Аренда земельного участка без проведения аукциона

Внимание! Земельные наделы переходят в собственность владельцев построек при использовании земли арендаторами согласно ее целевому назначению на протяжении всего периода действия соглашения.

Верховный Суд пояснил нюансы предоставления участка в собственность без торгов

Один из экспертов указал: несмотря на то что при внесении масштабных изменений в ЗК критерий несоразмерности был исключен из него, судебная практика последовательно настаивает на необходимости его учета, обосновывая это соблюдением баланса публичных и частных интересов. Вторая отметила, что при рассмотрении подобных споров суды довольно часто отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Верховный Суд в Определении № 46-КАД21-18-К6 от 17 ноября разбирался, возможно ли предоставление в собственность земельных участков муниципалитета без проведения торгов арендодателю, который возвел на нем склады и планировал увеличение их площади в случае производственной необходимости.

22 июля 2016 г. администрация муниципального района Кинельский Самарской области и глава крестьянско-фермерского хозяйства заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на 10 лет. Договор стороны зарегистрировали в Управлении Росреестра по Самарской области. 17 октября 2016 г. с согласия арендодателя был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды между предпринимателем и Максимом Купцовым. Договор также был зарегистрирован в Росреестре.

Позднее администрация выдала Максиму Купцову разрешение на строительство, и он построил четыре складских помещения для хранения сельскохозяйственной продукции, которые были введены в эксплуатацию. Право собственности на недвижимость также зарегистрировано в установленном законом порядке.

10 октября 2019 г. Максим Купцов обратился в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи участка без проведения торгов. Администрация отказала ему со ссылкой на п. 2 ст. 20 Закона Самарской области от l1 марта 2005 г. № 94-ГД «О земле», п. 6 ст. 11.9 ЗК, ст. 15 и 16 Закона о защите конкуренции.

Тогда Максим Купцов обратился в Кинельский районный суд Самарской области с административным исковым заявлением о признании постановления об отказе незаконным. Удовлетворяя требования, суд указал на выводы градостроительного обоснования об особенностях существующей дорожной сети, возможностях подъезда транспорта, осуществления погрузочно-разгрузочных работ и транспортировки кормов, технологического присоединения к существующим инженерным сетям, а также выполнения требований технологических норм, правил противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, указал на возможность увеличения площади складов в будущем в случае производственной необходимости и удовлетворил иск.

Однако апелляционная инстанция посчитала, что в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости использования земельного участка площадью 40 892 кв. м для эксплуатации четырех складов общей площадью 59,6 кв. м, и отказала в иске.

Когда кассационный суд оставил решение первой инстанции в силе, администрация обратилась в Верховный Суд. ВС посчитал, что апелляция дала правильную критическую оценку представленному в дело градостроительному обоснованию использования земельного участка для эксплуатации складов, поскольку оно содержит выводы о необходимости использования земельного участка не только для эксплуатации названных объектов, но и для проектирования левады для выпаса и кормления сельскохозяйственных животных, что не соответствует целям предоставления земельного участка и противоречит виду разрешенного использования данного участка под строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Также, посчитал ВС, являются обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что указание в градостроительном обосновании необходимости обустройства зоны отдыха сотрудников, зоны озеленения и зоны свалки мусора не свидетельствует о том, что площадь земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации складов.

Верховный Суд указал, что подход кассационного суда противоречит действующему нормативному регулированию, которое предусматривает исключительное право на приобретение земельного участка собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке на дату рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка.

Кроме того, Пленум ВС в п. 25 Постановления от 9 июля 2022 г. № 17 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» указал, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела. Вместе с тем, если кассация придет к выводу, что судами первой или апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшие к судебной ошибке, без устранения которой невозможны восстановление и защита прав, суд учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

«Не соглашаясь с критической оценкой градостроительного обоснования, изложенной в апелляционном определении, суд кассационной инстанции не привел нарушений норм процессуального права, допущенных судебной коллегией областного суда при исследовании и оценке данного доказательства», – отмечается в определении.

Кроме того, до 1 января 2022 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными ст. 39.15 и 39.16 ЗК, напомнил ВС (п. 31 ст. 34 Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (редакция от 31 декабря 2017 г.) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Суд обратил внимание, что ст. 20 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. № 94-ГД (редакция от 15 октября 2019 г.) «О земле» установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, гражданам и юридическим лицам в аренду с правом выкупа в соответствии с договорами, заключенными до введения в действие ЗК РФ, а также приватизация сельскохозяйственных угодий в случае, указанном в ч. 1 ст. 26 этого закона, может осуществляться с момента вступления в силу данного закона. Приватизация иных, кроме указанных в ч. 1 названной статьи, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 9 указанного закона, может осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе связанных с приватизацией земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, или земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, с 1 января 2022 г.

Таким образом, указал ВС, на момент подачи Максимом Купцовым заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и дату вынесения оспариваемого правового акта имелся запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, и оставил в силе решение апелляции.

В комментарии «АГ» партнер, руководитель практики «Недвижимость и инвестиции» АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что при пересмотре дела ВС фактически исследовал два самостоятельных аргумента:

• допустимость исследования вопроса о соразмерности земельного участка объекту недвижимости при выкупе без торгов собственником объекта;
• возможность установления до 1 июля 2022 г. дополнительных оснований для отказа в предоставлении участков законами субъектов РФ.

При этом второй элемент не представляет какого-либо интереса, посчитал эксперт, так как никаких выдающихся вопросов не исследуется. «В отношении же вопроса соразмерности участка ВС РФ еще раз подтвердил позицию, что это должно исследоваться судами при разрешении споров о праве на выкуп. Несмотря на то что при внесении масштабных изменений в ЗК критерий несоразмерности был исключен из упоминания в тексте ЗК РФ, судебная практика последовательно настаивает на необходимости его учета, обосновывая это необходимостью соблюдения баланса публичных и частных интересов», – отметил Дмитрий Некрестьянов.

Эксперт посчитал, что если не брать спорность самой позиции о допустимости этого критерия, то все остальные выводы суда весьма предсказуемы: размер участка явно несоразмерен тем объектам недвижимости, которые на нем возведены, что и должно быть основанием для отказа в выкупе.

Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что основным аргументом Суда, вставшего на сторону администрации, стало отсутствие доказательств необходимости использования земельного участка в испрашиваемой площади. Она указала, что собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием. Однако по смыслу положений ЗК РФ приобретение данного земельного участка имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (Постановление Президиума ВАС от 19 ноября 2013 г. № 8536/13). Следовательно, на Максиме Купцове действительно лежало бремя доказывания размера приобретаемого земельного участка. Однако соответствующих доказательств Купцовым не было представлено, в силу чего отказ суда обоснован.

Екатерина Розум указала, что при рассмотрении подобных споров суды довольно часто отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов, и несоразмерна площади самих объектов недвижимого имущества (например: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2022 г. № Ф06-58760/2022 по делу № А57-9680/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2022 г. № Ф08-223/2022 по делу № А53-4110/2019). Таким образом, в данном определении Верховный Суд последовал сложившейся судебной практике в целях соблюдения частных и публичных интересов, резюмировала она.

Вместе с тем, посчитала Екатерина Розум, Суд ошибочно применил положения ст. 20 Закона Самарской области «О земле», поскольку в силу ст. 2 данного закона действие ст. 15, 20–22, ч. 1 ст. 25 и ст. 26 не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется федеральным законодательством. Аналогичная норма содержится в ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (п. 7 ст. 27 ЗК РФ).

Таким образом, мораторий на приватизацию на земельный участок, занятый нежилыми зданиями, распространяться не мог, заключила она (данный вывод также содержится в судебной практике: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2019 г. № Ф08-3606/2019 по делу № А20-2068/2018).

Можно ли арендовать земельный участок без торгов

Исключения из общего правила «аукционной аренды» делятся на две категории: для частных, или физических лиц и для юридических лиц (организаций).

Частные лица

Можно выделить следующие категории физических лиц, которые могут получить землю без торгов:

• собственники различных построек и сооружений, которые располагаются на этой земле (если постройки не самовольные);
• люди, которые начали строительство на земельном участке (но в аренду землю сдадут только один раз и только до окончания работ);
• люди, у которых есть право получить участок первыми или вне очереди;
• желающие получить участок для строительства частного дома, для ведения фермерских работ и дачного хозяйства;
• граждане, у которых собственная земля была ранее изъята для государственных целей;
• льготники.

Организации

Для юридических лиц тоже есть возможность обойти торги в следующих случаях:

• земельный участок берется в аренду для огородно-дачного хозяйства, при этом некоммерческого объединения;
• на участке находятся капитальные строения;
• земля нужна для объектов энергетики, оборонных, промышленных и гидротехнических объектов, связи и телевидения, водохранилищ;
• земельный участок будет использоваться для аграрной промышленности;
• если юрлицо уже обладает правом бессрочного использования земли.

Далее будут приведены подробные инструкции, благодаря которым вы сможете арендовать государственный участок без аукциона.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои нюансы и особенности.

Основными формами оплаты за аренду земли являются налоги и арендная плата. Как они рассчитываются, вы можете узнать, прочитав нашу статью.

Давно мечтали купить квартиру в Тайланде? В подобных сделках может быть множество подводных камней. О самых распространенных можно прочитать здесь.

Аренда земельных участков: регистрация договоров

Об особенностях государственной регистрации договоров аренды земельных участков рассказывает главный специалист-эксперт, государственный регистратор Дмитриевского межрайонного отдела Управления Росреестра по Курской области В.Т. Мальцева.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение, арендатор обязуется выплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и соблюдать требования градостроительных регламентов и других правил, нормативов.

Арендодателями могут быть только собственники и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме подлежат обязательной государственной регистрации. При этом государственная регистрация таких договоров является завершающей стадией оформления прав на землю. Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

В настоящее время становится распространенным договор аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Обязательным условием для проведения государственной регистрации такого договора является соблюдение установленного законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление таких земельных участков в собственность или в аренду осуществляется путем продажи или заключение договоров земельных участков на аукционе. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наиболее высокую цену. Только в случае, если аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух участников, договор может быть заключен по начальной цене аукциона с единственным его участником.

Предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого участка, поданного в орган местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться такими участками (на территории района заявление предоставляется а администрацию района).

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина орган местного самоуправления может принять одно из следующих решений:

1.О проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды.

На основании решения о проведении аукциона не менее чем за 30 дней публикуется извещение о проведении такого аукциона (в районной газете или в сети Интернет).

По результатам аукциона победитель и организатор подписывают протокол. Данный протокол является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

2. О предоставлении земельного участка в аренду без проведения аукциона. При этом опубликовывается сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду. Если по истечении месяца такие заявления не поступили, то принимается о предоставлении земельного участка в аренду первоначальному заявителю Такое решение является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

После получения двух экземпляров договоров аренды следует зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по Курской области

С заявлением о государственной регистрацией может обратиться одна из сторон договора, предоставляя следующие документы для проведения регистрации: документ об оплате госпошлины; документ, удостоверяющий личность физического лица; решение органа местного самоуправления о предоставлений земельного участка в аренду, протокол о результатах аукциона по продажи права на заключение договора аренды участка; опубликование в установленном порядке извещения органа власти о проведении аукциона; договор аренды земельного участка; передаточный акт или акт приема-передачи участка; кадастровый паспорт земельного участка.

Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок

Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

Документ: Определение от 20.05.2022 № 310-ЭС19-25907

ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.

Особенности процедуры выделения надела без торгов

Согласно ЗК РФ статья 39.6, п.2, земельные наделы могут быть предоставлены в аренду. Они имеют некоторые особенности связанные с передачей земли юридическим лицам, гражданским некоммерческим организациям, а также собственникам уже завершенных строений, с которыми раньше уже заключались соглашения по арендованной территории.

Законодательство предусматривает передачу наделов не коммерческим организациям для облагораживания территории. Земли из земельного надела передаются представляющим организацию людям, цель которых:

• индивидуальное жилое строительство;
• садоводство;
• дачное хозяйство;
• огородничество.

Выделение наделов в аренду осуществляется и юридическим организациям. Целью предоставления таких территорий является:

• строительство зданий социально-культурной сферы;
• реализации особых широкомасштабных проектов;
• сооружение объектов социальной, а также культурной сферы назначения;
• сооружение объектов коммунальной, а также бытовой сферы назначения;
• сооружение нефтепроводов;
• сооружение инфраструктуры для объектов связи;
• сооружение инфраструктуры для объектов водоснабжения;
• сооружение инфраструктуры для объектов электроснабжения;
• сооружение инфраструктуры для объектов теплоснабжения;
• сооружение инфраструктуры для объектов газоснабжения;
• сооружение инфраструктуры для объектов водоотведения;
• сооружение инфраструктуры для объектов федерального значения, а также местного и регионального значений;
• бессрочное использование имеющейся у юридической организации территории;
• территория, предоставляемая юридической организации по обмену вместо другого участка, который изымается.

Передача наделов собственникам, у которых не завершены строительные работы предполагает:

• передачу земли со зданиями, выделение в аренду людям тех территорий, где находятся выделяемые им в аренду сооружения.
• передачу земли с незавершенными строительными объектами, для его завершения. Наделы в аренду предоставляются однократно.

Выделение наделов гражданам, договора с которыми уже были заключены, предполагает заключения с ними новых соглашений на:

• освоение земель;
• развитие территории;
• возведение жилых зданий;
• деятельности согласно концессионному соглашению;
• деятельности охотхозяйств;
• развитие свободных экономических зон;
• сооружение наемных домов сферы социального использования;
• вылов водных ресурсов.

Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов

Верховный суд опубликовал новый тематический обзор практики. Он отвечает на основные вопросы, возникающие у судов при рассмотрении споров о предоставлении сельскохозяйственных земель: когда можно отдать участок фермерам без торгов, а в каких случаях возможна передача земли в собственность. Кроме того, ВС научил доказывать факт использования невостребованных земельных долей и разрешил приобретать такие участки в долевую собственность.

В Верховном суде объясняют, что обзор необходим для «обеспечения единообразного подхода» к рассмотрению подобных дел. Всего документ содержит 12 пунктов. Мы выбрали наиболее интересные из них и коротко пересказали их в удобном формате.

Ссылка на полную версию обзора размещена в конце материала.

Глава крестьянского фермерского хозяйства потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без проведения торгов. Такое право предусмотрено ч. 8 ст. 10 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Но местные власти ему отказали, потому что на получение участка претендовали и другие хозяйства. Верховный суд признал такой подход законным и подтвердил: если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то чиновники должны провести торги и на них выяснить, кому достанется желанный участок (п. 1 обзора).

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у КФХ, а предприниматель желает продлить аренду. «Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов», – указал ВС в обзоре. В таком случае публиковать извещение о доступности участка не нужно (п. 2 обзора).

Если после 1 марта 2015 года (в этот день вступили в силу масштабные поправки к Земельному кодексу) арендатор продолжил пользоваться уже арендованным земельным участком, то по истечении срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор автоматически продлился на тех же условиях на неопределенный срок (п. 3 обзора).

Сельскохозяйственные земли можно не только арендовать у местных властей, но и выкупить в собственность. Но не сразу – для этого нужно пользоваться ими как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса). ВС подчеркивает: этот срок считают не только по последнему договору аренды. Чиновники должны учитывать еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с одним арендатором (п. 4 обзора).

Кроме того, если при пользовании участком арендатор допустил нарушения, но устранил их, то такие нарушения не повлияют на течение трехлетнего срока, необходимого для выкупа земли (п. 5 обзора).

Общество захотело выкупить земельный участок целиком, но местные власти отказали. По их мнению, арендатору достаточно было выкупить лишь землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней здания. ВС указал, что площадь выкупаемой земли не ограничена площадью участка, необходимого для использования объекта (п. 6 обзора).

У арендатора было право постоянного (бессрочного) пользования участком. Он переоформил это право, заключил договор аренды на 49 лет, а сразу после этого попытался выкупить землю. Но сперва чиновники, а затем и суды отказали со ссылкой на пропуск минимального трехлетнего срока аренды, необходимого для выкупа земли. ВС исправил эту ошибку и указал, что в таких случаях ограничения по сроку аренды не действуют (п. 7 обзора).

Общество более 10 лет использовало невостребованные земельные доли, из которых затем образовали отдельный участок. Оно попросило о выкупе этой земли, но суды решили, что заявитель не предоставил достаточных доказательств использования участка – договоров аренды или субаренды в отношении спорной земли. В выкупе обществу отказали.

Коллегия ВС по гражданским делам напомнила, что фактическое использование земли можно подтвердить любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, а не только договорами (п. 9 обзора).

Еще несколько разъяснений ВС, которые касаются долей. На торги может быть выставлен только земельный участок, который сформировали из невостребованных земельных долей, но не сами земельные доли (п. 10 обзора). А если долями раньше пользовались несколько фермеров, то они могут приобрести новый участок в долевую собственность (п. 9 обзора).

Иногда из невостребованных земельных долей, которыми раньше пользовались фермеры, образуют новый участок, право собственности на который признают за муниципальным образованием. ВС решил, что даже после регистрации права муниципальной собственности фермеры сохраняют право либо на заключение нового арендного соглашения без торгов, либо на продолжение безвозмездного пользователя (п. 11 обзора).

Статья 39.8 ЗК РФ. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее – приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, – обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

До 01.03.2022 арендатор вправе требовать увеличения срока действия договора, заключенного до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС, на условиях, указанных ФЗ от 01.04.2022 N 98-ФЗ . При этом п. 8. ст. 39.8 не применяется .

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;

8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, если меньший срок не заявлен таким участником.

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок , установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13 , 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

Отзыв о нашем юристе по земельным отношениям

Читайте еще про земельные споры:

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры” А.В. Кацайлиди

Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

Адвокат по аренде без торгов в Екатеринбурге

Хотите узнать полный список оснований, при которых предоставляется аренда земельного участка без аукциона? Произвести выкуп земельного участка находящегося в аренде в льготном порядке? Воспользуйтесь услугами наших земельных юристов, поскольку существует множество законов и правил, которые регулируют данные вопросы, опытный правовой специалист поможет разобраться в конкретной ситуации.

С нами предоставление земельного участка в аренду без торгов или продление договора аренды земельного участка без торгов станет реальностью. Наш юрист поможет в процедуре оформление прав на земельный участок юридическим лицом или гражданином от консультации до регистрации права в регистрирующем органе.

Кроме того, наш совет полезен вопросе изъятие земельного участка, раздел земельного участка, а также выкуп земельного участка в Вашу единоличную собственность.