Размер участка для строительства частного дома должен быть достаточным для размещения всех дополнительных функциональных зон. Постройка дома с нуля без сада, огорода, зон отдыха не требует большой площади.
Какой минимальный размер земельного участка под ИЖС?
В каждом крае, области, округе действуют свои расчеты относительно минимальной и максимальной площадей участков. Каждый вид разрешенного использования (ВРИ) имеет свою нижнюю и верхнюю границу, которая не должна идти вразрез с федеральными нормами и градостроительным регламентом.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
ИЖС — это аббревиатура, которая расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Были разработаны законопроекты, позволившие создать такую форму обеспечения граждан жильем, которая стала бы выгодна как государству, так и самим гражданам. Этот ход позволил нескольким миллионам семей обзавестись частным домом.
На основе правовых актов (Земельный, Градостроительный кодексы) муниципалитеты выделяют под застройку участки. Такие наделы должны находиться внутри границ населенных пунктов, в непосредственной близости от всей инфраструктуры. Некоторым гражданам с определенным социальным статусом (например, многодетным семьям) такие участки выделяются бесплатно.
Таким образом, появились земли, которые имеют совершенно определенное использование, отличное от ЛПХ или СНТ. Сейчас земли «под ИЖС» содержатся в Классификаторе видов разрешенного использования земель.
Такие участки нельзя применять ни с какой другой целью, только под строительство жилого дома для одной семьи. Иное возможно только в том случае, когда будет изменен ВРИ (вид разрешенного использования). До тех пор, пока этого не произошло, участок имеет статус. Он предполагает соблюдение определенных правил, в том числе это касается минимальной площади земельного участка под ИЖС.
Для «шести соток» пересмотрели правила
Владельцы участков пытаются вникнуть в тонкости переменчивого законодательства. С 1 января 2019 года дачники будут жить и строиться по новым правилам, в силу вступит закон 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который называют новой дачно-садоводческой «конституцией». На самые частые вопросы, касающиеся ключевых изменений, отвечает Елена Брензей, заместитель начальника отдела регистрации недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области.
— Говорят, что разговоры о «новой дачной конституции» шли несколько лет, текст неоднократно переписывался. В итоге какие именно ключевые изменения в законодательство вступят в силу? Кого они коснутся?
— Действительно, с 1 января 2019 года садоводов и дачников ждут глобальные перемены. Закон №217-ФЗ вносит существенные изменения в деятельность садовых и огородных объединений граждан, наводит порядок в их организации. К слову, понятие «дача» уйдет в прошлое. Дачные участки будут приравнены к садовым. Также закон устанавливает контроль над руководящими органами садовых и огороднических некоммерческих объединений, определяет правила распоряжения имуществом общего пользования и уплаты взносов, в том числе при расходовании денежных средств товарищества. Согласно закону, имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019 года, будет находиться в общей долевой собственности граждан — собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства и огородничества. Существенно, по сравнению с действующим 66-м законом, изменены нормы о правах и обязанностях граждан, которые вели хозяйство в индивидуальном порядке, то есть не являясь членами товарищества. Для этих граждан предусматриваются достаточно простые и понятные правила определения размера платы за содержание общего имущества. Закон также предусматривает возможность получения садовых и огородных земельных участков отдельными льготными категориями граждан. Ключевые же изменения касаются возможности строительства на земельных участках определенных объектов недвижимости.
— Как мы понимаем, закон официально разрешает строить капитальные дома на садовых участках, верно? Ранее эта норма не была нигде зафиксирована, хотя, по оценкам экспертов, больше 10% россиян постоянно живут на дачах. Несмотря на то, что прописаться там сложно.
— Закон четко разграничивает объекты, которые будет разрешено возводить на том или ином участке. Для владельцев огородного участка новый закон ничего не изменит. Они по-прежнему смогут возводить на своей земле только хозяйственные постройки. А вот садоводы наконец-то получат возможность строительства на своих участках не только садовых домов и хозяйственных построек, но и жилых домов.
Здесь важно разграничить понятия садовый и жилой дом. Садовый дом предназначен для временного пребывания и отдыха. Для его строительства не требуется оформлять разрешительную документацию. Понятие «садовый дом» вводится на смену «жилого строения». В отличие от садового домика, жилой дом предназначен для постоянного проживания, то есть в нем можно прописаться. Оформление в собственность этих объектов недвижимости будет осуществляться по тем же правилам, по которым сейчас проводится регистрация прав на индивидуальные жилые дома. То есть перед началом строительства собственнику участка необходимо будет направить уведомление в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Регистрация прав на такие дома будет проводиться в упрощенном порядке — по минимальному пакету документов.
Для проведения процедуры в орган регистрации прав достаточно будет предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и технический план. Технический план изготавливается в данном случае на основании декларации об объекте недвижимого имущества, уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства.
— Если до 1 января 2019 года строение было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с назначением «жилое» или «жилое строение», то оно автоматически признается жилым дом. Но, если назначение дачи было указано как «нежилое», то есть объект сезонного или вспомогательного использования, предназначенный для отдыха и временного пребывания людей, и при этом дача не является хозяйственной постройкой или гаражом, то она автоматически признается садовым домом.
— Много обсуждается тот факт, что «кооперативов больше не будет». Какие документы и в какие сроки придется переоформлять? На что следует обратить внимание?
— Новым законом определены только две возможные юридические формы некоммерческих объединений граждан — для ведения садоводства и для ведения огородничества (в старом законе было предусмотрено 9 форм). Участки с разрешенным использованием «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» с 1 января 2019 года считаются садовыми земельными участками. Участки с разрешенным использованием «для огородничества», «для ведения огородничества» с 1 января 2019 года считаются огородными земельными участками.
Учредительные документы, а также наименования некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, подлежат приведению в соответствие с положениями закона при первом изменении учредительных документов. То есть специально вносить изменения в правоустанавливающие и иные документы не потребуется. Можно просто дождаться, когда в них поменяются еще какие-либо сведения (например, юридический адрес) и внести необходимые изменения. Переоформление документов также может быть проведено по желанию заинтересованных лиц.
Предельные размеры земельных участков:
Минимальный размер участка
Ответ на вопрос, какой минимальный размер земельного участка, содержится в Земельном Кодексе РФ. По закону минимальный размер площади участка составляет не менее 3 соток.
Девелоперы обычно реализуют объекты большей площади — от 6 соток. На такой территории можно разместить частный дом, машиноместо, теплицу, небольшой цветник и зону для летнего отдыха.
Максимальный размер участка
Максимальный размер площади участка законодательно не ограничен. Даже если девелопер не продает объекты нужной вам площади, можно купить несколько соседствующих наделов, объединить их и получить подходящую территорию для вашего проекта.
На объекте более 40 соток обычно строят большой жилой дом, в котором могут комфортно проживать несколько поколений одной семьи, временно размещаться друзья и родственники, баню, бассейн, хозяйственные постройки. Остается достаточно места для благоустройства в соответствии с желаниями хозяина.
Максимальный размер участка земли для строительства жилого дома
Максимально допустимые размеры участка определяются индивидуально для каждого региона местной администрацией и указываются во внутренних правовых актах. Соблюдение данных требований впоследствии предотвратит возникновение спорных вопросов, особенно на малозаселенных участках, не имеющих четко обозначенных границ.
При возникновении несоответствия площади участка законодательным актам будет отказ в оформлении права собственности.
Это повлечет за собой материальные затраты на приведение в соответствие участка или жилого дома.
В ряде регионов РФ максимальные ограничения отсутствуют. Эти критерии вводят в случае, если выделение большой территории под строительство ущемляет права и свободы других жителей населенного пункта.
Таблица 2. Максимальные площади участков для частного строительства по субъектам РФ
| Наименование субъекта РФ | Максимальный уровень размеров участков под ИЖС |
| Центральный федеральный округ | |
| Москва и Московская область | 1000 м 2 |
| Южный федеральный округ | |
| Краснодарский край | 700 м 2 |
| Сибирский федеральный округ | |
| Красноярск | 1500 м 2 |
| Алтайский край | 1500 м 2 |
| Забайкальский край | 2000 м 2 |
| Дальневосточный федеральный округ | |
| Хабаровск | 2000 м 2 |
Окончательное решение о размерах участка принимается исходя из количества членов семьи, которые планируют проживать доме и предполагаемых размеров самого дома.
Как правильно рассчитать и узнать размер зем. участка?
Рассматривая заявку на выделение земли, местные власти могут предоставить заявителю участок, который по площади не соответствует оптимальному разрешенному использованию или же отказать заявителю на основании высокого запроса. В таком случае, добиться справедливого решения можно в судебном порядке.
Узнать площадь земли, которая находится в распоряжении у местного совета, можно на основании присвоенного кадастрового номера. Кадастровый номер указывается в паспорте участка и его можно получить путем частного запроса владельца (выписка из реестра).
Если у вас в распоряжении нет точных данных по параметрам земельного надела, но эти данные нужно получить для планирования строительства, сделать расчет можно самостоятельно. Для этого можно воспользоваться универсальным калькулятором. Примите во внимание тот факт, что у вас должны быть четко установленные границы земельного участка.
Калькулятор площади участков
Как правило, под строительство выделяют площадки строгих геометрических форм. Измерьте точную длину и ширину площадки в метрах. Затем перемножьте эти показатели и получите параметры в сотках. К примеру, при длине в 20 м и ширине в 25 м 20Х25=500 кв. м или 5 сот.
Чтобы пересмотреть площадь земли при перепродаже или после разделения, лучше вызвать специалистов по геодезии и провести повторные измерения.
Сложнее, если расстояния сторон участка не одинаковые, когда территория имеет неправильную форму или рельеф. Для того, чтобы посчитать площадь такого надела можно воспользоваться калькулятором по ссылке ниже:
Это будут приближенные данные. Все-таки, как ни крути, рассчитать действительно точный размер земельного надела своими силами не получится. Здесь уже потребуется профессиональный инструмент и помощь геодезистов.
В арсенале профессионалов есть современные измерительные приборы, которые обеспечивают максимальную точность в измерении. Они проходят сертификацию и регулярную проверку, чтобы не допустить ошибок и махинаций. Среди наиболее распространенных приборов выделяют:
- лазерную рулетку;
- тахеометр;
- нивелир;
- дальнометр;
- измеритель высоты и др.
Чтобы избежать погрешности в геометрическом подсчете площади земельного участка с использованием геодезического оборудования, специалисты также применяют аналитический метод (он учитывает неровности, изломы и углы).
Измерение участка – это обязательный шаг, который поможет вам определить параметры дома, который будет возводиться на выделенной территории.
Последствия превышения нормы
Запрет на превышение максимальных значений площади земельных наделов имеет большое значение в том случае, если земля была получена по специальной государственной программе и поставлена на учёт с одним значением площади, а в процессе межевания участка было установлено, что его площадь значительно увеличилась. Если допустимый размер надела будет превышен, то гражданин получит отказ кадастровой палаты в регистрации.
Для регистрации изменений (увеличения) площади участка в ЕГРН обращается внимание на фактическую площадь и величину её превышения над зафиксированной изначально в документах на участок и в самом ЕГРН. Фактическая площадь не может превышать предельный максимальный размер участков и не может быть меньше минимального размера, установленного в период образования или покупки участка с данным видом разрешённого использования.
Ищите и другую информацию, которая касается участков под ИЖС? Тогда вам могут пригодится наши публикации о:
-
; ; и его аренде; ; таких наделов; ; ; .
Если фактическая площадь участка превышает установленный минимальный размер более, чем на 10% от той площади, что зафиксирована в ЕГРН, единственным решением проблемы будет выкупить этот избыток у местных властей.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Установленные нормативы
Они исходят из правил использования наделов и требований СНиПов. Чтобы жилые и хозяйственные постройки на территории не представляли опасности для окружающих, их нужно располагать на определенном расстоянии от границ. Но для этого участок должен иметь определенную территорию.
На минимальную норму территории влияет следующее:
- Зона расположения и количество участков в поселении.
- Спрос на участки в данном районе.
- Экономическое состояние региона.
Обратите внимание! Точные нормативы устанавливаются региональными и муниципальными властями. Поэтому в разных регионах они могут отличаться.
В Московской области нормы варьируются в пределах 2-8 соток в зависимости от района и удаленности от столицы. А в Краснодарском крае данный показатель составляет 3 сотки для всех районов. Поэтому не стоит сразу собирать пакет документов. Сначала узнайте в администрации, какие установлены нормы в районе.
ГАРАНТ:
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона N 7-ФЗ следует читать как “от 10.01.2002”
3. Иные требования в соответствии с законодательством.
4. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в зоне Р:
Параметры, не установленные настоящими Правилами, определяются в соответствии с проектом планировки и требованиями технических регламентов.
| Градостроительные регламенты в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. | Статья 58. >> Ограничения в использовании земельных участков и объектов капитального строительства в связи с установлением зон с особыми. |
| Содержание Решение Перемышльского районного Собрания Калужской области от 10 апреля 2008 г. N 235 “Об утверждении Правил землепользования. |
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Риски сделок с землёй
Купить землю для ИЖС может гражданин России или иностранец (кроме приграничных территорий). Но существуют и ограничения, предусмотренные Земельным кодексом. Связаны они с лесными и природоохранными зонами, и с сервитутами – ограниченным правом на пользование землёй, например, в связи с проложенными коммуникациями или другими объектами.
К примеру, по участку могут проходить важные для области трубопроводы. Это означает, что хозяин должен обеспечить доступ служб к коммуникациям и не вправе строить в этом секторе ничего, что может помешать их работе. О таких нюансах нужно узнавать заранее – до оформления сделки по покупке земли для ИЖС, например, запрашивая градостроительные планы в местной администрации или изучая выписку ЕГРН.
Ограничения прав на землю могут быть бессрочными и сохраняться при переходе права собственности к другим лицам.
Сделки на рынке земли часто обжалуются в судах. Причём не только участниками, но и местными властями.
При покупке участка для ИЖС должны насторожить:
- старые документы на землю (например, до 1998 года), не переоформленные в нужное время;
- указание в выписке ЕГРН любого другого вида разрешённого использования кроме ИЖС;
- обременения, например, залог банка, судебный арест в связи с поданным иском бывших собственников (проверяется через ЕГРН и путём отправки запросов в суд в районе нахождения участка);
- наличие ЛЭП, теплосетей, узлов коммуникаций (об этом всегда делается отметка в выписке ЕГРН, как об ограничении в использовании);
- наличие любого официально оформленного сервитута с властями или службами;
- самовольная постройка на участке или свалка с отходами;
- нахождение участка рядом с военным городком, санитарной территорией, в зоне с особыми условиями, рядом с государственной границей.
Все эти мелочи могут в будущем превратится в судебные дела или запреты. «Я купила земельный участок под ИЖС, а оказалось, что на нём числится теплотрасса. Строительство дома по проекту с соблюдением норм о расстоянии между сетями и жилыми домами, становится невозможным. Я вынуждена была подать иск в суд на продавца, так как он скрыл от меня этот факт, а официального сервитута оформлено не было и никаких ограничений также не зарегистрировано», – рассказывает покупательница земли.
Суд установил, что продавец, несмотря на наличие документов на участок, не имел права продавать его для ИЖС, так как его назначение – блокированная жилая застройка. Покупательница ничего об этих нюансах не знала и планировала масштабное строительство отдельно стоящего здания с разными подходами.
Часто о запретах покупатели узнают уже после покупки участка и начале уведомительной процедуры с местными властями по поводу ИЖС. «Приобрёл участок под ИЖС и направил в Окружную администрацию уведомление о планируемой реконструкции дома-недостроя, который там находился. Мне пришёл отказ в связи с расположением объекта в охранной зоне электроснабжения», – рассказал один из пострадавших. Он попытался добиться оформления уведомления на реконструкцию через суд, но в удовлетворении иска ему было отказано.
Всегда нужно выяснять также есть ли арендатор у дома или недостроя на участке для ИЖС, поскольку по закону он вправе пользоваться участком плюс ему принадлежит преимущественное право покупки. Если обойти его интересы, он может обратится в суд и требовать расторжения договора.
Владелец участка обязан проинформировать покупателя об ограничениях по его использованию. Но на практике информирование происходит редко, ведь это всегда влияет на цену. Если после покупки земли выяснится, что не на ней запрещено строительство, то новый собственник вправе требовать расторжения договора и возврата денег через суд.
Стремясь сэкономить покупатели также соглашаются приобрести землю с иным назначением, надеясь изменить её статус на ИЖС. Соглашаться на такие сделки стоит только юристам, специализирующимся на земельном праве. Например, земля не может быть переведена, если она находится далеко за городом и не примыкает ни к какому поселению. Может также существовать мораторий на перевод земель сельхозназначения в ИЖС, например, если в области наблюдается дефицит участков для выращивания посевов. Если все эти нюансы вам неизвестны, то лучше не рисковать и выбирать для покупки землю с возможностью жилой застройки.
Зачем определять минимальный размер участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства? Это может понадобится, если земля предоставляется на льготных основаниях муниципальными и государственными органами. Это же необходимо, если вы решили разбить свою территорию на несколько небольших участков. Их размер должен соответствовать действующему нормативу. В противном случае затея не удастся.
Как купить участок?
Существует два основных способа покупки земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником либо с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо или организация (к примеру, владелец коттеджного посёлка).
При покупке земли под ИЖС у собственника:
- Изучите полный пакет документов на земельный участок (выписку ЕГРН, межевое дело, планы по застройке территории и пр.).
- Пообщайтесь с соседями и узнайте нет ли судебных споров о границах и какова история участка (как часто он перепродавался в прошлом, нет ли сервитутов и пр.).
- Проверьте действительность информации самостоятельно заказав выписку из ЕГРН через сайт rosreestr-info.ru.
- Убедитесь, что границы участка определены правильно и совпадают с указанными в документах.
- Если всё в порядке, передавайте задаток и заключайте предварительный договор купли-продажи.
Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не требует этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.
После этого переход прав регистрируется в Росреестре, а покупатель передаёт оставшуюся часть денег. Финал сделки: оформление акта приёма-передачи земли.
Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет своего кадастрового номера.
Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% стоимости участка. Налог с продажи (13%) оплачивает только продавец, получивший доход.
Загрузка...