❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы , пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
Оспаривание договора залога
Сейчас тема защиты личных активов предпринимателя особенно актуальна, даже если вы уже не первую неделю рулите делами с просторов дивана. Потому что вирус-вирусом, а с заточением ваши проблемы никуда не исчезнут. А может еще больше вырастут. Особенно, если речь о потенциальном банкротстве или субсидиарке.
Сегодня расскажем про договор залога, который некоторые считают непробиваемой стеной для защиты активов. Это не так. Если вы уже замахнулись на подписание договора или даже еще не думали, но вам есть что терять, читайте ниже.
Есть у нас один постоянный клиент. Не так давно, предчувствуя крах своей не самой маленькой компании, он решил подстраховаться и защитить личное имущество от возможных претензий в том случае, если его привлекут к субсидиарке. А из имущества на нем было всего ничего — только загородный дом в престижном районе Подмосковья.
Если не вникать в детали, то способ защиты он выбрал почти идеальный: с близким другом планировалось подписать договор займа + договор залога в обеспечение исполнения. Тот самый договор залога (ипотеки), о котором и пойдет речь в этой статье.
Если у Вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке или защите личных активов, подпишитесь на рассылку
Раз в месяц разбираем одно обращение, даем подробную консультацию и высылаем руководство к действию на e-mail. Только для подписчиков.
Клиент даже продумал возможные возражение по поводу фиктивности сделки: сумма займа — все 30 млн рублей — друг должен был кинуть по безналу на счет бизнесмена. Затем деньги должны были раствориться: сняться со счета и неофициально вернуться заимодавцу, а тот бы написал расписку о закрытии кредита.
Эта расписка должна была гарантировать безопасность недвижимости в случае, если заимодавец умрет / решит отжать дом / или просто сойдет с ума. Всякое бывает. Ну и конечно, расписку не планировалась доставать на свет пока не минует опасность субсидиарки. То есть по сведениям Росреестра дом продолжал бы висеть под обременением. Расчет был прост: если дело дойдет до субсидиарки, то залоговый кредитор будет иметь однозначное преимущество перед остальными взыскателями и выдернет дом на себя.
Но бизнесмен потому и создал крупную компанию, что привык работать с профессионалами. И обратился к нам с просьбой покритиковать его задумку.
Сначала я уточнила текущую рыночную стоимость дома — 150-170 млн рублей, а потом смоделировала возможное развитие событий, если взыскатели по субсидиарке не будут лопухами.
Сценарий №1: исполнительное производство.
После привлечения к субсидиарной ответственности, кредиторы могут пойти по самому простому пути — возбудить исполнительное производство в отношении бизнесмена.
Судебный пристав запросит информацию из Росреестра, увидит единственную недвижимость и обратит на нее взыскание. На практике это означает, что залоговое имущество будет выставлено на торги. С вырученных от продажи денег, 30 млн в первую очередь уйдет залоговому кредитору, а все остальное будет распределено между иными кредиторами. Дом — минус.
Сценарий №2: личное банкротство.
Аналогично. Если кредиторы подают на банкротство субсидиарщика, финансовый управляющий делает оценку дома и выставляет его на торги. Вырученные деньги сначала идут на погашение долга перед залоговым кредитором, а все остальное — распределяется между остальными участниками вечеринки. Опять же, дом — минус.
В общем сценарии развития событий полностью схожи с вариантами, как если бы дом находился в залоге у банка. И подробно мы разбирали эту ситуацию в статье «Комбо: субсидиарка и ипотека. Как сохранить недвижимость?»
- «Ну, как минимум. Но сумма займа не единственная проблема. Договор залога вообще могут признать недействительной сделкой и тогда вам уже ничего не поможет».
- Но тогда же дом станет единственным жильем и его не могут продать! Разве нет?
Действительно, раньше так и работало. А теперь сам факт признания сделки залога недействительной, будет презюмировать недобросовестное поведение, направленное на уклонение от уплаты долга по субсидиарке. И вот единственное жилье уже лишается своего иммунитета. Как говорится: давай, до свидания! Но об этом у нас тоже есть отдельная статья: «Как защитить единственное жилье должника».
В общем, давайте не будем прыгать и разберемся во всем по порядку.
- об имуществе, передаваемом в залог. Что именно передается — машина, квартира, земельный участок, сарай или почка;
- сведения о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При этом, можно сделать отсылку к договору из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство;
- сведения о должнике залогодержателя;
- указание на сторону договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право.
Коротко: если залогом выступает квартира — добро пожаловать в Росреестр, если же под залог попадает бабушкин сервиз, достаточно письменного договора.
В общем, чтобы понять нужно ли регистрировать залог в вашем конкретном случае, приглашаем к прочтению ГК.
Чтобы получить выдержки из ГК, оставьте свою почту ниже:
Разброс по ценам за удостоверение договора залога (ипотеки) воистину удивляет. Напомню, что ипотека — это не только кредит в банке, а конкретно залог недвижимости. Стоимость будет зависеть от того, что выступает залогом, подлежит ли сделка обязательному нотариальному удостоверению и даже кто выступает стороной сделки.
от 1 000 001 рубля до 10 млн. рублей включительно — 5 000 рублей +0,3 %
суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
до 10 млн. рублей включительно — 3 000 рублей +0,2% оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
до 1 млн. рублей включительно — 3 тыс. рублей +0,4 % суммы сделки;
свыше 1 млн. рублей до 10 млн. рублей включительно — 7 000 рублей +0,2 % суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей;
При этом, если оценка залогового имущества ниже его кадастровой стоимости, то для исчисления тарифа будут использовать именно кадастровую стоимость.
Что касается самого договора, то образец можно скачать в интернете. Большого ума не нужно, чтобы вписать данные сторон, наименование имущества, сумму и срок исполнения обязательств. Это бесплатно. Больше вопрос в том, когда стоит заключать сделку, с каким имуществом и кто станет кредитором. И совсем хороший интеллект и опыт потребуется, чтобы защитить сделку от признания ее недействительной в банкротстве. Об этом читайте ниже.
Все основания мы наглядно и подробно расписали в статье «Все об оспаривании сделок должника в процедуре банкротства». Но с залогами, как и с любым другим видом сделок, есть свои изюминки.
Сделка с предпочтением (ст. 61.3 закона о банкротстве)
Период совершения сделки залога: в течение 6 месяцев до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.
Это как раз тот случай, когда имея в очереди других кредиторов, должник исполняет обязательства только перед одним. Или берет новое обязательство и только по нему и платит. Или к исходному соглашению добавляет еще и залог.
- было оказано предпочтение одному из кредиторов. Это как раз вариант с должником, который имея на очереди ряд кредиторов, взял еще один заем и предоставил обеспечение именно по нему, а на остальных забил.
- обеспечение выдано позднее основного обязательства. К примеру, если сначала должник получил кредит без обеспечения, а затем по каким-то неведомым причинам предоставил в обеспечение квартиру. Это касается и ситуаций, если кредитор сам потребовал залог, хотя в исходном договоре об этом не было и речи.
- договор заключен в течение 6 месяцев до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.
Подозрительная сделка (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве)
Период совершения сделки залога: в течение 3 лет до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.
В статью 61.2 входят два основания — сделка с неравноценным встречным исполнением и сделка, совершенная с целью причинить вред кредиторам. К залогам применяется только второе, что логично: договор залога — сделка обеспечительная и встречного исполнения не предполагает.
- на момент совершения сделки залога у должника были не исполненные обязательства и имелись признаки неплатежеспособности. Или признаки неплатежеспособности появились непосредственно в результате сделки.
- сделка была совершена с целью вывода активов;
- заинтересованность в сделке между кредитором и должником. В частности, внимание привлечет аффилированность лиц. К примеру, если Дима взял заем у родного брата и ему же передал квартиру в залог.
И вот с этим моментом кредиторам нужно быть очень внимательными, т.к все больше судебная практика склоняется к тому, что приплести указанные статьи ГК можно только, если нарушение объективно выходит за пределы банкротных оснований.
Чтобы наглядно увидеть, как изящно оспаривается договор залога по основаниям ст. 61.2 и без доп. инструментов, читайте статью «Как снять обременение с бывшего имущества должника».
Мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ)
Срок на оспаривание: 3 года с момента совершения сделки залога
Мнимость (фиктивность) сделки будет доказана, если сделка совершена без фактического исполнения. К примеру, если был заключен договора залога, по условия которого Кирилл передаст в залог квартиру, а взамен получит от Васи 5 миллионов. Только по факту денег он не получил, т.к. Вася отродясь в руках больше пятитысячной купюры не держал.
Подробнее о способах оспаривания подобных сделок читайте в статье “Оспаривание мнимой сделки в банкротстве”.
Вот и свежая практика, которая докарабкалась до Верхушки:
В 2016 году г-дин Денисов решил выдать заем товарищу Деченко. Последний был директором ОООшки, за которым числилось нежилое помещение в Сосновом Бору Ленобласти. Наше трио заключили договор, согласно которому Денисов выдает Деченко займ в размере чуть больше 2 миллионов под залог имущества ОООшки. Да-да, залогом может выступать имущество 3-го лица, если 3-е лицо дает на это свое согласие. А директором ОООшки был Деченко. Ну вы поняли — все схвачено.
На том и разошлись.
А чуть меньше, чем через год ОООшку признали банкротом. А где банкротство, там и конкурсный. Господин Денисов, как истинный кредитор, изъявил желание включиться в реестр кредиторов, на что получил от ворот поворот. Причина: кредитор не доказал, что у него была финансовая возможность выдать такую сумму.
С другой стороны, отказ получил и конкурсный в попытке оспорить договор залога. Что сказал суд первой инстанции: несмотря на отказ включения кредитора в реестр, это же не влечет за собой последствия признания сделки недействительной. Более того, при попытке включиться в реестр г-дин Денисов предоставили суду расписку, датированную днем заключения договора залога. Если для одного суда это недостаточное основание для включения в реестр кредиторов, для другого — недостаточное основание, чтобы признать сделку недействительной. Так решила и апелляция, но КУ попался упертый и пошагал в кассацию.
- отсутствие подтверждения передачи денег: расписки свои в школе учителям показывайте, а здесь у нас суд, если деньги передали, предъявите доказательства;
- финансовые возможности кредитора. Учитывая, что Денисов не сказать, чтобы был при деньгах, откуда же он мог найти 2 миллиона.
Конец же истории поставило определение Верховного суда которое, де-факто, засилило выводы кассации.
На какие выводы наталкивает поучительная история?
В судах идиоты не сидят. Одного только факта заключения договора недостаточно для подтверждения реальности сделки. Хотите, чтобы реальный договор залога устоял? Найдите платежеспособного кредитора, получите от него деньги и пусть этим кредитором будет не ваша жена. Последнее — это я уже от себя дополнила.
Оставьте свою почту, чтобы получить судебные акты по разобранной практике:
А теперь смотрим, как дела делают грамотные люди.
Между Еленой и Михаилом был заключен договор займа, по условиям которого Елена получила 1,3 млн. рублей под залог своего Мерседес Бенца. Факт передачи денег подтвердили распиской.
Снова расписка, снова договор залога.
Чуть меньше, чем через год суд принял заявление о признании Елены банкротом. После чего в борьбу вступил один из кредиторов — Лариса — которая начала активно продавливать недействительность залога. Так, на момент заключения сделки у Елены были не исполненные обязательства перед Ларисой. Почему же Елена не отдала автомобиль ей в счет уплаты долга? Да еще и расписка так себе факт подтверждения денег.
И что вы думаете?
Суд сказал следующее:
Залогодержатель и по совместительству кредитор Михаил был включен в реестр кредиторов Елены. Поскольку вопрос реальности совершенной сделки был исследован другими судами, какого черта вы делаете, г-жа кредитор?
Мы копнули в решения судов по включению Михаила в реестр. Не будем грузить цифрами, только скажем, что в них кредитор документально подтвердил наличие у него возможности предоставить подобный размер денежной суммы с учетом доходов от своего ИП. Более того, сведения о залоге были внесены нотариусом в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
Со стороны же должника было предоставлено подтверждение, что полученные средства были потрачены на исполнение требований по обязательствам по ряду займов. Так часть суммы пошла на частичное погашение долга перед самой Ларисой, еще часть на других кредиторов, а остаток на личные расходы и проживание должника. В подтверждение Елена предоставила выписки со счетов, копии всех договоров и обязательств, а так же подробно описала куда и какие суммы ушли вплоть до копейки.
С учетом сделанных судом выводов, все три инстанции отказали в оспаривании сделки.
1. Сделка залога может быть оспорена по трем ключевым основаниям: мнимая сделка, причинение вреда кредиторам и сделка с предпочтением.
2. Сделка залога может быть оспорена, даже если должник вел себя добросовестно.
3. Сделка залога реально дорогой инструмент: не каждый сможет найти надежного друга с живыми деньгами / подтвержденными доходами. А в идеале, полученный заем потом еще надо грамотно потратить.
4. Договор залога, как и любой другой инструмент защиты личных активов — не универсальное средство. Способ защиты всегда нужно подбирать индивидуально и в зависимости от существующих ресурсов. Если сами не справляетесь, мы поможем.
Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
Специализация: Индивидуальное сопровождение банкротства. Защита от субсидиарной ответственности в суде и юридическая помощь в исполнительном производстве.
Форма договора залога
Залог является способом обеспечения исполнения обязательств сторонами. Данное понятие сложное и многоплановое, поэтому рекомендуем изучить его более подробно:
- о понятии залога можно прочитать в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств;
- нюансы залога доли освещены в публикации Договор залога доли в уставном капитале ООО;
- с особенностями базы уведомлений о залоге движимого имущества можно ознакомиться в статье Реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
Законодательством определены следующие особенности формы договора залога:
- По общему правилу договор залога заключается в простой письменной форме.
- Договором залога недвижимого имущества (ипотеки) может быть предусмотрена выдача документарной или электронной (бездокументарной) закладной.
- Нормативными правовыми актами или сторонами может быть определена нотариальная форма.
- Передача в залог права, оформленного посредством госрегистрации, а также прав участника ООО производится также с соблюдением требования о госрегистрации. С особенностями госрегистрации договора залога недвижимости можно ознакомиться в материалеРегистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре.
Предмет
Согласно требованиям законодательства информация о предмете является одним из существенных условий в рамках заключаемой сделки. Предметом же, в свою очередь, будет являться информация о том, на счет чего стороны договариваются. Примерный образец такого раздела будет представлен ниже:
Предметом залога является двухкомнатная квартира, находящаяся в собственности у Заемщика.
Точный адрес, количество квадратных метров и иные характеристики квартиры представлены в содержании приложения 1 к настоящему договору.
Настоящий залог оформляется в качестве обеспечительной меры, связанной с исполнением обязательств Заемщика по договору займа денежных средств от 15.11.2022 года.
Настоящий залог обеспечивает:
- Выплату суммы займа в установленный договором срок;
- Финансовые трудности Заемщика, связанные с несвоевременностью выплат по договору займа денежных средств;
- Обеспечение возможных судебных расходов;
- Обеспечение возможных расходов, связанных с осуществлением продажи/обмена залогового имущества;
- Обеспечение выполнения Заемщиком условий, прописанных в содержании договора кредитования и договора о залоге.
Срок настоящего соглашения составляет 1 (Один) календарный год с момента подписания сделки сторонами.
Комментарии к ст. 339 ГК РФ
1. Договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении заложенного имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Договор должен содержать сведения о сущности и размере основного обязательства, обеспеченного залогом, сроках его исполнения (п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Договор с оставлением предмета залога у залогодателя должен содержать необходимые сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей, принадлежащих залогодателю. Невозможность идентификации заложенного имущества влечет признание данного договора несостоявшимся (п. 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, подготовленного ВАС РФ в 1997 г.).
2. Договор о залоге независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, должен быть заключен в письменной форме. Залог вещей в ломбарде оформляется с помощью залогового свидетельства (п. 2 ст. 358 ГК).
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения (п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
ГК не содержит указаний о месте нотариального удостоверения договора о залоге. Представляется, что удостоверение залога недвижимого имущества должно осуществляться по месту его нахождения.
3. Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации, что обеспечивает установление всех случаев залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, как и других сделок с недвижимостью, определяется Законом о регистрации прав на недвижимость.
4. Ряд нормативных актов предусматривает регистрацию залога отдельных видов движимого имущества. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге устанавливает правило об обязательной регистрации залога всех транспортных средств. Необходимость регистрации автотранспорта предусматривается Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. N 1354 “О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации “О залоге” (СА РФ. 1994. N 2. Ст. 79). Регистрация автотранспорта предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 “О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации” (СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 1999). Регистрация залога автотранспорта осуществляется в соответствии с Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной автомобильной инспекции, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.).
Правила регистрации залога тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (Гостехнадзора), утвердило Министерство сельского хозяйства РФ 29 сентября 1995 г. (РВ от 25 января 1996 г.).
Договор о залоге ценных бумаг подлежит регистрации (внесению в реестр) в соответствии с п. п. 5.1 – 5.3 Временного положения о ведении Реестра владельцев именных ценных бумаг, утв. Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 июля 1995 г. N 3.
Подлежит регистрации залог золотых сертификатов Минфина РФ выпуска 1993 г. (письмо Минфина РФ от 18 марта 1994 г. N 29 “О порядке регистрации договора о залоге золотых сертификатов Министерства финансов Российской Федерации выпуска 1993 г.”).
5. Неправильное оформление договора залога – отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого имущества влекут недействительность договора. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи регистрация договора залога недвижимости без нотариального удостоверения не дает основания признать данный договор действительным.
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Порядок оформления договора займа с залогом
Основные требования к документу содержатся в части второй ГК РФ, а конкретно – в параграфе 1 главы 42 (статьи 807 и 808). Изучение норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор займа с залогом имущества составляется по традиционным правилам.
Но наличие обеспечения финансовых обязательств заемщика предусматривает учет нескольких характерных особенностей, суть которых зависит от вида и специфики закладываемой собственности.
Как правильно составить?
Набор основных разделов рассматриваемого договора мало отличается от обычного для подобных документов. Образец договора займа с залогом доступен по ссылке. Рассмотрим основные требования к содержательной части.
Шапка
Содержит основные реквизиты документы. К ним относятся: наименование, дата и место составления, ФИО (для физлиц) или названия с указанием ответственных лиц (для организаций) сторон.
Предмет сделки
Ключевой раздел документа. Включает основные условия сотрудничества – сумму займа, срок финансирования с указанием даты выдачи и возврата, необходимость предоставления обеспечения обязательств заемщика в виде залога.
Порядок предоставления и возврата средств
В этой части договора описывается способ предоставления и возврата займа. Допускается как выдача наличных, так и перечисление на карточку или счет. Также рекомендуется указать даты платежей.
Порядок оформления и снятие залога с имущества заемщика
В качестве залога выступает любая собственность заемщика. Если речь идет об обычных вещах – одежде, бытовой или компьютерной технике и т.д. – каких-либо серьезных отклонений от стандартных договоров не требуется.
Несколько иная ситуация складывается, когда в качестве залога используются недвижимость или транспортное средство. Для любого объекта недвижимости – дома, квартиры, комнаты, земельного участка, гаража – требуется обязательная регистрация залога в ЕГРН. Поэтому осуществление сделки предусматривает формирование комплекта документов с последующей подачей в Росреестр. Применительно к транспортным средствам к договору займа требуется приложить регистрационные документы на предмет залога – ПТС и СТС.
Проценты за пользование суммой займа
Действующее законодательство разрешает выдачу процентных и беспроцентных займов. Но даже если сделка носит безвозмездный характер, целесообразно указывать это в тексте договора в виде нулевой процентной ставки. Это позволит избежать ненужной многозначности трактовок, что может стать важным при налогообложении сделки.
Ответственность сторон
Стандартный раздел. Его задача – стимулировать стороны выполнять взятые на себя обязательства. Особенно важен, когда составляется договор займа с залогом недвижимого имущества, так как в этом случае существуют определенные риски и для кредитора, и для заемщика.
Форс-мажор
Перечисляются ситуации, когда одна или обе стороны не способны выполнить взятые на себя обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы. Обычно используются стандартные для подобных документов формулировки. Содержание раздела крайне редко применяется на практике.
Разрешение споров
Здесь необходимо указать, что урегулирование спорных ситуаций происходит в рамках действующего российского законодательства. Другие варианты, например, третейский суд, также используются очень нечасто.
Подписи сторон
Завершающий раздел, в котором указываются подробные данные об участниках сделки. Их перечень зависит от статуса сторон. Для физического лица необходимо вбить в договор ФИО, паспортные реквизиты, адрес регистрации и фактического проживания, контактную информацию. Применительно к организациям в текст включаются: наименование, ИНН и другие регистрационные данные, банковские реквизиты и контактные данные.
Что еще требуется учесть?
Стороны вправе включить в текст договора любые положения, которые посчитают нужными. Но базовые разделы документа перечислены выше. Особое внимание следует уделить описанию ключевых условий сделки.
К числу последних относятся: сумма, сроки, процент за пользование заемными средствами, способ выдачи и погашения, порядок предоставления залога. Отсутствие любого из перечисленных обстоятельств ставит законность документа под сомнение, как и статус всей сделки. Более того, при возникновении конфликтной ситуации доказать правомерность позиции пострадавшей стороны будет намного сложнее.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой “в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)”.
В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке”).
В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации).
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.
Ипотека в силу закона встречается в случае, если:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
– заявление владельца закладной;
– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.
Договор займа под залог квартиры (ипотеки)
Иванов Сергей Станиславович, 15.11.1958 года рождения, паспорт, зарегистрированный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Молодости, д.1 кв.1, в дальнейшем именуемый «Заемщик», с одной стороны, и Петров Андрей Владимирович, паспорт, зарегистрированный по адресу: Москва, Бутырская, 6 в дальнейшем именуемый «Кредитор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – «договор») о нижеследующем:
1 Предмет договора
1.1. По настоящему договору Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства в сумме 6 000 000 (шесть миллионов рублей) на условиях платности, возвратности и срочности.
Настоящим договором стороны подтверждают наличие у Заемщика перед кредитором непогашенной задолженности в сумме 12 000 000 (двенадцать миллионов рублей), возникшей до даты заключения настоящего договора.
Общая сумма задолженности Заемщика перед кредитором по настоящему договору (сумма займа) составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.
1.2. За пользование заемными средствами Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты в размере 2/3 ставки рефинансирования
1.3. Заемщик обязуется вернуть Кредитору сумму займа и проценты за пользование заемными средствами не позднее 2-х (двух) месяцев с момента заключения настоящего договора.
1.4. В обеспечение возврата суммы займа и процентов за пользование заемными средствами Заемщик передает Кредитору в залог 3-ю комнатную квартиру общей площадью 131,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Молодости, д.1 кв.1 (далее – квартира). Квартира принадлежит Заемщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 01.01.2000 г.
1.5. На момент передачи квартиры в залог Кредитору квартира обременена залогом по кредитному договору № 53802-ИК/12 от 25.06.2012. Заемщик обязуется снять указанное обременение не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора.
2 Условия о залоге
2.1. Залог обеспечивает исполнение требований Кредитора, указанных в разделе 1 настоящего договора, требований о взыскании любых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств, требований о взыскании судебных расходов, а также любых иных убытков Кредитора, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего договора Заемщиком.
2.2. В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного разделом 1 настоящего договора, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.
2.3. Предмет залога (квартира) оценивается сторонами в 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.
2.4. Последующий залог квартиры Заемщиком допускается только с письменного согласия Кредитора.
2.5. Предмет залога остается во владении и пользовании Заемщика.
3 Проценты за пользования займом
3.1. Срок начисления процентов за пользование суммой займа начинается с даты предоставления Заемщику денежных средств, определенных абзацем 1 пункта 1.1 настоящего договора, и заканчивается датой возврата Кредитору суммы займа в полном объеме.
3.2. Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты за пользование заемными средствами единовременно с возвратом суммы займа.
4 Права и обязанности заемщика
4.1. Заемщик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора предмет залога не отчужден, не состоит под арестом. Имеющиеся обременения Заемщик обязуется снять на условиях, установленных п.1.5 договора.
4.2. Заемщик гарантирует, что предмет залога не будет им перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.3. Заемщик обязуется незамедлительно сообщать Кредитору сведения об изменениях, происшедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.
4.4. Заемщик обязуется не отчуждать, не переуступать предмет залога третьим лицам без письменного согласия Кредитора.
4.5. Заемщик имеет право владеть и пользоваться квартирой в соответствии с ее прямым назначением, получать доходы от использования квартиры, обеспечивая ее сохранность.
5 Права и обязанности кредитора
5.1. Кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения пункта 1.1, пункта 1.3, пункта 1.5 настоящего договора.
5.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
6 Прочие условия
6.1. Настоящий договор составлен в трех одинаковых подлинных экземплярах – по одному экземпляру для каждой из сторон, и один – для регистрирующего органа.
6.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации. После регистрации настоящего договора один оригинал договора передается Заемщику, а другой – Кредитору.
6.3. Изменение и расторжение настоящего договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.
6.4. При возникновении в процессе исполнения настоящего соглашения споров и разногласий Стороны обязуются принять все меры для их разрешения путем переговоров. При недостижении соглашения спор будет передан для разрешения по месту нахождения предмета залога – в Савеловский районный суд города Москвы.
6.5. Все соглашения, существовавшие между сторонами до заключения настоящего договора, в том числе, соглашения о задолженностях, существовавших у Заемщика перед Кредитором к моменту заключения настоящего договора, утрачивают силу с момента вступления настоящего договора в силу.
Примерная форма договора о залоге
Бланк документа «Примерная форма договора о залоге» относится к рубрике «Кредитный договор, залоговый договор». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
Договор о залоге
г. _______________________ “__” _________ 20__ г.
__________________________________________, именуемое в дальнейшем
“Залогодержатель”, в лице ______________________________________________,
действующего на основании ____________________________________________, с
(устава, положения, доверенности)
одной стороны и ________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем “Залогодатель”, с другой стороны, а вместе
именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В обеспечение исполнения обязательств Залогодателя перед
Залогодержателем по кредитному договору от “___” _______ 20__года N ____,
(далее – “Кредитный договор”), согласно которому Залогодателю
предоставлен Кредит для покупки ____________________ (далее – Имущество),
Залогодатель передает в залог Залогодержателю Имущество, которое он
приобретает за счет денежных средств, полученных по Кредитному договору.
1.2. В силу залога по настоящему договору Залогодержатель имеет
право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем
своих обязательств по Кредитному договору получить удовлетворение из
стоимости заложенного Имущества преимущественно перед другими кредиторами
2. Предмет залога
2.1. Предметом залога по настоящему договору является ____________.
(характеристика, индивидуальные признаки имущества)
2.2. Имущество не является имуществом, изъятым из оборота или
2.3. Передача Имущества в залог по настоящему договору не
противоречит закону и иным правовым актам и не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц.
2.4. Имущество не обременено какими-либо обязательствами
Залогодателя перед третьими лицами и свободно от их притязаний, под
арестом или запрещением не состоит.
2.5. Имущество не имеет каких-либо свойств, в результате проявления
которых может произойти утрата или повреждение Имущества, и пригодно для
2.6. Замена Имущества допускается с согласия Залогодержателя.
2.7. Если Имущество будет утрачено или повреждено либо право
собственности на него будет прекращено по основаниям, установленным
законом, Залогодатель обязан в разумный срок восстановить Имущество или
заменить его другим равноценным имуществом по согласованию с
2.8. Последующий залог Имущества не допускается.
2.9. Заложенное имущество остается в пользовании у Залогодателя.
3. Оценка Имущества
3.1. Оценка Имущества производится по взаимному согласию
Залогодателя и Залогодержателя. По соглашению Сторон оценочная стоимость
Имущества составляет на дату заключения настоящего договора
_______ (____________________________) _________.
(сумма цифрами и прописью) (валюта)
3.2. Если в период действия настоящего договора стоимость Имущества
уменьшится или возникнет угроза уменьшения его стоимости вследствие
обстоятельств, за которые Залогодержатель не отвечает, Залогодержатель
вправе потребовать от Залогодателя, а последний обязан в установленный
Залогодержателем срок передать Залогодержателю в залог на условиях
настоящего договора дополнительное имущество по выбору Залогодержателя и
по взаимному согласию Сторон либо предоставить иное дополнительное
обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору.
4.Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
4.1. Залог Имущества обеспечивает исполнение Залогодателем
следующих обязательств по Кредитному договору:
4.1.1. Возврат кредита в размере: ____ (__________________) ______.
(сумма цифрами и прописью)(валюта)
4.1.2. Уплата процентов на сумму кредита в размере:____ (_________)
4.1.3. Уплата неустойки в виде пени в размере и в порядке,
установленном Кредитным договором.
4.1.4. Возмещение убытков, причиненных неисполнением или
ненадлежащим исполнением обязательств по Кредитному договору;
4.1.5. Возмещение необходимых расходов Залогодержателя на
содержание Имущества и расходов по обращению взыскания на Имущество и его
4.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по Кредитному
договору установлены в Кредитном договоре.
5. Содержание и сохранность заложенного имущества
5.1. Бремя содержания Имущества и риск его случайной гибели или
случайного повреждения несет Залогодатель.
5.2. Залогодатель обязан:
5.2.1. Застраховать за свой счет заложенное Имущество в полной его
стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость
Имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, – на сумму
не ниже размера требования.
5.2.2. Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности
заложенного Имущества, в том числе для защиты его от посягательств и
требований со стороны третьих лиц.
5.2.3. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы
утраты или повреждения заложенного Имущества.
5.3. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически
наличие, состояние и условия хранения Имущества, для чего Залогодатель
обязан представить по требованию Залогодержателя Имущество и
соответствующие документы. Права представителя, требующего действий,
необходимых для осуществления проверки, должны быть удостоверены
6. Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество
6.1. Взыскание на Имущество для удовлетворения требований
Залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательств по Кредитному
6.2. Обращение взыскания на Имущество, переданное Залогодержателю в
залог, осуществляется в судебном порядке или без обращения в суд в
порядке, установленном соглашением Сторон о порядке обращения взыскания
на заложенное Имущество и его реализации, заключенным после возникновения
оснований для обращения взыскания на предмет залога.
6.3. Если вырученной от реализации Имущества суммы будет
недостаточно для полного погашения задолженности Залогодателя по
обеспеченному залогом обязательству, Залогодержатель вправе обратить
взыскание на иное Имущество Залогодателя, на которое в соответствии с
законодательством может быть обращено взыскание.
6.4. Залогодатель вправе в любое время прекратить обращение
взыскания на Имущество и его реализацию, исполнив свои обязательства по
7. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом
7.1. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения
обеспеченного залогом обязательства в случаях:
7.1.1. Если предмет залога выбыл из владения Залогодателя, у
которого он был оставлен, не в соответствии с условиями настоящего
7.1.2. Нарушения Залогодателем правил о замене предмета залога.
7.1.3. Утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые
Залогодержатель не отвечает, если Залогодатель не воспользовался правом в
Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть
Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?
3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.
Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?
Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:
дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;
пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;
cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;
пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.
Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy
Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.
Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?
Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ , ecли oбязaтeльcтвa нeвoзмoжнo иcпoлнить или oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть дoгoвop, внeceнный зaдaтoк дoлжeн быть вoзвpaщeн. Нo вce зaвиcит oт дoгoвopeннocти. Имeннo пoэтoмy мы peкoмeндyeм пpoпиcывaть вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки в coглaшeнии. К фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy имyщecтвa — нaпpимep, пoжap в квapтиpe — и дpyгиe oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, кoтopыe пoмeшaют иcпoлнeнию oбязaтeльcтв пo дoгoвopy.
Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.
Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны
Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy .
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль . Нaпpимep, yкaзывaют:
📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв ;
📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;
📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;
cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;
ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;
дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.
Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:
фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;
aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;
yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;
cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;
пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.
Загрузка...