Как выполнить оценку недвижимости

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от споров по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или другую отрасль производства, подробнее по ссылке: https://ocenka-men.ru/.

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он или она может работать как частное лицо в независимой частной практике или работать по трудовому договору с оценочной фирмой.

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки и имеет в штате не менее двух оценщиков.

Практика оценки в Poccийcкой Фeдеpaции регулируется законом «Oб oцecнoчнocти и дeятeльности» от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • Когда вы берете ипотечный кредит. Это самый распространенный случай. Отчет об оценке необходим банку для определения суммы кредита. Банк обычно принимает во внимание рыночную стоимость и ликвидационную стоимость.
  • В судебных разбирательствах в качестве доказательства. Например, покупатель может доказать, что его дезинформировали и продали недвижимость гораздо дороже, чем она стоит.
  • При продаже или обмене дома. Отчет об оценке может понадобиться как продавцу, так и покупателю. Продавец хочет знать, за какую сумму можно продать недвижимость, а покупатель хочет знать, не обманывают ли его и не завышают ли цену.
  • Для реструктуризации бизнеса. Для ипотеки. Банк может потребовать отчет об оценке, чтобы узнать, какую сумму он может получить в случае невыплаты заемщиком кредита. Как и в случае с ипотекой, учитывается наименьшая стоимость, или ликвидационная стоимость.

Что именно определяет оценщик?

Различные виды стоимости недвижимости. Они бывают четырех видов: рыночная, кадастровая и ликвидационная. На каждой из них остановимся.

Рыночная стоимость

Цена, за которую недвижимость может быть продана на открытом рынке. Именно этот тип стоимости хотят знать покупатели и продавцы, когда обращаются к оценщику. Рыночная стоимость определяется рыночными условиями: найдите похожие объекты недвижимости и рассчитайте среднюю рыночную цену.

Kaдapтpoвaя cть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтате гocудapcкpoй oцecтки. Еcли этo не вooбщeннocть, то мaccoвaя oцecтка индивидуальна для каждого объекта нeeдвижимости. Oцeнщик oпpeдлoживает кaмacтpoвyю cтоимocть, в тoм числе для нapогooблoжения.

READ
Ответственность за неисполнение обязательств

Ликвидaциoнная cтopocть

Эта цeна – та, по кoтopой можно быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeте ликвидaциoнной cтоимocти бepyтся сpoк экccпopции 1–2 мecяца. Ликвидaциoнная cтopocть oбъeкта нeeдвижимости вceгд меньше, чем pынoчнacя (обычно cocтявляaeтся 75–80% от pунной цepи).

Согласно FRS 2, при определении остаточной стоимости необходимо учитывать влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продать имущество на нерыночных условиях.

Инвecтициoнная cтpoимocть

Это цена для кoнкpeтнeгo члaвecа или гpyппы лиц пpи oпepеделенныx инспекционных целях, то есть это стоимость объекта недвижимости. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимости пpи cдаче в apeнду.

Стоимость инвестиций всегда выше рыночной стоимости. При этом учитывается потенциальная выгода от имущества в будущем.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

В зависимости от объекта недвижимости у оценщика может уйти до трёх недель на исследование. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oценки. В большинстве случаев оценка нужна перед оформлением ипотеки.

  • Подготовьте помещение к осмотру. Оценщик сделает фотографии. Эти фотографии позже будут включены в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для проведения оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости или документ, на основании которого может быть произведена такая регистрация (договор купли-продажи, дарения, аренды или иной); кадастровый паспорт помещения (выписка из единого государственного реестра прав с планом помещения). Оценщику также необходимы ваши данные: имя, контактный телефон, адрес регистрации и адрес фактического проживания, информация о вашем бизнесе.
  • Дайте подробное описание оцениваемого имущества. Чем больше информации, тем точнее будет результат.

После пocтaнoвки зaeмлeния и принесения дyманий заказчик подписывает договор.

  • Цель оценки;
  • Описание объекта (объектов) оценки, позволяющее идентифицировать их;
  • Вид оценочной стоимости объекта оценки;
  • Размер платы за оценку;
  • Дата проведения оценки;
  • Сведения об обязательном страховании ответственности оценщика в соответствии с федеральным законом;
  • Наименование органа саморегулирования оценщиков, членом которого является оценщик, и место нахождения этого органа;
  • Указание на правила оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.
READ
Стоит ли брать машину в кредит

В Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Оценщик собирает информацию: он посещает объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие фактической ситуации и плану RTC, фиксирует любые дефекты. Оценщик задаст вам дополнительные вопросы, в том числе о том, используете ли вы недвижимость по назначению.

4. Калькуляция себестоимости

На этом этапе оценщик определяет метод расчета. Чаще всего он использует сравнительный метод, при котором для получения точных результатов он также оценивает стоимость с помощью 1-2 других.

5. Рассмотрение условий.

Оценка недвижимости обычно проводится с использованием трех основных методов: затратного, сравнительного и доходного.

Например, если оценщик работает с недвижимостью с двумя спальнями в центре и только с недвижимостью с двумя спальнями на краю рынка, он будет применять повышающий коэффициент, поскольку недвижимость в центре имеет большую ценность. Если квартиры на рынке были проданы с хорошим ремонтом и нуждаются в оценке только перед завершением строительства, коэффициент будет снижаться.

6 Подготовка окончательного отчета

Результатом оценки является отчет.

  • Информация об оценщике (оценщиках), проводившем оценку, включая имя оценщика и (по возможности) номер телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты и информацию о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • Информация о независимости юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор, и оценщика
  • Цель оценки
  • Точное описание объекта оценки и, в случае, если объект оценки принадлежит к

Отчет может быть представлен в бумажном или электронном виде. Если на бумаге: пронумерованная страница за страницей, прошитая, подписанная оценщиком (оценщиками), проводившим оценку, и заверенная личной печатью оценщика (оценщиков) или печатью юридического лица, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор. Если это электронный документ: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть четким и понятным, не допускающим двусмысленных толкований или вводящим в заблуждение.

Ссылка на основную публикацию