Все подводные камни ипотеки и как их обойти в 2022 году

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Льготная ипотека под 6,5 % обойдется россиянам гораздо дороже

Эксперт Sobesednik.ru подсчитала, сколько на самом деле будет стоить льготная ипотека, и не советует ею пользоваться.

Щадящие проценты по ипотеке, которые ввели с 17 апреля, при более близком рассмотрении оказываются далеко не таким уж дешевым кредитом. Подводные камни, поджидающие заемщиков, Sobesednik.ru обсуждает с президентом Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), академиком Ириной Радченко.

Договор о льготной ипотеке можно заключить с 17 апреля по 1 ноября 2020 г. При этом льготная ставка в 6,5% сохранится на весь срок кредита.

Ипотеку смогут взять только те граждане, у кого нет другого ипотечного кредита. Реструктуризировать старый кредит по этой программе не получится.

Категория граждан может быть любой (раньше речь обычно шла либо о молодых семьях, либо о многодетных – для них продолжают работать собственные программы).

Дом, в котором человек собирается приобретать квартиру, непременно должен быть новостройкой (либо на начале строительства, либо уже готовый к заселению), комфорт-класса.

Обязательное условие: 20% от стоимости квартиры россиянин должен внести в качестве первоначального взноса.

Стоимость квартиры, которую берете в кредит, не может быть больше 8 млн для недвижимости в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, и не больше 3 млн в других регионах России.

Может быть использован материнский капитал и другие виды господдержки.

Налетай, подешевело! Кому дают ипотеку под 2,7 процента

Что на самом деле

Казалось бы, условия очень выгодные. Разницу между рыночной ставкой и льготной банкам восполнит государство. Непременное условие – покупать квартиры только в новостройках, по идее авторов новации должно подстегнуть рынок, находящийся сегодня в застое. Власти надеются, что таким образом строительная отрасль получит серьезные деньги, так как, по их подсчетам, на это предложение должно откликнуться не менее 250 тысяч граждан.

Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко уже отрапортовал: банк ДОМ.РФ предлагает ипотечные кредиты в рамках госпрограммы по ставке от 6,1% годовых, и он начал выдавать льготную ипотеку одним из первых среди российских банков в соответствии с поручением президента РФ, отданным 16 апреля. По состоянию на 23 апреля, по словам Мутко, Банком ДОМ.РФ по этой программе уже принято около 1000 заявок от потенциальных заемщиков на сумму 2,8 млрд рублей. Наибольшее количество заявок поступило из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Краснодарского края, Свердловской и Ростовской областей.

Между тем, эксперты рынка недвижимости скептически относятся к новой идее властей.

– С точки зрения покупателя недвижимости, никаких плюсов не вижу. Экономической выгоды вкладываться в новостройки сегодня нет, – уверяет Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). – Это в начале 2000-х ежегодный рост цен на новостройки измерялся двухзначными цифрами (на 10-12%). Но смешно думать, что так будет и сейчас.

Другой нюанс, – продолжает Ирина Станиславовна, – с 1 июля 2019-го ввели порядок финансирования строительства через эскроу-счета (а это как раз то, с чем столкнутся заемщики по льготной ипотеке, если они выберут покупку недвижимости в новостройке на нулевом этапе. – Прим. Sobesednik.ru). В итоге у нас получилось совсем не так прозрачно, как в Европе (за их систему эскроу-счетов я ратую уже не один год). Там финансирование новостройки происходит поэтапно. Например, во Франции шесть этапов: 5% – резервация лота, 10% – когда вырыли котлован, еще 10%, когда возвели коробку и т.д. И последние 10% – когда получил ключи. А что получилось в России? Вроде как банки напряглись: по идее, они должны контролировать процесс постройки. Но заемщиков-то это мало касается: они все равно должны внести банкам все 100%.

READ
ПФР Республика Дагестан,

Мне хотелось бы, чтобы прежде, чем нестись в банк за льготным кредитом, люди подсчитали, сколько лет они будут сидеть и трястись – построят не построят, получат компенсацию или не получат. Так не лучше ли, если у кого-то уже есть накопления на 20% первоначального взноса, положить эти деньги в банк на депозит, спокойно получать 5% годовых, и купить квартиру через три, скажем, года (а она, уверена, будет даже дешевле, чем сейчас), возможно, даже и без ипотеки. На мой взгляд, для людей абсолютно нет никакого смысла лезть в эту авантюру сейчас, чтобы поддержать застройщиков.

– Почему вы так уверены, что процент по ипотеке на новостройки будет падать?

– Потому что с введением эскроу-счетов банки оказались в одной упряжке с застройщиками. И в падении процента будут заинтересованы сами же банки, которые кредитуют девелоперов. Им все равно эти деньги, эти 20% первоначального взноса приносят заемщики. Бесплатно. К тому же банки кредитуют застройщика и за это тоже получают деньги. Но они в одной упряжке с застройщиком, поэтому должны увеличивать клиентскую базу для девелоперов.

Так что нормальный банк с нормальным девелопером должны договориться и привлекать заемщиков низкими ставками по ипотеке, лишь бы они принесли хотя бы какие-то деньги первоначально. Хотя бы те же 20%. И зафиксировали, что хотят купить квартиру в новостройке. Ну и потому, что при такой схеме, как вы понимаете, от снижения ставки банки ничего не теряют. Поэтому-то я считаю, что нормальные умные банки и без льготных программ правительства будут делать демпинги по ставкам.

Продавать или подождать: как изменился рынок недвижимости после падения рубля

Риски для заемщиков

– Если рассматривать дальше ситуацию с точки зрения заемщика, можно отметить и еще целый ряд неблагоприятных моментов, – перечисляет Ирина Радченко. – Во-первых, не стоит забывать о ключевой ставке ЦБ. Она уже сейчас 5,5%. Скорей всего и дальше будет снижаться. А, значит, будут снижаться и проценты – как по кредитам, так и по депозитам. А вы берете ипотеку под 6,5% и (по закону), потом не сможете ее рефинансировать. Зачем же себя подвешивать на 10-15 лет? Причем именно в такой момент, когда из-за коронавируса остановилась экономика, и совсем непонятно, что будет с вашей работой, будут ли у тебя доходы, чтобы этот кредит выплачивать.

Поймите, я не против ипотеки, – говорит эксперт. – Но для нее нужно четко понимать время, место и обстоятельства. А обстоятельства сейчас не лучшие. Все это «работает», если человеку остро нужно это жилье, как его Путин назвал комфорт-класса, а на самом деле – это просто эконом, да еще и непонятного качества… Но, если честно, я не понимаю, зачем покупать квартиру в новостройке с ипотекой в данный момент. Это должно быть очень все просчитано, не стоит кидаться в ипотеку лишь потому, что объявили льготную ставку.

READ
Как выбрать гос номер на автомобиль

– Заключая договор об этой льготной ипотеке, надо ли непременно заключать и страховку?

– Конечно. В обязательном порядке страхование жизни и здоровья. И обязательное страхование собственности. Но собственность вы страхуете потом, а жизнь и здоровье – сразу (а это будет не очень дешево, потому что уже сейчас страховые компании плачутся, что из-за коронавируса очень много страховых выплат).

– Получается, в реальности вы берете льготную ипотеку не под 6,5%, а дороже?

– Естественно. Прибавьте где-то минимум 1,5-2%. Выйдет, что ваша льготная ипотека обойдется где-то в 8,5%.

Кстати, на днях прошла новость о ом, что ЦБ призвал банкиров обсуждать тему включения страхования рисков в ставку. Это очень хорошая новость, потому что сейчас каждый банк решает этот вопрос кто во что горазд. ЦБ же хочет добиться того, чтобы если тебе говорят 6,5%, то это должны быть честные 6,5%, включая страховые риски. Очень правильная постановка вопроса. Потому что сейчас какая практика? Вот, предположим, я взяла ипотечный кредит. И мне дают перечень аффилированных с банком страховых компаний, с которыми я обязана заключить договор. Я, естественно, выбираю из этого пула ту, где самые выгодные для меня условия. Но я не уверена, что через год (а заемщик обязан перестраховываться ежегодно) эта компания останется в пуле, да и вообще на рынке. И что ставка будет такой же, а не вырастет. Получается, я не могу рассчитать свою кредитную нагрузку в полной мере. Потому мне, как заемщику, было бы удобнее четко понимать: ставка банка 6,5% плюс 1,5% за страховку, и вперед!

– Но если вы берете обычную ипотеку, можно обойтись и без страховки.

– Да. Но тогда процент по ипотеке возрастет. Но эта небольшая экономия может оказаться в результате слишком дорогой. Представьте, насколько ужасно, если семья живет в квартире ипотечной, а кормилец погибает, и семью выселяют. Или вот был такой случай – женщина заболела онкологией, у нее двое детей и ипотечная квартира. А банк говорит: это не мои проблемы, выселяйся.

Зачем лишний раз создавать социальное напряжение? Поэтому, конечно, давно надо было создать программу, чтобы, с одной стороны, все страховали риски, а, с другой, чтобы эта выплата была цивилизованно организована. Моя идея – уже давно предлагаю ее депутатам – сделать государственный компенсационный фонд, как это было с компенсационным фондом для дольщиков. И пусть каждый банк отчисляет туда по 0,5% от цены кредита. А если случается форс-мажор, фонд должен будет должен компенсировать банкам стоимость оставшегося кредита. Но пока мы только в начале пути по выработке такой программы.

Какие требования банки предъявляют к недвижимости?

У каждого банка свой список требований к домам и участкам род ипотеку, но почти все в обязательном порядке требуют, чтобы земельный участок входил в перечень земель, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство с категорией «земли населенных пунктов» или «земли сельхозназначения». Большинство банков требуют, чтобы покупаемый участок был расположен в пределах 100 км от офиса, выдающего кредит (но есть регионы, где это расстояние сокращено до 50 или даже 30 км), а его площадь была не менее 6 соток (но и шансы получить ипотеку на участок площадью 50 соток тоже невысоки). Повысить шансы на получение кредита может хорошая дорога до участка, а ряду банков необходимо, чтобы к дому или населенному пункту круглый год бесперебойно ходил общественный транспорт. Строгие требования предъявляют банки и к техническим характеристикам дома: обязательно наличие бетонного или кирпичного фундамента, стены должны быть деревянными или каменными, с установленными окнами и дверьми, смонтированными перекрытиями и кровлей. Также нужно сразу проверить недвижимость на соответствие юридическим требованиям: банк не даст ипотеку на дом и участок, которые арендуют третьи лица (на основании договора аренды); продавать дом может только собственник, и, скорее всего, банк не разрешит покупать только часть дома, если только остальная часть уже не находится в собственности заемщика.

READ
Подделка трудовой книжки, ответственность, чем грозит

Требования к заемщикам у каждого банка свои, но у большинства они довольно жесткие. Сумма первоначального взноса должна составлять 20-35%, возраст должен быть таким, чтобы на момент выплаты последнего взноса заемщику было не более 65 лет, обязательны гражданство РФ и трудовой стаж от года, белая зарплата и другие документы, подтверждающие хороший стабильный доход, незапятнанная кредитная история и отсутствие проблем с налоговыми службами. Ряд банков требуют предоставить в залог еще какую-то ликвидную недвижимость.

Для Москвы — доход около ₽150 тысяч

Один из важных показателей, который оценивают банки при выдаче ипотеки, — уровень и стабильность дохода будущего заемщика. По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — в среднем 80–100 тыс. руб. и выше для крупных городов. Поскольку ипотека выдается на длительный срок, а выдаваемая сумма весьма крупная, зарплата заемщика должна быть такой, чтобы ее хватило не только на ежемесячные платежи, но и для поддержания нормального образа жизни, говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Банк может одобрить ипотеку, если на ее обслуживание будет уходить не более 50% дохода семьи. Но считается комфортным, если платеж по ипотеке не превышает 30% дохода», — добавил он.

Для расчета оптимального уровня заработной платы необходимо учитывать два основных параметра — стоимость квартиры, на которую клиент берет ипотечный кредит, и сумму первоначального взноса в банке, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Поэтому чем больше сумма кредита, тем выше должен быть доход. «Если посмотреть статистику, то сейчас средняя сумма кредита в Московском регионе составляет около 8 млн руб. При кредите на 20 лет и сумме платежа примерно 81 тыс. руб. доход должен составлять около 150 тыс. руб.», — привел расчеты эксперт.

При кредите на 20 лет и сумме платежа примерно 81 тыс. руб. доход в Москве должен составлять около 150 тыс. руб.

При кредите на 20 лет и сумме платежа примерно 81 тыс. руб. доход в Москве должен составлять около 150 тыс. руб. (Фото: SimoneN/shutterstock.com)

Подписание договора «не глядя»

Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита. В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.

READ
Установка счетчиков на воду: законодательство 2022

Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.

Как оформить рефинансирование

В каждом банке требуют свой комплект документов при рефинансировании. Но есть основные бумаги, которые запросит любой кредитор:

  • правоустанавливающие документы на жилье, например, договор купли-продажи;
  • выписку из домовой книги;
  • документ с описанием квартиры, указанием количества комнат, площади;
  • справку об отсутствии долгов по уплате коммунальных услуг;
  • отчет об оценке недвижимости от независимого эксперта.

Также понадобятся документы от текущего банка-кредитора. В этот список входит:

  • кредитный договор;
  • справка о кредитном рейтинге заемщика;
  • справка об отсутствии задолженностей по платежам;
  • документ об остатке задолженности по ипотеке.

С этим пакетом можно обращаться в банк, в котором будет оформлено рефинансирование.

В некоторых случаях клиенты могут получить отказ в рефинансировании. Здесь играет роль одно условие – рефинансировать можно кредит, сумма которого не превышает 85% от стоимости недвижимости. Если изначально квартиру приобретали по большей цене, а при рефинансировании ее оценили значительно ниже, то заемщику придется либо отказаться от перекредитования, либо внести недостающую сумму из собственных средств.

Рефинансировать можно кредит, сумма которого не превышает 85% от стоимости недвижимости

Ипотека для дальневосточников

Житель ДФО имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке в 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, которые мы разобрали в отдельном посте.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату. Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Условия «Сельской ипотеки» в 2022 году

Специальная программа «Сельская ипотека» была запущена относительно недавно – с начала 2020 года. В отличие от более поздней госпрограммы-2020, «Сельская ипотека» была запланирована заранее, а ее условия утверждены правительством еще осенью 2019 года.

Основа программы – примерно та же, что и по другим госпрограммам: банки выдают кредиты по льготной ставке (не более 3% годовых), а разницу с рыночной ставкой компенсирует бюджет. Соответственно, прием заявок на программу начинается, только если правительство выделит деньги на субсидирование процентной ставки. Сразу после запуска программа оказалась настолько популярной, что выделенный лимит закончился спустя 8 часов приема заявок. Затем программу еще несколько раз перезапускали, добавляя все больше и больше бюджетных ассигнований.

Условия кредитования по программе такие:

  • за кредитные средства можно купить жилье в сельской местности . Это может быть сельское поселение, рабочий поселок, поселок городского типа или город с населением до 30 тысяч человек. Каждый регион утверждает свой перечень сельских территорий (он действует, в том числе, и для этой программы). Единственное исключение – в программу не попали Москва, Санкт-Петербург и Московская область;
  • требования к жилью – это может быть готовое жилье (дом или квартира, главное – пригодные к проживанию), строящееся жилье по договору долевого участия или земля и строительство на ней своего дома (но строить должен определенный подрядчик из списка);
  • сумма кредита – до 5 миллионов рублей в Ленинградской области, ЯНАО и регионах Дальнего Востока, до 3 миллионов рублей в остальных регионах;
  • первоначальный взнос – от 10% от стоимости жилья;
  • процентная ставка – от 0,1% до 3% годовых (больше 3% ставка не может быть, даже если заемщик откажется от страхования). Например, в Сбербанке ставка составляет 2,7% годовых, но она повышается до 3%, если клиент не использует сервис электронной регистрации сделки от самого Сбербанка;
  • срок – до 25 лет;
  • требования к заемщику устанавливает каждый банк, обычно они стандартные как для любой ипотечной программы.
READ
Трудовой договор: виды, порядок и сроки хранения

Однако «Сельская ипотека» имеет еще одно важное отличие от других программ – все расчеты и согласования проходят через Министерство сельского хозяйства России. То есть, заявку на каждый кредит должен одобрить Минсельхоз – и на это может уйти до 20 дней.

Второй момент – в официальных условиях программы прописано, что процентная ставка по ней может быть повышена по независящим от заемщика обстоятельствам. Это произойдет, если Минсельхоз не выделит деньги на субсидирование процентной ставки – тогда банк вправе поднять ставку, но не более чем до ключевой ставки Центробанка плюс 2,7% (сейчас это 8,5% годовых). Насколько серьезен этот риск, сказать сложно – но за 25-летний период кредитования в стране может произойти что угодно.

Кроме прочего, Минсельхоз утверждает также и перечень банков, участвующих в программе. Сначала в ней были только Сбербанк и Россельхозбанк, но сейчас в перечень вошли также ВТБ, банк «Дом.РФ», Альфа-Банк, Энергобанк, «Центр-Инвест», «Левобережный», Ак Барс Банк, Дальневосточный банк и РНКБ.

Процедура оформления не отличается от оформления обычного ипотечного кредита – банку нужны документы, подтверждающие доходы и занятость заемщика, как и всегда, будет проверена его кредитная история. Единственное отличие – нужно также предоставить информацию о приобретаемом жилье, а его несоответствие условиям программы может стать поводом для отказа в кредите.

Что будет с ипотекой в 2022 году? Прогнозы экспертов

В ноябре средний размер ипотеки, выданной российскими банками, достиг максимума — 3,71 млн рублей, — говорится в материалах Национального бюро кредитных историй. По данным Центробанка, задолженность соотечественников по жилищным кредитам составила 11,4 трлн рублей. Это на четверть больше, чем год назад.

В этом году ипотечные ставки росли, недвижимость дорожала. Что будет в следующем году, мы узнали у экспертов.

Михаил Хачатурян, доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве РФ, доцент кафедры организационно-управленческих инноваций РЭУ им. Г. В. Плеханова:

«Очевидно, ключевым фактором, поддерживающим относительный рост ипотечного рынка в России в 2022 году, станет продление программы государственной льготной ипотеки.

Сдерживающим фактором станет тренд на повышение цен на металлоконструкции и арматуру, который серьезно увеличивает конечную стоимость строительства. Также негативно сказывается на ипотеке снижение платежеспособности населения: накопленные на момент начала пандемии средства уже вложены в ипотечные кредиты, а дополнительных финансовых ресурсов у населения нет, и ожидать быстрого восстановления даже при условии окончания пандемии не стоит.

Ставки по ипотечным кредитам при условии сохранения программы льготной ипотеки не будут значительно расти, примерно на 1-3% выше установленного государством уровня. В случае отмены программы льготной ипотеки стоит ожидать роста ставок, но вряд ли выше 3-5%».

READ
Досрочное аннулирование временной регистрации

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финтех-сервиса:

«Можно говорить о продолжении минимального роста ипотеки в первом полугодии, вплоть до 1 июля 2022 года — даты завершения действия государственной программы в ее действующем формате. Ипотечные итоги 2022 года будут гораздо скромнее результатов 2020-2021 гг.

Новых рекордов по количеству и объемам выдачи в 2022 году мы точно не ожидаем. Во-первых, из-за высоких цен на недвижимость, которые давно обогнали рост зарплат людей. Снижение платежеспособности и закредитованность заемщиков — второй фактор сдерживания. Даже в благоприятном сценарии развития ипотечного рынка с продлением льготной программы и комфортными ставками все меньше людей смогут воспользоваться заемными деньгами для решения квартирного вопроса из-за низких доходов».

Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями:

«Рынок ипотеки будет постепенно сокращаться в сравнении в 2021 годом. Все возможные варианты привлечения клиентов банки за пандемию выбрали, о чем говорит как их прибыль, которая ожидается в районе 2,5 триллиона рублей за текущий год, так и прибыль московских девелоперов, которая за 11 месяцев превысила на 27% показатели прошлого года, подскочив до 1,31 триллиона.

Не секрет, что подавляющее большинство сделок как с новостройками, так и со вторичным жильем — ипотечные. Но возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются.

Постепенно будут сходить на нет и программы банков совместно с застройщиками, которые предлагают ипотеку под 6-7% годовых вместо рыночных 9-9,5%.

Что касается ставок по ипотеке, то они в любом случае пробьют 10% годовых, поскольку будут корректироваться вслед за ключевой ставкой ЦБ. С учетом очень плохих инфляционных ожиданий в первом квартале следующего года она легко может добраться до 10,5%».

Михаил Попов, банкир:

«В первую очередь на рынок ипотеки в 2022 году будет влиять ключевая ставка. В случае ее повышения также будет расти ставка на ипотеку. Она будет становиться все менее доступной для населения.

С другой стороны, большой вклад в развитие ипотеки на рынке сейчас делает программа льготной государственной ипотеки, где государство субсидирует часть ставки банкам, чтобы они могли предоставлять льготные условия клиентам. Доступность ипотеки во многом будет зависеть от условий этой программы, от того, насколько широко она будет представлена, какие будут лимиты по суммам и какие ставки будут обеспечиваться.

Скорее всего, в следующем году ипотека подорожает, процент одобрения снизится. На рынок будет оказывать влияние снижение платежеспособного спроса на недвижимость, так как квартиры меньше будут покупаться в кредит, и цены могут затормозиться или даже показать падение в различных сегментах».

Наталья Мильчакова, заместитель руководителя информационно-аналитического центра, к. э. н.:

«Уже ясно, что ключевая ставка в 2022 году, по крайней мере в первом полугодии, будет расти. Соответственно, в начале следующего года повышение ставок коммерческими банками по ипотеке вполне возможно.

В первом квартале 2022 года можно ожидать роста минимальной ставки по ипотеке до 8,7-9%, в среднем — до 9-10%. Жилищные кредиты будут менее доступны, так как программа льготной ипотеки осталась только в отдельных регионах».

READ
Проверка снилс на подлинность

Марчел Кырлан, старший преподаватель департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ:

«Требования банков к заемщикам в 2022 году, скорее всего, не будут усложняться. Ипотечные кредиты — не самый рискованный вид займов. Судебная практика практически всегда на стороне банков. В случае просрочки более чем на три месяца банки просто подают в суд, получают залоговое имущество, то есть ипотечные квартиры, которые вполне успешно можно реализовать на вторичном рынке.

Ну а раз банкам бояться нечего, то нет и смысла ужесточать требования к заемщикам. Это тоже фактор, который позволяет надеяться на то, что рынок ипотечных кредитов в 2022 году не просядет, а будет показывать пусть и не слишком большой, но устойчивый рост».

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости:

«На фоне бескомпромиссной денежно-кредитной политики ЦБ, когда ключевая ставка систематически поднимается, и учитывая, что таргет инфляции в 4,5% годовых еще не достигнут, а продолжит подниматься, ставки по ипотеке продолжат соразмерный рост.

Для большинства граждан ипотека остается пока единственной возможностью улучшить свои жилищные условия, поэтому ситуация с сохранением спроса будет в значительной степени зависеть от застройщиков, которые совместно с банками-партнерами предлагают покупателям собственные субсидированные и льготные программы.

Но позволить себе подобные условия могут только ведущие застройщики, которые работают с масштабными проектами и сотрудничают с крупными банками. Поэтому при условии роста ключевой ставки большая часть покупателей будет вынуждена брать ипотечные кредиты под рыночный процент, который может составить не менее 9-9,5%. Таким образом, к концу 2022 года уровень рыночной ставки может вернуться к показателям 2019 г., а падение спроса — составить не менее 20-22%».

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?

За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2020-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?

— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.

— Банки повышают ставки, но осторожно.

— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.

— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.

— Объем выдачи ипотеки в 2021-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.

— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.

— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.

— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.

Ставки перевалят за 10%

Главный вопрос декабря 2021-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?

Прогнозы неутешительны: ипотечные эксперты сходятся во мнении, что средняя ставка в 2022 году преодолеет двузначный рубеж. В «Дом.РФ» считают, что она вырастет как минимум до 10%, а возможно, чуть больше. В Сбере — что вероятность этого высока, но оценить ситуацию стоит в январе–феврале.

По данным ЦБ РФ, на 1 ноября 2021 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение предыдущего месяца (то есть октября), составляла 7,7%. К концу декабря рост составил более 1 п. п. Так, по подсчетам банка «Дом.РФ», сегодня средневзвешенная ставка составляет 9,2%.

READ
Штраф за разговор по телефону за рулем в 2022

В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.

Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.

Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .

Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2021-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.

Хроники повышения

В 2020-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.

Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.

Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.

«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2021 года

При этом в октябре 2021 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.

«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».

READ
Выплаты по европротоколу: максимальная сумма ущерба

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2021 года

Размер кредита постоянно растет

Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2021-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.

Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2021 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.

«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».

Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ

Это был рекордный год

Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2021-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.

«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2020-м.

Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2021-м.

Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке

О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2020 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.

Еще один рекорд 2021-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.

Банки повышают ставки, но осторожно

Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2021 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.

Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.

Льготная ипотека сделала свое дело

Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2020-го по середину 2021 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2021 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.

READ
Протокол ооо о смене учредителя образец

Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.

Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.

«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка

«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».

Таких не берут в космонавты

Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.

Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2021 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.

В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.

В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.

Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?

Наряду с доходом ипотечника банки учитывают и то, в какой сфере работает человек, какую должность он занимает, насколько востребована его профессия и какой у него трудовой стаж. Например, в «Сбере» для получения ипотеки заемщик должен иметь стаж не менее трех месяцев на текущем месте работы, в ВТБ — не менее полугода. Если вы недавно устроились, дождитесь окончания испытательного срока, рекомендуют эксперты.

Ссылка на основную публикацию