В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;
Что выбрать: ЖСК или ДДУ
Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье – по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.
На самом деле, ДДУ и ЖСК – это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй – более выгоден.
Давайте разберемся, в чем заключается разница.
В чем разница между дду и жск?
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
- Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74
Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.
- Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
- Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Договор долевого участия по 214 ФЗ
Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.
По ЖСК квартиры дешевле до 40%
Главное преимущество ЖСК перед ДДУ — стоимость квартиры. По оценкам экспертов, кооперативное жилье может быть дешевле на 40% аналогичного по площади долевого. При этом стоимость квартиры в ЖСК может повышаться несколько раз, по мере возведения дома — и пайщикам придется доплачивать. Еще несколько различий между ЖСК и ДДУ:
- дольщиков защищает закон «О защите прав потребителей», по которому застройщик выплачивает штраф до 50% стоимости квартиры, в случае нарушения договора;
- взносы по ЖСК не облагаются налогами;
- продать квартиру по ДДУ можно в любой момент, а для продажи в ЖСК нужно согласие кооператива;
- рассрочка по ДДУ не превышает период строительства, по ЖСК — дается на любой срок.
Кaк кyпить квapтиpy c вcтyплeниeм в ЖCК
Нaпpимep, вы yзнaли, чeм oтличaeтcя кooпepaтивный дoм oт oбычнoгo , и пpиняли peшeниe вcтyпить в кooпepaтив. Чтoбы пpиoбpecти жильe, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.
Пpoвepьтe ЖCК
Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв, пpoвepьтe жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Ecли oн opгaнизoвaн дaвнo, пoчитaйтe oтзывы и oбcyждeния в интepнeтe. Пpoвepьтe в oфициaльныx peecтpax, нe нaxoдитcя ли юpидичecкoe лицo в cтaдии бaнкpoтcтвa, и нeт ли пpoтив нeгo cyдeбныx paзбиpaтeльcтв.
Tщaтeльнo изyчитe ycтaв. B нeм дoлжнa быть пpeдocтaвлeнa пpoeктнaя дeклapaция и ocнoвныe xapaктepиcтики дoмa: мaтepиaл cтeн, этaжнocть, чиcлo квapтиp, нaличиe лифтa, дpyгиe. Этo — пoкaзaтeль тoгo, чтo нaд пpoeктoм дeйcтвитeльнo paбoтaли. Taкжe yтoчнитe, кaк пpинимaют peшeния oб yвeличeнии cтoимocти cтpoитeльcтвa — нa oбщeм coбpaнии или тoлькo pyкoвoдcтвoм. Ecли pyкoвoдcтвoм, этo плoxoй знaк.
Пpoчитaйтe дoгoвop. B нeм дoлжны быть пpoпиcaны ycлoвия pacтopжeния, ycлoвия oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cpoки oкoнчaния cтpoитeльcтвa и ввeдeния дoмa в экcплyaтaцию.
Пpoвepьтe гeнпoдpядчикa. Пoceтитe мecтo cтpoитeльcтвa — нa инфopмaциoннoм cтeндe дoлжнa быть инфopмaция o нeм. Пocмoтpитe oтзывы o зacтpoйщикe, пpoвepьтe, нe бaнкpoт ли oн. Ecли вce xopoшo, мoжeтe пoдпиcывaть дoгoвop.
Пoдпишитe дoгoвop
Пpoвepьтe, чтoбы в дoгoвope были тoчныe xapaктepиcтики нeдвижимocти, пpaвo тpeбoвaния кoтopoй вы пpиoбpeтaeтe. Жeлaтeльнo, чтoбы былa yкaзaнa этaжнocть, oбщaя плoщaдь, кoличecтвo кoмнaт и дpyгиe вaжныe xapaктepиcтики. Этo yбepeжeт oт тoгo, чтo вы плaтили зa тpexкoмнaтнyю квapтиpy, a пoлyчитe тpexкoмнaтнyю.
Пoдпишитe дoгoвop в двyx экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй бyдeт xpaнитьcя y ЖCК.
Плaтитe взнocы
Oплaтитe вcтyпитeльный взнoc, a тaкжe вoвpeмя плaтитe пaeвыe взнocы. Кoгдa выплaтитe вcю зaдoлжeннocть, нe зaбyдьтe взять пoдтвepждaющиe этo cпpaвки. Oни пoнaдoбятcя в дaльнeйшeм пpи oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Кoгдa дoм cдaдyт в экcплyaтaции, пoдпишитe aкт пpиeмa-пepeдaчи oбъeктa нeдвижимocти. B нeм oбычнo yкaзывaют, чтo члeн ЖCК нe имeeт пpeтeнзий к кaчecтвy нeдвижимocти, и пpинимaeт ee.
Oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти
Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, пoceтитe MФЦ или Pocpeecтp личнo, ecли oн вeдeт пp иeм гpaждaн в вaшeм гopoдe. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy cлeдyющиe дoкyмeнты:
📒 дoгoвop члeнcтвa в ЖCК — тoт, кoтopый вы пoдпиcывaли пpи вcтyплeнии в нeгo;
📒 дoгoвop пoкyпки пaя;
📒 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют oплaтy пaeвыx взнocoв — нaпpимep, квитaнции;
📒 cпpaвкy o выплaтe вceй зaдoлжeннocти — ee бepyт в ЖCК;
📒 aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти;
📒 opигинaл квитaнции oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — oнa cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц.
Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, нaпишeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaжeт пepeчeнь пpинятыx дoкyмeнтoв и дaтy пoдгoтoвки. B тeчeниe 7–10 днeй пpoцeдypa зaвepшитcя. B нaзнaчeннyю дaтy вaм выдaдyт opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН, кoтopaя пoдтвepдит вaшe пpaвo coбcтвeннocти.
Защита от двойной продажи
ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.
Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.
Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.
Прокуратура разъясняет: Отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N 214-ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.
Статья 48 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит особенности регистрации договора участия в долевом строительстве:
— осуществляется по совместному заявлению застройщика и участника долевого строительства;
— самое сложное — оказаться первым дольщиком, поскольку для регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен представить практически все документы, необходимые для подтверждения права застройщика на привлечение денежных средств дольщика;
— для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве документы, которые уже имеются в досье, не запрашиваются, но дополнительно застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого дольщика;
— заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия (п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), без которых не будет считаться заключенным:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно. Так, застройщик обязан указать в договоре:
план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;
назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);
общую площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
— срок передачи квартиры дольщику. В данном вопросе есть нюанс — застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику). Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику. Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа «до ____ 20__ г.». Отметим, что в рекламе всегда пишут достаточно приемлемые сроки окончания строительства объекта, но если данные сроки не отражены в договоре, то можно предъявить претензии застройщику о распространении недобросовестной рекламы;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и при отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом. Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ N 214-ФЗ). Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов — не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег. Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств. Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств. Это обязательно должен быть застройщик, на которого оформлено разрешение на строительство, а не двойник с похожими реквизитами. Законодательство допускает и схему оплаты третьему лицу, допустим, подрядчику застройщика, но в этом случае следует особенно внимательно проверить полномочия лица, подписывающего договор с дольщиком, для исключения увода денег по мошенническим схемам. Целесообразно производить оплату через аккредитив после государственной регистрации договора участия в строительстве;
— гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ). Если в этот срок будут выявлены недостатки, то участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в срок, согласованный с застройщиком. Отметим, что культура написания претензий застройщику в период гарантийного срока в России еще малоразвита, дольщики не воспринимают квартиру как товар, который должен быть определенного качества. Но если в квартире что-то сломалось, что-то не работает, то застройщик обязан бесплатно это наладить или заменить в течение гарантийного срока;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ст. 12.1 ФЗ N 214-ФЗ в обеспечение возврата денежных средств и штрафов в залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Кроме того, обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием ответственности;
— данные о приобретаемых дольщиком объектах социального назначения (если приобретаются).
Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Застройщик такого иска подать не вправе.
Из других условий договора следует обратить внимание на конечный результат работ: часто застройщик прямо в договоре указывает на то, что квартира не предусматривает отделки, стяжек пола, сантехнического оборудования, доводки электричества до комнат, сантехники. Все это повлечет дополнительные расходы, сравнимые с покупкой в итоге готовой квартиры.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Деятельность данных кооперативов урегулирована в разделе V ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», ст. 116 ГК РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Схема такова: для целей удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется в установленном порядке юридическое лицо — ЖСК или ЖНК, утверждается устав данного лица, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, это аффилированные с застройщиком лица.
Приобретение квартиры в ЖСК — один из немногих случаев в нашем современном законодательстве, когда право собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖСК становится собственником помещения с момента полной выплаты своего паевого взноса — при условии, конечно, что такая квартира к этому моменту уже существует: невозможно стать собственником того, чего нет. Поскольку в наше время паевой взнос обычно выплачивается задолго до окончания строительства дома, член ЖСК в большинстве случаев становится собственником с момента ввода этого дома в эксплуатацию. В дальнейшем регистрация его права производится на основании предоставленных кооперативом документов о полной выплате паевого взноса.
Документальное оформление вступления в ЖСК, в отличие от заключения договора участия в долевом строительстве, не предполагает государственной регистрации. На ЖСК не распространяются применяемые к застройщикам требования о размере минимального уставного капитала, предоставлении обеспечения своих обязательств, подготовке проекта будущего дома, составлении и публикации проектной декларации. Если по договорам участия в долевом строительстве застройщик может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, то ЖСК может быть создан и начать собирать деньги задолго и до получения разрешения, и до приобретения прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Это все предопределяет большую популярность ЖСК среди застройщиков.
Но у всякой медали есть оборотная сторона, есть она и у ЖСК.
Во-первых, если гражданин заключает договор участия в долевом строительстве, то его взаимоотношения с застройщиком строятся как отношения контрагентов: один платит деньги, другой осуществляет строительство в установленные сроки и с установленными требованиями по качеству получаемого объекта. Если застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, он несет предусмотренную законом ответственность. Возникающие у застройщика сложности с исполнением обязательств в принципе безразличны для дольщика: как застройщик сможет исполнить свои обязательства — его личное дело. Зачастую, вступая в ЖСК, люди ожидают того же — что они будут платить деньги, а за них им построят жилье и передадут его в собственность. Но принципиальное отличие ЖСК от долевого строительства в том, что ЖСК — это корпорация, вступая в которую пайщик приобретает не право на получение жилья, а права участника этой корпорации (право на участие в голосовании, избрании правления, проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива). И в том случае, если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно, пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки. В ответ на такое желание ему будет сказано, что это его собственная организация, он является ее участником, и если ему что-то не нравится в деятельности этой организации, он имеет полное право проголосовать за смену правления, в том числе предложить свою кандидатуру в качестве председателя правления. Разумеется, в реальности мало кто из пайщиков кооператива в состоянии быть председателем правления ЖСК, да и вообще хоть сколько-нибудь активно участвовать в деятельности кооператива. Застройщики, создающие ЖСК для привлечения денежных средств, также даже не предполагают, что пайщики захотят воспользоваться своими правами по управлению кооперативом, и даже порой заключают с пайщиками отдельные соглашения о том, что голосование на общих собраниях пайщиков будут от их имени осуществлять сотрудники застройщика. Тем самым в действительности ни застройщик, ни пайщик не строят свои отношения в ЖСК как отношения организации и ее участника, они точно так же строятся по принципу контрагентов: один платит деньги, другой — строит. Но эта система работает только до первого сбоя. Как только при строительстве начинаются проблемы, любые претензии пайщиков могут быть парированы ссылкой на то, что они сами являются членами кооператива, и все финансово-хозяйственные операции, которые были совершены, — это результат их голосования на собрании пайщиков. Получается, что пайщики ЖСК несравнимо хуже защищены от нарушения условий строительства, чем дольщики. И это лишь первая из проблем.
Во-вторых, закон предусматривает, что прием в члены кооператива производится на основании утверждения решения о таком приеме общим собранием или конференцией членов кооператива. Правление ЖСК производит только предварительную проверку заявления лица, желающего вступить в кооператив. Однако в действительности в ЖСК, созданных застройщиками, практически никогда не проводятся ни собрания, ни конференции членов кооператива, да пайщики и не стремятся в них участвовать, ведь обычное восприятие ситуации строится по той же модели: «Я заплатил деньги — мне за них строят жилье», больше ни на что пайщик не рассчитывает. В результате многие пайщики ЖСК не имеют надлежаще оформленных (т.е. утвержденных общим собранием) документов об их принятии в члены кооператива, а значит, могут столкнуться с проблемами при защите своих прав. Вместо этого с пайщиками ЖСК зачастую заключаются договоры о порядке внесения паевых взносов, которые многие считают эквивалентом договора участия в долевом строительстве. Однако законом для пайщиков ЖСК вообще никаких договоров не предусмотрено: их права на пай подтверждаются решением об их принятии в члены кооператива, а взаимоотношения между пайщиком и кооперативом регламентируются не договором, а уставом ЖСК.
Отсюда происходит и ненадлежащее оформление уступки прав пайщиков. Не секрет, что существует целый рынок прав на получение жилья в будущем. Свои права уступают за деньги дольщики по договорам участия в долевом строительстве, покупатели по договорам купли-продажи, так же — и пайщики ЖСК. Необходимость уступки может быть связана с желанием не дожидаться окончания строительства, а получить деньги непосредственно сейчас, отпадением необходимости в объекте, много еще чем. При этом мало кто знает, что законом вообще не предусмотрена уступка пая в ЖСК. С юридической точки зрения такая уступка будет выглядеть как выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового. Но при этом нет никакой гарантии, что новый пайщик получит те же самые права, которые были у прежнего. Более того, и выход прежнего, и вступление нового пайщика может оказаться совершенным ненадлежащим образом, в итоге в будущем породить споры о том, правильно ли был осуществлен выход и правомерно ли вступил в кооператив новый пайщик.
Наконец, учет прав пайщиков на жилые помещения осуществляется самим кооперативом. Вследствие этого правление ЖСК всегда имеет возможность убрать из документов информацию о чем-либо не угодившем ему пайщике, например о том, который слишком активно интересовался делами кооператива и пытался реализовать на практике свои права по участию в управлении им. Конечно, впоследствии — если у него сохранились документы о вступлении в кооператив и, самое главное, о внесенных им платежах — он может защищать свои права в суде, но за это время его (точнее — подлежавшее передаче ему) помещение может оказаться переданным уже совершенно другому лицу, которое окажется добросовестным приобретателем. В этом плане регистрация договоров участия в долевом строительстве государственными органами в ЕГРН выглядит намного надежнее.
Третья беда ЖСК — неопределенность прав и обязанностей пайщика. В отличие от долевого строительства, где практически все вопросы прописаны в законе, в ЖСК многие важные вопросы отданы на откуп регулированию внутренними актами кооператива, в первую очередь — его уставом. Но многие ли, вступая в ЖСК, утруждают себя ознакомлением с ним и тем более в дальнейшем следят за тем, чтобы положения устава не нарушались ни при приеме в члены ЖСК, ни в ходе дальнейшей его деятельности? Практически никто. Между тем в уставе, который составляется в момент создания ЖСК (а значит, если кооператив был создан застройщиком, содержание устава было полностью определено им), могут содержаться положения, накладывающие на пайщика множество дополнительных обязанностей и предоставляющие кооперативу дополнительные права, позволяющие, в частности, исключить неугодного пайщика из кооператива, не предоставив ему помещения и даже возвратив ему значительно меньше того, чем было им внесено.
Так, уставами ЖСК нередко предусматриваются, наряду с паевыми взносами, разные платежи — периодические, вступительный и т.д. Вся совокупность этих платежей формирует общую стоимость приобретаемого объекта, однако в случае выхода пайщика из ЖСК возврату ему будет подлежать лишь паевой взнос, который может оказаться лишь меньшей частью от всей этой суммы.
Возможно, что приобретение жилья через ЖСК сейчас было обрисовано слишком мрачными красками. Действительно, имеется множество примеров успешного решения людьми своего жилищного вопроса с помощью ЖСК, однако надо понимать, что здесь огромное значение приобретают такие тяжело оцениваемые факторы, как порядочность правления ЖСК, личные взаимоотношения между пайщиком и членами правления, готовность или неготовность совместно решать возникающие в ходе строительства проблемы. С учетом того что строительство всегда отнимает немало времени, даже если в начале отношений все было хорошо, они вполне могут испортиться со временем, и тогда все те неприятные особенности такого способа приобретения жилья могут отразиться на человеке в полной мере. В целом ЖСК, являясь действительно работающим инструментом решения жилищной проблемы, мало приспособлен к индустриальному строительству, при котором пайщик только лишь платит, а застройщик — только лишь строит. Участие в ЖСК предполагает намного большую вовлеченность пайщика в сам процесс строительства, его сотрудничество — кооперацию с застройщиком. При строительстве современных многоквартирных домов, комплексов с сотнями, а то и тысячами квартир, с полным отчуждением пайщика от процесса строительства добиться такого взаимодействия между сторонами оказывается практически невозможно, ЖСК перестает соответствовать своей природе. В то же время при строительстве домов с небольшим количеством квартир вполне возможно достижение необходимой степени взаимодействия, при которой ЖСК будет работать именно так, как он должен работать.
Таким образом, гражданин, поставивший целью приобретение жилого помещения, волен сам выбирать способ такового, однако при вступлении в члены ЖСК, данный гражданин не будет обладать всеми правами и подлежать такой же защите (в том числе, государственной), как если бы он приобретал жилье посредством заключения договора долевого участия.
Что такое ЖСК по 215 ФЗ
Приобретение квартиры по 215 ФЗ – это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки.
Подводные камни договора ЖСК:- все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
- застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
- закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе – договоре;
- есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
- собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю.
Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр.
После дождика в четверг
Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».
При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, – подчеркивает Михаил Гореликов. – Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».
А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», – предупреждает юрист.
Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.
ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса
Нынешняя осень оказалась богата случаями подключения Верховного суда РФ к проблеме определения места жилищно-строительных кооперативов в системе отношений по поводу долевого строительства. Причем, это подключение состоялось в лице сразу двух коллегий – административной и гражданской.
2 сентября административная Коллегия приняла определение № 44-КА19-6 по одному из споров, связанных с дележом проблемного наследства, оставленного пайщикам нашумевшим в местных кругах пермским ЖСК «Триумф. Квартал 2».
Пайщик оспаривал решение регионального органа власти об отказе во включении его в реестр пострадавших дольщиков на том основании, что член ЖСК дольщиком по закону «Об участии в долевом строительстве…» не является. СКАД Верховного суда не поддержала эту точку зрения, вслед за Обзорами судебной практики от 04.12.2013 г. и от 19.07.2017 г. указав, что договор паенакопления не по форме, но по сути является договором участия в долевом строительстве, а потому пайщик кооператива приравнивается к дольщику и пользуется правами, которые установлены для дольщиков законом об участии в долевом строительстве. В том числе правом на включение в реестр пострадавших дольщиков.
Несколько дней назад администратор этого ресурса Гульнара Исмагилова любезно обратила мое внимание на то, что в борьбу за права пайщиков ЖСК в связи с их участием в долевом строительстве вступила Судебная коллегия по гражданским делам, явив миру определение от 15 октября с.г. № 5-КГ19-186.
В этом деле все было значительно отраднее для пайщика. Жилье он получил, вот только его фактический метраж оказался меньше проектной площади на 5 квадратных метров. Недостача! Добровольно вернуть деньги пайщику в расчете на эту недостачу кооператив отказался.
Свой иск пайщик обратил против кооператива, что совершенно логично, поскольку именно с ним у него был заключен договор паенакопления. Но эту логику ни суд первой инстанции, ни московская городская апелляция не поддержали[1].
Их позиция заключалась в следующем.
Обзор судебной практики по спорам в сфере участия в долевом строительстве жилья от 4 декабря 2013 года указывает, что отношения между пайщиками и ЖСК нормами закона «Об участии в долевом строительстве…» не регулируются. Значит, пайщик по отношению к кооперативу – не дольщик, а кооператив по отношению к пайщику – не застройщик по нормам этого закона, хотя и является застройщиком в широком смысле, установленном Градостроительным кодексом РФ.
Значит, если закон «Об участии в долевом строительстве…» говорит о том, что деньги на строительство жилья могут привлекаться жилищно-строительными кооперативами, но нормы этого закона на отношения между пайщиками и ЖСК не распространяются, то требование пайщика, основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», должно быть предъявлено тому, для кого эти нормы обязательны, т.е. настоящему застройщику. Ведь именно он, а не ЖСК, построил дом с квартирой на 5 квадратных метров меньше, чем обещал, и должен нести за это ответственность согласно названному закону.
Представленный в материалах дела договор паенакопления является совершенно «голым» в том смысле, что фактически содержит только условие «ты мне – деньги, я тебе – квартиру, которую построит застройщик N.». Никаких положений из области корпоративного права, как это подобает любому приличному ЖСК, в договоре нет. В общем, по своему содержанию это не договор о вступлении в ЖСК, а договор купли-продажи будущей квартиры, для порядка названный договором паенакопления.
Обстоятельство того, что сами стороны договора паенакопления никоим образом не связывали его заключение с установлением между собой каких-либо корпоративных отношений суд отметил особо, и для полной ясности своего подхода указал, что в рассматриваемом деле ЖСК является не более, чем техническим плательщиком или трансфер-агентом между пайщиком и застройщиком по схеме «передал деньги – передал квартиру».
Таким образом, ЖСК – ненадлежащий ответчик, и свой иск по поводу недостатков квартиры пайщик должен обратить против настоящего застройщика, решил суд первой инстанции и подтвердила московская городская апелляция. Отсутствие каких-либо договорных связей между пайщиком и застройщиком суды не смутило ничуть.
За пределами слов судебных актов осталась подспудно звучащая в них мысль: вы же требуете постоянно, чтобы суды всматривались в суть отношений, а не подходили к ним формально? Пожалуйста. Все, как вы хотите. В этом деле ЖСК – простая прокладка, кооперативное SPV, через которое застройщик собирал деньги на строительство. Подписав договор паенакопления, в котором ни единым словом не прозвучала никакая корпоративная тематика, пайщик продемонстрировал, что участие в ЖСК его не интересовало совершенно. Не было у него никакой воли на это участие. Ему нужна была только квартира того метража, за который он заплатил. Кто должен отвечать за несоответствие этой квартиры проектной документации, и к кому обращать основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…» требование? Явно, что не к кооперативу, который сам ничего не строил. Вот вам и прорыв корпоративного занавеса под названием ЖСК. Прямо, как в европах и америках.
Кассационную жалобу пайщика приняла к своему рассмотрению СКГД Верховного суда.
Она указала, что ЖСК – это потребительская корпорация, отношения в которой регулируются нормами Жилищного кодекса РФ, а не законом «Об участии в долевом строительстве…», что прямо следует все из того же Обзора судебной практики от 4 декабря 2013 года.
Пайщик – не является участником долевого строительства и с застройщиком ни в каких отношениях не состоит, а потому не может иметь к застройщику каких-либо требований. Договор паенакопления, с учетом которого нижестоящими судами были сделаны противоположные выводы, Судебная коллегия в материалах дела не обнаружила вовсе (?!).
Таким образом, мы имеем два принятых с разницей в один месяц определения Верховного суда РФ по одному и тому же предмету и со ссылками на одни и те же нормы права и ранее сделанные в Обзоре судебной практики выводы.
В одном случае невозможность распространения на отношения между ЖСК и пайщиком норм закона «Об участии в долевом строительстве…» не помешала Верховному суду признать пайщика дольщиком в смысле этого закона и обязать публичный орган включить пайщика в реестр пострадавших дольщиков.
При этом, Верховный суд предложил нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных споров отойти от формализма и пристальнее всматриваться в содержание возникших между ЖСК и пайщиком отношений по сбору денег на строительство жилья с тем, чтобы увидеть в них регулируемые законом «Об участии в долевом строительстве…» отношения.
В другом случае Верховный суд занял строго противоположную позицию, указав на недопустимость столь вольного обращения с законом об участии в долевом строительстве в ущерб корпоративным нормам Жилищного кодекса.
Но в этом последнем случае ситуация была сильно осложнена тем, что пайщик судился с самим кооперативом по договору, в исполнении которого действительный застройщик никакого участия не принимал, и этот важнейшее обстоятельство дает повод говорить о том, что никакого противоречия между обоими определениями Верховного суда на самом деле нет.
Когда пайщик кооператива отстаивает свои права перед третьими лицами, но не перед ЖСК и уж тем более не перед застройщиком, эти его права могут быть определены с позиции прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. На каком основании? На том, что пайщик, не являющийся «настоящим дольщиком», тем не менее, участвует в отношениях по поводу привлечения денежных средств для строительства жилья, о чем прямо говорит закон.
Жилищный кодекс регулирует внутрикорпоративные отношения в ЖСК, но ничего не говорит про регулирование отношений между пайщиками как субъектами привлечения денежных средств для создания жилья в будущем на «долевых» началах и третьими лицами, в том числе публичными органами. Значит, и это вполне логично, регулирование таких отношений должно в силу аналогии закона осуществляться в соответствии с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…», в тексте которого жилищно-строительные кооперативы, кстати говоря, упоминаются неоднократно.
С этой точки зрения административная Коллегия Верховного суда РФ права в своем утверждении, что этот закон не является законом только и исключительно про договоры участия в долевом строительстве, но является в широком смысле законом о привлечении средств граждан для финансирования строительства жилья с последующей передачей квартир этим гражданам. Независимо от того, как такие граждане именуются – участниками долевого строительства (дольщиками) или пайщиками ЖСК.
Совершенно иначе ситуация выглядит в том случае, когда речь идет о споре между пайщиком и самим кооперативом.
Имея в виду наличие между ЖСК и пайщиком договора, как его ни называй, паенакопления или вступления в кооператив, ЖСК, даже будучи сугубо бумажной прокладкой между пайщиком и застройщиком, не может противопоставить требованию пайщика возражение о том, что все свои претензии пайщик должен адресовать застройщику, поскольку эти требования основаны на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», а кооператив застройщиком по этим нормам не является.
Почему? Потому что требования пайщика, даже по поводу качества переданной ему кооперативом квартиры или ее метража, в действительности вовсе не основаны на нормах указанного закона, но являются только аналогичными тем требованиям, которые дольщики могут заявлять застройщикам в силу закона и договоров участия в долевом строительстве.
Наличие такой аналогии, сколь полной они бы ни была, договор паенакопления в договор участия в долевом строительстве не превращает, и нежданно-негаданно застройщика ответственным перед совершенно неизвестным ему пайщиком кооператива не делает.
Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам также совершенно права в своем определении.
Правда, есть нечто, что сильно смущает во всей этой внешне правильной и действительно основанной на законе логике. А именно, фигура кооператива-прокладки для сбора денег с граждан, наличие реального бенефициара этого процесса в лице застройщика и стоящих за ним товарищей, и то обстоятельство, что пайщик заявляет свое требование вовсе не ради того, чтобы просто поскандалить в суде, а ради достижения реального эффекта, выражающегося в возврате уплаченных им денег.
С учетом таких оговорок, безусловно заслуживает внимания подразумевавшаяся в решении суда первой инстанции по делу о недостаче метража позиция, согласно которой иск о недостатках жилья, заявленный пайщиком против кооператива, существование которого не имеет никакой другой цели и смысла, кроме передачи средств от граждан застройщику, может прорывать корпоративный занавес в виде такого ЖСК с тем, чтобы достигнуть настоящего нарушителя обещания построить качественное жилье в обусловленный срок. Причем, такого нарушителя, который, в отличие от кооператива-прокладки, имеет прямую и непосредственную заинтересованность в получении денег пайщиков, в том числе и для оставления их существенной части у себя в качестве прибыли.
Ведь требование недовольного пайщика к ЖСК-пустышке, лишенному всякого намека на реальное корпоративное существование и активную деятельность, фактически обращается против других пайщиков, поскольку никаких иных средств, кроме их взносов на расчетном счете кооператива, против которого будет выставлен исполнительный лист, нет и быть не может.
Исподволь возникает ситуация имущественной ответственности одних пайщиков ЖСК перед другими пайщиками за безобразия застройщика, являющегося очевидным выгодоприобретателем всей схемы привлечения средств граждан через ЖСК-прокладку.
Все риски неисполнительности застройщика переходят не на кооператив, а на его пайщиков.
Причем, наличие ЖСК-прокладки означает создание на стороне застройщика также и нематериальных выгод в виде очевидных организационных удобств.
Насколько проще складывается жизнь застройщика, когда юридически ему противостоит не пара сотен совершенно реальных озлобленных граждан, отдавших свои деньги, часто кредитные, за обещанное жилье, а некий карманный ЖСК.
Вполне вероятно, что именно этот явно неправедный «корпоративно-кооперативный» занавес хотел своим решением прорвать Кунцевский районный суд, и в этом смысле именно его решение, а вовсе не решение Верховного суда могло создать, простите за каламбур, прорывную судебную практику в жилищном строительстве с участием существующих только на бумаге ЖСК.
Коллегия по гражданским делам Верховного суда совсем не затронула в своем определении тему приобретения схалтурившим застройщиком всех выгод от осуществления подобной схемы привлечения денежных средств граждан. Т.е., проявила тот самый формализм, даже, скорее, предельный легализм и буквоедство, избавляться от которого она призывает нижестоящие суды.
«Ситуацию спасет регрессный иск кооператива к застройщику» – может сказать кто-нибудь. Но для заявления такого иска нужно, как минимум, иметь желание его подать. Проявит ли такое желание карманный ЖСК, станет ли он беззаветно и яростно бороться с контролирующим его застройщиком? Не уверен.
К тому же, далеко не факт, что в описанной ситуации у кооператива вообще есть право на подачу против застройщика именно регрессного, а не самостоятельного иска. Наш Гражданский кодекс не знает общего правила о регрессе, но полагает регрессные обязательства ограниченными исчерпывающим перечнем конкретных случаев их возникновения по принципу numerus clausus. Кроме того, формально ответственность ЖСК перед пайщиком не производна от ответственности застройщика перед кооперативом. Но это уже совсем другая история.
Признание договора паенакопления как договором участия в долевом строительстве, т.е. договором купли-продажи будущего имущества, ломает установленную в Жилищном кодексе и ведущую свою историю от Закона Союза ССР «О собственности» максиму, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива, полностью уплатившего паевой взнос, в силу закона, а не в силу передачи жилья в собственность от кооператива своему участнику. Для возникновения права собственности на жилье у участника кооператива не требуется совершения кооперативом каких-либо действий по передаче жилья, а от участника кооператива не требуется принять жилье. Никакой договор не нужен, ни квази-ДДУ, ни договор купли-продажи будущей недвижимости.
Более того, совершенно не нужен и лишен какого-либо юридического и практического смысла и сам договор паенакопления или договор участия в жилищно-строительством кооперативе, поскольку ни прием нового лица в члены кооператива, ни уплата им вступительного или паевого взноса не требуют в качестве своего основания заключение какого-либо договора с кооперативом, а условия такого приема или такой уплаты вне зависимости от заключения какого угодно договора должны быть определены уставом, причем, одинаково для всех участников кооператива.
Единственное, чем можно оправдать заключение договор паенакопления – это необходимость демонстрации его сотрудникам налоговой службы, которые искренне считают, что основанием платежа обязательно должен быть или договор, или судебный акт, или решение публичного органа. Объяснить налоговому инспектору то чудо, что платить взносы в кооператив можно и в отсутствие какого-либо договора с кооперативом, невозможно. Он вызовет скорую психиатрическую помощь. И себе, и своему собеседнику.
[1] Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2018 г. по делу № 2-5634/18.
Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-15498/2019.
Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:
Загрузка...