Нежилая собственность « СВОЁ

В том случае, если кажется, что в уведомлении налогового органа в сумме платежа допущена ошибка, то ее можно перепроверить на сайте ФНС. Для более четкого понимания как происходит расчет налога, рассмотрим пример:

Как проводится приватизация нежилого помещения в жилом многоквартирном доме? Оформление договора собственности

Нежилые помещения наравне с жилыми подлежат процедуре приватизации. Однако, она несколько отличается от той, что мы привыкли видеть в обычной жизни.

Если вам в ближайшем будущем предстоит пройти процедуру приватизации нежилого помещения, а вы до сих пор не знаете, как оформить в собственность нежилое помещение, с чего начать, а также на какие нюансы обратить внимание, то наша статья окажется хорошим руководством к действию для вас.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

ВС РФ: владелец нежилых помещений без регистрации права собственности в ЕГРН и без договора с ТСЖ обязан платить за содержание общего имущества

Фактический собственник нежилого помещения в МКД с ТСЖ обязан платить за содержание и ремонт общего имущества, причем не имеет значения, заключен ли договор между ним и ТСЖ, а ТСЖ не обязано доказывать первичными документами факты выполнения соответствующих работ. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, отменяя акты арбитражных судов и передавая на новое рассмотрение спор между ТСЖ и владельцем нежилых помещений, накопившим многолетний долг перед ТСЖ (Определение ВС РФ от 22 января 2019 г. № 308-ЭС18-14220).

Ситуация осложнилась тем, что долгие годы владелец нежилых помещений не оформлял право собственности на свое помещение, пока, наконец, не выиграл суд: суд признал владельца собственником, установив, что право собственности на спорное помещение возникло еще четверть века назад в результате реорганизаций и преобразований его правопредшественников. Затем собственник “внес” свое право в ЕГРН, хотя эта госрегистрация в ЕГРН в 2017 году носила лишь правоподтверждающий характер.

Тем не менее, ТСЖ смогло обратиться в суд с требованием уплатить ей долг, который приблизился к полумиллионной отметке.

Однако – совершенно неожиданно для ТСЖ – в иске было отказано:

  • за период до регистрации права собственности в ЕГРН отказ мотивирован тем, что обязанность платить за содержание и ремонт лежит только на собственнике, а право собственности на спорные нежилые помещения до регистрации в ЕГРН никак не подтверждено;
  • а за остальное время – потому что между сторонами отсутствуют договорные отношения, а кроме того, ТСЖ не доказало, что действительно исполнило работы на заявленную сумму (не представило, в частности, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ, договоры на выполнение исполнительной документации, счета на оплату, постатейную расшифровку выполненных работ и услуг, а также расчет платы в заявленный период и акт сверки взаимных расчетов).

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ с этими выводами категорически не согласилась:

  • собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;
  • согласно законам о госрегистрации недвижимости (ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей;
  • при этом в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. А право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения его реорганизации;
  • между тем, решением суда (по делу о признании права собственности) установлено, что заявленный объект недвижимости соответствует объекту, который был построен правопредшественником организации-должника, введен в эксплуатацию еще в далеком 1979 г., а правопреемник – должник приобрел право собственности на нежилые помещения в результате реорганизаций;
  • однако по настоящему спору между ТСЖ и должником суды эти доводы не исследовали!
  • кроме того, суды не проверили правильность расчета взыскиваемого долга. Ведь при избранном способе управления МКД размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. А из материалов дела следует, что собственники помещений на общем собрании просто утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений.

Итог – решение первой инстанции и постановление апелляционной отменены, дело направлено на пересмотр.

Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением. Главная ваша обязанность — содержать его, в частности оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать его безопасное состояние. Если вы не будете этого делать, вас могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. Например, взыщут ущерб, причиненный соседям, если из-за вас в помещении произошел пожар.
Конкретный перечень прав и обязанностей зависит от того, где находится ваше помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании. Например, в многоквартирном доме не нужно платить налог за землю под домом.

READ
Вопрос о получении наследства за границей

1. Права собственника нежилого помещения
Как и у каждого собственника, у вас есть права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Также у вас есть право получить выплату, если для государственных или муниципальных нужд изымают земельный участок под зданием, в котором находится ваше помещение (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2018 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2017).
Кроме того, объем ваших прав зависит в том числе от того, где расположено ваше нежилое помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании.
Если помещение расположено в многоквартирном доме, вы обладаете большинством прав и обязанностей, которые есть у собственников квартир этого дома. Вы можете, например:
пользоваться общим имуществом многоквартирного дома: коридорами, лифтами и т.п. (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ). Однако использовать его единолично вы не вправе без согласия других сособственников. Например, размещать на общем имуществе многоквартирного дома личное оборудование (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021));
пользоваться правами потребителя коммунальных услуг. Например, требовать от исполнителя провести проверку качества предоставляемых коммунальных услуг (п. п. 2, 33 Правил предоставления коммунальных услуг);
участвовать в общих собраниях собственников помещений. Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
Если помещение расположено в нежилом здании, вы вправе в том числе:
купить или арендовать государственную или муниципальную землю под ним без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
использовать общее имущество здания в том же порядке, какой ГК РФ устанавливает для участников долевой собственности и для собственников квартир в многоквартирном доме (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

2. Обязанности собственника нежилого помещения
У вас есть общая для всех собственников обязанность — нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ).
Конкретный перечень обязанностей отличается в зависимости от того, где расположено ваше помещение — в многоквартирном доме или в нежилом здании.
В многоквартирном доме вы обязаны, в частности:
заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). То есть вы не можете оплачивать коммунальные услуги ТСЖ или управляющей компании.
Если такого договора нет, вам могут определить объем потребления как при самовольном пользовании (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Как правило, это гораздо дороже, чем если бы вы платили согласно приборам учета;
нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в частности платить взносы на его капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
При этом за земельный участок, входящий в состав общего имущества, земельный налог платить не нужно (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ);
привести помещение в прежнее состояние, если была незаконная перепланировка (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

В нежилом здании вы, в частности, обязаны:
оплачивать коммунальные услуги (ст. 210, п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). Причем вы должны оплачивать их, даже если сдали помещение в аренду, но арендатор не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией (см. Позицию ВС РФ);
нести расходы по содержанию общего имущества здания (ст. 249 ГК РФ). В частности, вам придется платить налог или арендную плату за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

3. Ответственность собственника нежилого помещения
Если вы не выполняете или ненадлежащим образом выполняете обязанности собственника помещения, вас могут привлечь:
1) к административной ответственности. В частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений (ст. 6.4 КоАП РФ). Например, если в своих торговых помещениях вы не проводите ежедневную уборку (п. 10.1 СП 2.3.6.3668-20);
2) к гражданско-правовой ответственности. В частности, с вас могут взыскать:
убытки, если из-за ненадлежащего содержания помещения был причинен ущерб третьим лицам. Например, были залиты соседние помещения (ст. ст. 15, 1064 ГК РФ);
штрафные санкции за просрочку оплаты коммунальных услуг. Например, при несвоевременной оплате водоснабжения вы обязаны оплатить пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый день просрочки (п. 30 Правил холодного водоснабжения и водоотведения).
В некоторых ситуациях возможна уголовная ответственность, однако к ней могут привлечь только вменяемое физическое лицо, достигшее определенного возраста (ст. 19 УК РФ). Например, руководителя организации, если он систематически предоставлял помещения для незаконных организации и (или) проведения азартных игр (ст. 171.2 УК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Помещения

В статье 130 ГК РФ указывается то, что помещения могут быть жилыми и нежилыми. В новой ст. 141.4 ГК РФ поясняется, что жилым помещением является обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан. Нежилое помещение – также обособленная часть здания или сооружения, но пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан.

Подчеркивается, что помещение должно подходить для использования в соответствующих целях. Хотя непонятно, как помещение может быть пригодным для какой-то цели, но одновременно не подходить для соответствующего использования.

Указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного п. 7 ст. 287.5 ГК РФ.

Данная статья тоже вводится Федеральным законом № 430-ФЗ, а приведенная норма говорит о том, что, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

К сведению: в соответствии с приложением 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным Приказом Госстроя России от 10.11.1998 № 8, вспомогательные помещения – это помещения здания, предназначенные для обеспечения его эксплуатации или бытового и культурного обслуживания проживающих (лестничные клетки, вестибюли, внеквартирные коридоры и кладовые, мусорокамеры и т. п.).

В свою очередь, в п. 3.21 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, указано, что вспомогательное помещение – это помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе кухня (или кухня-ниша и (или) кухня-столовая), передняя, внутриквартирные холл и коридор, ванная комната или душевая, уборная, туалет или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т. п. Соответственно, новая редакция ст. 290 ГК РФ теперь будет гласить, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ (земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты).

READ
Договор аренды площади: образец, бланк, скачать

Также согласно новой ст. 141.4 ГК РФ помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.

При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или их раздела. В остальных случаях осуществления перепланировки помещения машино-место сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

Обратите внимание: образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.

ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

Один из экспертов «АГ» отметил, что ВС в очередной раз напомнил: никакие формальности и нарушения при проведении собрания собственников не могут полностью освободить участника долевой собственности от бремени содержания общего имущества. Второй эксперт полагает, что определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу.

7 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-17374 по делу № А41-3700/2018 по спору об оплате собственником помещения в нежилом здании расходов на содержание общего имущества.

Индивидуальный предприниматель Вадим Буграцевич с 2012 г. владеет в торговом центре помещением общей площадью свыше 200 кв. м. Решением общего собрания собственников нежилых помещений в январе 2015 г. для управления и техобслуживания торгового центра была выбрана управляющая компания «Хоум Стор Менеджмент», утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества, определены тарифы и услуги. При этом договор между УК и предпринимателем заключен не был.

В июне 2016 г. УК передала ООО «Прогресс» по договору цессии право требования оплаты за оказанные услуги, при этом задолженность предпринимателя составила порядка 700 тыс. руб.

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии. Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г. с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г. совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г. отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

READ
Установление происхождения детей

Пленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ВС также обратил внимание на ошибочность выводов нижестоящих инстанций о неопределенности переданного права требования в связи с тем, что состав общего имущества не был утвержден общим собранием собственников, а также не был зарегистрирован органом кадастрового учета, поэтому, по их мнению, договор цессии считается незаключенным.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

В заключение Суд отметил, что первая инстанция не проверила надлежащим образом доводы истца о неправильно начисленной ответчику задолженности, не исследовала соответствующие документы и не дала им надлежащей оценки, а суд округа не устранил нарушения, допущенные первой инстанцией. В связи с этим ВС определил отменить процессуальные решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя «АГ» определение, ведущий юрист Содружества земельных юристов Элита Закиян выразила согласие с изложенной в нем позицией. «По закону собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание своего помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с внесением платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные ресурсы и иные взносы, – пояснила она. – Не зря право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от факта внесения записи в ЕГРН».

Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся. «На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Адвокат ПАНО Александр Немов также положительно оценил определение ВС: «Суд закрепляет общее положение о том, что любой собственник сложного объекта недвижимости (МКД, офисный центр и т. п.), вне зависимости от наличия или отсутствия письменного договора с обслуживающей компанией, жилой или нежилой части недвижимости, обязан нести бремя содержания общего имущества строения».

Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества. «ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он. – Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».

Адвокат также отметил, что позиция ВС не нова: «Данные выводы и ранее постоянно появлялись в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 9 ноября 2010 г. № 4910/2010 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и огромной массе иных дел». Таким образом, Суд в очередной раз напомнил о безусловной обязанности собственника нести бремя содержания общего имущества.

Федеральный закон от 21 декабря 2022 г. N 430-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации”

Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301; 2007, N 27, ст. 3213; 2008, N 30, ст. 3597; 2009, N 7, ст. 775; 2016, N 27, ст. 4266) следующие изменения:

1) дополнить главой 6 1 следующего содержания:

“Глава 6 1 . Недвижимые вещи

Статья 141 2 . Земельный участок как недвижимая вещь

1. Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.

2. Земельный участок является недвижимой вещью (статья 130).

Статья 141 3 . Здания и сооружения как недвижимые вещи

1. Здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства.

2. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

3. Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.

Статья 141 4 . Помещения как недвижимые вещи

1. Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

READ
Повышение ЕДВ и НСУ в 2022 году

2. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287 5 настоящего Кодекса.

3. Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

4. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.

5. При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

6. Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.

7. Правила настоящей главы о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 141 5 . Образование недвижимых вещей

1. Законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.

2. Обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если настоящим Кодексом или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное.

3. При разделе линейного объекта, в том числе при осуществлении которого не производится его реконструкция, могут быть образованы один или несколько линейных объектов, включая линейный объект, раздел которого осуществлен, с измененными параметрами.”;

а) абзац второй пункта 3 после слов “на учет” дополнить словами “, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет”;

б) абзац второй пункта 4 после слов “на учет” дополнить словами “, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет”;

в) дополнить пунктом 5 следующего содержания:

“5. С заявлением о принятии на учет бесхозяйных линейных объектов наряду с органами, указанными в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, вправе обратиться лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов. По истечении трех месяцев со дня постановки бесхозяйных линейных объектов на учет лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов, могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на них.”;

а) пункт 3 признать утратившим силу;

б) дополнить пунктом 4 следующего содержания:

“4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса.”;

4) дополнить главой 17 1 следующего содержания:

“Глава 17 1 . Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места

Статья 287 1 . Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании

Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Статья 287 2 . Особенности права собственности на здание, сооружение

1. При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

2. Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

3. Помещения, машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (статья 252), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.

Статья 287 3 . Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком

1. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

2. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

3. Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца.

4. Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право, указанное в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором.

READ
Можно ли сдать обратно в магазин лампочку

5. Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Статья 287 4 . Особенности права собственности на помещение, машино-место

1. Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.

2. Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287[5]).

3. Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством, в нежилое помещение, за исключением случаев, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

4. В случае сноса либо разрушения здания или сооружения, в которых расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машино-мест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.

Статья 287 5 . Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении

1. Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.

2. К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

4. Собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении.

5. Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.

6. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается.

При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.

7. Если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

8. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений, правила настоящей статьи применяются к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире.

Статья 287 6 . Права собственников помещений, машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением

1. Собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение, в соответствии с правилами, установленными статьей 287 3 настоящего Кодекса.

2. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

3. В случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, собственники нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, вправе требовать передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в том числе для обеспечения их безопасной эксплуатации, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Статья 287 7 . Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

1. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

READ
Как установить счетчики на отопление в квартире

2. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются к отношениям, связанным с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, с особенностями, предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации.

3. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются к машино-местам, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа правоотношений.”;

5) статью 290 изложить в следующей редакции:

“Статья 290. Общее имущество в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса.

2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.”;

6) статью 293 признать утратившей силу.

Статья 2

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2023 года, за исключением пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона.

2. Пункт 2 статьи 1 настоящего Федерального закона вступает в силу со дня официального опубликования настоящего Федерального закона.

Какие ИП обязаны платить налог на имущество

Предприниматель обязан платить налог при выполнении двух условий:

  1. Он собственник имущества. Если объект используется по договору аренды, то арендатор платить налог на недвижимость не должен.
  2. Недвижимость расположена на территории РФ. Если объект расположен в другой стране и ИП им владеет на законных основаниях того государства, то платить налог в бюджет РФ он не обязан.

При этом ИП платит налог, если он работает по ОСНО независимо от использования имущества – в личных или предпринимательских целях. Если объекты переданы в аренду, за них также должен платить налог предприниматель-собственник, если он работает на ОСНО, а не арендатор. И даже если предприниматель отдаст собственность в безвозмездное пользование, он все равно будет платить налог на недвижимость.

Ответ

1. Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Для развития этого принципа принят ряд конкретных положений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35 ЗК РФ, ст. 52 ГК РФ).

Так, в соответствии с нормами чч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В силу пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, соответственно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 гл. 30 ГК РФ, в котором находится в том числе и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например, ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 64).

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются недействительными как противоречащие закону (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии со ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

По ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Приведем примеры из судебной практики.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 05АП-4147/18:

В пункте 11 постановления Пленума N 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Отказ в удовлетворении заявленных требований влечет нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Из вышеизложенного следует, что в силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее истцу на праве собственности. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие истцу.

С учетом изложенного суд считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений.

READ
Если работодатель не устроил, как доказать, что работала?

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2015 г. N 07АП-3367/15:

При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101051:6, установленным по делу фактическим обстоятельствам не противоречит.

При этом суд первой инстанции правомерно отметил, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая истцу, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи от 25.08.2014.

2. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, регламентированы ст. 39.20 ЗК РФ.

Так, согласно чч. 2, 3, 6-10 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В связи с изложенным полагаем, что собственник помещения в нежилом здании может быть понужден к заключению только договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в число принципов земельного законодательства входит принцип платности землепользования.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Обязательства из неосновательного обогащения — это всегда внедоговорные обязательства, независимо от того, носят ли они самостоятельный характер или являются сопутствующими по отношению к другому обязательству, в том числе и договорному.

Таким образом, собственник земельного участка вправе обратиться в судебные органы с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка.

Еще немного судебной практики.

READ
Как написать коллективную жалобу на соседей образец

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2022 г. N Ф09-2338/21 по делу N А60-41130/2020:

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в их взаимосвязи и совокупности, суды выявили, что учреждение первоначально стороной договора аренды земельного участка от 14.03.2006 N 4-899 не являлось, обязательства по договору у ответчика возникли с 01.01.2022 в связи с заключением дополнительного соглашения от 23.09.2022 к договору, между тем суды установили, что ответчик является владельцем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401047:30, указанные объекты переданы в оперативное управление ответчика, регистрация права оперативного управления осуществлена 02.07.2015, сведения о приобретении нежилых помещений у арендатора земельного участка отсутствуют.

Руководствуясь принципом платности землепользования, суды обоснованно признали за ответчиком обязанность по внесению платы за пользование земельным участком с момента регистрации за ним права оперативного управления до 31.12.2019 в качестве платы за фактическое пользование земельным участком, далее в качестве арендной платы.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу ст. 445 ГК РФ понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

Как было указано выше, согласно п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пп. 2, 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Подробности можно посмотреть также в этих документах:

  • определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 марта 2009 г. N 2557/09;
  • постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2022 г. N 17АП-16382/20 по делу N А50-16511/2020;
  • решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 июля 2022 г. по делу N 2-78/2020;
  • апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15 декабря 2022 г. по делу N 33-6983/2020;
  • апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 05 июля 2017 г. по делу N 33-1420/2017.

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Жилое vs нежилое: следующий шаг

Чуть меньше месяца назад я прочитал пост о том, что в России хотят запретить строительство апартаментов. Сначала я подумал: ну вот, очередной запрет, сколько их уже было. Но по прошествии некоторого времени это предложение в моей голове склеилось с некоторыми другими историями последних лет и заставило меня сделать определенные обобщения. Ведь апартаменты относятся к нежилым помещениям, зачем же их запрещать? Казне – чистая выгода: льготы по оплате коммунальных услуг применительно к ним не действуют, денег можно собрать больше, а значит, растут и отчисления в бюджет. Однако их запрещают. Неужели потому, что в нежилых помещениях можно выбирать назначение отдельных частей и использовать их, как заблагорассудится, типа слишком много свободы, тогда как жилые помещения нужно использовать для проживания граждан и никак иначе!

И тут вспомнилось другое, уже состоявшееся, действо последних лет – de facto запрет использовать в качестве мини-отелей квартир, которые находятся в многоквартирных домах (опускаю детали). Ведь гостиницы (отели) – тоже нежилые помещения, непонятно, правда, почему, ведь они-то как раз используются для проживания граждан. Просто исторически так сложилось, что они не относятся к жилому фонду, хотя идентичные с ними общежития – относятся. В советские времена систематическая сдача в наём квартир, как минимум, не приветствовалась, а то и была наказуема. Помогает пополнению казны запрет на мини-отели или нет, определить непросто. С одной стороны, коммунальные услуги отпускаются им по “льготным” ценам, с другой, систематическая сдача помещений в наём, как правило, требовала соответствующего оформления и уплаты налогов, которые бюджет теряет.

А ещё раньше разгорелись многочисленные конфликты между собственниками и жильцами квартир в многоквартирных домах и ресторанами, расположенными там же, которые шумят и работают по ночам, не давая спать (на Патриках в Москве, на Рубинштейна в Питере). Власти в этих конфликтах, как правило, вставали на сторону жильцов, ограничивая рестораторов или вовсе запрещая им вести свою деятельность. Цель при этом декларировалась благая – защита интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, пусть и с ущербом для бюджета, который лишался налоговых поступлений. Не уверен, впрочем, что поступлений больших, ведь всем известно, как трудно заставить рестораторов платить налоги в полном объёме.

Казалось бы, все три ситуации могут служить красивыми примерами того, как государственные (муниципальные) органы и их должностные лица заботятся об интересах граждан. Только граждане в это вряд ли поверят. Улучшение качества обслуживания жилого фонда и снижение платы за жильё и коммунальные услуги гораздо в большей степени способствовало бы росту благосостояния граждан. Вот где нужно было бы приложить максимум усилий. Однако цены в жилищной сфере неуклонно растут, а качество снижается. Спросите, что бы выбрал среднестатистический гражданин: изгнать ресторан с первого этажа дома или снизить в два-три раза платежи за жильё. Думаю, что большинство выступит за уменьшение платежей. Значит, дело не в заботе об интересах граждан, а в чём-то ином. В чём?

READ
Как написать коллективную жалобу на соседей образец

Я вижу здесь лишь одну причину: маниакальное желание государственных (муниципальных) органов ограничить свободу использования гражданами и организациями принадлежащего им имущества. Что такое апартаменты? Нежилые помещения свободного назначения! Запретить! Мини-отели – тоже способ вырваться из жестких ограничений, установленных для жилых помещений, одновременно увеличив доход. Нельзя! Использование помещений для размещения в них ресторанов и развлекательных заведений при соблюдении установленных ограничений вроде бы легально. Организовать регулярное проверки, лишая дохода! Вы хотите изменить назначение помещений? А вот вам такой порядок, который нельзя преодолеть! Про коронавирус даже не буду вспоминать.

Нельзя забывать, что бюрократический аппарат и граждане с самостоятельными источниками доходов – исторические враги. В периоды, когда свобода общества оказывается под угрозой, этот аппарат использует любые лазейки, чтобы ущемить интересы частных собственников, как мелких, так и крупных. Просто у последних есть гораздо больше средств защиты, хотя и они не всегда помогают. И одной из таких лазеек, на мой взгляд, является жёсткое деление объектов недвижимости, прежде всего помещений, на жилые и нежилые (ст. 288 ГК). Это, несомненно, родимое пятно советского строя, сохранившееся в нашем гражданском праве. Когда-то оно использовалось для того, чтобы запретить гражданам иметь в собственности имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Сначала такое имущество экспроприировали после 1917 года, а затем следили, чтобы оно не появилось у граждан вновь.

С падением СССР возможность нахождения в собственности частных лиц производительного имущества была легализована, однако деление объектов недвижимости на жилые и нежилые почему-то осталось. Будучи безобидным в 90-е годы XX века, когда степень свободы была высокой, это правило дало о себе знать при изменении социально-политической обстановки в последнее десятилетие. Бюрократия взяла его на вооружение и использовала в качестве методологического обоснования для ограничения свободы использования имущества частными лицами. А в качестве прикрытия стала ссылаться на идею защиты прав жильцов. Спора нет, идея благая. Но почему, радея об интересах одних, ущемляют права других, тогда как можно было бы ввести разумное регулирование по модели win-win. Где здесь свобода, равенство и братство?

О том, каким может быть подобное регулирование, я расскажу позднее. И так получилось слишком много букв.

Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

Юристам в сфере недвижимости часто приходится сталкиваться с документами на объекты недвижимости, фактически представляющие из себя часть жилого дома и прилегающий земельный участок, а по документам зарегистрированные как:

1) квартира и отдельный земельный участок;

2) доля жилого дома и отдельный земельный участок;

3) доля жилого дома и доля земельного участка;

4) часть жилого дома и отдельный земельный участок;

5) часть жилого дома и доля земельного участка.

Юристы прекрасно понимают, какие вопросы возникают при подготовке сделок по продаже таких объектов, в том числе по вопросу применения тех или иных норм права.

Так, при продаже собственником объектов недвижимости, оформленных как часть дома и ½ доли земельного участка, раньше возникал вопрос о соотношении норм Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то время как в соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть, исходя из названных норм, для продажи участка необходимо было обратиться с предложением о продаже к другому сособственнику земельного участка. Но доля земельного участка продавалась вместе с частью жилого дома, которая являлась самостоятельным объектом права собственности.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, можно предположить, что если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи – часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.

Однако, маловероятно, что Росреестр не запросил бы согласия сособственника, поэтому собственник в данной ситуации принял решение об отчуждении указанных объектов путем продажи части дома и дарении доли земельного участка.

В настоящий момент законодатели исправили данную коллизию, внеся соответствующие поправки в ГК РФ. Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. п.1 ст.250 ГК РФ дополнен вторым исключением, когда нет необходимости обращаться к сособственнику. Помимо публичных торгов это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Если часть жилого дома оформлена как квартира, у собственников возникают трудности с оформлением земельного участка. Рассмотрим такой случай на примере одного судебного решения.

Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной в доме, стоящем на этом земельном участке.

Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание, что жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу на праве собственности квартира, является многоквартирным, а не индивидуальным жилым домом, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска. Апелляционным определением Московского областного суда от 29 марта 2017 г. по делу №33-5158/2017 решение Химкинского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года оставлено без изменения.

READ
Как установить счетчики на отопление в квартире

В практике встречается мнение, что собственникам квартир в таких случаях необходимо доказывать в судах, что жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащие им жилые помещения, (указанные в технической документации и правоустанавливающих документах как квартиры) являются в соответствии со ст. 16 ЖК РФ частями жилого дома.

Однако, сложность состоит в том, что определив понятия “жилой дом”, “квартира” и “комната”, ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. То есть, по смыслу названной нормы, собственник квартиры не может стать собственником участка земли под домом, в котором расположена квартира.

Росреестр также неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу. Так, по мнению Росреестра, «постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству» (письмо Росреестра от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16).

«На наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки. (Письмо> Росреестра от 26.08.2016 N 14-07394/16)

Рассмотрим еще один пример из судебной практики

Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.

Определением Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2 решение Первомайского районного суда Тамбовской области от 8 апреля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 2 июля 2014 г. отменены, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Петрищевой Г.В. к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома отказано. Дело рассматривалось по кассационной жалобе собственника другой квартиры в этом же доме.

По выводу судебной коллегии, «основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир). Ссылка истца о нарушении ее прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, у владельца «квартиры» или «доли жилого дома» отсутствует возможность оформления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом. Владелец «части жилого дома» может стать собственником отдельного земельного участка, занятого частью жилого дома.

В то же время в законодательстве есть и иные определения земельного участка, очень сходные с приведенным, но содержащие и отличия (нюансы). Так, в силу п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Юридический блог

Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –
персональный блог юридического отдела нашей компании.

Здесь вы сможете найти актуальную информацию о недвижимости: новости, разъяснения тех или иных решений суда, трактовку законов, анонсы законопроектов и прочее.

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.

Ссылка на основную публикацию