Это более свободная форма управления даже по сравнению с ТСЖ, при ней делами МКД действительно занимаются сами жильцы, а посредничество сведено к минимуму. Но для больших домов она подходит плохо, в них она будет медленной и неэффективной из-за большого количества участников, и крайне желательно, чтобы в них присутствовала определённая управленческая структура.
ТСЖ или управляющая компания: что лучше в 2022 году?
Собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) несут ответственность не только за собственное жилище, а ещё и за дом в целом, и начинается это с выбора. Они вправе сами определить, как дом будет управляться – при помощи профессионалов из управляющей компании (УК), или товариществом собственников жилья (ТСЖ). Первый вариант предполагает полную передачу дел в руки УК и минимальное участие собственников в делах дома, второй же, напротив, – самостоятельное управление ими МКД.
Из-за этого мнения собственников относительно предпочтительной формы управления могут разойтись, тем более что многие из них мало интересуются этой темой, и как следствие, плохо понимают, чем различаются данные формы управления.
В результате, чаще всего МКД остаются под управлением УК, даже не из-за того, что преимущества этой формы управления перевешивают, а из-за консерватизма, обусловленного незнанием вопроса и нежеланием глубоко в него вникать, и тем более самостоятельно заниматься делами дома.
Потому по статистике три четверти домов находится под управлением УК, а значит, на долю ТСЖ приходится не более оставшейся четверти. Меж тем не во всех, но во многих случаях ТСЖ – более эффективная форма управления. Чтобы определить, к чему лучше обратиться в вашем случае, а при необходимости и провести соответствующую разъяснительную работу с другими жильцами, нужно в деталях разобраться в том, какие особенности присущи УК, а какие ТСЖ, и из чего стоит исходить при выборе для вашего дома.
Организовать управление домом не так просто, как можно подумать, и для этого надо обладать набором знаний в области законодательства, чтобы ориентироваться в ситуации, а также постоянно «держать руку на пульсе», то есть быть в курсе нововведений в жилищной сфере, ведь законодательство претерпевает изменения регулярно.
Это приводит нас к тому, что для продуктивного обслуживания МКД важен, прежде всего, выбор формы управления, подходящей большинству владельцев квартир в здании. Ведь важно, чтобы владельцы квартир в доме действовали согласованно, вместе осуществляя меры по целесообразному использованию и сбережению недвижимости, предоставлению коммунальных услуг, созданию оптимальных условий для проживания.
Что такое ТСЖ и УК
УК – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. УК управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.
Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%. Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир. УК несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.
ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.
При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.
Главные отличия. Сравнительная таблица
Отличия между ТСЖ и УК:
| ТСЖ | УК | |
| Форма организации | Некоммерческое сообщество собственников жилья | Юридическое лицо или ИП |
| Основание ведения деятельности | Образуется только жильцами многоквартирного дома | Управляет многоквартирным домом на основании договора, заключенного с собственниками |
| Лицензия | Не нужна | Нужна |
| Наличие технической базы | Обычно техническая база и инструменты отсутствуют | Имеется обученный персонал и материально-техническая база |
| Снижение коммунальных услуг | Прямо заинтересовано в снижении коммунальных платежей | Не заинтересовано в снижении коммунальных платежей, отсутствует гарантия выбора самых экономичных вариантов для жильцов |
| Формирование коммунальных платежей | Формируются на специальном счете многоквартирного дома под контролем председателя ТСЖ | Ежемесячные начисления производятся в соответствии с условиями договора |
| Участие жильцов дома | Требует постоянного внимания и активности жильцов дома | Делает все дела и решает вопросы самостоятельно |
ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?
Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.
Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.
Как оформить договор управления между УК и ТСЖ
Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:
- Адрес дома и список общего имущества;
- Список работ, которые будут выполняться;
- Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
- Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
- Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.
Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.
Плюсы и минусы управляющей компании
Теперь, когда мы имеем более-менее точное представления о том, что такое ТСЖ и управляющая компания, предлагаем выяснить плюсы и минусы каждой из форм. Начнем с преимуществ УК:
- Все работы, связанные с обслуживанием дома, выполняются в регламентированный срок;
- Наличие собственной финансовой базы, позволяющей в отдельных случаях покрывать задолженности жильцов перед поставщиками коммунальных услуг;
- Фиксированная плата за услуги;
- В УК работают компетентные специалисты, знающие закон и готовые отстаивать права собственников в случае возникновения такой необходимости;
- Грамотное планирование всех расходов и затрат.
Что касается недостатков управляющих компаний, то здесь можно выделить следующие факторы:
- Долгое рассмотрение жалоб жильцов;
- Повышенная стоимость коммунальных услуг;
- Отсутствие регулярной финансовой отчетности перед жильцами.
Примечателен тот факт, что по данным статистики, сотрудничеству с управляющими компаниями отдают предпочтение более 70% собственников квартир в домах и жилых комплексах.
Недостатки УК и ТСЖ
Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:
- Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
- Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
- УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
- Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.
Есть минусы и у ТСЖ:
- В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
- Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
- Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
- Объединение жильцов сложно ликвидировать.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Взаимодействие ТСЖ с УК
Может ли ТСЖ заключить договор управления с управляющей компанией на обслуживание дома? Да, может, даже несмотря на то, что в Жилищном кодексе говорится о том, что собственники могут выбрать только одну форму правления.
Но в этом законе есть одна лазейка: согласно той же статье по договору управления УК по заданию второй стороны имеет право оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг. То есть, собственники квартир могут через ТСЖ заключать договор с УК.
При такой форме отношений УК не собирает деньги на управление домом, не распоряжается ими, она только оказывает услуги по содержанию и ремонту имущества.
Председатель и правление ТСЖ имеет право контролировать действия УК, а при несоблюдении той сроков или видов работ, они могут расторгнуть договорные отношения. Таким образом, УК выступает в этом случае в роли подрядчика.
Прежде чем принять решение создать ТСЖ, необходимо понимать, что каждый собственник берет на себя ответственность по обслуживанию общего имущества.
Для создания ТСЖ собственники квартир должны выбрать компетентного председателя правления, который сможет управлять домом, решать любые вопросы, связанные с общим жилфондом.
И если такой человек будет найден, то люди получат массу преимуществ от такой формы правления: прозрачность расходования денег, личную заинтересованность, свободу в выборе подрядчиков, контроль на каждом этапе деятельности ТСЖ.
Плюсы и минусы ТСЖ
Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:
- Возможность выбора эсплуатационной компании из списка зарекомендовавших себя.
- Возможность сменить поставщика коммунальных и иных услуг, если его работа или расценки не устраивают жильцов.
- Большая свобода в распоряжении средствами, например, жильцы могут не ждать планового ремонта дома, а произвести его, как только накопятся средства.
- Свобода в обустройстве подъезда, например, можно сменить счетчики для экономии ресурсов, установить освещение с датчиками движения и т.д.
- Возможность установки охраны, видеокамер в подъезде и других средств защиты.
- Дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.).
В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:
- Придется самостоятельно вести бухгалтерию: производит расчет квартплаты, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, налоги, взносы, пени и т.д.
- Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги.
- В случае возникновения противоречий и споров с властями и подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.
- Сложности в обустройстве придомовой территории, необходимость самостоятельного взаимодействия со многими службами.
5 thoughts on “Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию”
Управляющая компания это прежде всего коммерческая организация, цель которой получение прибыли. Уже только по этому одному отличию УК от ТСЖ можно понять, что с УК все услуги для жильцов будут дороже. К тому же у ТСЖ нет большого управленческого аппарата как в УК, и зарплату управленцам в ТСЖ назначают жильцы. ТСЖ лучше чем УК.
У нас УК. За капитальный ремонт берут ежемесячно 300 рублей, набегает приличная сумма за год, если брать все квартиры в доме. При этом все трубы и батареи у себя в квартире меняла за свой счет.
У нас тоже Управляющая компания и мы не видим результатов их работы, все как было так и есть в доме. Капитальный ремонт непонятно когда планируют делать. Лучше будем переходить на ТСЖ.
Каждая из структур имеет свои недостатки. Мы уже не первый год решаем свои жилищные вопросы через УК.
Был ТСЖ. Перешли к управляющей компании. Поскольку профессиональных специалистов не нашли, а даже если находили баснословных денег стоили. Не выгодно!
Перед управляющей компанией стоит цель приносить прибыль своим владельцам. Впрочем, это не делает её автоматически хуже, поскольку в долгосрочной перспективе к повышению прибыли ведёт планомерная работа по выполнению ранее перечисленных целей ТСЖ – и за счёт этого привлечение всё новых клиентов. Но вместе с тем стоит помнить о риске, что в погоне за повышением сиюминутной прибыли менеджмент УК забудет о долгосрочных целях, или же и вовсе будет действовать в личных интересах против интересов компании.
Резюме
Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.
Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.
Загрузка...