Проблемы при покупке жилья, выставленного на торги

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст. 449 ГК РФ).

Покупка квартиры через аукцион, с торгов

Купить квартиру через торги можно онлайн или при личном присутствии, сэкономив до 30-40% от ее реальной рыночной стоимости. Чаще всего тендеры проводятся в интернете. Рассмотрим, что подразумевается аукционами по продаже недвижимости, каковы условия участия, какие квартиры там продаются, на каких сайтах они проводятся, и как купить или продать жилье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Риски покупки квартиры на торгах

Самое важное при покупке квартиры на торгах – не приобрести проблемное жилье. Или хотя бы узнать о возможных проблемах заранее. О том, что значительная часть подобной недвижимости относится к достаточно некачественно построенным объектам было сказано ранее. Ниже будут представлены другие риски и проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель.

Зарегистрированные совершеннолетние лица

Многие квартиры, особенно если они ранее были банковским залогом, имеют прописанных в них жильцов. Если прописанные лица являются совершеннолетними, то после покупки недвижимости придется или договариваться с ними (просить выписаться) или же сразу обращаться в суд. Проще, разумеется, сначала попробовать договориться «по-хорошему» и только в том случае, если «ненужные» жильцы откажутся – подавать иск в суд.

Нередко такими жильцами являются вполне нормальные люди, просто не способные выплатить кредит. Они согласятся выписаться, но могут попросить некой отсрочки, например, 1 месяца, чтобы найти подходящее жилье.

Может возникнуть вопрос, почему эти люди не были выписаны заранее? На самом деле, продажа одной квартиры может растягиваться на несколько лет, так что бывшим владельцам (прописанным лицам) нет особого смысла начинать снимать новое жилье или покупать новую квартиру до тех пор, пока еще можно жить в старой.

Зарегистрированные несовершеннолетние лица

Значительно хуже ситуация, когда в квартире прописаны несовершеннолетние лица. Детей выписать нельзя ни при каких условиях. Сначала нужно предоставить им другое жилье и запросить разрешение от органов опеки. Логично, что покупатель в этом не заинтересован. Но и родители детей также не будут стремиться выписать своего ребенка (если вообще смогут это сделать, для этого тоже нужно разрешение из органов опеки).

В результате, несмотря на то, что покупатель будет считаться полноценным собственником квартиры, он не сможет ее продать в дальнейшем. Придется или пытаться договориться с родителями несовершеннолетних жильцов или же ждать, пока последние достигнут совершеннолетия, чтобы выписать их в принудительном порядке.

Обе представленные выше ситуации можно «предупредить» если сразу после выбора квартиры обратиться в паспортный стол за выпиской по данной квартире. Этот документ покажет, кто именно зарегистрирован в жилье. Там же могут рассказать, насколько сложно будет выписать того или иного жильца (если это вообще будет возможно).

Право пожизненного проживания и содержания

О такой проблеме обычно сообщают еще до старта аукциона, так как нередко именно содержание является ключевым фактором. В данном случае человек, который по какой-то причине не может ухаживать за собой самостоятельно (инвалидность, возраст и так далее) и не имеет родственников, которые могли бы в этом помочь, соглашается продать квартиру третьим лицам с хорошей скидкой, но при условии, что бывший собственник сохранит за собой право пожизненного проживания и его будут содержать, помогать и так далее.

Если покупатель готов на уход за таким человеком, он может приобретать подобное жилье. Следует учитывать, что состояние иждивенца будут регулярно проверять те же органы опеки и при малейшем подозрении на то, что за ним плохо ухаживают, могут объявить сделку по покупке жилья недействительной.

Долги по коммунальным платежам

Жильцы квартир, выставленных на торги, нередко игнорируют необходимость оплачивать коммунальные услуги. Они считают, что это будет делать тот, кто купит их бывшую квартиру. В результате новый собственник получает жилье, за которым числятся фантастические долги, в котором нет света, газа, воды и так далее.

Нужно помнить, что долги начисляются не на квартиру, а не людей, которые в ней проживают. Это значит, что новый владелец может обратиться в управляющую компанию и потребовать вернуть свет/газ/воду, а также обнулить счетчики (или отсчитывать с новой даты). Разумеется, это не выгодно управляющей компании и во многих случаях приходится судиться, но судебная практика на стороне покупателей.

Единственное, за что скорее всего придется заплатить – это платежи за капитальный ремонт, так как они привязаны как раз именно к квартире.

Неузаконенная перепланировка

Еще одна проблема – неузаконенная перепланировка. Продать квартиру с такой перепланировкой на торгах не составит особого труда, но уже взять под залог такой недвижимости кредит или продать то же жилье в частном порядке будет практически невозможно.

Тут есть два варианта: или возвращать все, как было по техпаспорту или же узаконивать все сделанное (если это возможно). Как доказывает практика, первый вариант обычно проще и быстрее, тем более, что значительная часть квартир, реализуемых на торгах, находится в достаточно плохом состоянии и капитальный ремонт им все равно будет нужен.

Оспаривание решения суда

Если квартира ранее находилась в залоге у банка, то продавать ее на торгах финансовая организация может только по решению суда. Как следствие, это решение могут оспорить предыдущие собственники. В результате покупатель может лишиться вроде как купленной квартиры, за которую уже были заплачены деньги. Единственное, что радует в данном случае – деньги идут банку и он точно вернет их покупателю, если возникнут какие-то проблемы.

Покупка на торгах квартиры в новостройке

Очень редко появляются застройщики, продающие свои квартиры на торгах по сниженной цене. Выше уже было сказано, что обычно это очень некачественное жилье. Однако иногда попадаются и вполне актуальные предложения, на которые не жалко потратить деньги.

Этот вариант на самом деле является наименее рискованным из всех перечисленных выше. Однако следует помнить, что перед покупкой такой квартиры сначала ее нужно осмотреть. Вполне возможно, что информация на торговой площадке и реальные данные не совпадают.

Жилье по завышенной цене

Еще одна вероятная проблема – можно купить квартиру по стоимости не ниже, а выше рынка. В процессе торга покупатель может «впасть в азарт» и сам не заметить, в какой момент стоимость жилья вышла за все разумные рамки. Именно для решения этой проблемы ранее была рекомендация о том, что нужно устанавливать для себя максимальную планку, выше которой торговля продолжаться не будет.

Покупка квартиры через аукцион – очень опасное и рискованное дело. Вместе с дешевым жильем можно получить массу проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно проблемы можно ждать в том или другом случае. Они же могут сопровождать всю процедуру купли жилья, что поможет избавиться от вероятных рисков.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Приобрел квартиру на торгах (страница 2)

Ранее приобрел квартиру на торгах арестованным имуществом. Зарегистрировал право. По суду должников снял с регистрации. “Мытьем-катаньем” они покинули квартиру и доступ в нее я им перекрыл. Хранить их вещи я не готов ни в квартире ни на арендованном складе. Забирать добровольно они их не хотят. Общаться с ними не общаюсь. Уведомить их письменно о предстоящем вывозе некуда (сняты с регистрации). Вопрос: куда деть вещи должников? (Очень хочу вывезти их на помойку)

Год назад купила квартиру. Продавец приобрел ее на принудительных торгах. Через 6 мес суд признал торги и свидетельство о праве собственности недействительными. Торгующей компании на территории Крыма уже нет. На момент совершения моей сделки купли-продажи претензий на квартиру не было. В участии в суде (аппеляция) мне было отказано, т.к я не сторона торгов. Какие мои действия? Спасибо.

Можно ли отсудить квартиру проданную мне по фальшивым документам. Продавец мошенник, в розыске. Он в свою очередь незаконным путем приобрел ее на торгах у банка, которого уже не существует. В залоге у банка эта квартира оказалась тоже незаконно (одинокую старушку (которая уже умерла, родственников нет), якобы вынудили оформить ссуду в этом банке под залог этой квартиры. Я с несовешеннолетним сыном уже прописаны в ней. официального уведомления о том, что сделка недействительна не было. Мне ждать письма прокуратуры? Или что мне делать? Есть ли у нас шанс? Сказали квартиру конфискуют для города.

Мы приобрели на торгах квартиру, арестованную за долги. В центре регистрации приостановили регистрацию. Так как выяснилось, что на данную квартиру был наложен запрет на отчуждение по решению суда, точнее двумя судами – первореченским в 2005 и Ленинским в 2008. Кроме того арест заканчивается 27 августа этого года. Как нам избавиться от этих обременений и зарегистрировать свою квартиру?

Приобрела квартиру на торгах. Отправила бывшему собственнику предупреждение о выселении, которое он уже получил. Теперь готовлю пакет для подачи иска в суд.

Уточните, пожалуйста, какие документы необходимо предоставить в суд?

КАКОВЫ СРОКИ ПОЛУЧЕНИЯ И ДЕЙСТВИЯ Ф.9 и КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА?

С уважением, Наталья.

Приобрел дефолтную (заложенную в ипотеке) квартиру на торгах Росимущества. Оформить право собственности (зеленку) не могу, т.к. не могу получить ни выписку из ЕГРП, ни справку из БТИ (выдается собственнику) – бывший хозяин отказывается их получать и покидать квартиру (“забарикодировался”). Как мне поступить? Обратиться за помощью судебных приставов, милиции или в суд? Кто мне поможет? Где прописана данная процедура?

Год назад купила квартиру. Продавец приобрел ее на принудительных торгах Через 6 мес суд признал торги и свидетельство о праве собственности недействительными. Торгующей компании на территории Крыма уже нет. На момент совершения моей сделки купли-продажи претензий на квартиру не было. В участии в суде (аппеляция) мне было отказано, т.к я не сторона торгов. Какие мои действия? В ремонт вложена приличная сумма. Спасибо.

Приобрела квартиру на торгах. Встретилась с бывшим собственником, чтобы обоюдно обсудить дальнейший ход действий. Он сразу сказал, что хочет выселяться только через суд, т.к. в квартире помимо него прописана мать (67-ми лет). Чтобы в дальнейшем рассчитывать на муниципальное жильё.

– какой ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ необходимо собрать для подачи искового заявления?

– каковы СРОКИ рассмотрения заявления и принятия решения судом?

– как ПРАВИЛЬНО составить исковое заявление?

С уважением, Наталья.

Приобрела квартиру на торгах. Встретилась с бывшим собственником, чтобы обоюдно обсудить дальнейший ход действий. Он сразу сказал, что хочет выселяться только через суд, т.к. в квартире помимо него прописана мать (67-ми лет). Чтобы в дальнейшем рассчитывать на муниципальное жильё.

– какой ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ необходимо собрать для подачи искового заявления?

– каковы СРОКИ рассмотрения заявления и принятия решения судом?

– как ПРАВИЛЬНО составить исковое заявление?

С уважением, Наталья.

Добрый день, прошу помочь в щепетильном вопросе. Мы приобрели квартиру по торгам у Банка через посредников – Росимущество. По итогу оформления квартиры мы узнали про долги по капитальному ремонту. Знаю, что по ЖК долг остается на квартире и становится долгом нового собственника. Но есть такое “НО”, в договоре купли-продажи от Росимущества ни слова не сказано про долги. То есть нам продали квартиру не уведомив о задолжностях. Как правильно составить исковое заявление в суд об отказе оплачивать долг по капитальному ремонту от предыдущего собственника?

Прошу помочь разобраться вот в таком вопросе-я приобрела квартиру в жилом доме на торгах полтора года назад. Все документы имеются-нотариальное заверение, бти, до этого я оформляла разрешение банка, в вотором бывший владелец не гасил кредит. Все процедуры были соблюдены. Бывший владелец на данный момент в тюрьме за какие-то экономические махинации. Вчера ко мне в дом с угрозами ворвалась женщина и утверждает, что она владелица квартиры и ее муж ничего не знает о том что квартира была арестована и не принадлежит им. типа она платит до сих пор кредит за эту квартиру. Что в принципе нереально, так как я была в этом банке, где был оформлен кредит и писала заявление о снятии ареста банка, в связи с приобретением данной квартиры на торгах. Как мне прекратить вторжение этой женщины в мою квартиру и могли ли быть какие-то нарушения в данной процедуре? Имеет ли она действительно какое-то право? Очень прошу помочь. Заранее спасибо.

На торгах арестованного имущества приобрел арестованную квартиру, через 3 года торги решением верховного суда были признаны не действительными по вине Росимущества. Деньги вернули вместе с суммой задатка, но сумма была не двойная. Росимущество аргументирует тем что на бюджетную организацию не распространяется действие статьи 381 гк рф. Про использованние денежных средств за 3 года и разговора нет. Что можете подсказать?

Родственник приобрел квартиру в ипотеку, исправно платил за нее 7 лет.

Последние 4 месяца не было возможности платить по ипотечному кредиту и банк подал в суд, о взыскании оставшейся суммы (около 1.5 млн. руб), которую заемщик не в силах единовременно заплатить.

Банк в исковом требовании просит погасить долг или будет реализовывать жилье на торгах.

Хотелось бы понять, через сколько собственник должен освободить квартиру после суда?

Недавно приобрел квартиру с публичных торгов. Однако не успел ее зарегистрировать, как на нее наложили новый арест, уже суд, по иску пайщика, который в январе 2018 года якобы оплатил 100% взноса (о чем есть справка). Пайщик требует признать за ним право собственности на квартиру. Я вызван в качестве третьего лица со стороны ответчика. Указанная же квартира находилась изначально в собственности у ЖНК и по договору кредитования от 2012 года находилась в залоге у банка. Из-за долгов ЖНК судом по иску банка от 2014 года и решением суда, вступившим в силу в 2016 году, было обращено взыскание на указанную квартиру и она была продана с торгов, победителем которых явился я. Подскажите пожалуйста. Имеет ли права на эту квартиру пайщик?

Пайщик является членом кооператива уже давно и вносила этот паевый взнос за квартиру, которую приобрела по договору купли-продажи в 2012 году. Однако полностью внесла взносы в 2018 в январе. Имеет ли права на эту квартиру пайщик, если я ее выиграл на торгах?

Преобрели квартиру на торгах по банкротству, в ней прописан отец бывшего собственника, и к тому же они не вывозят вещи, хотя мы отдавали ключи на 2 недели, к вещам ща это время даже не притронулись. Понятно что прописаный человек уже утратил права проживания в данной квартиру, но что делать с вещами, каким законным методом от них избавится? Так же собственник хочет оспорить торги, реально ли это? Нужна помощь юриста.

Гарантированный ответ юриста в приложении.

Хотите подробную консультацию?

Оплатите вопрос и получите подробные ответы от нескольких юристов!

Когда меня уволили платить за квартиру стало не чем (платёж в месяц 27000 рублей).

Здравствуйте. Я офицер запаса. Был уволен по плохой статье. Во время прохождения службы приобрел квартиру по программе военной ипотеки. Первый взнос платило министерство обороны в размере 1200000 рублей, банк дал кредит в размере 2200000 рублей, приобрел квартиру за 3200000 рублей. Когда меня уволили платить за квартиру стало не чем (платёж в месяц 27000 рублей). Квартиру банк отобрал и продал на торгах за гроши, и теперь ещё хочет от меня неустойки и проценты в размере 1400000 рублей. И министерству обороны я ещё теперь должен первый взнос 1200000 рублей и проценты и неустойки 600000 рублей. В итоге я должен сумму 4000000 миллиона рублей почти. Ни квартиры ничего и 4 миллиона должен. Что мне делать? Хоть вешайся.

Приобрел квартиру на торгах по реализации имущества должника посредством публичного предложения согласно ФЗ О несостоятельности (банкротстве). За квартирой очень большой долг за коммунальные услуги. Нахожусь сам в другом регионе, и поездка до места нахождения объекта и органа регистрации права собственности добираться выходит очень накладно. Сейчас собираюсь ехать по месту нахождению объекта для регистрации прав собственности, а заодно решить все вопросы по коммунальным платежам, т.к. собираюсь квартиру продать, но квитанции, которые приходят по долгам, сильно пугают нового потенциального покупателя. Каковы мои действия. Спасибо!

Приобрела квартиру на торгах. Бывший собственник, посредством привлеченных адвокатов подает в суд уже второе заявление о признании недействительными результатов торгов по надуманным (не связанным с законами) основаниям. Суды вынуждены принимать от него бредовые заявления. В результате – я не могу вступить в права собственности чтобы выселить бывшего жильца а он бесплатно накапливая долги пользуется квартирой, т.к. адвокаты ходатайствуют перед судами об установке ограничения на действий Росреестра по переходу права собственности. После продаже квартиры прошло уже 0,5 года. Что мне, как покупателю делать в данной ситуации? Могу ли я сама предпринять какие-либо действия (иски в суд)?

Ответьте, пожалуйста, на следующий вопрос: Я приобрел арестованную заложенную квартиру на торгах, зарегистрировал право собственности в августе 2013 г. Но до сих пор не могу вселиться в нее, бывший хозяин не выселяется. До сих пор в суде рассматривается дело по моему иску о выселении, затем дело по его иску о признании торгов не действительными. А управляющая компания обратилась в суд на нас за неоплату услуг ЖКХ.

На основании каких правовых актов я могу отказываться от оплаты услуг ЖКХ?

Приобрел квартиру на торгах по реализации имущества должника посредством публичного предложения согласно ФЗ О несостоятельности (банкротстве). За квартирой очень большой долг СТАРОГО СОБСТВЕННИКА (предприятия-банкрота) за коммунальные услуги. Нахожусь сам в другом регионе, и поездка до места нахождения объекта и органа регистрации права собственности добираться выходит очень накладно. Сейчас собираюсь ехать по месту нахождению объекта для регистрации прав собственности, а заодно решить все вопросы по коммунальным платежам, т.к. собираюсь квартиру продать, но квитанции, которые приходят по долгам, сильно пугают нового потенциального покупателя. Каковы мои действия. Спасибо!

Приобрел квартиру на торгах по реализации имущества должника посредством публичного предложения согласно ФЗ О несостоятельности (банкротстве). За квартирой очень большой долг СТАРОГО СОБСТВЕННИКА (предприятия-банкрота) за коммунальные услуги. Нахожусь сам в другом регионе, и поездка до места нахождения объекта и органа регистрации права собственности добираться выходит очень накладно. Сейчас собираюсь ехать по месту нахождению объекта для регистрации прав собственности, а заодно решить все вопросы по коммунальным платежам, т.к. собираюсь квартиру продать, но квитанции, которые приходят по долгам, сильно пугают нового потенциального покупателя. Каковы мои действия. Спасибо!

Приобрела квартира на торгах арестованным имуществом у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (это государство). В договоре на тему перехода долгов нет ничего.

У предыдущего собственника имелись долги по капитальному ремонту 32 тыс, так как квартиру эту я продала, то погасила долг. Могу ли я судебном порядке подать на возмещение оплаченного мною долга предыдущим владельцем? Квартира принадлежала физ. лицу, а агентство занимается только реализацией: посредством торгов, по распоряжению судебных приставов, а они на основании решения суда о взыскании залогового имущества, в связи с не погашением ипотеки. Справки о задолженности на момент торгов, естественно, никаких нет и имущество толком не передается, только документы. Предыдущий собственник не банкрот. Спасибо за ответ.

Приобрел квартиру на торгах, которая продавалась во исполнение заочного решения суда, на квартиру оформил право собственности, но не успел выписать прежнего собственника – началась череда судов. В итоге: заочное решение отменено, вынесено очное (которое пытался оспорить прежний хозяин, безуспешно), теперь подает иск об о признании сделки недействительной со всеми последствиями, ссылаясь на следующее:

Заочное решение было вынесено в 2011 году, квартира продавалась в 2013 и якобы оно не вступило в законную силу в соответствии со ст.244 и ст.237 ГК РФ, что так же подтверждается определением об отмене заочного решения, таким образом на момент реализации недвижимости вступившего в законную силу решения суда не было.

(хозяин в местах лишения свободы не пребывал, тяжело не болел).

Какие перспективы данного дела?

30 ноября 2012 года я приобрела арестованную (заложенную) квартиру, реализованную на торгах. Свидетельство получила, обратилась в ЕРКЦ, что бы открыть лицевой счет на свое имя. Счет мне открыли, но долги предыдущих собственников остались висеть на мне. В устной форме списать чужие долги мне отказали и сказали, что я должна судиться с бывшим хозяином сама. Подскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации. Должна ли я принимать на себя долг, ведь фактически услуги я не получала.

Ситуация следующая. Я, почти год назад, на торгах, проводимых Росимуществом приобрела квартиру. Со мной заключили договор купли-продажи, подписали акты приема-передачи. В дальнейшем вследствие того, что имущество на торги было передано незаконно по вине службы судебных приставов договор купли-продажи со мной, как с покупателем квартиры судами (городским и позже верховным) был расторгнут. Основание статья 166 и 167 (недействительность сделки и последствия недействительной сделки). Судами я была признана добросовестным приобретателем, но при этом мои дополнительные расходы на покупку (комиссии банка, судебные расходы и прочие) небыли учтены. Могу ли я претендовать на возмещение мне убытков, т.к. моей вины в расторжении договора нет?

Мы приобрели квартиру на торгах. Бывший собственник не захотел добровольно освободить квартиру. Мы подали иск в суд. По решению суда было принято решение о снятии с регистрации и выселении бывшего собственника. Но и после этого бывший собственник не освободил данное жилье. Тогда с помощью судебных приставов было принудительное выселение. С момента приобретения нами жилья и до выселения бывшего собственника прошел год. Бывший собственник не оплачивал услуги ЖКХ. И теперь нас вынуждают погашать его долги. За какой период времени мы по закону обязаны оплатить кварт плату?

Савельев передал своему приятелю Бирюкову скрипку известного мастера во временное пользование.

Вскоре квартиру Бирюкова обокрали. В числе прочего имущества была похищена скрипка Савельева.

Бирюков выплатил Савельеву стоимость скрипки, как они условились в договоре о временном пользовании.

Вскоре Савельев обнаружил свою скрипку у Калашникова. Тот пояснил, что приобрел ее на торгах по реализации арестованного имущества, организованных Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом).

Савельев выяснил, что скрипка была изъята у Петрова в порядке принудительного исполнения решения суда.

Савельев предъявил к Калашникову виндикационный иск в отношении скрипки.

Определите процессуальное положение лиц.

У меня такая ситуация: Я приобрел квартиру на торгах. При ознокомлении решения суда я обнаружил следуещее. Взыскание на заложеннное имущество производилось на гражданина (А) и на гражданина (Б). У гр. (А) 1/2 доли. У гражданина (Б) долей нет. Зато есть доля у гр. (В) ,сын гр. (А) и (Б) 1/2 доли.

Так вот в решении суда указано что взыскать с гр. (А) и с гр. (Б) солидарно в пользу банка.

Решение суда вступило в законную силу. Права собственности я зарегистрировал и получил свидетельство на всю квартиру.

У меня возник вопрос: Если это техническая ошибка (у них у всех одна фамилия) как это иправить? Если же нет то какие последствия для меня?

Приобрел на торгах у поверенной организации Росмущества квартиру должника, заложенную по ипотечному договору 2010 года. Торги проводились согласно закона об “Исполнительном производстве” на основании исполнительного листа суда (ноябрь 2015 г) о реализации квартиры на торгах за определенную сумму. По итогам торгов после внесения денег был подписан договор купли-продажи, судебный пристав снял с нее все ограничения, установленные исполнительным производством по решению данного суда, и весь пакет документов был передан в Росреестр, который приостоновил оформление и проинформировал, что на квартиру – оказывается – был наложен арест решением другого суда в сентябре 2015 г. в связи с неисполнением владельцем своих обязательств перед каким-то физическим лицом. Как пояснил регистратор Росреестра, арест был наложен на все имущество должника, включая и приобретенную мною квартиру. Выяснить суть дела в этом суде, имея дату определения судьи об аресте, фамилии судьи и должника не удалось, так как я не являюсь стороной этого дела. В картотеке судебных приставов исполнительных производств в отношении этого лица больше нет, так как средств перечисленных за квартиру хватило для покрытия всех долгов. Вопрос – что делать и по какому идти пути? Если подавать заявление судье, то какими должны быть его основные элементы, ссылки на какие релевантные статьи законов требуются, какой размер составляет пошлина, какие документы следует приложить? Сколько по закону должно рассматриваться такое заявление? Представавшему наиболее полный ответ по существу мог бы поручить подготовку такого заявления.

Скажите пожалуйста, могут ли у меня забрать квартиру по виндикационному иску или как то по-другому, если я приобрела ее у юр. фирмы, юр. фирма у Ж.Л.Ю., у него право собственности возникло на основании решения р-онного суда, в который он обратился потому, что приобретя на торгах лот: незарегестриров. Право собственности и заключив куплю-продажу с конкурсным управляющ. Не смог зарегистрировать его в ЕГРП, т.к. ему отказали ввиду отсутствия у конкурсного управл. , а также обанкротившегося фонда правоустанавливающих документов на квартиры. Теперь один из конкурсных кредиторов обратился в арбитражный суд с иском к Ж.Л,Ю, и фонду о признании торгов и договора купли продажи ничтожными, но о применений последствий не заявлял? Зато попросил судью наложить обеспечительные меры.

Покупка с публичных торгов- не гарантия чистоты сделки.

Нашел тут решение Верховного Суда от 20 августа 2022 года № 305-ЭС19-3996 (6), с участием банкротов, расторжением сделок и отменой результатов торгов, это больше для тех, кто считает, что с торгов “юридически чисто” и “сбербанк фсе решит”.

Обстоятельства спора о праве собственности

23 апреля 2015 г. Маргарита Дьяконова и Виктория Ингулова заключили договор купли-продажи квартиры на сумму 9,3 млн руб. Запись о регистрации права собственности Ингуловой на квартиру была внесена в ЕГРН 13 мая того же года.

24 октября 2017 г. Арбитражный суд г. Москвы признал Дьяконову банкротом и ввел процедуру реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

20 апреля 2018 г. заявление финансового управляющего было удовлетворено, договор признан недействительным с применением последствий недействительности в виде признания права собственности на данную квартиру за продавцом. При этом ни Ингулова, ни ее представитель в судебных заседаниях не участвовали. 30 мая 2018 г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой на квартиру.

В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим на продажу как имущество банкрота-физлица, составляющее конкурсную массу. Победителем торгов, состоявшихся 19 декабря 2018 г., был признан Дмитрий Решетников.

25 декабря того же года представители финансового управляющего выехали по месту нахождения квартиры и оформили акт, в котором отразили, что соседи Ингуловой отказались допустить их в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой. Последние заявили о незаконности действий представителей управляющего и отказали им в доступе в квартиру.

В тот же день финансовый управляющий составил иск о признании Ингуловой утратившей право пользования объектом недвижимости, указав, что она, не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит там личные вещи и отказывается передать управляющему ключи.

26 декабря 2018 г. финансовый управляющий и Дмитрий Решетников заключили договор купли-продажи квартиры по цене около 7 млн руб. В тот же день они составили акт приема-передачи жилья.

9 января 2019 г. иск финансового управляющего к Ингуловой поступил в Гагаринский районный суд г. Москвы.

Виктория Ингулова, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18 января 2019 г. апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20 апреля 2018 г., заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

Вскоре после этого в ЕГРН была внесена запись от 18 февраля 2019 г. о регистрации права собственности Решетникова на квартиру.

Девятый арбитражный апелляционный суд признал уважительными причины пропуска Ингуловой срока на обжалование и 4 апреля 2019 г. отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности. Cуд установил, что Ингулова, приобретая квартиру, действовала добросовестно, надлежаще исполнила обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

16 мая 2019 г. Виктория Ингулова обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры, заключенного между финансовым управляющим и Дмитрием Решетниковым, а также о прекращении права собственности последнего на квартиру и признании права собственности за истцом.

До разрешения спора арбитражным судом Мосгорсуд апелляционным определением от 22 августа 2019 г. отказал в удовлетворении иска финансового управляющего о признании Ингуловой утратившей право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23 апреля 2015 г., и это право она не утрачивала, в том числе право пользования жилым помещением. Кроме того, недвижимость с момента приобретения не выбывала из ее фактического владения. 27 сентября того же года в рамках обособленного спора АС г. Москвы частично удовлетворил заявление Ингуловой, признав результаты торгов недействительными.

Апелляция, в свою очередь, отменила данное определение и признала заявление Ингуловой необоснованным. Суд посчитал, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения. В рассматриваемом случае таких нарушений не допущено, квартира на момент продажи Решетникову была включена в конкурсную массу Дьяконовой. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции.

ВС указал, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника

Виктория Ингулова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Высшая инстанция заметила, что установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в госреестр записи о прекращении права собственности Ингуловой на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой являются недостоверными.

ВС указал, что, поскольку квартира была включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог ею распорядиться (п. 1 ст. 209 ГК).

Кроме того, Суд обратил внимание, что в случае проявления Дмитрием Решетниковым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, – он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, а также о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой на квартиру. В связи с этим добросовестным приобретателем Решетников считаться не может. «Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд пояснил, что к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову, применяются положения параграфа 7 гл. 30 ГК. Так, в соответствии с п. 1 ст. 549 Кодекса основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).

Таким образом, подчеркнул ВС, ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

В определении отмечается, что финансовый управляющий и Решетников в договоре от 26 декабря 2018 г. не отошли от диспозитивных положений абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, а именно – не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость. В связи с этим они оформили акт приема-передачи от 26 декабря 2018 г. Суд обратил внимание, что данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру Решетникову, а тот, в свою очередь, принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой.

Высшая инстанция добавила, что основная обязанность по договору купли-продажи от 26 декабря 2018 г. не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция, подчеркнул ВС, соответствует смыслу разъяснений, приведенных в абз. 2–4 п. 61 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, заключил Верховный Суд, составив заведомо недостоверный передаточный акт, финансовый управляющий и Решетников искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах следует признать, что Решетников не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК).

Судебная коллегия ВС посчитала, что права Виктории Ингуловой были нарушены не самими фактами проведения торгов и заключением договора с Решетниковым, а регистрацией права собственности последнего, которая была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

В п. 58 и 59 Постановления № 10/22, отметил Верховный Суд, разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права иск подлежит удовлетворению.

«Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с другими, Ингулова В.Б., не состоящая в обязательственных правоотношениях с Решетниковым Д.О. и не утратившая владение, передала на разрешение арбитражного суда первой инстанции. Данное требование она обратила к надлежащему ответчику – лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Именно указанное требование подлежало удовлетворению судом, поскольку в этой части Ингулова В.Б. избрала надлежащий способ защиты и ее иск подтвержден необходимыми доказательствами. Соответствующее судебное решение о признании права собственности Ингуловой В.Б. должно было стать основанием для корректировки записей государственного реестра, приведения их в соответствие с реальным положением дел (абзац второй пункта 52 постановления № 10/22)», – подчеркивается в определении.

Однако, заметила высшая инстанция, в настоящее время судебная коллегия лишена возможности удовлетворить требование Ингуловой, поскольку, как пояснили в судебном заседании ее представитель, представители финансового управляющего и Решетникова, после истребования дела Верховным Судом был подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в ЕГРН. Последний правообладатель к участию в деле не привлечен.

ВС указал, что Виктория Ингулова, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с января 2019 г. активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах.

«Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, изменившихся после подачи кассационной жалобы, судебная коллегия считает возможным изложить в резолютивной части своего определения вывод о том, что право собственности Решетникова Д.О. на квартиру никогда не возникало, и оставить в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов (договора от 26.12.2018) недействительным, имея ввиду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Решетникову Д.О.», – резюмируется в документе. ВС добавил, что иной итог разрешения спора на данном этапе не соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты.

Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов по данному делу. При этом он отменил определение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Ингуловой и признал не возникшим право собственности Решетникова на квартиру. Требование о признании права собственности Ингуловой на недвижимость Суд признал подлежащим пересмотру в АС г. Москвы. В остальной части определение первой инстанции оставлено в силе.

Безопасно ли покупать недвижимость на аукционе?

Продажа недвижимости с торгов происходит в случае неисполнения собственником обязанностей по ипотеке, оплате коммунальных платежей или других обязательств. Юридически такие сделки безопасны, но на практике могут возникнуть проблемы.

Например, бывшие собственники могут не выехать из квартиры — нужно выселять их по суду, это может занять до года. Или не отдадут ключи, оставят квартиру в плохом состоянии — вариантов много.

Для участия в торгах нужно:

• оформить ЭЦП;
• зарегистрироваться на выбранной площадке;
• внести требуемый обязательный платёж;
• быть готовым выплатить стоимость недвижимости, определённую в результате торгов, в течение 30 дней, без ипотеки.

Отвечает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Евгений Лучин.

Имущество (в первую очередь недвижимое), продаваемое с торгов, изначально вызывает интерес у желающих как сэкономить свои деньги, так и у желающих эти деньги вложить.

Основные «поставщики» недвижимости для торгов — банкротные процессы и банки, реализующие залоговое имущество. Рассмотрим особенности того и другого порядка.

Оба способа схожи в том, что продажа осуществляется на основании судебных решений, но в разных процессах: заложенное имущество реализуется в порядке исполнительного производства, а имущество банкрота — в порядке конкурсного производства, регламентированного законом о несостоятельности. Заложенное имущество, принадлежащее банкроту, будет также продано в ходе конкурсного производства.

Чем характерен процесс исполнения решения по реализации заложенного недвижимого имущества? Процедура продажи определена законом об ипотеке, который установил ряд существенных моментов в продаже.

Прежде всего, цена продажи имущества устанавливается судом, и более никем. Те торги, которые проводились с изначальной ценой, определённой приставом-исполнителем, признаются впоследствии недействительными. Закон также содержит ряд норм, обеспечивающих права должника, в частности, то, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо её размещения в интернете в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства проводятся по месту нахождения этого имущества. Если какая-то из этих норм нарушена, то имеются все основания для дальнейшего оспаривания результатов торгов.

Вся информация о торгах отражается на сайте. Законодательство не содержит нормы, обязывающей проводить торги исключительно в электронном виде, поэтому можно найти продаваемую квартиру как на электронном аукционе, так и на обычном. Минэкономики в настоящее время рассматривает вопрос перевода торгов по заложенному имуществу в электронную форму.

Первоначальная цена, которая определяется судом, основывается на отчёте оценщика. Часто бывает, что недвижимость не продаётся на первых торгах, и тогда торги объявляются несостоявшимися. В таком случае залогодержатель (как правило, это банк) имеет право забрать имущество по начальной цене и зачесть долг (или его часть). Если имущество банк не интересует, то оно повторно выставляется на торги с 15%-но скидкой, а в случае признания несостоявшимися и их залогодатель забирает предмет залога с 25%-ной скидкой от первоначальной цены. В дальнейшем такие объекты продаются залогодержателем самостоятельно.

Процедура продажи имущества банкротов имеет отличия от продажи имущества в залоге. Прежде всего, судебные приставы в этом процессе не участвуют, и все действия осуществляются арбитражным управляющим или, как он именуется на этой стадии, конкурсным управляющим.

Конкурсный управляющий готовит весь процесс продажи, в частности, именно он предлагает для утверждения кредиторами средства массовой информации, в которых будет публиковаться объявление о продаже, специализированную организацию (площадку) и иные сведения о продаже.

Немаловажно, что продажа имущества банкротов осуществляется исключительно в электронном виде, что существенно упрощает участие в таких торгах и позволяет делать это дистанционно.

Принципиально отличается и сама процедура продаж. На первом этапе проводится аукцион, то есть привычная форма продажи, при которой выигрывает тот, кто предлагает большую, чем конкурент, цену. Закон о несостоятельности достаточно подробно определяет порядок публикаций о продаже и проведения самой процедуры, что минимизирует уровень злоупотреблений. Важно понимать, что конкурсный управляющий не является организатором торгов, в этой роли выступает специализированная площадка.

Если на торги заявляется один участник, то торги признаются несостоявшимися, но договор купли-продажи тем не менее заключается, именно с этим единственным участником. В случае если желающих не нашлось, повторные торги проводятся с 10%-ным дисконтом.

В случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключён с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Что такое публичное предложение? Это своего рода аукцион с постепенным падением цены: если в какой-то временной промежуток имущество не продаётся, то по окончании этого временного промежутка цена снижается, и тот, кто первый успел заявить о согласии купить по этой цене, является победителем. Именно с таким покупателем и заключается договор.

Общий смысл этой процедуры в том, что в отличие от процедуры продажи заложенного имущества банкротные торги направлены на продажу имущества во что бы то ни стало, так как банк может держать заложенное имущество за собой и обслуживать его, а процедура банкротства ограничена во времени и деньгах.

Недостоверная информация о реализуемом имуществе

Существенная доля споров касательно проводимых торгов по банкротству связана с недостоверностью информации об объекте продажи.

В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках (п.10 ст.110 Закона № 127-ФЗ). При этом недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей (постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 г. №А25-840/2013).

Главные риски покупателя

Хоть покупка недвижимости с торгов и может сэкономить достаточное количество денежных средств, но часто такие сделки действительно несут в себе большое количество рисков для покупателя. Вот самые главные из них.

Задолженность за коммунальные услуги

По мнению специалистов, абсолютное большинство квартир, продаваемых с торгов, достаются новым собственникам с долгами за коммуналку, иногда огромными. И новые владельцы либо мирно покрывают их, либо пытаются снять с себя эту ответственность через суд. Хоть в последнее время суды и идут навстречу новым собственникам, но любое судебное разбирательство – это время и нервы.

Прописанные предыдущие собственники

В случае с государственными торгами в заявках указывается количество зарегистрированных в недвижимости людей, что нельзя сказать о квартирах, реализуемых банками по исполнительному производству.

Покупатель, не озадачившийся вовремя этим вопросом, может получить в собственность недвижимость с прописанными в ней бывшими собственниками.

Совершеннолетних граждан можно снять с регистрации через суд, но с несовершеннолетними детьми так сделать не получится (статья 292 ГК РФ).

Кроме того, если недвижимость принадлежала организации, и в ней проживали ее сотрудники по договорам социального найма, их тоже нельзя выселить, не предоставив замену, если жилье используется (статья 103 ЖК РФ):

• членами семьи умершего работника, которому была выдана эта жилплощадь;
• инвалидами I или II групп, которые получили инвалидность по вине работодателя или на рабочем месте;
• пенсионерами по старости;
• семьями с детьми-инвалидами.

Несогласие предыдущих собственников

В случае если предыдущие собственники не согласны с отчуждением имущества, они вправе опротестовать это решение в суде. Подобное разбирательство так же займет много сил и времени у обеих сторон и может закончиться не в пользу новых собственников. Также такой риск, хоть и небольшой, есть для выморочной недвижимости, когда наследники объявляются уже после процедуры продажи жилья.

Не через торги

Еще существует вариант приобретения залоговой недвижимости непосредственно у залогодателя. В данном случае гражданин, имеющий ипотечный кредит, но понимающий, что он не в состоянии его выплачивать, обращается в банк с заявлением о разрешении продажи такой недвижимости и погашении ипотеки. Обычно банк идет навстречу и дает такое разрешение с условием, что кредит будет погашен до перевода права собственности на нового собственника.

В этом случае квартира продается практически по рыночной цене. Вышеуказанные риски также имеются.

Наиболее же безопасно покупать квартиру напрямую у банка, когда она перешла в его собственность. Банк сам следит за снятием обременений, самостоятельно ищет покупателей. В такой ситуации при единовременной оплате можно рассчитывать на скидку до 15% от стоимости жилья или получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Риски

Есть ли риски в такой схеме? Вроде бы имеется судебное решение, возбуждено исполнительное производство, причем государственным органом, все проверено. Но свои подводные камни есть везде.

Самый распространенный риск – в залоге в силу договора оказалась первично приватизированная квартира, где есть лица, имевшие право, но отказавшиеся от участия в приватизации. На основании ст. 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», у таких лиц сохраняется право пожизненного проживания в данной квартире, даже при перемене собственника.

Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из домовой книги и документы о первичной приватизации квартиры. В заявлении о приватизации должно быть указано, кто отказался от участия в ней.

Этих людей вы не выселите из квартиры никогда и никаким способом. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них никаких согласий на предоставление кредита, поскольку собственниками они не являются, и законом это не предусмотрено.

Следующий нюанс – большие задолженности по оплате в Фонд капитального ремонта. Устроители аукциона не проверяют эти данные, а сами вы получить их не можете. Тут важно помнить, что долг в Фонд капремонта, в отличие от долга по коммунальным платежам, остающимся за предыдущим владельцем, переходит на нового собственника. Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби стало активно говорить о том, что и задолженность по квартплате и ЖКУ надо переводить на нового хозяина жилья.

Следующим неприятным сюрпризом будет то, что должники добровольно не хотят выселяться из квартиры, и вам придется потратить много времени на судебный процесс, связанный с решением этого вопроса. Так, в практике нашей компании был случай, когда для выселения предыдущего собственника и членов его семьи из квартиры, приобретенной на аукционе, потребовался год. Судья под любым предлогом откладывала рассмотрение дела, поскольку у собственника этого жилья были зарегистрированы там несовершеннолетние дети, причем один родился, когда иск о выселении уже был подан в суд.