Немногие знают, но размер налоговых выплат целиком зависит от инвентаризационной стоимости жилплощади. Что такое инвентаризационная стоимость квартиры, как она определяется, что для этого нужно, и кто ее определяет, узнаем подробнее.
Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости
Нужно ли платить налог, если вы владеете квартирой менее 3 и 5 лет? В каких случаях особождаются от уплаты налога семьи с детьми? Как рассчитывается минимальный срок владения квартирой, если она приобретена по договору долевого участия? На эти и другие вопросы отвечает юрист.
Налоговый кодекс РФ является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов. По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.
Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Содержание
Продавцов недорогой недвижимости освободят от налога
- Основание — Федеральный закон от 02.07.2022 № 305-ФЗ.
С 1 января 2022 года меняется порядок предоставления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ при продаже недвижимого имущества. С этого момента в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недорогой недвижимости или иного имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения.
Данные доходы можно не отражать, если налогоплательщик в отношении недвижимого имущества (имущества) имеет право на имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
- 1 млн руб. за налоговый период (календарный год) — для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
- 250 тыс. руб. — для иного недвижимого имущества (например, гараж).
«Стоимость проданного объекта недвижимого имущества (имущества) или совокупность доходов от продажи нескольких объектов не должна превышать предельный размер вычета. Если доходы от продажи имущества превышают размер вычетов, обязанность по предоставлению в инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ сохраняется», — пояснили в пресс-службе ФНС.
Бычкова Ирина, ведущий юрист налоговой практики Amulex.ru:
— С января 2022 года физические лица, продавшие недорогую недвижимость, которая находилась у них в собственности менее трех или пяти лет, освобождаются от обязательного декларирования полученного дохода и представления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, если имущественный вычет полностью перекрывает полученный доход. То есть если доход от проданной недвижимости не превышает 1 млн руб. и для иного имущества (гаражи, автомобили и иные) — 250 тыс. руб., то декларация не подается. Это касается как одного проданного объекта, так и нескольких недорогих объектов. Главное, чтобы не был превышен лимит по вычету. Если же доход от продажи превысит указанные лимиты, то обязанность декларировать доход остается, как и прежде.
Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?
Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.
Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз. Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность. Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).
Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.
Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица. А с 2022-го года количество сделок с использованием инвентаризационной стоимости ещё сильнее уменьшится. В каком-то смысле это справедливо, ведь кадастровая стоимость ближе к рыночной. Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.
Как высчитывается инвентаризационная стоимость квартиры
В законе об определении данной величины приведена специальная формула:
В данной формуле ее элементы имеют следующее значение:
- СИ – стоимость инвентаризационная;
- Св – восстановительная цена, которая определяется у учетом растрат;
- I – степень изношенности постройки, которая зависит от давности возведения;
- Ки – коэффициент дифференциации.
Данной формулой пользуются сотрудники бюро технической инвентаризации в 2022 году. Они производят все расчеты, опираясь на справочник УПВС, а также стоимость одного квадратного метра в данном регионе.
Земельный налог
1. Льготы. Как и по другим налогам, льготы могут применять на основании данных ИФНС без заявления от организации. Эти изменения уже вступили в силу и дают возможность получить льготы «задним числом», а значит, применимы и к текущим налоговым платежам.
2. Земельные участки, приобретенные организациями для жилищного строительства. Напомним, что по таким участкам налог уплачивается с повышающим коэффициентом — 2 или 4 в зависимости от срока строительства. Из формулировки в НК РФ не было понятно, с какого момента вести отсчет «срока строительства», из-за этого постоянно возникали судебные разбирательства. Теперь в НК РФ прямо указали: при применении повышающих коэффициентов все сроки считаются с даты государственной регистрации прав на земельные участки. Новый порядок расчета применяется, начиная с налога за 2022 год.
А.Е. Крайнев, налоговый юрист
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Изменения в налоговом законодательстве
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2022 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка – 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.
Инвентаризационная стоимость квартиры в 2022 году
Как и раньше, вариантов, в каких случаях гражданин вправе обжаловать кадастровую оценку, два.
Вариант 1 — ссылаться на то, что в данных или при расчетах была ошибка.
Вариант 2 — рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Тогда можно требовать, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.
Этот момент теперь прописан подробнее.
Ошибка — это, в самом простом случае, описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, но так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
Классический случай — когда в площади квартиры затесался лишний нолик. Или кадастровую стоимость квартиры посчитали, исходя из площади всей многоэтажки (было такое у одного из сотрудников «КП»).
Еще вариант ошибки — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.
О чем тут может быть речь?
Ошибкой, в частности, будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости. Как то: местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.
Ну скажем, у вас садовый участок (земля сельхозназначения). А вам кадастровую стоимость рассчитали как для земли под индивидуальное жилищное строительство, которая дороже.
Здесь предполагаются упрощения. При обоих вариантах оспаривания заявление можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой (да, теперь это только бюджетные учреждения, никаких частников). Раньше надо было идти в специальную комиссию или сразу в суд.
При варианте 1 (ошибка) подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Там нужно обосновать, в чем ошибка, и при необходимости приложить подтверждающие документы.
При варианте 2 (рассчитать по рыночной стоимости) нужно составлять заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. К нему должен быть приложен отчет (он был нужен и раньше — и на него, увы, придется потратиться) об оценке рыночной стоимости недвижимости. В этом случае остается возможность и обратиться в суд — если чиновники отказали.
Не совсем. Есть подвижки.
Приняв от кого-то заявление об ошибке, бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, должно в том числе определить, эта ошибка единичная или системная. То есть, скажем, касается одной отдельно взятой квартиры или всего дома. Если ошибка системная, исправить ее должны — и пересчитать кадастровую стоимость — у всех, кого это касается.
Характерный пример. Дом аварийный, но при определении кадастровой стоимости это не учли. Кто-то один из жильцов подал заявление, где указал на эту ошибку. Быть благодарны за это ему должны будут все собственники квартир в этом доме, потому что им кадастровую стоимость — с учетом аварийности дома — тоже пересчитают. И им уже для этого никуда ходить с заявлениями не надо.
Еще один момент, даже более важный. Усовершенствован сам механизм кадастровой оценки и переоценки.
- Государственные бюджетные учреждения, которые теперь этим занимаются вместо частных оценщиков, будут получать больше данных, в том числе от Росреестра.
- С 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки: раз в четыре года для большинства регионов, раз в два года для городов федерального значения — по их решению). Это позволит избежать ситуаций, когда, как поясняют в Росреестре, собственники недвижимости оказываются поставлены в неравные условия. Известная ситуация, когда на два одинаковых садовых участков, расположенных через дорогу, земельный налог почему- то отличается в два раза. А просто один из них оценили позже — и кадастровая стоимость оказалась выше.
- Для тех ситуаций, когда цены на недвижимость резко падают, предусматривается отдельный механизм пересчета кадастровой стоимости. На этот случай будут высчитывать еще и индексы рынка недвижимости. Если этот индекс для какого-то региона снизится более чем на 30%, кадастровую стоимость пересчитают в меньшую сторону автоматом, не дожидаясь, пока там придет время делать новую оценку.
Тут тоже прописано новшество.
— Крайне важно для налогоплательщиков новое правило: ошибка в определении кадастровой стоимости будет исправляться ретроспективно, если исправление приводит к уменьшению кадастровой стоимости, — объяснил корреспонденту «КП» исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — В то же время, в случае ее увеличения, новая кадастровая стоимость будет применяться лишь со следующего года.
Что это означает, если без юридических сложностей? Если кадастровая стоимость изменена в меньшую сторону, меньший налог вам насчитают уже за тот год, когда это произошло. А если в большую — только за следующий.
Это была одна из претензий к системе кадастровой оценки. Кадастровые оценщики что-то насчитали «с потолка» и перепутав данные, местные власти все это благополучно утвердили — и все «чистенькие». А расплачиваются граждане, которые вынуждены либо платить взятые с потолка налоги, либо бегать по инстанциям и за свой счет бороться за справедливость.
Теперь, как минимум, одна категория ответственных в законе обозначена. Это директора тех бюджетных учреждений, которые проводят кадастровую оценку. Тут система будет такая. Если доля подтвержденных судом отказов этого самого бюджетного учреждения исправить завышенную кадастровую оценку (то есть гражданин обратился сначала обычным порядком, через МФЦ, с требованием снизить кадастровую оценку — ему отказали, затем он пошел с тем же в суд и его выиграл) превысит 20%, директор учреждения лишится должности.
Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры в 2022 году
Для проведения гражданских и правовых действий с недвижимым имуществом требуется участие сотрудников службы технической оценки. БТИ это структурированный филиал муниципалитета, который ведёт учёт фонда жилищного и нежилого строительства физических и юридических лиц. Все действия по отчуждению полностью или частично квадратных метров, перепланировка и другие требуют обращения в этот орган.
Одними из самых востребованных справок являются документы о цене жилья с учётом инвентарных норм. Можно затребовать оценку только одного помещения в квартире, узнать цену за 1м2, заказать сравнительный расчёт стоимости двух помещений и стоимость перевода их в нежилую категорию.
При расчёте инвентаризационной цены берётся во внимание размер жилья, наличие коммуникаций, строительные конструкции, применённые при возведении. Не влияет на официальную стоимость расположение дома, стоимость средств на отделку помещения, установленные сантехнические, газовые и вентиляционные приборы.
При определении долевой части в строящемся доме застройщик может указать цену соответственно проектной площади помещения, а после сдачи и перепланировки квартиры такие цифры часто не совпадают. В таком случае для установления истинной инвентаризационной стоимости работники БТИ делают фактические замеры и способствуют разрешению спора.
Если в соглашении не указывается, что долевой пай уплачивается с учётом перегородок, то из размера квартиры площадь, занимаемая простенками, высчитывается. Увеличение фактических размеров помещения от проектного обязывает дольщика доплатить дополнительные деньги, в противоположном случае застройщик возвращает оплаченные ему лишние средства.
Согласно Российскому законодательству базой для определения размера налога на недвижимость есть инвентаризационный расчёт помещения. Он определяется техническим бюро, сведения передаются в налоговые организацию каждый год до начала марта. Это восстановительная цена жилья с учётом переменчивости динамики строительных материалов и конструкций и эксплуатационного износа помещения.
Техники БТИ проводят инвентаризационную оценку жилого помещения самостоятельно или привлекают страховые конторы, строительные и проектные организации, имеющие соответствующие лицензии для такого вида работы.
Иногда риэлтерские конторы, которые сопровождают подготовку документов для действий с недвижимости сами берут такую инвентаризационную оценку в органах БТИ.
Действия физического лица при обращении в БТИ
Чтобы получить документ об оценке квартиры с учётом инвентаризационных норм, человек обращается в Бюро по месту проживания, представляет документы и пишет заявление об оказании такой услуги.
Получение справки платное и после внесения указанной суммы назначается день выдачи бумаги. В результате будет определена и подтверждена официально инвентаризационная цена, выраженная в цифрах. В документе содержится дата предоставления оценки, цель её предоставления и нормативы, применяемые для расчёта.
Документы, предоставляемые в БТИ:
- заявление о предоставлении инвентаризационной оценки;
- свидетельство, подтверждающее, что собственность принадлежит заявителю или социальный договор;
- паспорт.
Сколько придется заплатить?
Ставка налога на жилье, гаражи, машино-места для физлиц определяется муниципальными властями. В Екатеринбурге она составляет 0,1% независимо от типа и стоимости объекта. А, например, гордума Верхней Пышмы установила дифференцированные ставки для жилья от 0,25% для квартиры, части квартиры, комнаты до 0,3% для жилых домов, их частей, гаражей и машино-мест.
При этом в обязательном порядке применяется налоговый вычет. Чтобы получить скидку, ничего не нужно делать: у налоговой службы все данные для этого есть. При расчете налога из общей площади объекта вычитается 50 кв. метров для дома, 20 кв. метров для квартиры и части жилого дома, а для комнаты и части квартиры — 10 кв. метров.
Для многодетных семей, у которых трое и более несовершеннолетних детей, есть дополнительная льгота. За каждого несовершеннолетнего ребенка предусмотрен дополнительный вычет 5 кв. метров (если речь идет о налоге на квартиру и часть квартиры) и 7 кв. метров (когда рассчитывается налог на дом).
Формула начисления налога выглядит так:
Сумма налога = (площадь объекта — налоговый вычет) х кадастровая стоимость 1 кв. м х налоговая ставка.
На сайте Федеральной налоговой службы есть калькулятор для расчета налога на имущество. Пока для Свердловской области функция расчета по кадастровой стоимости недоступна. Обновление сервиса, вероятно, произойдет в течение года.
Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы. Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…
На что распространяются новые правила?
Новые правила распространяются на все объекты недвижимости. По закону налог начисляется на жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места (даже если их строительство не завершено), а также на любые иные здания, строения, сооружения и помещения.
Эти данные можно посмотреть на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Для этого необходимо будет ввести кадастровый номер объекта. Если кадастрового номера под рукой нет, можно получить эту информацию и по адресу объекта.
Загрузка...