществе».

Договор инвестиционного займа. Как оформить заём в счёт будущей выручки (RBI, revenue based investing), в чём его суть и особенности. Мнение инвестиционного юриста

В последнее время в России становится очень популярным такой альтернативный способ финансирования проектов (бизнеса), как инвестиционный заём или заёмное финансирование, возврат которого привязан к выручке (за рубежом такой способ называется RBI, revenue based investing). Его адресатами (получателями) является проекты, которые имеют выручку и достаточную валовую прибыль. В чём его суть, особенности и порядок оформления, разберём в этой статье.

READ
Как получить электронный полис ОСАГО через интернет?

Итак, что такое инвестиционный заём.

Обычный займ (заём), как и банковский кредит, не относится к инвестиционному финансированию по причине того, что кредитор (займодатель) здесь особо не заинтересован в развитии бизнеса, его главный интерес ограничивается возвратом займа и зафиксированных процентов по нему. Такому кредитору, по сути, всё равно откуда заёмщик возьмёт деньги на возврат займа и процентов по нему.

В отличие от обычного займа инвестиционный заём (займ) относится к инвестиционному финансированию, поскольку кредитор (инвестор, займодавец) заинтересован в развитии проекта, увеличении его выручки и прибыли, ведь возврат займа и получение маржи (процентов) происходит за счёт выручки компании.

Таким образом, инвестиционный заём — это разновидность займа как инвестиционного инструмента, возврат тела которого и процентов за пользование им осуществляется в виде части (процента) от получаемой проинвестированной компанией выручки.

Как видим, особенностью инвестиционного займа является способ возврата его тела (основного долга) и процентов за пользование им. Данный подход является инвестиционным, поскольку кредитор (займодавец, инвестор) разделяет с проектом риски. Бизнес-инвестор всегда разделяет риски с профинансированным проектом, в противном случае, это обычный кредитор, но никак не инвестор.

Конечно, в случае гибели проекта инвестор может получить возмещение своих затрат за счёт оставшегося имущества компании в приоритетном порядке (реализовать так называемую ликвидационную привилегию), но это не избавляет его от рисков не только неполучения прибыли, но и невозврата тела инвестиций.

Инвестиционный заём (далее — ИЗ) имеет ряд преимуществ по сравнению с венчурными инвестициями и банковским кредитованием.

В отличие от венчурных инвестиций, финансирование по модели ИЗ не размывает доли основателей бизнеса и за ними сохраняется полный корпоративный контроль над компанией. Также получателями ИЗ являются компании, уже генерирующие выручку (прибыль), когда как получателями венчурных инвестиций могут быть в том числе и стартапы самых ранних стадий (не имеющих стабильной выручки и тем более прибыли).

Венчурные инвестиции предусматривают очень глубокий due diligence (проверку компании и её деятельности на предмет выявления инвестиционных рисков), в случае с ИЗ due diligence тоже проводится, но в более усечённой форме, поскольку некоторые инвестиционные риски в связи с отсутствием у инвестора статуса участника компании (владельца доли) утрачивают свою актуальность.

Это позволяет в гораздо более быстрые сроки привлекать финансирование по модели инвестиционного займа (в отличие от финансирования по модели венчурных инвестиций, VC/PE).

В отличие от банковского кредитования, компании, получающей финансирование по модели инвестиционного займа, не требуется предоставления обеспечения исполнения обязательств в виде залога, а основателям компании — предоставления обеспечения обязательств в виде личного поручительства. Такой подход в какой-то степени делает заёмное инвестирование более доступным для ряда компаний.

Как оформляется инвестиционный заём

Грамотное структурирование инвестиционного займа является важным условием успешности сделки. Многие инвесторы и предприниматели недооценивают важность прединвестиционной подготовки.

Как и при других видах инвестиционного финансирования перед оформлением ИЗ необходимо провести проверку компании на предмет консолидации используемых в бизнесе активов (их объединения и закрепления за компанией, получающей финансирование), наличия у компании долгов, препятствующих успешной реализации сделки, нарушений законодательства и прав третьих лиц, наличия у компании выручки и валовой прибыли, достаточной для исполнения обязательств по ИЗ, и т.д.

После того, как инвестор получает полный свод достоверных даных о компании и оценивает их положительно с точки зрения инвестиционной привлекательности, стороны приступают к утверждению параметров сделки и её оформлению.

Перечень документов в структуре сделки инвестиционного займа выглядит следующим образом:

  • договор займа (возврат тела и уплата процентов за пользование которым осуществляется в виде доли (процента) от полученной компанией выручки);
  • корпоративный (квазикорпоративный) договор между инвестором и основателями компании;
  • в некоторых случаях оформлению основной сделки предшествует оформление сторонами терм шита (term sheet).

Договор займа (инвестиционного займа) имеет лишь одно главное отличие от договора простого займа — выплата процентов и возврат тела займа осуществляется в виде отчисления доли (определённого процента) от получаемой компанией выручки.

Сторонами в договоре ИЗ могут быть определены:

  • конкретная доходность, которую обязуется обеспечить (выплатить) компания;
  • минимальная доходность, которую обязуется обеспечить (выплатить) компания;
  • минимальный и(или) максимальный срок пользования инвестиционным займом;
  • конкретный срок пользования инвестиционным займом;
  • размер доли выручки компании, которая выплачивается инвестору в счёт погашения обязательств по инвестиционному займу;
  • и так далее.

Обычно в договоре ИЗ указывается как минимум 2 из вышеуказанных параметров. Но условие, по которому инвестор получает выплаты исключительно за счёт получаемой компанией выручки, является базовым. Оно, собственно, и определяет природу инвестиционного займа.

На мой взгляд, наиболее оптимальной формой инвестиционного займа является договор, в котором определяется размер доли выручки в виде динамического процента (который зависит от размера выручки) и «отсекающие» условия, прекращающие договора займа — в виде либо размера доходности инвестиций, которые должен получить инвестор, либо предельного срока, в течение которого будут осуществляться выплаты.

READ
Какие льготы дают участникам боевых действий в Чечне

Порядок выплаты может быть структурирован по-разному: платежи могут быть периодические месячные, квартальные и т.д., привязаны к утверждённому графику или суммам платежей, может быть определено соотношение сумм по возврату тела долга и уплате процентов и так далее.

Важно! В качестве альтернативного варианта развития событий договор инвестиционного займа может предусматривать право инвестора конвертировать право требования по договору ИЗ в долю в уставном капитале проинвестированной компании. Иными словами, договор инвестиционного займа может содержать в себе условия конвертируемого займа (довольно подробно о конвертируемом займа я рассказывал здесь).

При таком раскладе инвестор может в любой предусмотренный договором инвестиционного займа момент из «обычного» инвестора превратиться в венчурного.

Далее

Помимо собственно договора инвестиционного займа, сторонам рекомендуется включать в структуру инвестиционной сделки корпоративный договор. Корпоративный договор (далее — КД), как и при иных видах инвестирования, является очень важным элементом сделки и обеспечивает защиту интересов сторон, и особенно — интересов инвестора.

КД в той или иной степени защищает инвестора от выхода основателей из проинвестированной компании до момента фиксирования инвестором запланированной прибыли (доходности), от принятия основателями решений, которые могут причинить критический вред компании, от вывода активов из компании и так далее.

Строго говоря, в случае с ИЗ инвестор заключает с основателями проинвестированной компании не корпоративный, а квазикорпоративный договор — поскольку сам инвестор не приобретает долю в компании, то он и не является её участником.

А договор, включающий корпоративные соглашения с лицом, не владеющим долей в компании, является квазикорпоративным, то есть «как бы корпоративным». Самое главное, что такие договоры (квазикорпоративные) прямо предусмотрены законодательством и заключать с основателями их может любой человек, не являющийся участником компании (владельцем доли в ней).

Форма договора инвестиционного займа

Договор инвестиционного займа, как и (квази)корпоративный договор, заключается в простой письменной форме, не требующей нотарильного заверения.

С уважением, инвестиционный и корпоративный юрист, автор книги«Стартап и инвестор: правила игры» Евгений Рябов

Как вообще инвесторы могут повысить доходность

Инвесторы используют разные инструменты, чтобы получить доход. Общее правило: чем выше риск, тем выше доходность.

Привычные инвестиционные инструменты. Чаще всего инвесторы используют такие инструменты:

  1. Вклады. Это наименее рискованный способ получить доход. Банки, которые привлекают деньги физических лиц, обязаны входить в систему страхования вкладов. Если лицензию банка отзовут, инвестору вернут деньги в пределах 1,4 млн рублей.
  2. Государственные и субфедеральные облигации. Инвесторы, которые покупают облигации федерального займа, дают в долг государству. Никаких гарантий возврата нет: если государство объявит дефолт — это риск инвестора. Доходность таких облигаций может быть выше на 2—5% , чем ставки по вкладам.
  3. Корпоративные облигации. Доходность облигаций, которые выпускают компании, зависит от многих факторов. Например, от изменения ключевой ставки, срока облигации, инфляции. Но в первую очередь от кредитного риска — риска дефолта эмитента. Доходность корпоративных облигаций в среднем выше ставок по вкладам на 5—12% .
  4. ETF и ПИФ. Доходность фондов акций и облигаций определяется составом портфеля фонда. Например, биржевой фонд «Тинькофф Вечный портфель RUB» прогнозирует доходность 14% годовых, а «Тинькофф Индекс IPO» — 25,75%.
  5. Акции публичных компаний. Если вложиться в акции, можно как потерять деньги, так и приумножить. Например, если бы инвестор восемь лет назад купил акции Transocean, то потерял бы почти 100% от вложенного капитала. А если бы купил акции Tesla, то доходность была бы больше 2000%.

В сентябре 2012 года акцию компании можно было купить за 6 $, а в начале января 2022 года стоимость выросла до 880,02 $. Источник: Google Finance

В сентябре 2012 года акцию компании можно было купить за 6 $, а в начале января 2022 года стоимость выросла до 880,02 $. Источник: Google Finance

В сентябре 2012 года акции компании торговались по 44,89 $ за штуку, а в сентябре 2022 года их стоимость — 3,11 $. Источник: Google Finance

В сентябре 2012 года акции компании торговались по 44,89 $ за штуку, а в сентябре 2022 года их стоимость — 3,11 $. Источник: Google Finance

Альтернативные инструменты. Чтобы повысить доходность, инвесторы ищут более рискованные варианты. Это могут быть, например, краудлендинг, краудинвестинг, венчурные инвестиции, прямые инвестиции и займы.

Прямые инвестиции — это, например, покупка доли в ООО или акций непубличной компании. Инвестор становится совладельцем компании и вправе рассчитывать на дивиденды и рост стоимости доли.

Доходность может быть на том же уровне, как и при покупке акций публичных компаний. Но может быть и выше. Например, в 2000 году фонд Baring Vostok Capital Partners приобрел акции «Яндекса» за 5,28 млн долларов, а продал в период с 2011 по 2014 год за 1,5 млрд долларов.

Плюс прямых инвестиций в том, что у инвестора, как правило, больше рычагов влияния и контроля за бизнесом. Можно заключить корпоративный договор, по которому собственники бизнеса будут обязаны распределять полученную прибыль, отчуждать доли в определенном порядке и так далее.

Минус прямых инвестиций — их ликвидность гораздо меньше. Например, если инвестору не нравится компания, он продает акции на бирже. В прямых инвестициях все по-другому : много ограничений по продаже доли или вовсе запрет, могут быть требования по размеру цены продажи.

READ
Размер пенсии в разных странах

Краудлендинг — это заем, который частные инвесторы дают непубличным компаниям или ИП через инвестиционную платформу, например «Поток», «Джетленд», «Модуль-деньги». Владелец инвестиционной платформы предлагает скоринг заемщика, присваивает рейтинг, сам определяет процент займа, а некоторые даже судятся за инвестора в случае дефолта. Доходность займов через инвестиционные платформы доходит до 29%, но риски потерять деньги очень высокие.

Краудинвестинг похож на краудлендинг. Отличие в том, что инвестор покупает часть компании. Краудинвестинг подразумевает множество инвесторов, поэтому минимальная сумма инвестиций обычно меньше, чем в прямых инвестициях. Так средний инвестор может взять на себя большие риски и диверсифицировать их за счет небольшой суммы.

Некоторые инвестиционные платформы берут на себя и управлением бизнесом. Например, платформа Simple Estate привлекает инвестиции для покупки и сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Целевая доходность — от 14 до 18%. Она же занимается управлением этой недвижимостью.

Венчурные инвестиции подразумевают покупку доли в молодой компании или, например, выдачу конвертируемого займа — когда инвестор вправе конвертировать долг в долю в компании.

Венчурные инвестиции наиболее рискованные и несут больше рисков неудачи: финансовые риски, риски ухода ключевого персонала, ошибки в стратегии. В среднем доходность венчурных фондов, которые занимаются такими инвестициями, — от 20 до 35%.

Ключевые моменты

  1. Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
  2. Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
  3. Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
  4. Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
  5. Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».
  6. Правильная структура финансирования. Определитесь с бонусом, который вы получите – это будут только денежные средства или же доля в компании. Свои преимущества и недостатки есть в каждом варианте.

Инвестиционный договор – не просто письменное оформление договоренностей. Это документ, регламентирующий границы прав и требования к обязанностям двух партнеров. Инвестиционный договор должен быть составлен после тщательного изучения всех документов и информации, имеющих отношение к делу. Только четкая формулировка прав и обязанностей может привести к успешному результату и качественному процессу исполнения.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Признаки инвестиционного договора

  • Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
  • Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
  • Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
  • Присутствует коммерческий интерес.
  1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
  2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
  3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Этапы реализации инвестиционного договора

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении. к оглавлению ↑

Ссылка на основную публикацию