Договор найма жилого помещения — что нужно знать?

Срок договора — важная деталь. Если этот пункт в документе отсутствует, то по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

  • социальный наём – если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
  • специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
  • коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Договор аренды или договор найма: в чем разница

В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья — когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому человеку.

Закон же четко разделяет договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Важно знать эту разницу.

Мы будем говорить именно о тех случаях, когда один человек сдает жилье другому — по договору коммерческого найма жилого помещения.

Согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ , по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

READ
Согласование разграничения границ земельного участка

Что прописать в соглашении

Само соглашение Алина Зеленская, адвокат национальной юридической компании Митра Митра Региональный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × , советует составлять, избегая шаблонных формулировок. По ее словам, проблемы у обеих сторон подобного договора возникают тогда, когда они используют скачанную из интернета форму договора, содержащую лишь общие условия. Она рекомендует делать документ максимально подробным. В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов. В каких-то случаях сторонам имеет смысл запрашивать дополнительные документы друг у друга. Так, если наниматель обязуется оплачивать коммунальные услуги, то ему необходимо попросить у наймодателя бумаги, которые подтвердят отсутствие задолженности по этим платежам на момент подписания договора, рекомендует Макарова.

– как и куда платить;

– можно ли приезжать родственникам и гостям и на какой срок;

– какие ремонтные или другие работы можно или нельзя проводить в квартире без согласия наймодателя;

– прописать замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка;

– определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости;

– зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон (нельзя курить, красить стены и другое).

А есть моменты, в фиксации которых равнозначно заинтересованы обе стороны. Речь идет о составлении актов приема-передачи жилого помещения и платы за него. Юрист уверяет, что такой документ позволит избежать лишних споров из-за порчи имущества. Эта бумага поможет и в том случае, если конфликт между сторонами все же дойдет до суда. Для Владимира Иванишкина* акт приема-передачи стал доказательством, что он сдал свою квартиру Сергею Симухину*, который не хотел платить арендные долги и отрицал факт проживания в недвижимости истца (дело № 33-9116/2017).

Обсуждаемый документ подтвердит и то, что наниматель получил имущество в исправном состоянии. Так произошло в споре № 33-11937/2017, где арендатор пытался взыскать с арендодателя деньги за ремонт, который якобы требовался в квартире. Но, ссылаясь в том числе и на сведения из акта приема-передачи жилья, суд отказал истцу. Квартиросъёмщика защитит акт приема-передачи денег за пользование арендованной недвижимостью. Более того, чтобы доказать свою добросовестность в этом вопросе нанимателю будет достаточно расписки, отмечает Макарова.

READ
Как открыть хостел с нуля: бизнес-план, с чего начать

Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК). Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора, говорит юрист.

Одна из главных проблем, которая связана с арендой квартиры, заключается в том, что существенная часть таких договоров не оформляется письменно. Нередко встречаются случаи, когда соглашение подписывается, но наймодатель не уплачивает налоги с этого дохода. Из-за этого он не идёт в суд при возникновения спора, боясь ответственности за налоговое правонарушение. В результате многие конфликты не доходят до суда и либо не разрешаются вовсе, либо разрешаются нецивилизованным путём.

Павел Хлюстов, адвокат

Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам. Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные. Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

Договор найма квартиры. На что обратить внимание

Договор найма квартиры. На что обратить внимание

Договор найма жилого помещения-это неотъемлемая часть сделки и определенные гарантии исполнения обязательств всеми сторонами (нанимателем и наймодателем). В случае возникновения спорных ситуаций всегда есть возможность обратиться к пунктам договора, чтобы разрешить ситуацию мирными переговорами и не доводить дело до судебных разбирательств.

На что стоит обратить внимание при заключении договора:

READ
Досрочное увольнение в связи с сокращением штата

1. Реквизиты сторон (полные паспортные данные наймодателя и нанимателя: фио, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации), точный адрес объекта (город, улица, номер дома и корпуса, при наличии, номер квартиры).

2. Паспорт и правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы.

3. Если действует представитель по доверенности, то указать реестровый номер, кем и когда выдана доверенность.

Важно: в доверенности должны быть прописаны полномочия по сдаче квартиры и получения арендной платы, либо она должна быть на любые операции, но именно с этим объектом и/или доверенность на распоряжение любым имуществом доверителя (здесь важно удостовериться, что доверитель действительно является собственником данной квартиры).

Не забудьте проверить доверенность на действительность, т.к. она может быть отозвана).

4. Права и обязанности обеих сторон ( обычно, собственник готовит самостоятельно договор, по которому он имеет максимум прав и минимум обязанностей, что существенно ущемляет интересы нанимателя).

Нанимателю нужно внимательно ознакомиться с этим блоком договора, оценить, насколько его устраивают его права/обязанности и права/обязанности наймодателя.

Если какие-то пункты договора (например, это пункт из реального договора, который готовил собственник самостоятельно: возможность посещения собственником сдаваемой квартиры раз в неделю, без предупреждения нанимателя квартиры или возможность собственника заселить родственника в сдаваемую квартиру на подселение, но не более одного человека) не устраивают и наниматель понимает, что его права существенно нарушаются, то есть два варианта развития событий: предложить скорректировать пункты договора, которые устроят нанимателя. Если собственник не идёт на уступки, то лучше отказаться от данного объекта.

5. Размер арендной ставки и обеспечительного платежа (ст. 381.1 ГК РФ). Арендная ставка должна быть фиксирована на весь срок действия договора. Некоторые собственники оставляют за собой право один раз в период действия договора пересмотреть арендный платёж в большую сторону. В этом случае наниматель должен определиться насколько ему этот пункт комфортен.

Кто оплачивает коммунальные услуги и иное (интернет, капитальный ремонт).

Условия возврата обеспечительного платежа

Форма оплаты (наличные, перевод на расчётный счёт)

READ
Как скоро приходит штраф с камеры

6. Неотъемлемой частью договора найма квартиры являются акт приёма-передачи и опись имущества.

Акт приёма-передачи оформляется той датой, в которую наниматель принимает квартиру и получает ключи. В акте фиксируются недостатки квартиры ( испорченный ремонт/мебель и ещё какие-то существенные дефекты). Это обязательно нужно сделать, тк не совсем порядочный собственник при расторжении договора сможет легко списать данные недостатки на нанимателя и удержать из обеспечительного платежа денежные средства на восстановление/ремонт. В такой ситуации наниматель никак не сможет доказать свою правоту.

Также в акте приёма-передачи квартиры необходимо зафиксировать показания приборов учёта ( гвс, хвс, электроэнергия, отопление), чтобы в дальнейшем нанимателю не пришлось оплачивать чужие долги по коммунальным услугам.

7. Опись имущества является важной частью договора найма. В ней указывается вся мебель и бытовая техника (желательно с полным наименованием), количество, состояние и возможные дефекты.

Если не уделить должного внимания к этому приложению, то в дальнейшем могут возникнуть спорные моменты ( приведу реальный пример: в квартире был телевизор старого образца. В описи зафиксировали: телевизор. При расторжении договора собственник заявил, что в квартире был ЖК телевизор, а наниматель его поменял на телевизор старого образца. Последствие: наниматель не смог доказать свою правоту, депозит в размере 16 тр остался у наймодателя как компенсация за несуществующий ЖК ТВ).

Уважаемые наниматели, это лишь малый перечень нюансов, на которые следует обратить внимание при заключении договора найма. Во избежание спорных моментов с собственником, лучше обратитесь к специалисту. Он точно знает как юридически корректно подготовить проект договора.

Пункт 1 корректен только для случая, когда наймодателем выступает физлицо.
Если наймодателем выступает ИП, то наймодателю достаточно указать ФИО, ИНН и ОГРН, и адрес регистрации.

Добрый день. Благодарю за уделённое время. Пост максимально отражает обычаи делового оборота в сегменте долгосрочного найма города Краснодара. Вся информация базируется исключительно на моём многолетнем опыте в данном сегменте.

Отвечу по порядку.

1. «Если наймодателем выступает ИП…»
Для Краснодара не актуально. Если из 100 объектов найдётся хотя бы один собственник, который зарегистрирован в качестве самозанятого (про ИП молчу, вероятность стремится к 0), то это супер. Регистрация собственника в качестве ИП не лишает его признаков физического лица. В гражданском обороте он может выступать от своего имени и при этом обозначить характер своей деятельности. Да, можно в преамбуле указать ФИО и паспортные данные, ДОБАВИТЬ «действующего в качестве ИП (ИНН…., ОГРН….). Можно так, можно так. Критичности не увидела.

READ
Порядок прекращения сервитута земельного участка

2. По поводу комментария к п. 4 хочу ещё раз обратить ваше внимание, что всё основано ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на практическом ОПЫТЕ. Это моё МНЕНИЕ и оно имеет место быть. У вас другое и оно тоже имеет место быть. Писать о том, что я в чём-то ввожу людей в заблуждение, лгу или умалчиваю, на мой взгляд, не корректно. Ну да ладно. Не будем заострять на этом внимание.

Что ещё хотелось бы отметить. Собственник, который сдаёт квартиру должен понимать, что в этом есть определенные РИСКИ. Надеюсь, вы понимаете, что включает в себя понятие предпринимательская деятельность? Вот и собственники должны это понимать. Переживаешь за имущество-закрой квартиру и спи спокойно, а не включай абсурдные пункты в договор найма и не бегай через день с проверками. А то получается, что хочется и рыбку съесть, и сковородку не помыть.

Уважаемая Анна Зорина, информация должна базироваться не только на многолетнем опыте, но и на действующем законодательстве.
1. Для ИП достаточно указать ИНН и ОГРН, этого ДОСТАТОЧНО ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ стороны договора (даже одного из этих данных достаточно), они ЗАМЕНЯЮТ паспортные данные. Паспортные данные для ИП – излишние реквизиты. Заявляя в статье требование всегда указывать паспортные данные, Вы провоцируете ситуации что наниматели, почитав Вашу статью и не разобравшись в ситуации, будут требовать этого делать когда для этого нет необходимости.
Почитайте п.3 ч.2 ст.131 ГПК РФ.
Докажите обратное, например, что указав ИНН и ОГРН ИП без паспортных данных, этого будет недостаточно для идентификации стороны, или что договор не будет считаться действительным, или что другая сторона не сможет защитить свои интересы.
2. Процитирую Вас – “обычно, собственник готовит самостоятельно договор, по которому он имеет максимум прав и минимум обязанностей, что существенно ущемляет интересы нанимателя”. Из анализа написанного следует что “обычно, собственник готовит самостоятельно договор”. Да, хорошо, но дальше следует “готовит самостоятельно договор” = “по которому он имеет максимум прав и минимум обязанностей, что существенно ущемляет интересы нанимателя”. Извините что я Вас обидел своим высказыванием, но я просто называю вещи своими именами. Если вижу ложь – говорю что это ложь, даже если Вам это не нравится. Если готовит договор самостоятельно, то это не означает что обязательно собирается ущемить интересы нанимателей, а может просто защищает собственные интересы. Вы своим безосновательным утверждением ввели в заблуждение читателей. Вот и все что я до Вас пытаюсь донести и прошу исправить на более корректную формулировку.
Докажите правдивость этого Вашего утверждения. У Вас есть достоверное подтверждение что во всех 100% случаях в нашей стране это именно так?
3. Закон – есть закон, его нужно соблюдать. Если нужно платить налоги, а люди не платят, то не стоит утверждать что вероятность встретить ИП или СЗ стремится к нулю.
4. Вы знакомы со мной лично и со всеми остальными собственниками РФ? Вы уверены что я и все они включают абсурдные пункты в договор, хотят “рыбку съесть и сковородку не помыть”? У меня складывается впечатление что у Вас просто предвзятое отношение.

READ
Грамотная оплата госпошлины через госуслуги

Я считаю что профессионал не должен допускать эмоций, а свою позицию подтверждать ссылками. Я эмоций не допускаю. Делайте выводы.
Я также считаю что подобное поведение недопустимо для профессионала и основателя агентства недвижимости, предвзято негативно относящегося к собственникам. Я бы не стал обращаться к такому агентству.

Если Вы так озабочены правами нанимателей, рекомендую направить свои силы на борьбу с незаконной комиссией при заключении договора найма, которая должна оплачиваться только собственником согласно ч.1 ст.1005 ГК РФ.

Содержание договора аренды

Договор найма жилья содержит основные позиции и произвольный текст, в котором стороны по соглашению могут указать свои личные требования. Например, это может быть запрет проживания в квартире животных.

Основные позиции стандартного договора аренды:

Предмет договора. В этом разделе вы должны описать жилое помещение, его характеристики, состояние, наличие бытовой техники, мебели и другого имущества. Указывается адрес объекта недвижимости и срок его аренды, перечисляются лица, которые будут проживать в квартире.

Обязанности сторон. Здесь детально прописываются обязанности арендодателя и арендатора. К примеру, если вы сдаете квартиру, то обязуетесь обеспечить рабочее состояний всех коммуникаций, если снимаете — обязаны использовать арендованное помещение по назначению.

Права сторон. В третьем разделе обычно отмечают права арендатора и арендодателя. В частности, собственник квартиры вправе требовать своевременной оплаты, а квартиросъемщик имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Ответственность сторон. Здесь прописывается ответственность арендатора и арендодателя за неисполнение условий соглашения, которая наступает с момента подписания договора. Например, вы можете указать размер пени за каждый просроченный день оплаты.

Порядок расторжения договора. Позиция, содержащая условия, при которых договор можно расторгнуть на законных основаниях. К примеру, если вы превратили жилое помещение в склад, то арендатор вправе отказать вам в найме досрочно и без привлечения суда.

Кроме вышеперечисленных позиций, договор аренды дома или квартиры содержит адреса и реквизиты сторон: паспортные данные, ИНН, номер счета в банке (если вы договорились о безналичном расчете).

Реквизиты сторон

Договор найма обязательно должен быть подписан и арендодателем, и квартиросъемщиком. Бумаги оформляются в двух экземплярах, и у каждой из сторон должен быть в наличии оригинал. Необходимо указать фамилии и имена всех участников договора, а также паспортные данные.

READ
Когда лучше брать отпуск в 2022 году - основные правила

Лучше приложить к договору копии двух страниц паспорта с именем и регистрацией. Если возникнут конфликты, требующие решения в судебном порядке, такие документы помогут найти ответчика.

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Паспортные данные хозяина квартиры должны совпадать с данными в свидетельстве, а паспортные данные представителя — с его паспортом

В полномочиях доверенного лица должно быть право на подписание договора найма квартиры и на получение денег за нее

Проверьте срок действия доверенности: если она просрочена, представитель не может подписать договор. Если срок не указан, доверенность действует 1 год, а если не указана дата — доверенность недействительна

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

В каком размере наниматель будет возмещать наймодателю расходы на ремонт?

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств 7 . Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

READ
Какие профессии нужны в россии

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Если договориться не удаётся, то наймодатель просто меняет замки и выставляет вещи арендатора на улицу. Еще хуже, когда в помещении остается имущество квартиросъёмщика. Вскрыть замок он не имеет права, и ему придется идти в суд, где нужно будет доказать принадлежность запертого в квартире имущества. Сделать это крайне сложно. Так что прежде чем снимать или сдавать квартиру, необходимо составить акт приема-передачи, где нужно перечислить, кому и какие вещи принадлежат.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Ссылка на основную публикацию