Как продать дом в аварийном состоянии?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Квартиры стоят достаточно дорого, однако многое зависит от состояния дома и самого жилья, региона расположения и многих других факторов. Среди всех предложений выделяются варианты с покупкой-продажей жилья в аварийных домах. Зачем это нужно и как реализовать сделку – читайте в этой статье.

Закон не запрещает покупку-продажу недвижимости в аварийных многоквартирных домах. По крайней мере на момент написания этой статьи. Таким образом, раз запрета нет, то приобретать подобные квартиры можно. Более того, не существует никаких нормативов и инструкций по реализации или покупке такого жилья. А это значит, что все нужно делать точно так же, как и при приобретении обычной квартиры в стандартном, не аварийном доме.

Можно ли получить ипотечный кредит на покупку квартиры в аварийном доме

Формально – можно. Но только при условии, что в качестве обеспечения будет предлагаться другая недвижимость. С одной стороны, банку не важно, куда пошли деньги, если клиент их исправно возвращает. С другой, финансовая организация очень сильно беспокоится о состоянии залогового имущества.

Таким образом, квартиру в аварийном доме практически со 100% гарантией не будут рассматривать в качестве обеспечения, но если предложить другой залог, деньги на покупку аварийного жилья дадут.

Из данного правила есть определенные исключения. Так, если банк все же согласится на кредитование, оформить ипотеку можно будет только в рамках стандартных программ. Не получится купить жилье на материнский капитал с последующей доплатой со стороны банка. Не получится купить такое жилья для военнослужащих и так далее.

Любая социальная программа тщательно контролируется государством и банку просто не нужны неприятные вопросы о том, каким это образом, например, молодая семья с детьми смогла получить социальную ипотеку с использованием того же материнского капитала на покупку аварийного жилья.

Можно ли продавать жилье, признаваемое аварийным

Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении.

Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.

Как продается аварийное жилье

Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.

Важно! Единственным исключением является то, то продавец, нашедший покупателя на жилье, обязан оповестить его о том, что продается именно квартира, которая располагается в доме, внесенном в реестр в качестве аварийного строения.

Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.

Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:

• не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
• собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.

Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза.

В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:

Законодательное регулирование

Продажа аварийного жилья должна выполняться при учете законодательных норм, к которым относится:

• ст. 32, 86-89 ЖК;
• ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
• ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.

Все собственники такого жилья должны тщательно изучить все эти нормативные акты.

В какой очередности происходит расселение аварийного жилья? Смотрите по ссылке.

Как покупатель может проверить квартиру?

Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:

1. На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
2. На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.

Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Как определить стоимость?

В России нет законодательных актов, касающихся стоимости жилой недвижимости, в том числе аварийной, если участниками сделки выступают физические лица. Основным критерием определения стоимости для владельца можно назвать здравый смысл.

Эксперты делят аварийное жилье на две группы – жилплощадь, включенную в программу по сносу, и не включенную (когда будет снос пятиэтажек несносимых серий 1-510, 1-515 и кирпичных домов с кодом 1-511 и 1-447?).

Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом. Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр. Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.

Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность. В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Продажа ветхого жилья

Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.

Собственник имущества должен подписать соглашение на изъятие недвижимости, согласно жилищному кодексу.

Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Необходимые документы

• Паспорта сторон.
• Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
• Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
• Кадастровый паспорт на имущество.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

Вполне вероятна необходимость предоставления дополнительных документов в индивидуальном порядке. Обязательно требуется указать в ДКП, что покупатель осведомлен о том, что здание, в котором приобретается жилье, подлежит сносу в ближайшем времени.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
3. Составление договора купли-продажи.
4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
7. Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Нюансы и особенности

Договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации).

После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

Риски сторон

Для продавца:

• Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
• Трудности в поиске покупателей, так как приобретение аварийного жилья имеет меньший спрос.

Для покупателя:

Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить. Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
2. Направление уведомления всем жильцам дома.
3. Расчет выкупной цены.
4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как производится продажа аварийного жилья

Процедура аналогична той, которая осуществляется в отношении обычных квартир. Владелец выставленной на продажу жилплощади обязан, найдя покупателя, поставить последнего в известность о том, что дом, где находится приобретаемая им квартира, пребывает в реестре аварийных.

Обратите внимание! Каждому покупателю не помешает в случае приобретения недвижимости самостоятельно проверить эти данные при помощи выписки из ЕГРП, поскольку многие недобросовестные продавцы предпочитают умалчивать о подобных обстоятельствах.

Тем не менее, закон устанавливает некоторые ограничения на продажу аварийного жилья. Согласно ст. 32 ЖК РФ, договор купли-продажи не может быть подписан, если:

• на текущий момент вынесено судебное решение о принудительном выселении собственника из жилья (если он отказывался и от выкупной цены, и от аналогичного жилья взамен, а муниципальный или властный орган подал на него иск);
• владелец уже заключил сделку с органом региональной власти или самоуправления о выплате выкупной стоимости или обмене квартиры.

Предварительно здание, в котором располагается квартира, подвергается технической экспертизе, проводимой специализированной межведомственной комиссией. Последняя и выносит заключение о присвоении дому указанного статуса.

Порядок действий по продаже

Несмотря на перечисленные особенности совершения сделки, ее основные этапы отличаться от стандартной сделки не будут, за исключением того, что она может прекратиться на любом этапе, как только администрация муниципалитета примет решение о расселении аварийного дома и вынесет соответствующее постановление.

Кроме того, информация о том, что квартира предоставляется к продаже в доме, признанном аварийном, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, которое заинтересуется таким объявлением, было готово к возможным сложностям с оформлением такого варианта в собственность.

В том случае, если регистрация перехода права собственности на конкретную квартиру происходит одновременно со вступлением в силу постановления администрации муниципалитета о расселении дома, признанного аварийным, сделка автоматически аннулируется, а переход права собственности будет считаться недействительным.

Если же разница между регистрацией права собственности и выходом такого постановления будет хотя бы один день, переход права будет считаться законно завершенным.

Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его частью, сделка автоматически будет признана недействительной, как только Пенсионный Фонд узнает о факте подлога документов, а расплатившийся сертификатом или его частью может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Однако если администрация муниципального образования, в котором дом расположен, вынесла постановление о его расселении (то есть принудительном изъятии квартир), оформление сделки прекращается (если только переход права собственности не был юридически зафиксирован).

В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, находящейся в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут привлечены к уголовной ответственности.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

Правила продажи квартиры в аварийном доме

Жилищный Кодекс признает за владельцем жилого помещения, расположенного в аварийном доме, право реализовать свое жилье путем совершения сделки по купле-продаже такого имущества. Однако для таких сделок существует ряд особенностей, которые должны быть учтены:

• при совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена информация не только в устной форме, но также и в письменной при составлении договора – сведения указываются в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
• если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличить размер страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных под займ средств;
• приобретение квартиры в аварийном доме с использованием сертификата материнского капитала для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям действия программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.

Процесс развода через ЗАГС более простой и быстрый чем через суд.

В каких случаях можно развестись по заявлению одного из супругов и как это нужно сделать? Узнайте об этом здесь.

Что такое защита родительских прав и какие ее основные способы? Подробная информация по данному вопросу есть в этой статье.