Изменения в ипотеке в 2022 году

Оформляя кредит, стоит взвесить все «за» и «против», особенно в такой противоречивой программе, как «Сельская ипотека». И чтобы сделать выбор было проще, мы собрали главные плюсы и минусы ипотеки по этой программе.

Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: условия получения и ставки банков по программе

Ипотеку с господдержкой можно получить на покупку жилья на территории России. Такой льготный кредит отличается сниженными процентными ставками. И хотя в 2022 году ставка выросла на 0,5 пункта, а сумма зафиксирована на отметке в 3 млн руб., программа все еще пользуется спросом у россиян.

Льготная ипотека – возможность купить жильё в кредит при частичном субсидировании государством. От стандартной она отличается более низкой процентной ставкой. Задача такой программы – стимулировать население покупать жильё на первичном рынке, например, в тех новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию, или на любом этапе строительства. Одновременно это стимулирует и застройщиков, повышает спрос на квартиры на первичке и делает его доступным для разных слоёв населения.

Важно! За 6 месяцев 2020 года россияне взяли 230000 кредитов на такое жилье в общей сумме более 600 млрд руб.

Роль государства в этом процессе – компенсация банкам части ставки, которую они недополучают от заемщиков. Компания «ДОМ.РФ» занимается распределением субсидий между банками и следит за расходованием средств. В программе участвуют не все банки России.

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?

За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2020-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?

— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.

— Банки повышают ставки, но осторожно.

— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.

— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.

— Объем выдачи ипотеки в 2021-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.

— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.

— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.

— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.

Ставки перевалят за 10%

Главный вопрос декабря 2021-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?

Прогнозы неутешительны: ипотечные эксперты сходятся во мнении, что средняя ставка в 2022 году преодолеет двузначный рубеж. В «Дом.РФ» считают, что она вырастет как минимум до 10%, а возможно, чуть больше. В Сбере — что вероятность этого высока, но оценить ситуацию стоит в январе–феврале.

По данным ЦБ РФ, на 1 ноября 2021 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение предыдущего месяца (то есть октября), составляла 7,7%. К концу декабря рост составил более 1 п. п. Так, по подсчетам банка «Дом.РФ», сегодня средневзвешенная ставка составляет 9,2%.

В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.

READ
Обстоятельства, отягчающие наказание: что это значит

Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.

Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .

Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2021-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.

Хроники повышения

В 2020-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.

Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.

Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.

«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2021 года

При этом в октябре 2021 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.

«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».

READ
Страховые и нестраховые случаи по полису ОСАГО

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2021 года

Размер кредита постоянно растет

Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2021-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.

Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2021 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.

«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».

Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ

Это был рекордный год

Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2021-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.

«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2020-м.

Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2021-м.

Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке

О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2020 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.

Еще один рекорд 2021-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.

Банки повышают ставки, но осторожно

Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2021 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.

Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.

Льготная ипотека сделала свое дело

Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2020-го по середину 2021 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2021 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.

READ
Как покупателю вернуть деньги за товар?

Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.

Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.

«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка

«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».

Таких не берут в космонавты

Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.

Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2021 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.

В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.

В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.

Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?

Всё дешевое — детям

Резкий скачок ставок банки компенсируют, в первую очередь, смягчением требований к заемщикам, за которых им приходится бороться. Если два года назад, в начале пандемии, портрет заемщика резко сузился (первоначальный взнос — от 20%, по двум документам — от 30–40%, негласный запрет на выдачу кредитов заемщикам из рискованных сфер), то сейчас условия становятся мягче.

READ
Штраф за автобусную полосу в 2022

— Градация разбивки ставок сохраняется: чем больше первоначальный взнос, тем ставка для клиента будет ниже. Но сейчас появилась возможность оформить ипотеку по паспорту при наличии первоначального взноса от 10%. При этом материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, — говорит Екатерина Новицкая. — Это очень круто, таких программ не было даже 3 года назад, когда не было пандемии. Практически у каждого банка есть такая программа.

Вместе с повышением ставок банки смягчили условия для кредитования. Например, снизили первоначальные взносы и разрешили покупать квартиры в семейную ипотеку по переуступке

Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU

Тенденцию к снижению пороговых значений первоначального взноса отметил и Александр Лотобаев.

— Для некоторых банков вообще не принципиален размер первоначального взноса. Есть минимальное значение, а там хоть 10% вноси, хоть 70% — ставка будет одинаковой, — говорит он. — На ставку сегодня влияет, где работает клиент, получает ли он зарплату через этот банк, как подтверждает доход — на бумаге или выпиской из Пенсионного фонда.

Руководитель агентства «Легко» также отметила, что изменения внесли в условия предоставления кредита по программе семейной ипотеки: теперь, по словам Екатерины Новицкой, приобрести квартиру по ставке от 4,5% можно не только у застройщика, но и по переуступке от физлица в строящемся доме — так и продавец, и покупатель остаются в плюсе.

Профессии

Наряду с доходом ипотечника банки учитывают и то, в какой сфере работает человек, какую должность он занимает, насколько востребована его профессия и какой у него трудовой стаж. Например, в «Сбере» для получения ипотеки заемщик должен иметь стаж не менее трех месяцев на текущем месте работы, в ВТБ — не менее полугода. Если вы недавно устроились, дождитесь окончания испытательного срока, рекомендуют эксперты.

Кредитные организации также смотрят, надежна ли компания-работодатель. При выдаче ипотеки банку важно, чтобы заемщик мог без проблем ее обслуживать в течение длительного срока. В этой связи на профессию заемщика банки смотрят с точки зрения того, насколько она сможет обеспечить долгосрочный стабильный доход, пояснил Игорь Додонов. «Так что людям, работающим в IT, финансовой сфере, энергетическом или сырьевом секторе, вероятно, в 2022 году получить ипотеку будет проще, чем сотрудникам ресторанов, ЧОПов, автомастерских и курьерам», — считает финансовый аналитик.

Согласна с коллегой ипотечный менеджер Анна Соломенцева из компании «Азбука жилья». По ее словам, наиболее высокий процент одобрения у госслужащих, медицинских работников, работников сферы образования и науки, а также работающих в сфере финансов, энергетики, нефтегазового сектора и промышленности. В этот список эксперт также включает маркетологов, HR-специалистов, представителей СМИ и рекламной сферы. «Меньше всего доверяют сотрудникам ресторанного бизнеса, ЧОПов, салонов красоты и ремонтных мастерских», — добавила эксперт.

Сложно будет получить ипотеку предпринимателям, особенно если они занимаются бизнесом недавно и не получают стабильный доход. В то время как самозанятым, наоборот, в 2022 году будет проще получить ипотеку. «Многие банки в этом году запустили специальные предложения для этой категории клиентов и настроили свои скоринговые модели», — пояснила Екатерина Щурихина.

READ
Как изменить вид разрешенного использования здания

Олег Лагуткин, гендиректор БКИ «Эквифакс»:

— Как правило, у кредитора действует разветвленный механизм принятия решения о предоставлении ипотечного кредита. Профессия в данном случае может участвовать в качестве одного из десятков параметров и занимать незначительную (считаные проценты) долю в общем влиянии на положительное решение о кредитовании. В большинстве случаев кредиторы смотрят на стабильность дохода, историю трудовой деятельности, логичность изменения анкетных показателей и т. п. Большее предпочтение кредиторы могут отдать клиентам с высшим образованием, работающим по специальности длительное время, чем недавним выпускникам вузов, несмотря на наличие места работы и дохода.

Сравнение с другими программами

Программа «Сельской ипотеки» может быть выгоднее других – но при этом она весьма жестко ограничена условиями. По сути, это программа для тех, кто планирует переезд в пригород крупного города или в небольшой город, и хочет купить жилье с небольшим ежемесячным платежом по ипотеке. Но не будет ли проще в этой ситуации взять кредит на стандартных условиях или по одной из других госпрограмм?

Сравним условия по «Сельской ипотеке» и другим программам, чтобы понять это:

Сельская ипотека Семейная ипотека Льготная ипотека (2020) Дальневосточная ипотека Стандартные программы
Требования к заемщику Стандартные В семье после 2018 года должен родиться хотя бы один ребенок Стандартные Молодая семья (оба супруга не старше 36 лет) или неполная семья, где заемщику не более 36 лет Стандартные
Требования к недвижимости Должна находиться в сельской местности: новостройки, вторичный рынок, строительство своего дома Новостройки, рефинансирование (тоже на квартиры в новостройках), строительство своего дома Новостройки и строительство своего дома Новостройки, вторичный рынок (только в сельской местности), строительство своего дома – все это только на территории Дальнего Востока, Чукотского АО и Магаданской области Любые объекты – в зависимости от программы
Процентные ставки Не более 3% годовых, по факту 2,7% Не более 6% годовых, по факту от 4,7% Не более 7% годовых, по факту от 5,7% Не более 1% годовых, по факту от 0,1% В зависимости от банка и программы – 10% годовых плюс надбавки
Суммы До 5 миллионов рублей в Ленинградской области, ДФО и ЯНАО, до 3 миллионов в остальных регионах До 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге с областями, до 6 миллионов в остальных регионах До 3 миллионов рублей До 6 миллионов рублей Ограничения устанавливает сам банк, это могут быть десятки миллионов рублей
Согласование Все кредиты согласовываются в Минсельхозе Нет Нет Нет Нет
Риски Могут отказать, если субсидия не выделена. Могут поднять ставку до рыночной, если Минсельхоз не выделит субсидию на новый год Нет Нет Нет Нет

Таким образом, у каждой программы есть свои плюсы и минусы. В случае с «Сельской ипотекой» это идеальный вариант для покупки квартиры или дома в сельской местности – его всегда стоит рассматривать в первую очередь (за исключением Дальнего Востока – там есть вариант дешевле), тем более, что по этой программе можно купить жилье на вторичном рынке.

Но специально выбирать жилье именно за пределами крупного города, чтобы поучаствовать в программе, не стоит – получить такой кредит сложнее обычного, плюс есть риск возможного повышения ставки через несколько лет.

READ
Жалоба на арбитражного управляющего в Арбитражный суд

Новые параметры льготной ипотеки

Льготная ипотека:

  • ставка по госпрограмме на новостройки увеличена до 7%. Ранее составляла 6,5%;
  • предельная сумма кредита стала единой для всех регионов — 3 млн руб. С июня 2020 года максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляла 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;

Семейная ипотека:

  • семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Ранее ставка составляла 5%, а кредиты были доступны семьям с двумя и более детьми;
  • максимальная сумма кредита по семейной льготной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях теперь составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;
  • по программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.

Что будет с ипотекой в 2022 году? Прогнозы экспертов

В ноябре средний размер ипотеки, выданной российскими банками, достиг максимума — 3,71 млн рублей, — говорится в материалах Национального бюро кредитных историй. По данным Центробанка, задолженность соотечественников по жилищным кредитам составила 11,4 трлн рублей. Это на четверть больше, чем год назад.

В этом году ипотечные ставки росли, недвижимость дорожала. Что будет в следующем году, мы узнали у экспертов.

Михаил Хачатурян, доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве РФ, доцент кафедры организационно-управленческих инноваций РЭУ им. Г. В. Плеханова:

«Очевидно, ключевым фактором, поддерживающим относительный рост ипотечного рынка в России в 2022 году, станет продление программы государственной льготной ипотеки.

Сдерживающим фактором станет тренд на повышение цен на металлоконструкции и арматуру, который серьезно увеличивает конечную стоимость строительства. Также негативно сказывается на ипотеке снижение платежеспособности населения: накопленные на момент начала пандемии средства уже вложены в ипотечные кредиты, а дополнительных финансовых ресурсов у населения нет, и ожидать быстрого восстановления даже при условии окончания пандемии не стоит.

Ставки по ипотечным кредитам при условии сохранения программы льготной ипотеки не будут значительно расти, примерно на 1-3% выше установленного государством уровня. В случае отмены программы льготной ипотеки стоит ожидать роста ставок, но вряд ли выше 3-5%».

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финтех-сервиса:

«Можно говорить о продолжении минимального роста ипотеки в первом полугодии, вплоть до 1 июля 2022 года — даты завершения действия государственной программы в ее действующем формате. Ипотечные итоги 2022 года будут гораздо скромнее результатов 2020-2021 гг.

Новых рекордов по количеству и объемам выдачи в 2022 году мы точно не ожидаем. Во-первых, из-за высоких цен на недвижимость, которые давно обогнали рост зарплат людей. Снижение платежеспособности и закредитованность заемщиков — второй фактор сдерживания. Даже в благоприятном сценарии развития ипотечного рынка с продлением льготной программы и комфортными ставками все меньше людей смогут воспользоваться заемными деньгами для решения квартирного вопроса из-за низких доходов».

Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями:

«Рынок ипотеки будет постепенно сокращаться в сравнении в 2021 годом. Все возможные варианты привлечения клиентов банки за пандемию выбрали, о чем говорит как их прибыль, которая ожидается в районе 2,5 триллиона рублей за текущий год, так и прибыль московских девелоперов, которая за 11 месяцев превысила на 27% показатели прошлого года, подскочив до 1,31 триллиона.

READ
Экономические преступления

Не секрет, что подавляющее большинство сделок как с новостройками, так и со вторичным жильем — ипотечные. Но возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются.

Постепенно будут сходить на нет и программы банков совместно с застройщиками, которые предлагают ипотеку под 6-7% годовых вместо рыночных 9-9,5%.

Что касается ставок по ипотеке, то они в любом случае пробьют 10% годовых, поскольку будут корректироваться вслед за ключевой ставкой ЦБ. С учетом очень плохих инфляционных ожиданий в первом квартале следующего года она легко может добраться до 10,5%».

Михаил Попов, банкир:

«В первую очередь на рынок ипотеки в 2022 году будет влиять ключевая ставка. В случае ее повышения также будет расти ставка на ипотеку. Она будет становиться все менее доступной для населения.

С другой стороны, большой вклад в развитие ипотеки на рынке сейчас делает программа льготной государственной ипотеки, где государство субсидирует часть ставки банкам, чтобы они могли предоставлять льготные условия клиентам. Доступность ипотеки во многом будет зависеть от условий этой программы, от того, насколько широко она будет представлена, какие будут лимиты по суммам и какие ставки будут обеспечиваться.

Скорее всего, в следующем году ипотека подорожает, процент одобрения снизится. На рынок будет оказывать влияние снижение платежеспособного спроса на недвижимость, так как квартиры меньше будут покупаться в кредит, и цены могут затормозиться или даже показать падение в различных сегментах».

Наталья Мильчакова, заместитель руководителя информационно-аналитического центра, к. э. н.:

«Уже ясно, что ключевая ставка в 2022 году, по крайней мере в первом полугодии, будет расти. Соответственно, в начале следующего года повышение ставок коммерческими банками по ипотеке вполне возможно.

В первом квартале 2022 года можно ожидать роста минимальной ставки по ипотеке до 8,7-9%, в среднем — до 9-10%. Жилищные кредиты будут менее доступны, так как программа льготной ипотеки осталась только в отдельных регионах».

Марчел Кырлан, старший преподаватель департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ:

«Требования банков к заемщикам в 2022 году, скорее всего, не будут усложняться. Ипотечные кредиты — не самый рискованный вид займов. Судебная практика практически всегда на стороне банков. В случае просрочки более чем на три месяца банки просто подают в суд, получают залоговое имущество, то есть ипотечные квартиры, которые вполне успешно можно реализовать на вторичном рынке.

Ну а раз банкам бояться нечего, то нет и смысла ужесточать требования к заемщикам. Это тоже фактор, который позволяет надеяться на то, что рынок ипотечных кредитов в 2022 году не просядет, а будет показывать пусть и не слишком большой, но устойчивый рост».

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости:

«На фоне бескомпромиссной денежно-кредитной политики ЦБ, когда ключевая ставка систематически поднимается, и учитывая, что таргет инфляции в 4,5% годовых еще не достигнут, а продолжит подниматься, ставки по ипотеке продолжат соразмерный рост.

READ
Старый владелец не выписался

Для большинства граждан ипотека остается пока единственной возможностью улучшить свои жилищные условия, поэтому ситуация с сохранением спроса будет в значительной степени зависеть от застройщиков, которые совместно с банками-партнерами предлагают покупателям собственные субсидированные и льготные программы.

Но позволить себе подобные условия могут только ведущие застройщики, которые работают с масштабными проектами и сотрудничают с крупными банками. Поэтому при условии роста ключевой ставки большая часть покупателей будет вынуждена брать ипотечные кредиты под рыночный процент, который может составить не менее 9-9,5%. Таким образом, к концу 2022 года уровень рыночной ставки может вернуться к показателям 2019 г., а падение спроса — составить не менее 20-22%».

С 1 января вырастут пособия: Сколько они составят и кто получит повышенные доплаты

Как ипотека повлияет на стоимость квартир

На первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Покупатели будут стараться приобрести жильё до очередного повышения ключевой ставки ЦБ. Также, несмотря на предельно высокие цены на недвижимость, спрос будет подогреваться субсидированием девелоперами банковских ставок по ипотеке, традиционными новогодними скидками и различными маркетинговыми инструментами. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость” Дмитрий Таганов.

За последний месяц банки заявили о повышении ставок по ипотеке и вкладам. Базовая ставка достигла 10% годовых, а в некоторых банках стала даже выше — это психологическая отметка для классического заёмщика. Однако сохраняются некоторые льготные программы. Кроме того, на рынке ещё есть некоторое количество покупателей с одобренными кредитами по старым ставкам. Поэтому до Нового года мы не прогнозируем каких-то серьёзных изменений — спрос и цены на вторичном рынке останутся на прежнем уровне. В дальнейшем ситуация будет меняться, — рассказал директор департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимости” Сергей Шлома.

На стоимости квартир повышение ставок по ипотеке отразится в рамках инфляции. Сейчас активизируется сезонный спрос, поэтому застройщики стимулируют его скидками. Те, кто может позволить себе покупку недвижимости в ноябре, сделают это в ближайшее время. Такое мнение высказала Марина Лашкевич.

По её словам, движущей силой ипотеки выступают льготные программы, где рост ставки банка компенсирует государство, поэтому значимого влияния в краткосрочном периоде рост учётной ставки не окажет. Что будет в долгосрочном периоде — покажет I квартал 2022 года.

Происходящее сейчас очень логично — Центробанк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции, в свою очередь, банки реагируют на это повышением ставок по ипотеке. Если банки примут решение ещё повысить ставки, то это затронет все сегменты недвижимости, так как они не делят свои программы на стандарт, комфорт и т.д. По нашим прогнозам, очередной рост ставок по ипотеке никак не отразится на стоимости квартир, но, скорее всего, приведёт к тому, что застройщики начнут разрабатывать новые программы по субсидированию ипотеки совместно с банками, чтобы поддержать уровень спроса, — считает коммерческий директор ГК “3-RED” Наталия Нестерова.

Дмитрий Ефимов считает, что стоимость квартир продолжит расти. Это связано как с повышением стоимости строительства, так и глобальным трендом на инфляцию.

По его мнению, рост ставок закономерно вызовет сокращение спроса на ипотеку. Но при этом активность покупателей в разных сегментах рынка недвижимости будет неоднородной. Премиум-сегмент продолжит оставаться стабильно востребованным. Первичный и вторичный рынки в сегментах, рассчитанных на массового потребителя, ждёт просадка спроса. Хотя здесь многое будет зависеть и от ценовой лояльности девелоперов. ЦБ продолжает политику охлаждения рынка недвижимости.

READ
Соглашение о взаимозачете: как составить, образец

Скорее всего, ставки в начале 2022 года станут двухзначными на все ипотечные продукты. Застройщики всё больше делают акцент на субсидирование ставки на продаваемые объекты. Все мы прекрасно понимаем, за счёт чего происходит субсидирование ставок, поэтому снижения цен на недвижимость точно не стоит ждать, — считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова.

Есть и другое мнение. Так, Алексей Кричевский полагает, что стоимость жилья будет падать. По его словам, это вполне логично при росте стоимости банковских денег, поскольку платёжеспособного спроса становится всё меньше, а при том подъёме, который рынок испытал в последние полтора года, потянуть ипотечные платежи для многих становится невозможно. Поэтому продавцы продолжат снижать цены на квартиры, полностью отдав бразды правления рынком в руки покупателей.

Алексей Кричевский отметил, что с учётом максимально вероятного подъёма ставки на заседании ЦБ в декабре и возможного — в первом квартале следующего года цены на квартиры в Москве могут если не откатиться к уровням начала 2021 года, то как минимум потерять 2–3% от сегодняшних.

В целом это открывает неплохие перспективы для покупателей, которые готовы ждать приемлемый уровень цен. После столь крупного ужесточения денежно-кредитной политики у ЦБ не будет вариантов, кроме как постепенно спускать ставку до уровней 6,5–7,5%. Произойдёт это, если не будет каких-либо глобальных потрясений, в 2023 году. Тогда можно будет спокойно рефинансировать кредит с приличной выгодой, — сказал Алексей Кричевский.

Больше кредитов

По данным ЦИАН, общая ипотечная нагрузка на россиян за прошлый, ажиотажный год выросла на 27%: с 9,3 до 11,77 триллиона рублей. Россияне оформили в ипотеку 5,7 триллиона рублей — это 1,91 миллиона кредитов. При этом к 2020 году прошлый год прибавил больше всего в суммах кредита — 35% из-за роста стоимости жилья.

— В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76%, или 121 тысячу рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%), — подсчитали в компании.

Меньше россияне задолжали в регионах с высокой долей индивидуальных домов — Ингушетии ( рублей на семью), Севастополе (99,5 тысячи рублей), в Крыму (102,6 тысячи рублей). Самые большие долги за ипотечное жилье — в Якутии, где каждая семья должна в среднем рублей.

За последние 13 лет, отмечают аналитики ЦИАН, ипотекой обзавелась практически каждая третья городская семья. В регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в период с 2009 по 2021 год вошли Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкирия, Свердловская область, Челябинская область, Краснодарский край и Новосибирская область.

— Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, — отмечает Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитика». — В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле — воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки.

READ
Как утилизировать автомобиль без автомобиля в ГИБДД

Опрошенные журналистом НГС эксперты считают, что новые двузначные ставки заёмщиков уже не испугают. По мнению Александра Лотобаева, если квартиры покупали в ипотеку в 2015 году при ставках до 18%, то продолжат и при 10%.

— Сейчас не так боятся повышения ставок, потому что в последние 2–3 года стало популярно рефинансирование, — добавила Екатерина Новицкая. — Клиенты узнали, что возможно рефинансирование, ставку можно снизить. Если сегодня мы ее оформляем под 10% годовых, то как только экономическая ситуация изменится, а ставки снизятся, свою ставку можно будет пересмотреть.

«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он. В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.

Всё дешевое — детям

Резкий скачок ставок банки компенсируют, в первую очередь, смягчением требований к заемщикам, за которых им приходится бороться. Если два года назад, в начале пандемии, портрет заемщика резко сузился (первоначальный взнос — от 20%, по двум документам — от 30–40%, негласный запрет на выдачу кредитов заемщикам из рискованных сфер), то сейчас условия становятся мягче.

— Градация разбивки ставок сохраняется: чем больше первоначальный взнос, тем ставка для клиента будет ниже. Но сейчас появилась возможность оформить ипотеку по паспорту при наличии первоначального взноса от 10%. При этом материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, — говорит Екатерина Новицкая. — Это очень круто, таких программ не было даже 3 года назад, когда не было пандемии. Практически у каждого банка есть такая программа.

Вместе с повышением ставок банки смягчили условия для кредитования. Например, снизили первоначальные взносы и разрешили покупать квартиры в семейную ипотеку по переуступке

Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU

Тенденцию к снижению пороговых значений первоначального взноса отметил и Александр Лотобаев.

— Для некоторых банков вообще не принципиален размер первоначального взноса. Есть минимальное значение, а там хоть 10% вноси, хоть 70% — ставка будет одинаковой, — говорит он. — На ставку сегодня влияет, где работает клиент, получает ли он зарплату через этот банк, как подтверждает доход — на бумаге или выпиской из Пенсионного фонда.

Руководитель агентства «Легко» также отметила, что изменения внесли в условия предоставления кредита по программе семейной ипотеки: теперь, по словам Екатерины Новицкой, приобрести квартиру по ставке от 4,5% можно не только у застройщика, но и по переуступке от физлица в строящемся доме — так и продавец, и покупатель остаются в плюсе.

Ссылка на основную публикацию