В вопросе, нужно ли платить налог при совершении сделки по договору мены квартиры, главное – определить, кто из собственников наделяется налоговыми обязательствами, а кто освобождается. При всей кажущейся сложности, сделать это просто. Лицо, получившее по сделке доход, обязано внести НДФЛ при условии, что своей недвижимостью до ее отчуждения оно владело меньше минимального срока.
Налог при обмене квартиры — размер, порядок уплаты и ее нюансы
Каков налог при обмене квартиры — актуальный вопрос. Ведь с 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир.
С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости. А с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.
Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.
Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир. Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.
Сделка мены жилья
Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.
Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.
Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.
Налоги по договору мены
Вопросы, касающиеся подоходного налога, часто вызывают трудности у граждан, сталкивающихся с ним. Что уж тут говорить о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости, ведь по договору мены имущество и продаётся, и приобретается, и это обязательно нужно учитывать при расчёте налога.
При подсчёте налоговой базы, т.е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, необходимо понять, когда возникло право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т.е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введённых Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.
Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т.е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока, в случае реализации недвижимости, он освобождается от налога в принципе и даже не подаёт декларацию по этому поводу.
Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для целей определения минимального предельного срока владения недвижимым имуществом (льготного срока), после которого не оплачивается налог и не подаётся декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или обмениваемой недвижимости. Если менщик получил обмениваемую недвижимость 1) в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, 2) по договору ренты – пожизненного содержания с иждивением или 3) в порядке приватизации, то действует старый льготный срок три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость вы налог оплачивать не будете никакой.
Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость с 1 января 2016 года, то для того, чтобы продать квартиру за любую стоимость и не платить с этого никакого подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.
Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу. Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчёта дохода принимается сумма, указанная в договоре. Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн. рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн. рублей, с этой суммы и будет рассчитываться налог 13%. Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учётом поправочного коэффициента. Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн. руб., а кадастровая стоимость 4 млн., то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн.
необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн. руб., т.о., кадастровая стоимость с учётом коэффициента составит 2,8 млн. руб., эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.
Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн. руб., а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (поправочный коэффициент), 1,5 млн. руб., то полученный доход будет равен 3 млн. руб.
Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе ещё уменьшить налоговую базу только по одной из двух схем: 1) «доход минус вычет» или 2) «доход минус расход».
По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от
налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), стоимость дома, допустим, равна, 3 млн. руб., а земли – 1 млн. руб., то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3млн.+1 млн.) – 1 млн. вычета) * 13%= 390 тыс. руб. Используя вычет в 1 млн. помните, что он применяется один раз за налоговый период, т.е. за год.
По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход на расходы, потраченные на обмениваемую недвижимость. Используя тот же пример с домом и землей, можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн. руб., стоимость покупки земли 500 тыс. руб. Осталось только посчитать налог: ((3 млн. + 1 млн. руб.) – 2 млн. стоимость покупки дома – 500 тыс. руб. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. руб. Но не все расходы могут быть учтены. Например, если
дом была куплен без указания в сделке на отсутствие отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится. Интересно, что согласно Письму ФНС расходы на приобретение
санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии – в вышеуказанный перечень расходов не включены. Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход-расход».
Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает квартиру. Соответственно помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и
имущественный вычет при приобретении в 2 млн. руб., если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т.к. предоставляется она всего один раз за период жизни налогоплательщика. И тогда расчёт налога в примере с домом и землёй в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн.+1 млн.) – 1 млн. вычета при продаже – 2 млн. вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. руб.
Применив все легальные возможности уменьшения налоговой базы, можно существенно уменьшить налог к уплате. Исходя из этого, хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета. Не лишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного
структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию
по месту подачи декларации по уплате налога.
Если недвижимость была в собственности менее 3 лет
Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.
Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.
Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
Оформление имущественного вычета
При покупке и продаже жилой недвижимости российские резиденты имеют право оформить налоговый вычет. Учитывая, что сделка мены включает для каждого собственника одновременно сделку купли и продажи, они могут претендовать на два вида вычета. Но уменьшение налогооблагаемой базы возможно только при наличии реальных расходов для одной стороны и доходов для другой.
[attention type=green] В таком случае владелец, который вносит доплату, может претендовать на вычет в размере 2 млн. руб. Если доплата меньше, значит, он оформляет возможную часть вычета, остальную имеет право получить при следующей сделке.[/attention]
Если владелец получает от сделки доход, он имеет право на вычет в размере 1 млн. руб.
Прямой обмен
Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.
В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения – исключить права супруги одаряемого на недвижимость.
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами – близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.
8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» – договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Налоговые обязательства при обмене жилья
В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой. Основания для налогообложения следующие: сумма средств в виде доплаты признается доходом, с которого нужно уплатить налог, то есть налогоплательщиком признается лицо, чья квартира при обмене была оценена в меньшую стоимость.
Если стороны обменяли равноценные квартиры, то платить налог не нужно. Это же правило действует для любой недвижимости, которая в рамках договора была признана равной по цене. То есть полдома может быть обменян на квартиру, комната на дачный домик и т.п. Если в договоре не зафиксирован факт доплаты, то обязательства по уплате налога у сторон не возникают. Читайте также статью: → “Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2022”
Приём квартиры в trade-in: это обмен?
Застройщики предлагают такую схему, как принятие старой квартиры в зачёт новой. Эта услуга аналогична трейд-ину в автосалоне. Однако девелоперы не проводят такую сделку как обмен. Выстраивается сложная цепочка соглашений, где старая квартира может покупаться, а вырученные деньги – инвестироваться в возведение новой. Это не является меной, обеспечить безопасность такой сделки непросто.
Итак, если нужно одновременно продать и купить квартиру, мена подойдёт. Сделка законом не запрещена, особых требований к ней не предъявляется. Ключевой нюанс – это правильное оформление договора. Придётся раскошелиться на юридическую помощь, как минимум – на услуги нотариуса.
Кстати, в мене есть свои плюсы, главный из которых – безопасность. Обе стороны не будут иметь дело ни с наличными, ни со счётом в банке (или по крайней мере – с минимальной суммой). Такая сделка не в почёте у мошенников, поэтому риск оказаться обманутым невелик.
Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.
Проверка обременений
Может показаться, что обмен – безопаснее чистой покупки. Действительно, при отмене сделки стороны вернутся в исходное состояние. Но после обмена квартиру можно продать – появится ещё одно заинтересованное лицо. Теоретически цепочка сделок рискует стать внушительной. Вот почему стоит проверить контрагента через реестры:
Идеально – попросить у продавца выписку из кредитной истории. Если на контрагенте нет долгов, значит, риски тоже минимальные. При регистрации в Росреестре произвести отчуждение квартиры с обременениями не получится. Но, повторюсь, в этом случае стороны возвращаются в исходное состояние – это проще, чем пытаться вернуть деньги за недвижимость.
Загрузка...