Если не оплачивать ипотеку вовремя, можно потерять квартиру. Об этом «РИА Новости» заявил главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Подробнее об этом и о том, что делать, чтобы не остаться на улице, читайте в подборке «Рамблера».
6 способов поделить ипотеку после развода
Банки работают ради денег. Потому из ипотеки есть только два выхода: выплатить кредит или остаться без квартиры. А вот как супруги поделят жилье между собой, если разведутся, банку совершенно все равно.
Свои права на квадратные метры вам предстоит защищать самостоятельно. Выбирайте какой-то из способов ниже — на сегодня в России это все возможные варианты дележа.
А что будет с квартирой?
Ипотечные кредиты всегда выдают под залог имущества, равноценного сумме долга. Это не обязательно может быть та самая квартира или дом, ради которой человек берёт кредит. Но если он не сможет платить ипотеку, залоговое имущество заёмщик потеряет. Продать его до погашения долга он может только с согласия банка.
Как правило, суд удовлетворяет требования кредиторов, независимо от того, явился ли должник на слушания или нет. Представитель банка получает исполнительный лист и право изъять недвижимость, чтобы погасить всю или часть задолженности.
После этого квартиру выставляют на торги. При этом неважно, проживают ли в квартире несовершеннолетние, старики или инвалиды. Даже если жильё единственное, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это не помешает продать его через аукцион.
На жилую недвижимость (в том числе земельный участок, на котором такая недвижимость располагается), являющуюся предметом ипотеки, исполнительский иммунитет не распространяется. Но судебный пристав сначала пытается взыскать с заёмщика долг без обращения взыскания на залог, поскольку эта процедура весьма затратна как по времени, так и по стоимости. При этом пристав сразу налагает на квартиру арест, если этого не сделали в ходе судебного разбирательства. Если квартира обеспечивает возврат кредита или целевого займа на её покупку и/или капитальный ремонт, то в случае его невозврата её могут продать. Почти всегда. Исключения составляют лишь случаи, когда должник нарушил обязательство незначительно (если сумма задолженности по кредиту меньше 5% от стоимости заложенной квартиры и просрочка менее трёх месяцев) или если должник в течение 12 месяцев просрочил оплату по кредиту не более трёх раз.
На залоговом аукционе жильё обычно уходит дешевле рыночной цены. Так происходит, потому что банк стремится как можно скорее вернуть себе свои деньги и пустить их в оборот, а об интересах владельца продаваемой квартиры он думает в последнюю очередь.
По закону на первые торги квартира должна выставляться со снижением в 10%. Если первые торги не состоялись, пристав распорядится снизить цену ещё на 15%.
Более того, есть вероятность остаться должником даже после того, как квартиру, под которую брали ипотеку, продадут.
тВ первую очередь банк пускает вырученные деньги на оплату штрафов и пеней, процентов, 7% списывается как исполнительский сбор судебным приставам, а уж потом — что осталось — идёт в погашение тела долга.
С учётом того, что залоговую недвижимость и без того продают с большой скидкой, на сам долг может и не хватить. В этом случае пристав обращает внимание на банковские счета и другое имущество должника. Если же вырученная сумма с лихвой покрывает все долги, разницу возвращают заёмщику.
Тем не менее не надо думать, что банкиры и работающие на них коллекторы явятся на порог выселять вас уже на второй день просрочки. Банк в подобном исходе не заинтересован, ведь, выдавая кредит, он рассчитывает за ваш счёт не только когда-нибудь вернуть эти деньги, но и заработать за счёт процентов.
Для этого необходимо, чтобы заёмщик продолжал следовать исходным правилам игры и исправно платил ещё долгие-долгие годы. Поэтому, если должник не уклоняется и сам идёт на диалог с банком, велик шанс, что ему пойдут навстречу.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
- зарегистрированные в качестве безработных;
- получившие инвалидность I или II группы;
- признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.
Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода. Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.
Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.
Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам (Фото: chingyunsongshutterstock)
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
- нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось . Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
- заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
- жилье должно быть единственным для заемщика;
- платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев , а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
- воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2022 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится. А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке. Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.
Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:
- договориться с банком о добровольной и самостоятельной продаже залоговой квартиры . Так за нее можно выручить больше (банк попытается продать ее побыстрее и с потерями), и даже оставить себе часть стоимости квартиры, полностью погасив долг перед банком;
- как вариант, обменять ипотечную квартиру на более дешевую – но снова с согласия банка . Такие сделки достаточно сложные (один кредит погашается, а второй сразу же открывается), но так можно снизить сумму ежемесячного платежа;
- попытаться договориться с банком об особых условиях погашения – например, временно снизить сумму платежа, пока заемщик находится в сложной жизненной ситуации.
Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.
Другие последствия
При неуплате ипотечных финансовых обязательств, личная кредитная история заемщика обязательно пострадает — в результате клиент уже не сможет брать кредиты в дальнейшем. Даже небольшую сумму займа будет сложно получить с отрицательной репутацией КИ.
Кроме этого заемщику придется постоянно общаться с коллекторскими агентствами и уплачивать все долговые обязательства с ежемесячного заработка.
Шаг 1. Звоним в банк
И рассказываем, что случилось и почему нет возможности заплатить.
Вот обстоятельства, которые банк обязательно посчитает уважительными
- Сократили или уволили по состоянию здоровья. Предприятие закрылось. Уход по собственному желанию или увольнение за нарушения трудовой дисциплины уважительными причинами не считаются.
- Сильно урезали зарплату, как в случае Дениса.
- Серьезно заболели родные и нужно много денег на лечение.
- Случилось ЧП с большим материальным ущербом: пожар, затопление, крупная кража, угон, авария и тому подобное. Если беда случилась с купленной в ипотеку недвижимостью — всё компенсирует обязательная страховка.
- В семье родился ребенок. По такому радостному случаю банк может увеличить срок ипотеки, прибавив до 3 лет. Но только если кредит был получен по программе «Молодая семья». На увеличение срока также можно рассчитывать, если вы становитесь опекуном.
Звонить надо сразу или хотя бы в первый месяц после дня просрочки: на втором месяце уже начисляют штрафы
А после третьего недвижимость заберут и кредитная история будет испорчена навсегда.
Если нет возможности заплатить по другой причине, в любом случае нужно связаться с менеджером. Решение принимается индивидуально. Главное, предоставить письменные подтверждения случившегося и ваших затрат.
Что делать, чтобы банк не подал в суд
Если в период, когда просрочка составляет от недели до месяца, выйти на связь и объяснить банку, что у просрочки есть уважительные причины (например, клиент потерял работу и временно не может платить), кредитор чаще всего идет на уступки и может предложить компромиссный вариант. Это, например, реструктуризация, изменение графика платежей или кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочки могут быть покрыты за счет договора страхования, который заключается одновременно с ипотечным договором.
В законе не прописана эта сумма, но, как правило, в суд попадают дела о долгах свыше 100 тыс. рублей. Обязательства на меньшую сумму банку выгоднее передать коллекторам.
Обратитесь в страховую компанию
Не стоит также забывать о том, что вместе с подписанием ипотечного договора каждый заёмщик заключает и договор страхования. А возникновение трудной ситуации – это как раз то обстоятельство, когда страховка может быть применена.
Внимательно изучите свой договор и посмотрите, на что он распространяется. Чаще всего утрата работы в связи с сокращением или ликвидацией организации, потеря трудоспособности в результаты травмы или болезни и многие другие риски являются страховыми случаями. А значит, вы легко можете обязать своего страховщика перечислить несколько ежемесячных платежей в счёт погашения ипотеки вместо вас.
Как платить ипотеку, если остался без работы?
Кредитные каникулы должны были стать выходом из ситуации. Но пока для большей части заемщиков они недоступны. А остальным получить помощь непросто.
По прогнозам аналитиков, только в Москве работу из-за карантинного кризиса могут потерять до 1 млн человек. Как выжить в таких условиях ипотечникам? Власти предложили выход — кредитные каникулы. Ранее Ранее правительством были утверждены максимальные размеры ипотечных займов для получения каникул — сумма кредита не может превышать 1,5 млн рублей. Для крупных городов — это настолько мало, что почти ничто. И две трети ипотечных займов оказались «отрезаны» от кредитных каникул, писал Forbes. Поэтому планируется все-таки этот предельный размер увеличить.
Что нужно сделать, чтобы получить помощь, независим от того, какой установят порог кредита?
Каникулы для взрослых
Что такое кредитные каникулы? Это льготный период, в течение которого вы можете уменьшить или приостановить выплаты кредитного обязательства на срок до 6 месяцев.
А претендовать на каникулы вы можете, если:
- ваш официальный, облагаемый налогом доход снизился на 30% или больше за месяц до даты обращения по сравнению со среднемесячным доходом за 2019 год;
- вы можете подтвердить снижение дохода документами;
- размер кредита на этапе выдачи не превышает максимальный размер, установленный правительством РФ — то есть все те же 1,5 млн руб.
Каникулы — это не навсегда. Льготный период пройдет, и вы должны будете заплатить и сам кредит, и проценты по нему. Да-да, проценты все эти 6 месяцев продолжат начисляться.
Без штрафных санкций
Чего в кризисной ситуации категорически нельзя делать: сидеть и ждать, пока все образуется. Если работодатель отправил вас в неоплачиваемый отпуск или вы остались без работы, надо максимально быстро обратиться в банк с заявлением, в котором следует описать ситуацию и попросить предоставить ипотечные каникулы или уменьшить сумму платежа.
«Банки такие заявления рассматривают охотно и, если информация об отсутствии дохода подтверждается, идут навстречу заемщику».
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-супермаркет недвижимости»
Президент России Владимир Путин в своем обращении от 25 марта заявил о том, что человек, оказавшийся сегодня в трудной ситуации (если его среднемесячный доход уменьшился более чем на 30%), должен иметь возможность приостановить выплаты по кредитам без штрафных санкций. Многие банки, не дожидаясь, пока правительство завершит работу над соответствующим законом, уже предлагают меры поддержки клиентов, пострадавших из-за пандемии коронавируса.
Заявка на кредитные каникулы
Практически на следующий день после выступления президента банк ВТБ заявил о том, что с 31 марта начинает работу по программе помощи своим клиентам:
— Есть три варианта решения проблемы для клиентов, попавших в трудную ситуацию, — пояснили в пресс-службе банка.
1. Существуют ипотечные каникулы в рамках законодательства. Согласно этой программе, запущенной в июле прошлого года, клиент вправе отсрочить платеж на срок до 6 месяцев.
2. У каждого банка — своя процедура реструктуризации. В случае, когда человек потерял работу, он приходит в банк, сообщает об этом, показывает соответствующие документы и говорит, что раньше все платежи по ипотеке делал своевременно, а теперь не потянет ежемесячно ту же сумму. Но, чтобы не допускать просрочек по кредиту, готов платить меньше. И банк предложит клиенту различные варианты решения проблемы: отсрочку платежа, изменение срока кредита или ставки.
3. К этим двум существующим способам сейчас добавилась программа поддержки клиентов, пострадавших от коронавируса. Как рассказали в пресс-службе, банк уже получает заявки клиентов и работает с ними. Каждый случай разбирается индивидуально.
Помимо заемщиков, потерявших работу, ВТБ поддержит клиентов, которые ушли на больничный с диагнозом COVID-19 или находятся за границей по причине закрытого авиасообщения. Все они претендуют на отсрочку по ипотеке на срок до трех месяцев.
Банк «Открытие» запускает специальную программу поддержки для своих клиентов с 1 апреля. Как рассказали в пресс-службе, для заемщиков, получивших больничный лист более чем на 10 дней, либо для тех, кто документально подтвердит падение своего дохода более чем на 30%, предусматриваются кредитные каникулы на срок до трех месяцев.
30 марта Сбербанк заявил о том, что готов предоставить клиентам, пострадавшим от коронавируса, ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев (срок может быть увеличен до 12 месяцев). Штрафы за невыполнение обязательств по кредиту на этот период отменяются.
Ипотечные каникулы предоставляются заемщикам, которые находятся на лечении от коронавируса либо пребывают на карантине после возвращения из других стран, а также клиентам банка, которые потеряли работу из-за сокращения, вызванного эпидемией, или тем, кто находится в отпуске без сохранения заработной платы.
Чтобы подать заявку на кредитные каникулы, нужно заполнить специальную анкету . Как сообщили в пресс-службе, заявка на ипотечные каникулы подается онлайн, ее обещают рассмотреть в течение 10 рабочих дней.
В пресс-службе Райффайзенбанка отметили, что банк «предлагает гибкий набор инструментов для снижения финансовой нагрузки, включая отсрочку платежей и пролонгацию кредитного договора». Для того чтобы воспользоваться одной из программ, придется подтвердить временное снижение платежеспособности.
Все банки просят клиентов соблюдать карантин и использовать бесконтактные способы общения: в чатах или по телефону. Заявки на реструктуризацию долга также принимаются через специальные формы на сайтах банков.
Какие документы нужны для получения отсрочки?
- Копия паспорта, оригинал предъявляется при подписании документов.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (или справка по образцу госучреждения), подтверждающая финансовое состояние за три последних месяца.
- Документы, подтверждающие трудовую занятость: копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или оригинал трудовой книжки (в случае увольнения).
Дополнительно могут предоставляться:
- копия приказа работодателя об изменении условий трудового договора (в том числе о предоставлении работнику отпуска без сохранения заработной платы), заверенная работодателем;
- заверенная работодателем копия уведомления о предстоящем сокращении;
- справка из службы занятости населения с указанием размера пособия по безработице (если вас сократили).
Перечень документов в разных банках отличается, поэтому заранее уточните на сайте или у менеджера, какие справки вам понадобятся.
Поверить на слово не получится
В группе риска окажутся (или уже оказались) заемщики, которых работодатель решит на время, пока все не уляжется, отправить в неоплачиваемый отпуск и не предоставит подтверждающие это документы.
Ни в одном из опрошенных банков не подтвердили, что будут поддерживать таких клиентов. Типичный ответ: каждый случай будет рассматриваться индивидуально. Клиенту придется доказывать, что он действительно пострадал. «К сожалению, сложная жизненная ситуация должна быть документально подтверждена. На слово не поверит ни один банк», — честно ответили в одной из финансовых организаций.
Если человек официально трудоустроен в компании, справку, что он находится в неоплачиваемом отпуске, дадут обязательно, утверждает Елена Мищенко.
«Если работодатель не дает ипотечному заемщику справку для банка об изменении условий работы, но при этом отправляет его в неоплачиваемый отпуск на два–три месяца, у работника есть несколько способов защитить свои права», — комментирует ведущий юрист Европейской юридической службы Павел Кокорев.
По его словам, стоит напомнить работодателю, что на основании статьи 62 Трудового кодекса РФ сотрудник имеет право потребовать предоставления работодателем документов, связанных с работой, в том числе и приказа о предоставлении ему отпуска без сохранения заработной платы. Копии документов, связанных с работой, должны заверяться надлежащим образом и предоставляться работнику безвозмездно в течение трех рабочих дней с момента получения заявления.
После этого нужно передать документы в банк — они будут свидетельствовать о том, что у заемщика есть причина для получения кредитных каникул.
«Если не удается решить вопрос с работодателем путем переговоров, обратитесь с жалобой на него в органы прокуратуры или государственную инспекцию труда», — резюмирует специалист.
По собственному желанию
Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время участятся случаи, когда работодатели предлагают сотрудникам уволиться по собственному желанию. Павел Кокорев уточняет, что работник вправе все это зафиксировать с помощью видео- и аудиозаписи, предупредить работодателя о его незаконных действиях и негативных последствиях для него — в частности, о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 5.27 КоАП РФ.
Если работодатель продолжит настаивать на увольнении, следует подать заявление о нарушении трудовых прав в органы прокуратуры или государственную инспекцию труда.
Уйти на каникулы
У заемщиков есть возможность взять ипотечные каникулы. «Банковские клиенты, попавшие в трудную жизненную ситуацию (их перечень есть в законодательстве), имеют право на ипотечные каникулы (льготный период), в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотечного кредита на срок до шести месяцев. Потеря работы входит в перечень трудных жизненных ситуаций. Но для получения права на льготный период будет необходимо представить подтверждающие документы», — поясняет доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина.
Как говорит эксперт по недвижимости Станислав Галкин, даже если желания оставлять квартиру нет, то кредитные каникулы могут помочь выгоднее продать ее. Дело в том, что во время действия кредитных каникул, платежи по ипотеке будут заморожены, поэтому не будут начисляться проценты, копиться пени и штрафы.
Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.
Продать
Когда у заемщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, он может продать ее. Для этого нужно обратиться в банк за разрешением. Практически всегда финансовые учреждения идут навстречу и дают согласие на сделку по продаже залогового жилья. Единственное, банк может запросить деньги за такое разрешение. А еще этот документ не бессрочный: за два-три месяца придется найти покупателя или получать новое разрешение.
Как говорит партнер юридической компании, юрист Светлана Петрикова, возможен такой вариант: собственник жилья сам находит деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру как свободную. «Это наиболее простой вариант для всех сторон сделки: продавца, покупателя и банка. Плюс заключается в том, что продавец может рассчитывать на рыночную цену объекта недвижимости с учетом его состояния, месторасположения и т. д. Минус — в том, что продавцу надо найти сразу достаточно большую сумму денег. Такая возможность есть не всегда», — подчеркивает эксперт.
Самый популярный вариант — это когда продавец берет краткосрочный потребительский кредит для погашения остатка по ипотеке, а получив деньги от продажи квартиры, его закрывает. Здесь надо просчитать рентабельность, ведь потребительский кредит выдается под гораздо более высокий процент, чем ипотека. Продавец должен понимать, что все то время, пока квартира будет продаваться (а это может занять несколько месяцев), ему придется платить проценты по новому кредиту.
Есть также вариант, когда продавец берет потребительский кредит уже после того, как найден покупатель на квартиру и между ними заключен договор аванса или задатка. «Но здесь надо учитывать такой момент, что обременение с залоговой квартиры будет снято в течение 30 календарных дней после погашения ипотеки. Только после снятия обременения можно будет приступить к оформлению сделки.
При этом переход права собственности на недвижимость через Росреестр может занять до двух недель. Не факт, что покупатель согласится ждать столько времени», — говорит Петрикова.
Еще один возможный сценарий: когда покупатель дает продавцу деньги на погашение ипотеки, которые потом зачитываются в стоимость квартиры.
Чисто теоретически такой вариант выглядит простым, логичным и понятным, но юридически является самым рискованным для покупателя, предупреждает юрист. Опасность заключается в том, что после передачи денег покупателем продавцу, тот может отказаться от сделки. Тогда покупателю останется только ходить по судам и возвращать деньги, переданные продавцу. «Именно деньги, а не квартиру, потому что на нее покупатель никаких прав не приобрел. Вряд ли недобросовестный продавец добровольно захочет возвращать деньги по исполнительному листу, если дело дошло до суда. Долг придется взыскивать через судебных приставов, скорее всего, частями. Таким образом, возврат всей суммы может занять несколько лет.
Загрузка...