Как заключить договор эскроу

Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.

Как заключить договор эскроу

При выборе квартиры в новостройке будущий собственник должен оценить все риски, связанные с покупкой. Один из основных страхов покупателя квартиры — незавершенное строительство. Рассмотрим, как счета эскроу помогают обезопасить дольщиков от потери финансов.

Эскроу счет — это банковский счет, предназначенный для обеспечения безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Правовой режим эскроу счета устанавливается банком в соответствии с государственным законодательством, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации и заключенным договором счета.

Схема покупки жилья через эскроу-счета не сильно отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера. Переход застройщиков на счета эскроу начался в середине 2019 года. По закону (в соответствии со статьей 214-ФЗ) с 1 июля такие счета используются для покупки недвижимости в строящемся объекте. Важно отметить, что строительства, начатые ранее срока закона, не замораживаются.

Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития

С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.

Что такое договор счета эскроу?

Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.

Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:

“В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. “

Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.

Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.

В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

ОБРАЗЕЦ

Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету (ст. 860.9 ГК РФ).

Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка Полина Лебедева, на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции (ст. 867 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:

• ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
• ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:

“Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.

Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России “О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации” от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред.]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ст. 11, 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ “О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации”. – Ред.]”.

Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: “На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом”.

Некоторые особенности использования договора счета эскроу

Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.

На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:

• по инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ) – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.

По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).

Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).

Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. “Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки”, – рассуждает она.

Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. “Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики”, – считает эксперт.

При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО “Русатом Оверсиз” Константин Кряжевских, ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Как заключить договор эскроу

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.

4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

С 01.03.2022 ст. 15.5 дополняется ч. 4.1 (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2022 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

С 01.03.2022 ст. 15.5 дополняется ч. 6.1 (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2022 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина – участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2022 N 202-ФЗ)

9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”, другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.

Содержание документа

Текст договора состоит из следующих разделов:

1. Наименование документа.
2. Место, дата его составления.
3. Персональные данные сторон.
4. Договорной предмет (существенное условие).
5. Основания передачи объекта депонирования бенефициару (существенное условие).
6. Права и обязанности сторон.
7. Агентское вознаграждение.
8. Обособление объекта депонирования.
9. Ответственность сторон, форс-мажор.
10. Урегулирование споров.
11. Режим изменения, расторжения контракта.
12. Заключительные положения.
13. Адреса, реквизиты, подписи сторон.

Депоненту требуется вручить на депонирование агенту движимую собственность для выполнения обязательства депонента по ее передаче бенефициару. Долг исполнен после вручения объекта депонирования агенту.

Эскроу-агент обязуется передать вещи кредитору депонента, когда возникнут конкретные договорные причины (юридические действия, события — как одно, так и перечень). Допускается обозначить передачу имущества агентом, если возникнет как любое основание из перечня, так и их определенная совокупность. Наступление, истечение срока разрешается указывать основанием.

Конкретное действие бенефициара — самое популярное основание. Допускается указать обязательную для агента передачу вещи бенефициару в течение пяти дней после поступления суммы, равной договорной цене купли-продажи, от бенефициара (покупателя) депоненту (продавцу).

Разрешается определить действие третьего лица либо органа (как основание), например указать, что деньги поступают от эскроу-агента к бенефициару-продавцу в течение трех дней после регистрации права собственности депонента-покупателя на жилье. Если договорные основания не наступают, объект депонирования возвращают депоненту.

Эскроу-агент обязуется сохранить депонированные у него вещи и при возникновении контрактных условий передать их бенефициару.

Агент обязательно информируется о наступлении договорных оснований. Контрактом разрешается предусмотреть передачу имущества бенефициару после уведомления депонентом агента о наступлении основания (депонент известил агента об оплате товара и т. д.).

Допускается в контракте обязать эскроу-агента проконтролировать наличие оснований. Тогда агент тщательно проверяет их наличие для исключения безосновательной передачи объекта депонирования бенефициару. При неисполнении, ненадлежащем исполнении этой обязанности с агента (по закону либо соглашению) взыскивают убытки, неустойки и др.

Договором разрешается обязать бенефициара представить агенту документы — подтверждения возникновения оснований. Тогда агент должен проверить эти документы на наличие определенных реквизитов (подписей, штампов и т. д.), допускается проверка и их сути (через запросы в госструктуры, компании). При обоснованных сомнениях в их достоверности эскроу-агент обязан не передавать вещи бенефициару.

Агент вправе работать за вознаграждение либо безвозмездно. При возмездном оказании услуг депонент с бенефициаром солидарно обязываются вознаградить агента. Иное допускается в контракте. Если размер вознаграждения не устанавливается контрактом, его определят по ч. 3 ст. 424 ГК РФ.

Агент не вправе засчитывать, удерживать депонированную движимость в счет уплаты (для обеспечения уплаты) вознаграждения, об ином договариваются.

Бенефициар обязывается вознаградить агента, если это не исключительно договорная обязанность депонента.

Бенефициар вправе требовать от агента передачи ему объекта депонирования при наступлении контрактных оснований.

Агент не вправе пользоваться, распоряжаться объектом депонирования.

Кратко особенности договора эскроу:

• это трехсторонняя сделка, заключаемая в дополнение к еще одной, основной;
• передача вещи бенефициару обусловлена исполнением каких-либо действий либо наступлением определенных событий, которые фиксирует или проверяет агент-хранитель (условия описываются в контракте);
• эскроу-агентом выступает лицо, которому стороны доверяют (нотариус, банк — ГК РФ перечень не ограничен);
• стороны вправе на основании обоюдного решения расторгнуть контракт в любое время;
• обязательна нотариальная форма удостоверения такой сделки (но есть исключения);
• сфера применения неограничена;
• допускается выполнение обязанностей агентом безвозмездно;
• переданные вещи защищены от взыскания.

Поэтапного открытия не будет

Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.

Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.

Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.

Как заключить договор эскроу

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
• проектная документация;
• разрешение на строительство;
• технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
• расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

• Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
• Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
• Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

От физического лица потребуется только паспорт.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Что собой представляют эскроу-счета

Эскроу-счета представляют собой специальные счета, открываемые в банке. О них сказано в пункте 2.8 инструкции ЦБ №153-И от 30 мая 2014 года. Нужны они для временного помещения денег на счет. Средства размещаются владельцем счета. При наличии некоторых оснований, оговоренных в соглашении между сторонами, деньги передаются третьему лицу. Соответствующее определение содержится в пункте 1 статьи 860.7 ГК РФ.

Вопрос: В каком порядке учитываются средства, поступившие на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Участники соглашения, на основании которого открывается счет эскроу:

• Банк (он будет считаться агентом эскроу).
• Владелец специального счета (депонент).
• Третье лицо, которому будут в итоге перечислены деньги со счета (бенефициар).

Само соглашение именуется договором условного депонирования. Суть эскроу-счета – передача денег бенефициару не напрямую, но опосредованно, через банк. Средства передаются только при соблюдении ряда условий, оговоренных в соглашении.

Интересно, что понятие счетов эскроу в России и за рубежом различается. В России эскроу-счета не используются при операциях с ценными бумагами. Третьим участником соглашения может являться только банк. На западе же третьей стороной могут быть агентства. В России счет эскроу обычно используется при операциях с большими суммами. К примеру, это могут быть сделки с недвижимостью.

Вопрос: Распространяются ли гарантии системы обязательного страхования вкладов на ИП, разместивших для осуществления предпринимательской деятельности денежные средства на счетах эскроу, открытых для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества или для расчетов по договорам участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Отношения между участниками сделки регламентируются статьей 860 ГК РФ. Однако из этой статьи не вполне понятно отличие эскроу от аккредитива. Рассмотрим подробнее схему работы с рассматриваемым специальным счетом, а также его отличие от аккредитива.

Когда используется счет эскроу?

Долевое строительство – не единственная область применения эскроу-счета. Этот финансовый инструмент полезен во всех сделках, где есть риск невыполнения обязанностей какой-либо из сторон. Также его используют тогда, когда между переводом средств и окончанием всех этапов договора проходит много времени. Чаще всего счет открывают в случае с:

• интеллектуальными операциями;
• сделками, где задействованы товарные знаки;
• куплей-продажей дорогостоящих товаров – квартир, домов, ценных бумаг.

Преимущества и недостатки

С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:

• услуга по оформлению есть не в каждом банке, поэтому нужно заранее потратить время и найти организацию, которая сможет помочь;
• по запросу в банк депонент вернуть финансы не может. Это возможно только после официального расторжения договора;
• деньги на счету «простаивают», никакие проценты не начисляются, как в случае с депозитным аналогом;
• тот, кто открывает счет, должен заплатить банку комиссию. Исключение – долевое строительство. Здесь оплачивает услугу застройщик.

Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:

• если говорить о долевом строительстве, то переведенные и замороженные суммы застрахованы государством (до 10 млн.). Это значит, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка клиент сможет вернуть деньги;
• вернуть сумму можно и при досрочном расторжении сделки;
• в договор при его составлении можно добавлять новые пункты, которые подходят всем сторонам;
• если у депонента есть долги перед государством – штрафы – то деньги с такого счета арестовать нельзя, они будут в безопасности.

В каких банках можно открыть эскроу-счет?

Одним из первых такой финансовый инструмент предложил клиентам Сбербанк. В 2018 году можно было открыть счет в любом отделении. Дело в том, что для ввода услуги нужно было иметь высокий финансовый рейтинг – ААА. Это максимальный показатель финансовой надежности и высокий уровень кредитоспособности.

К Сбербанку быстро присоединились ВТБ, УБРиР и Генбанк. Чуть позже, прощупав востребованность, присоединились и другие кредитные организации:

При долевом строительств покупатель недвижимости не имеет права выбора банка. Это делает застройщик. Во всех остальных ситуациях участники сделки могут вместе решить, куда обращаться. В этом случае при выборе нужно опираться на финансовые показатели – это рейтинги независимых агентств и официальная информация на сайте. Важно, чтобы организация была зарегистрирована в Агентстве по страхованию вкладов РФ.

Часто задаваемые вопросы

С точки зрения безопасности и снижения рисков – да. Но введение счетов вызвало повышение стоимости квадратного метра. Почему? Дело в том, что теперь застройщик не может вкладывать деньги покупателей в строительство, они заморожены. Поэтому нужно искать денежный ресурс в другом месте. Часто такой суммы у застройщика нет, поэтому приходится обращаться в банк за кредитом, а это лишние расходы, которые вкладываются в цену квартиры.

Нет, такой практики нет. В этом случае рисков практически нет, поэтому лучше переводить деньги напрямую продавцу.

Нет, можно делать это в двух разных кредитно-финансовых организациях. Никаких законодательных ограничений в этом вопросе нет. Нужно будет просто указать реквизиты банка, в который кредитор должен отправить нужную сумму.

Если банковская организация является зарегистрированным участником государственной системы страхования, то – да. При этом есть ограничения на сумму, которая будет компенсирована, – 10 миллионов. Финансы сверх лимита сгорят.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива?

И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.

Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?

• договор. Форма договора, который подписывается между двумя сторонами, утверждается Центральным банком РФ. То есть он стандартный, туда нельзя внести правки. А вот в форму договора для открытия счета эскроу – можно;
• кто следит за сделкой. Ответственность за внесение средств на счет в случае с эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом – на том, кто пополняет счет;
• закрытие счета. Если выбран аккредитив, сделать это может депонент. Если не аккредитив – то закрытие счета возможно только при расторжении соглашения;
• долевое строительство. Согласно законодательству здесь вариантов нет – использовать можно только эскроу-счет;
• взыскание денег. Для аккредитива это возможно, для эскроу – нет.