Как определить неустойку по сдаче квартиры застройщиком?

Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.

Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?

Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.

Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).

Расчет неустойки

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

  • цена квартиры — 2 млн. рублей;
  • количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
  • ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

READ
Полномочия старшего по дому

Как самостоятельно рассчитать неустойку?

Как самостоятельно рассчитать неустойку?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры при нарушении установленного срока рассчитывается по стандартной формуле:

сумма выплат = обозначенная в контракте стоимость недвижимости х 1/300 ставки рефинансирования х срок просрочки в днях.

Если дольщик физическое лицо, то ставка рефинансирования удваивается, а значение 1/300 заменяется 1/150.

Как получить неустойку от застройщика

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Злоупотребления дольщиков

Есть и обратная сторона проблемы. Наталья Никольская, председатель МКА Московская коллегия адвокатов «Арбат» Московская коллегия адвокатов «Арбат» Федеральный рейтинг. × , рассказывает, что существует целый рынок юркомпаний и юристов, которые агитируют дольщиков подавать иски к застройщику: «Они работают как за фиксированную сумму, так за процент от взысканного. Некоторые из них даже в свое название вносят фразу «взыскание неустойки по ДДУ». По ее словам, такое явление относится к «потребительскому экстремизму». «Юристы-экстремисты» создают чаты в Telegram, где под видом бесплатной юрконсультации навязывают дольщикам свои услуги, говорит адвокат: «Они вводят дольщиков в заблуждение, обещают взыскать от 75 до 150% от требований, чего не случается практически никогда».

  1. Включать в договор условие об упрощенном изменении сроков передачи объекта без согласия клиента. И применять эти условия на практике.
  2. Включать условие об упрощенной процедуре передачи квартиры в собственность при уклонении дольщика от принятия квартиры.
  3. Включать условие о штрафах за задержку приема квартиры.
  4. Работу с дольщиками необходимо начинать вести на этапе заселения квартир. Можно добровольно выплачивать дольщикам неустойку в приемлемом для застройщика размере.
READ
Как устроить ребенка в сад без прописки

Юристы постоянно изобретают новые приемы, часто недобросовестные, замечает Никольская: «Больше всего вреда застройщикам наносит искусственное изменение территориальной подсудности спора. По закону «О защите прав потребителей» дольщик может обратиться в суд общей юрисдикции по месту своей регистрации, в том числе временной. Юристы изучают практику взыскания неустойки и штрафа в московских судах и временно регистрируют своих клиентов-дольщиков на тех территориях, где судьи взыскивают большие суммы. Явление это массовое. Юристы со своими дольщиками кочуют по всей Москве. Судьи закрывают глаза на недобросовестность дольщика, ссылаясь на то, что закон «О защите прав потребителей» не дает им право отказаться принять спор к рассмотрению».

Юлия Макаренко из ЮП Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × обращает внимание на еще одну проблему, которая только начинает проявляться. Она поясняет, что сейчас застройщики не имеют доступа к деньгам дольщиков, а ведут строительство с помощью проектного финансирования: «Банки при выдаче кредитов требуют от застройщиков принять на себя дополнительные обязательства, ограничивают их возможности на распоряжение как собственными, так и целевыми средствами». Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и защищены от любых посягательств до момента передачи квартиры. Если раньше застройщик строил объект на средства дольщиков и взыскание с него и неустойки, и потребительского штрафа можно было оправдать тем, что застройщик бесплатно пользовался чужими средствами, то сейчас строительная фирма платит за это процент банку, резюмирует Макаренко.

Особенности начисления неустойки по ДДУ за 2020 год

Здравствуйте. В связи с «коронавирусной» ситуацией в стране наше Правительство 2 апреля 2020 года опубликовало новое Постановление N 423. В нем перечислены отдельные правила начисления неустойки за срыв срока передачи квартиры застройщиками в 2020 году. На основании этого постановления я разберу две основные особенности начисления неустойки за данный год.

От этого освобождены все застройщики. Не имеет значение ни причина просрочки, ни наличие препятствий к передаче квартиры. Это указано в п. 1 Постановления N 423 — «В период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.»

READ
Ипотека по двум документам без подтверждения доходов

Помощь адвоката по взысканию неустойки по ДДУ в Москве и обл. Все сделаем за Вас — от написания досудебной претензии до передачи исполнительного листа в банк. Услуга под ключ — 35 тыс. руб. Звоните! 8 (916) 594-57-31 pravoforyou.ru/uslugi/grazhdanskie-dela/neystoika-po-ddu/#price

Пусть вас не смущает дата в постановлении «до 1 января 2021 г». Период освобождения застройщиков заканчивается 31 декабря 2020 года, поэтому неустойка начинает снова начисляться с 1 января 2021 года включительно.

Пример №1. В ДДУ указано, что застройщик обязуется передать квартиру не позднее 1 мая 2020 года, но до сих пор этого не сделал. Начисление неустойки нужно считать только с 1 января 2021 года по настоящий момент. За май по декабрь 2020 года неустойки не будет.

Пример №2. Застройщик обязан передать квартиру не позднее 31 сентября 2019 года, но до сих пор этого не сделал. Начисление неустойки нужно считать с 1 октября 2019 года по 2 апреля 2020 года, затем с 1 января 2021 года по настоящий момент.

По этой ссылке объясняю как посчитать максимальную сумму неустойки по ДДУ, здесь как составить исковое заявление, а тут в какой суд можно обращаться

Пример №3. Крайний срок передачи квартиры — 1 октября 2019 года. Но дольщик подписал акт приема-передачи только 16 января 2021 года. Это будет конечной датой просрочки. Неустойка будет с 2 октября 2019 года по 2 апреля 2020 года, затем с 1 по 16 января 2020 года. Всего 199 дня, вместо 472.

Это касается не только неустойки. За данный период не получиться взыскать и другие убытки, которые понес дольщик. Например, по вынужденной аренде квартиры на период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года.

Застройщикам предоставили отсрочку по уплате неустоек, процентов и убытков, требования по которым были предъявлены до 3 апреля 2020 года. Отсрочка заканчивается 1 января 2021 года. Тот же п. 1 Постановления N 423 — «В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.»

READ
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Например, застройщик обещал передать квартиру максимум 1 сентября 2019 года, но не сделал этого. Дольщик в декабре 2019 года подал иск в суд на взыскание неустойки. В июне 2020 года он получил исполнительный лист и передал его в банк, который обслуживает застройщика. К сожалению, банк будет выполнять требование только с 1 января 2021 года.

Чтобы получить возможность дополнительно взыскать с застройщика еще и штраф, нужно отправить ему досудебную претензию — подробности. Как составить и отправить претензию — инструкция

Помощь адвоката по взысканию неустойки по ДДУ в Москве и обл. Все сделаем за Вас — от написания досудебной претензии до передачи исполнительного листа в банк. Услуга под ключ — 35 тыс. руб. Звоните! 8 (916) 594-57-31 pravoforyou.ru/uslugi/grazhdanskie-dela/neystoika-po-ddu/#price

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться у онлайн-консультанта или по телефону:

Mind-карта

Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта

Если вы хотите поделиться своим опытом по составлению чек-листов, пожалуйста, напишите нам на адрес editor@garant.ru.

Что делать, если квартира в ипотеке?

При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ. В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.

Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.

Шаг 6. Получение денег.

Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.

Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.

Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.

После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.

В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.

READ
Консультация юриста по призыву в армию

Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?

Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:

— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.
— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.
— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.

Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.

Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.

За 15 лет судебной практики мы выиграли более 5300 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.

Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.

2 комментария читателей статьи
“Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году”

У меня такой вопрос.
А должен ли я платить налог с присужденной суммы?
Это считается как доход?

Добрый день. Налогом облагается сумма неустойки и штрафа. Соответственно, если Вам на счет пришло 200 000 руб. неустойки, 105 000 руб. штрафа, 10 000 руб. компенсации морального вреда и 20 000 руб. компенсации судебных расходов, налог Вы уплачиваете только с суммы 305 000 руб. (305 000 * 13% = 39 650 руб. — сумма налога)

READ
Как подать в суд на больницу или врача

Следует признать, что, объективно говоря, ни один из этих аргументов не имеет какого-то определяющего значения для суда, утверждает Некрестьянов: «Но в совокупности они приводят к снижению неустойки». Ситуация со штрафом, по сути, аналогичная, поясняет Михаил Осипов из Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × : «Суды в нем видят разновидность законной неустойки». Но следует учитывать, что снижение штрафа по аналогии с неустойкой должно допускаться только в исключительных случаях, добавляет эксперт.

Шаг 5. Участие в судебном процессе.

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

Ссылка на основную публикацию