Валютная ипотека: как решить проблему с выплатой?

К примеру, если валютная ипотека бралась под 11% на 15 лет, то рефинансирование по льготным условиям Центробанка при ставке 21% может уменьшить сумму нынешнего ежемесячного платежа. Из приведенной ниже таблицы видно, что равноценность будет достигнута при ставке 21,8% по рублевому кредиту.

Валютная ипотека: особенности, риски и перспективы

Жители России всегда имели возможность получить ипотечный кредит не только в отечественной валюте, но и в иностранной. Сегодня валютная ипотека — это не самый популярный банковский продукт, однако, возможность получить заем в долларах, евро или швейцарских франках по-прежнему остается реальной.

Содержание:

Сотрудники компании «Винсент Недвижимость» всегда готовы прийти на помощь в вопросе выбора и покупки жилья на территории курортной столицы. Если вас интересуют квартиры в ипотеку в Сочи, то вы можете обращаться к нам за подробной консультацией. Наши специалисты — это профессионалы своего дела, которые разбираются во всех нюансах рынка. С нами вы можете приобрести недвижимость на самых выгодных условиях — факт!

Валютная ипотека: выход есть!

Валютная ипотека: выход есть!

С наступлением кризиса россияне стали уделять больше внимания планированию бюджета и сокращению своих расходов. Но сложнее всего пришлось тем, кто взял ранее ипотеку в иностранной валюте – их долги в одночасье возросли в несколько раз. Отчаявшиеся заемщики уже провели не один митинг с требованием разработать приемлемый вариант для погашения существующих по валютной ипотеке кредитов. Чиновники выступают с предложениями по уменьшению бремени валютных должников, однако пока на федеральном уровне действенных мер предпринято не было. Но выход есть – и эксперты готовы поделиться им с читателями ГАРАНТ.РУ. Мы расскажем о законных способах уменьшить свой валютный долг.

Способ 1. Провести реструктуризацию долга

Сами банки не заинтересованы в увеличении задолженности по валютным кредитам – им нужны “живые” деньги, а не долговые обязательства. Поэтому некоторые из них уже разработали меры, позволяющие снизить долговую нагрузку для своих “валютных” заемщиков: продлили сроки кредитования, отменили штрафные санкции, установили фиксированный курс валют для погашения валютных кредитов. По словам экономиста, советника по макроэкономике Брокерского дома “Открытие” Сергея Хестанова, часть банков даже предлагает услуги по рефинансированию валютных ипотечных кредитов, выданных другими кредитными организациями. Таким образом, валютным заемщикам можно предложить обратиться в банк с заявлением о реструктуризации долга. Такое заявление пишется в свободной форме, а некоторые банки даже предлагают собственные анкеты и образцы.

БЛАНК

Примерный образец заявления о реструктуризации долга

Банк России также не остался в стороне и 23 января 2015 года опубликовал письмо № 01-41-2/423 “О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте”, рекомендующее банкам перевести выданные ими валютные ипотечные займы в рубли. При этом кредитные организации должны производить расчеты по курсу, действовавшему 1 октября 2014 года [в этот день курс доллара США составлял 39.3836 руб. – Ред.], либо использовать кредитные ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемым рублевым кредитам. Правда, этот документ не является обязательным для банков, поэтому не все из них начали его применять.

Способ 2. Изменить или расторгнуть ипотечный договор

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если заемщик сможет доказать через суд, что падение курса рубля – существенное изменение обстоятельств, описанное в указанной статье, он добьется изменения или расторжения договора об ипотеке. Однако сделать это будет не просто. Во время финансового кризиса 1998 года по аналогичному спору между хозяйствующими субъектами ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, подчеркнув: “Обязательства поручителя определены в иностранной валюте, и они не изменялись по соглашению сторон, то есть размер обязательства в течение действия договора остался прежним. При новом рассмотрении дела суду следует определить, является ли финансовый кризис 1998 года обстоятельством, существенно изменившим обязательства поручителя, и с учетом этого решить, имеются ли основания для применения к правоотношениям сторон по спорному договору поручительства статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, финансовый кризис явился объективным обстоятельством, в условиях которого оказались все хозяйствующие субъекты. Поэтому суду также необходимо решить, может ли расторжение договора и прекращение обязательств поручителя, выраженных в валюте, основываться на таком изменении обстоятельств” (Постановление Президиума ВАС РФ от 7 августа 2001 г. № 4876/01). Отметим, впрочем, что этот спор касается предпринимателей, которые вынуждены нести предпринимательские риски – не исключено, что подход к должникам-физическим лицам будет у судов более мягким.

READ
Неустойка пеня штраф понятие

Изменяется ипотечный договор через заключение с банком дополнительного соглашения. Какие условия лучше в нем прописать? Все зависит от договоренностей, которые будут достигнуты между должником и кредитором. Например, в допсоглашении можно указать фиксированный курс, по которому будет производиться оплата, либо предусмотреть перевод долга в национальную валюту. Заслуженный юрист РФ, д. ю. н. Василий Витрянский рекомендует распределить дополнительные потери, вызванные изменением курса валюты, таким образом, чтобы они ложились в равной степени на обе стороны договора (банк и заемщика).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом. В этом случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, в том числе судьбу заложенного имущества, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

Отметим, что суд может не только расторгнуть договор, но и изменить его. По мнению юриста, партнера компании “Найдем Адвоката” Натальи Мамаевой, иски с требованием изменить договор ипотеки будут иметь больше шансов на успех по сравнению с исками о его расторжении. “Однако в случае, если имущественное положение заемщика изменилось не только из-за кризиса, но и по другим причинам (вследствие инвалидности, потери кормильца, тяжелой болезни близких родственников и т. д.), лучше пойти по пути расторжения договора, поскольку попытка его изменения не всегда приведет к действенному результату”, – советует Наталья Мамаева.

Способ 3. Установить в суде невозможность исполнения обязательства

Обязательство прекращается, если его невозможно исполнить вследствие обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ). Член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Евгений Федоров предлагает гражданам, имеющим валютную ипотеку, активно пользоваться этой нормой. Речь идет об обращении в суд с иском о признании невозможности исполнения обязательства, то есть уплаты взносов по ипотеке, в связи с резким падением рубля. При этом заложенное имущество останется в собственности должника.

READ
Можно ли отказаться от отпуска?

Для успешного разрешения дела в суде необходимо доказать, что финансовый кризис – именно то обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает. “Главное – создать судебный прецедент. И депутаты Госдумы готовы помочь “ипотечникам” в этом вопросе”, – заявил Евгений Федоров. Отметим, что в настоящее время аналогичных судебных споров рассмотрено не было.

Чермен Дзотов, управляющий партнер компании “Найдем Адвоката”:

“Рекомендую заемщикам провести ревизию расчетов с банком и посмотреть, правильно ли были рассчитаны суммы процентов, комиссионное вознаграждение, не была ли навязана страховка. Такие действия со стороны кредитных организаций являются незаконными в силу положений Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей”, что также подтверждается судебной практикой (например, Определением ВС РФ от 11 июня 2013 г. № 51-КГ13-3). Все суммы незаконно списанных комиссий, например, за рассмотрение заявки, выдачу кредита, открытие ссудного счета, прием платежа при его внесении наличными в кассу банка, а также суммы навязанных страховок подлежат возмещению банком, а значит, долг по кредиту должен быть уменьшен на эту сумму”.

Способ 4. Объявить себя банкротом (это будет возможно с 1 июля 2015 года)

В настоящее время гражданин, находящийся в сложной финансовой ситуации, не может инициировать дело о своем банкротстве. Эта процедура подразумевает, в первую очередь, реструктуризацию его задолженности или, как крайняя мера, признание должника банкротом и распродажу его имущества в счет погашения долгов. Однако с 1 июля 2015 года такая возможность у россиян появится в связи со вступлением в силу соответствующего закона (Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 476-ФЗ).

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

О порядке объявления себя банкротом, плюсах и минусах данной процедуры читайте в нашем материале “Закон о банкротстве граждан: что ждет должников с 1 июля 2015 года”.

Для обращения в суд с требованием о реструктуризации задолженности гражданин должен находиться в такой ситуации, когда удовлетворение требований одного или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения им в полном объеме денежных обязательств перед другими лицами, общая сумма этих обязательств составляет более 500 тыс. руб., а просрочка их исполнения – более трех месяцев.

“Этот закон длительное время блокировался банковским лобби и около 10 лет пылился в недрах Госдумы. Вполне вероятно, что он пролежал бы там еще какое-то время, однако резкий валютный скачок осенью 2014 года и наступивший кризис заставил депутатов в экстренном порядке принять этот документ. К сожалению, банкротство не станет панацеей для тех, чьи долги обеспечены ипотекой, так как в случае невозможности выплаты по кредиту заложенное недвижимое имущество по общему правилу подлежит реализации”, – рассказывает советник РАЕН по отделению права, адвокат коллегии “Трунов, Айвар и партнеры” Саркис Дарбинян.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

О мнении председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной относительно проблемы валютной ипотеки читайте в материале “Банк России выступает за адресную поддержку “валютных ипотечников”.

Действительно, запрет на взыскание единственного пригодного для постоянного проживания должника помещения и земельного участка, на котором оно расположено, не распространяется на предмет ипотеки (ст. 446 ГПК РФ). Данная норма являлась предметом рассмотрения КС РФ в 2012 году и была признана соответствующей Конституции РФ. При этом КС РФ отметил, что установленный ст. 446 ГПК РФ исполнительский иммунитет в отношении принадлежащего должнику жилого помещения должен распространяться только на то помещение, которое по своим объективным характеристикам является разумно достаточным (Постановление КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П). В связи с этим КС РФ призвал федерального законодателя внести необходимые изменения. По мнению Суда, интересы кредитора (банка, если речь об ипотеке) все же должны быть обеспечены за счет заложенной недвижимости, которую можно отнести к предметам роскоши. Правда, КС отметил, что сохранение за должником нормальных жилищных условий должно быть гарантировано и в этом случае.

READ
Регистрация СНТ: пошаговая инструкция, как организовать

Способ 5. Дождаться решения законодателя по вопросу обязательной реструктуризации долгов

29 декабря 2014 года депутаты Госдумы Андрей Крутов, Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Дмитрий Ушаков и Наталья Петухова внесли на рассмотрение законопроект № 690181-6 1 . В настоящее время данный документ изучается Комитетом Госдумы по вопросам собственности, а его рассмотрение в первом чтении запланировано на май.

Согласно тексту законопроекта № 690181-6, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть выражено в рублях и названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Кроме того, предлагается законодательно зафиксировать размер процентной ставки по ипотеке, сделав его неизменным с момента подписания договора и на весь период его действия, за исключением случаев, когда ставка увязывается с индексом потребительских цен по формуле “размер инфляции + 2,2%”.

Менеджер практики юридических услуг консалтинговой компании EY в Санкт-Петербурге Елена Халимовская отметила, что в нынешнем виде законопроект № 690181-6, во-первых, не окажет влияния на уже заключенные договоры ипотеки, а во-вторых, содержит лазейку, которая позволит при желании определить сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства с привязкой к курсу валют. Согласно положениям документа, если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. По мнению Елены Халимовской, такая формулировка дает возможность банкам определить размер обязательства в рублях, указав, что на момент заключения договора он составляет некую сумму в валюте, а также предусмотреть, что размер обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем путем умножения вышеуказанной суммы в валюте на курс этой валюты на конкретную дату.

16 января в Госдуму был внесен еще один документ, призванный облегчить положение “долларовых” должников, – законопроект № 700708-6 2 . Его разработчики – те же депутаты Госдумы, к которым присоединилась Вера Ганзя, – признали, что банки неохотно идут на добровольную реструктуризацию валютных кредитов в рублевые, поэтому внесенный ими законопроект № 700708-6 вменяет им это в обязанность.

При этом в случае принятия данного законопроекта кредиторы не смогут требовать от заемщиков уплаты любых платежей, сборов, комиссий в свою пользу и пользу третьих лиц в связи с проведением реструктуризации. Размер обязательства в национальной валюте будет определяться исходя из официального курса, установленного на дату заключения договора, а плата за пользование кредитом после проведения его реструктуризации и перерасчета не сможет превышать 12,2% годовых. Планируется также, что Правительство РФ должно будет разработать комплекс мер, направленных на предоставление компенсаций банковским и кредитным организациям в связи с осуществлением ими реструктуризации обязательств граждан.

READ
Можно ли отказаться от договора с риэлтором?

Поскольку законопроект № 700708-6 предусматривает расходы, покрываемые за счет федерального бюджета, он может быть внесен только при наличии заключения Правительства РФ о целесообразности его принятия (ст. 104 Конституции РФ). В настоящее время такое заключение отсутствует, в связи с чем 29 января Совет Госдумы принял решение отложить рассмотрение документа.

Таким образом, все эксперты сошлись во мнении, что положение должников по валютной ипотеке не столь плачевно, как может показаться на первый взгляд, и благополучное разрешение сложившейся ситуации вполне реально даже без изменений законодательства.

Валютная ипотека – последние новости

По стране проходили митинги, граждане обращались к правительству, чтобы оно на своем уровне помогло решить этот вопрос, ведь неуплата долга может оставить семьи без крыши над головой. Первоначально была принята одна программа, и должникам выделялась определенная сумма на погашение разницы по курсу валюты. Но так как выделенные средства быстро закончились, ее пришлось закрыть, да и получить выплату могли не все семьи, а только соответствующие льготным категориям:

имеющие одного и более детей, не достигших совершеннолетия;

граждане, являющиеся опекунами детей;

лица, на иждивении у которых находятся дети инвалиды;

граждане, принимавшие участие в боевых действиях.

Безусловно, Правительство России не оставило без внимания сложившуюся ситуацию в стране, и валютная ипотека в 2020 году остается под бдительным вниманием не только банков и заемщиков, но и руководства РФ.

Сейчас разработана специальная государственная программа помощи. Валютные ипотечники получат поддержку в случае сложной финансовой ситуации, но для этого необходимо будет подготовить определенный список документов для подтверждения нуждаемости.

Кто виноват?

Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.

— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?

— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.

READ
Продажа частных домов под материнский капитал

— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.

— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.

Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.

Помощь заемщикам валютной ипотеки: решения правительства

Для заемщиков, которые на государственном уровне ожидают помощи, валютная ипотека может быть субсидирована. Однако участниками программы гос.поддержки смогут стать не все. Она будет предоставляться тем, кто действительно в ней нуждается (по предварительной оценке, это не более 2 тыс. чел.). Для этого в отборе будет принимать участие финансовый омбудсмен. На реализацию этой программы Национальный банк решил выделить 4,5 млрд. руб.

Кроме этого, на законодательном уровне для решения проблемы валютной ипотеки предлагается множество способов, основными из которых являются следующие:

  1. В конце декабря депутатами Госдумы внесен на рассмотрение законопроект 690181-6. Он запрещает выдачу валютных кредитов, а также кредитов, имеющих плавающую ставку. Чтение документа планируется в мае 2015 года.
  2. В январе текущего года фракция «Справедливая Россия» внесла в Госдуму на рассмотрение законопроект 700708-6. Он предполагает переведение валютной ипотеки в рубли с применением курса, который действовал на момент заключения договора и годовой ставки в размере 12,2%. Но поскольку данный документ предусматривает расходы (денежная компенсация банкам на реструктуризацию), он может вноситься на рассмотрение депутатами только при наличии соответствующего заключения. Из-за того, что приложение с указанием суммы расходов отсутствует, рассмотрение законопроекта отложено.
  3. В конце февраля Общественная палата рассматривала законопроекты, которые защищают ипотечных заемщиков. В результате принято решение о поддержке трех документов:
  • проект закона, предусматривающий реструктуризацию валютных кредитов в рублевые;
  • проект закона, предлагающий ввести мораторий на взыскание долгов в отношении тех заемщиков, которые имеют задолженность в иностранной валюте;
  • проект закона, которым предлагается внести изменения в закон об ипотеке (в частности, наложить мораторий на взыскание и принудительное отчуждение имущества).
READ
Что означает красная линия на земельном участке

Введение в действие предложенных законопроектов позволит избежать массовых дефолтов среди добросовестных заемщиков, а также обеспечит дальнейшую защиту потребительских прав.

Ипотека в валюте: что делать?

Ипотека в валюте: что делать?

2008 год был рекордным по количеству ипотечных кредитов в валюте, особенно в долларах. Никто не ожидал, что пройдет несколько лет и рубль подешевеет вдвое, а оставшийся долг превысит стоимость всей квартиры. Ежемесячные выплаты в переводе на рубли стали не просто высокими, а неподъемными. Как это могло произойти и что может сделать заемщик валютного ипотечного кредита?

На 1 января 2009 года, по данным Центробанка, в России было выдано 18 270 ипотечных кредитов в валюте. Это был абсолютный рекорд, с тех пор ежемесячная цифра не превышала 3,5 тыс., а в октябре 2014 было выдано по стране всего 656 кредитов. В 2008 году такой высокий результат связан с тем, что отказникам по рублевым кредитам банки предлагали оформить ипотеку в долларах – и проценты, и ежемесячные выплаты были ниже, поэтому доступней для людей со средней зарплатой. Не получалось в долларах, не проходили по требованиям – предлагали программы в швейцарских франках и японских йенах (от этих валют для ипотечных кредитов банки после 2008 года отказались). Евро почти не использовались.

К сожалению, многие работники банков отказываются комментировать данную тему. Но все же нашлись те, кто согласился сделать это анонимно. Представитель одного из столичных банков: «Большая часть валютных ипотечных кредитов была выдана до кризиса 2009 года, и сегодня мы отмечаем, что спрос на ипотеку в долларах или евро почти отсутствует.
По статистике, почти все заемщики, оформившие не рублевую ипотеку в 2006 – 2008 гг., уже расплатились с банками, однако в то же время значительную часть портфеля просроченных кредитов составляют как раз валютные займы.

Сегодня брать валютные кредиты имеет смысл, если основной доход заемщик получает в валюте, в остальных случаях – слишком большую сумму можно потерять на конвертации и колебаниях курса».

Многие люди брали в 2008 году деньги на длительный срок, более 10 лет. Для того чтобы наглядно отразить ситуацию, приведем пример. В 2008 году для покупки однокомнатной квартиры стоимостью 156 000 $ (4 280 000 руб.) был взят кредит на сумму 136 000 $ (первоначальный взнос – 20 000 $) под 9,75%, на срок 15 лет. Ежемесячный платеж – 1440,73 $ (39 528 руб.). Всего банку за пятнадцать лет нужно было выплатить 259 331 $. За шесть лет выплачено 103 732 $, по состоянию на ноябрь 2014 года осталось выплатить около 155 600 $, но квартира сейчас стоит 117 647 $ (6 млн руб., по курсу в ноябре 1$ = 51 руб.). То есть долг превышает стоимость квартиры. Ежемесячный платеж в рублях уже не 39 528, как в 2008 году, а 73 477 руб., и с падением рубля это величина только растет.

Заемщик не может платить такие суммы. Ловушка оказалась почти безвыходной: продать квартиру невозможно – не хватит денег даже погасить долг, найти новую работу с большой зарплатой – тоже проблема. Остается два варианта – ждать поправок в законодательстве о снижении рисков заемщиков и возможности переводить долг в рубли по льготному курсу или договориться с банком о реструктуризации долга. Во втором случае можно увеличить срок кредита с уменьшением ежемесячных платежей. Если это не подходит (до истечения срока платежей наступит пенсионный возраст или по другим причинам), то можно рефинансировать кредит в рубли, то есть фактически брать новый заем, погасив им старый. К сожалению, льготные программы рефинансирования валютных вкладов, которые предлагались банками в 2009 году, уже не работают. Проценты по рублевому кредиту могут оказаться выше, как и ежемесячные платежи. Можно перекредитоваться в другом банке в той же валюте, но с более низкой процентной ставкой. Но остается главная проблема и в случае рефинансирования в рубли, и перекредитования в валюте: если долг больше стоимости квартиры на момент обращения, то банк не примет ее в залог.

READ
Юридический адрес ООО

Попытки найти решение

К проблемам ипотечных заемщиков пытались подключиться и депутаты Госдумы. Однако 12 ноября 2014 года был отклонен законопроект от коммунистов, которые предлагали запретить выселять на улицу обанкротившихся заемщиков и использовать для их «временного проживания так называемый маневренный жилой фонд на время, пока семья не решит в каком-то варианте свою проблему». Депутаты «Справедливой России», в ответ на обращения граждан, обсуждают инициативу по ограничению валютного риска для заемщика в 15%, считая это возможным и целесообразным: «…в случае снижения курса иностранной валюты по отношению к рублю возникают валютные риски у банков, в случае повышения курса валюты – риски несут заемщики, но в пределах 15%». Но пока инициатива не оформлена в законопроект и официально не опубликована.

О подобном снижении рисков было сказано на пикетах валютных ипотечных заемщиков у Центробанка России и здания Госдумы осенью 2014 года. Требование «ограничить валютный риск 10-15% или же перевести основной валютный долг в рубли, по курсу рубля на дату выдачи и к этой сумме применить среднерыночную ставку по кредиту в рублях» было изложено в письме Председателю ЦБ Российской Федерации от валютных ипотечных заёмщиков двух банков. Кредиты были получены в швейцарских франках и долларах США. В письме упоминалась Статья 451 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет изменить условия договора, если обстоятельства «изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». «Значительно отличающиеся условия» особенно ярко проявились во франках и йенах. Как написали заемщики: «Вот еще результат ипотеки в экзотической валюте: берешь в рублевом эквиваленте 4 000 000 руб., планируешь отдать 11 500 000 руб., а придется отдать почти 24 000 000 руб. вместе со страховкой. Какая ипотека, такие и результаты. Экзотические!»

Ответа или конкретного решения Центробанка по этому вопросу не последовало. И, по-видимому, поправок в законодательство в ближайшее время не будет. Но все-таки, разве такое значительное изменение курса валют не может являться форс-мажорным обстоятельством и основанием для пересмотра условий договора?

Представитель одного из столичных банков: «Рост курса, безусловно, влияет на величину ежемесячного платежа, однако с юридической точки зрения не может быть отнесен к категории форс-мажорных обстоятельств. Валютные колебания – вполне закономерное и естественное рыночное явление, которое может как увеличить, так и снизить совокупную задолженность клиента. Что можно посоветовать валютным заемщикам? К сожалению, универсальных инструментов в данном случае не существует. Банк может рефинансировать кредит и перевести его в рубли, однако в результате этого сумма долга может превысить текущую, даже с учетом уже выплаченных процентов.

READ
Отпуск вне графика отпусков: как оформить

Следует также обратить внимание на то, что во время роста курс, достигнув пикового значения, как правило, начинается снижаться и зачастую возвращается к первоначальным значениям. Поэтому прежде чем принимать решение о конвертации долга в рубли, следует все хорошенько обдумать и дождаться, пока период активного роста валюты закончится».

За помощью в банк

Если нет никакой возможности продолжать выплаты по валютному ипотечному кредиту после обвала рубля, то самый оптимальный вариант – найти выход из сложившейся ситуации вместе с банком. На наши вопросы помог ответить Георгий Тер-Аристокесянц, директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.

– Можно ли найти компромиссное решение между банком и заемщиком, например, продлить срок выплаты кредита или уменьшить долг?

– В случае осложнения финансового положения и возникновения трудностей с выплатой ежемесячного платежа Банк Москвы предлагает реструктурировать ипотечный кредит одним из двух способов:

1. Увеличение срока кредитования до 30 лет, без изменения других существенных условий договора.

2. Платежные каникулы – они позволяют заемщикам снизить размер ежемесячных платежей. Снижение платежа зависит от срока каникул:

3 мес. — выплата 30% от платежа;
4 мес. — выплата 40% от платежа;
5 мес. — выплата 50% от платежа;
6-12 мес. — выплата 60% от платежа.

Платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями, такими как потеря работы, декретный отпуск.

– Что бы Вы могли посоветовать заемщику валютного ипотечного кредита, если он получает зарплату в рублях, а ежемесячные выплаты по кредиту стали неподъемными из-за резкого изменения курса? Продать квартиру он не может, так как долг банку практически теперь равен или больше стоимости квартиры, и он не только потеряет все свои выплаты, но и может остаться должен банку. Как ему лучше поступить?

– В этом случае возможно провести рефинансирование валютного кредита на рублевый кредит по действующим ставкам кредитования, в Банке Москвы такая программа эффективно действует.

– Востребованы ли сегодня ипотечные кредиты в валюте?

– После 2008 г. наблюдается резкое падение спроса на валютные кредиты и сокращение валютных программ и продуктов банков. На сегодняшний день в Банке Москвы спрос на валютные кредиты практически отсутствует.

Подводя итоги, отметим, что в отсутствии законодательных поправок и решений об ограничении валютного риска для заемщиков остается несколько вариантов решения проблемы. Первый и самый очевидный – договориться с банком о реструктуризации долга (увеличении срока кредитования, предоставлении платежных каникул) или рефинансирования его в рубли. Однако во втором случае ежемесячный платеж может не уменьшиться, а вырасти, и в некоторых случаях сумма долга превысит размер залога и рефинансирование потеряет смысл. Второй вариант – оставить все как есть и пытаться найти новые силы и возможности, чтобы продолжать выплачивать долг. Не исключено, что однажды, достигнув максимума, курсы валют начнут снижаться и вернутся на прежний уровень, а заемщики ипотечной валюты смогут вздохнуть спокойно.

Когда доллар начал расти

Проблемы начались уже в августе 2008 года, когда доллар начал расти. Практически сразу наши ежемесячные платежи стали намного превосходить платежи рублёвых заёмщиков. Мы, конечно, понимали, что долларовый кредит — это риск, и не жаловались. Просто я, сидя в декрете с годовалым ребёнком и уже беременная вторым, нашла себе подработку на дому. Однако когда доллар стал стоить 30–35 рублей, мы решили перекредитоваться в рубли. Тут нас ждал первый сюрприз: перекредитоваться — это взять новый кредит в рублях и погасить долларовый. Естественно, по текущему курсу. То есть нам понадобилось бы оформить кредит в рублях на сумму от 3 800 000 до 4 200 000 рублей в зависимости от курса доллара. Зарплаты под этот кредит уже не хватало, нам бы просто его никто не дал. Вот так мы попали в ловушку, из которой не было выхода уже тогда. Программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предусматривали просто отсрочку по оплате, при этом очень несущественную, но после льготного периода — увеличение платежей и срока выплат. Поэтому мы оставили всё как есть. Доллар рос, но и зарплата росла, поэтому страшно не было.

READ
Грамотная оплата госпошлины через госуслуги

Страшно стало в 2014 году, когда доллар вырос в два, а потом и в три раза. Это означало следующее: первые семь с половиной лет мы платили только проценты по кредиту и отдали банку больше 4 000 000 рублей. При этом наш основной долг остался практически на прежнем уровне — 110 тысяч долларов, по нынешнему курсу это почти 9 000 000 рублей. Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей, а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом.

Валютная ипотека: что должны делать заёмщики и банки

100% практика по признанию должников банкротами.
Юристы гарантированно доводят процессы до полного списания долговых обязательств.

ipoteka-valut

Ипотека по двойной цене: кредиты под залог недвижимого имущества, выданные в прошлом банковскими организациями в валюте, на сегодняшний день подорожали для заёмщиков практически в два раза.

Банковская отрасль почти ничем не рискует, а вот клиенты занимаются поиском способов реструктуризации долгов, а особенно валютных кредитов. По мнению депутатов Госдумы, государство в данной ситуации должно заниматься поддержкой только банков, стремящихся помочь своим заемщикам.

Банковские организации, предлагающие ипотечный кредит в валюте, занимаются извлечением немалой прибыли для себя. Такое мнение выражено главным аналитиком Ассоциации российских банков, – Сергеем Григоряном:

«Банки, занимавшиеся заимствованием «длинных денег» за границей, приняли решение об отказе от валютных рисков и о размещении средств в ипотечные активы в иностранной валюте», – поясняется Григоряном.

В 2009-м году многим клиентам пришлось заниматься переоформлением своих валютных ипотечных займов. Но, после роста цен на нефть и стабилизации курса доллара к евро и рублю, валютная ипотека снова стала популярной. Людям, впервые бравшим такой тип кредита, нравились относительно низкие процентные ставки (что на самом деле значат низкие процентные ставки мы писали тут). Таким образом, они загоняли себя в труднейшую финансовую ситуацию. Хотя, в общем, для банковской доли таких кредитов не так уж и много, по словам главного аналитика банка БКФ – Максима Осадчего.

«Это всего лишь 2,2% – если брать в расчет розничный кредитный портфель отечественных банковских организаций: розничные валютные кредиты на 246 миллиардов рублей (совокупный розничный кредитный портфель обладает 11,2 триллиона рублей). Стоит сразу отметить тот факт, что валютные розничные кредиты обладают большой просрочкой – на 1-е ноября размер ее доли составлял 17,1%, а рыночный процент в общем – 5,8% (по словам Осадчего).

Растущая просрочка – а это сейчас касается практически каждого пятого кредитного рубля в данном сегменте – должна заставить задуматься банковских клиентов. Они не должны совершать необдуманные поступки, по мнению Сергея Григоряна:

READ
Обратный лизинг автомобиля

“Нельзя ни у кого занимать финансы в долг, надеясь на возвращение рубля на свое место, и на такой расчет – и с банковской организацией по кредиту, и с новым кредитором. Если заемщик считает, что не сможет выплачивать деньги, лучше вместе с банковской организацией заняться совместной выработкой мер, позволяющих мирно решить данную ситуацию”.

А вот банковские организации тоже должны заняться выбором – терять ли клиентов или пойти на процесс реструктуризации (комментарий Максима Осадчего). Причем помочь в этом должно государство.

«Государству тоже не интересно повышать социальную напряженность. Оно должно стать инициатором – заняться не только давлением, но и оказанием мер поддержки. Какое-то финансовое бремя оно должно взять и на себя», – считает Осадчий.

Банковские организации также рассчитывают на какое-то участие государства в финансовых вопросах (по мнению первого зампреда правления одного из крупнейших банков – Игоря Жигунова):
«Если и законодателем, и ЦБ будут выработаны совместные меры по урегулированию реструктуризации задолженности (должно быть осуществлено резервирование и классификация ссуд такого типа), то финансовая ситуация заемщика останется нормальной, он продолжит заниматься выплатой рублевой ссуды (не валютной). Таким образом, люди смогут избегать просрочки и дефолта», – по мнению Жигунова.

Проведение государственных мер должно помочь многим банкам, по мнению депутата Госдумы – Оксаны Дмитриевой. Она считает, что на данный момент у правительства есть возможность введения жестких условий поддержки.

«Если Вам требует любая помощь от государства, то Вами должна быть предложена соответствующая помощь, как ипотечному заемщику, так и предпринимателю – тем, кто брал валюту для реального технического перевооружения. Необходимое условие – введение банками умеренных процентных ставок для реального сектора», – пояснено Дмитриевой.

Такой тип поправок будет внесен группой депутатов на обсуждении изменений в Бюджетном кодексе (в ближайшем будущем).

100% практика по признанию должников банкротами.
Юристы гарантированно доводят процессы до полного списания долговых обязательств.

Перерасчёт в рубли производится только через новый договор. То есть ты заключаешь договор на рублёвый кредит, из этих денег погашаешь старый и начинаешь заново платить проценты, как если бы пришёл в банк впервые. Но даже если не заключать новый договор, а обойтись дополнительным соглашением к старому, всё равно пересчёт произведут только остатка с даты заключения дополнительного соглашения. И никто не будет пересчитывать по новому курсу те проценты, которые вы уже заплатили в прошлом. На практике первые десять лет платишь одни проценты, и лишь незначительная часть платежа погашает основной долг. Например, мы уже выплатили банку 100 тысяч долларов (именно в долларах, по курсу на день платежа), и только около 6–7 тысяч из них ушли на погашение основного долга.

Ссылка на основную публикацию