Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.
Особенности обмена долями в квартире: как происходит мена между родственниками?
Ошибка полагать, что обменять можно только то имущество, которое полностью находится в собственности гражданина. На самом деле это далеко не так.
Обменять можно даже часть жилого помещения, главное быть его непосредственным собственником и выполнить еще ряд требований установленных законодательством. Поговорим о том, как правильно осуществить данную процедуру и какие есть нюансы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !
Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, можно ли поменять ипотечную недвижимость, поменять старое жилье на новостройку или совершить междугородний обмен жилплощадью.
Совместная и долевая собственность: в чем отличия
Недвижимая собственность может быть совместной, когда она оформлена на всех, проживающих в квартире. Например, жилплощадь площадью 42 квадратных метра принадлежит пятерым жильцам в равных частях, что и записано в домовой книге. Собственность может быть также долевой, когда каждая часть квартиры записана на конкретного человека.
Например, в квартире площадью 42 квадратных метра комната в 14 квадратных метров принадлежит сыну. Это его доля, точно так же зафиксированы и доли остальных жильцов. Каждый владелец доли имеет право распоряжаться своей частью, как ему хочется: например, переоформить собственность на родственника (ст. 246 ГК РФ).
Если вы захотите переоформить свою долю на другого человека, необходимо, чтобы она была официально оформлена на вас. При этом других сособственников нужно оповестить о переоформлении и получить их согласие. Получается, вы отдаете свою часть квартиры другому человеку, но первое право приобретения доли принадлежит даже не вашим родственникам, а именно другим жильцам. Им на раздумья закон дает 10 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если за это время они не выкупят долю, ее можно без проблем переоформить.
Основания и причины
Для каждого правового действия необходимы законные основания, по которым возможно их осуществление.
Процесс выделения части из общего владения в единоличную собственность управляется ст. 244 ГК РФ. В ней говорится о том, что общая собственность нескольких граждан, по умолчанию, является долевой, если нет специальных указаний. Выделить же можно руководствуясь п. 5 данной статьи добровольно, или по суду.
Если дело касается передачи. Договор дарения, который наиболее приемлем для переоформления доли другому собственнику, регулируется ст. 572 ГК РФ. В соответствии с изложенной информацией, договор дарения должен быть безвозмездным и прижизненным. Нельзя дарить имущество с оговоркой, что права перейдут после смерти дарителя. Права передаются сразу после оформления и регистрации договора.
Если вы действуете через суд. Добиться выделения доли по суду можно на основании п. 5 ст. 244 ГК РФ. Значительное неотделимое улучшение общего имущества дает право на увеличение доли лица, который произвел такие улучшения, в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ.
Как показывает судебная практика, решение зависит от согласия других собственников на увеличение доли в соответствии со ст. 247 ГК РФ. Другие споры по поводу перехода прав на собственность от одного лица к другому зависят от конкретной ситуации и требуют законного обоснования в суде.
Статья 247 ГК РФ. «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»
-
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Переоформление долей в квартире
Являюсь собственником 1/3 доли в двухкомнатной квартире родителей, которую получил отец. Мать от участия в приватизации отказалась. Также собственниками в этой квартире являются моя сестра и отец (по 1/3 доли). В квартире в настоящий момент проживают мать и отец. До оформления брака с моим нынешним супругом общими усилиями была приобретена новая однокомнатная квартира на этапе застройки (по договору цессии). Свидетельство о праве собственности было выдано, когда наш брак был уже зарегистрирован. Собственность оформили по 1/2 доли на моего мужа и мою мать. Когда приобреталась 1/2 доли матери в новой квартире, я внесла 25% от стоимости квартиры. Брала кредит, были собственные накопления, но документов никаких не сохранила. В настоящее время мы с мужем планируем продать эту квартиру, в которой проживаем вместе с сыном, так как хотим улучшить жилищные условия. Квартира подобрана, ипотека одобрена, собственность будет оформлена на меня. Мама готова согласиться на продажу однокомнатной квартиры, если я откажусь от своей доли в квартире родителей. Как юридически грамотно переоформить доли в данной ситуации?
Чтобы разобраться в ситуации, необходимо разделить обстоятельства, перечисленные в вопросе, на три составные части.
1. Собственниками по 1/3 долей приватизированной двухкомнатной квартиры являются три человека – автор вопроса, ее сестра и отец. Мать, как отказавшаяся от приватизации, имеет право на бессрочное пользование всей квартирой, и никто выселить ее не имеет права, а отчуждение квартиры может быть осуществлено вместе с нею, «в нагрузку».
2. Правоотношения по поводу приобретения однокомнатной квартиры по договору долевого участия следует разделить на два периода: 1-й период, добрачный, когда возникают гражданско-правовые отношения, регулируемый Гражданским кодексом РФ, и 2-й период, брачный, когда возникают семейные отношения, регулируемые Семейным кодексом РФ.
Итак, 1-й период. Все приобретенное автором вопроса и ее будущим мужем (по ¼ доли) до брака и матерью автора вопроса (1/2 доли) является собственностью каждого из них, независимо от времени получения свидетельства о праве собственности. Внесенная автором вопроса доля стоимости квартиры (25%) как раз пропорциональна оформленной на ее имя доле.
Вместе с тем по инициативе мужа автора вопроса ее доля может быть предметом раздела, поскольку ипотека погашалась в период брака, а это уже совместные с мужем деньги из семейного бюджета. Поэтому 25-процентная доля квартиры может быть разделена на две части: одна – добрачная, другая – совместная с мужем. Иное можно было бы зафиксировать в брачном договоре.
3. Теперь по поводу продажи этой однокомнатной квартиры и приобретения новой по ипотеке.
Продать свои доли автор вопроса с мужем имеет право, если предварительно предупредят мать о своем намерении продать часть квартиры и предложат ей выкупить продаваемую часть за определенную сумму и только в случае, если мать в течение месяца даст ответ с отказом от покупки или промолчит (ст. 250 ГК РФ).
Поскольку мать не возражает против продажи, но хочет получить компенсацию теряемой доли в виде доли в приватизированной квартире, и это ее право, то необходимо произвести следующие действия.
Автор вопроса одновременно оформляет договор купли-продажи своей доли в приватизированной квартире и договор купли-продажи однокомнатной квартиры, в котором на стороне продавца выступят автор вопроса, ее мать и муж. Оба договора одновременно подаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Это позволит гарантировать автору вопроса, что первоначальная воля матери не будет изменена.
Следует обратить внимание автора вопроса на изменение законодательства, регулирующего регистрацию права собственности.
С 1 января 2017 г. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в значительной своей части утратил силу, а взамен вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Статьей 42 нового закона установлено, что:
1) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению;
2) в случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности;
3) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Распоряжение
После того, как часть права собственности выделена в виде конкретной доли (не обязательно в натуре), гражданин имеет право распоряжаться ей (ст. 246 ГК РФ). Распоряжение происходит по соглашению всех совладельцев. Однако это не значит, что каждый владелец должен получать согласие других для осуществления сделок со своей долей.
Возможные варианты распоряжения:
- продажа;
- аренда;
- дарение;
- завещание;
- рента.
Порядок осуществления сделок имеет различия. Рассмотрим подробнее.
Продажа
Доля в приватизированной квартире может быть продана владельцем. В качестве покупателей могут выступать как сособственники, так и посторонние граждане. Собственник не должен получать согласие совладельцев на сделку.
Однако ст. 250 ГК РФ ограничивает права владельца доли. Она наделяет совладельцев преимущественным правом выкупа. Это означает, что продавец должен предоставить другим дольщикам возможность укрупнить свою долю за счет его части.
Порядок действий продавца
| № п/п | Действия продавца |
|---|---|
| 1 | Составление уведомления для сособственников |
| 2 | Направление документа с уведомлением о вручении |
| 3 | Получение согласия или отказа |
| 4 | В случае получения письменного отказа, гражданин получает право продать долю |
| 5 | В случае отсутствия ответа, право на продажу возникает только спустя 30 дней с момента вручения документа |
После чего, объект может быть продан третьим лицам без получения согласия совладельцев. Несоблюдение перечисленных действий ведет к недействительности сделки.
Важно! Продажа третьим лицам возможна исключительно на тех условиях, которые были изложены в уведомлении. В противном случае совладельцы могут оспорить сделку и перевести ее на себя.
Если доля выкупается совладельцем, то уведомление других сособственников не требуется. При положительном ответе на выкуп от 2 и более собственников, продавец сам выбирает, кому продать долю.
Аренда
Получение дохода от собственного имущества является правом владельца. Одним из вариантов является передача доли в квартире в наем. Однако наличие совладельцев вносит определенные сложности.
Условия для сдачи доли в квартире в наем:
- определение порядка пользования объектом;
- наличие согласия совладельцев.
Если гражданин сдает долю без согласия сособственников на основании договора найма, то закон не позволяет выселить арендаторов самостоятельно. Совладельцы должны обратиться в суд для получения решения суда о выселении.
Важно! Обращение в полицию для выселения арендаторов не даст результата. Вопрос урегулируется исключительно в судебном порядке.
Дарение
Дарение доли в приватизированной квартире возможно по инициативе собственника. Обязательным условием является согласие получателя имущества на принятие объекта.
Для заключения договора дарения не требуется согласие сособственников. Выбор одаряемого возлагается на владельца.
Договор дарения заключается в письменной форме. Обязательным условием является его нотариальное удостоверение.
После чего, переход права может быть зарегистрирован в Росреестре в течение 12 месяцев. Если даритель умрет до подачи заявления, то контракт считается недействительным.
Завещание
Под завещанием понимается письменное волеизъявление по распоряжению имуществом на случай гибели собственника. Документ оформляется в нотариальной форме.
Право на имущество возникает у получателя после вступления в наследство, когда собственник погибнет. При оформлении завещания на долю в квартире, владелец не должен получать согласие сособственников.
Как производится отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости?
Об особенностях этой процедуры рассказала специалист-эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Татьяна Сошникова.
Понятие общей собственности определено положениями пунктов 1 и 2 статьи 244 части первой Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации), касающиеся нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, вступившие 31.07.2019 г. в законную силу, ни много ни мало касаются практически каждого российского гражданина.
Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.
Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например, квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена семьи продать свою долю. В этом случае нотариальное удостоверение сделки, касающейся долей в праве общей собственности, не требуется.
На практике это должно выглядеть так.
Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно, можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя.
То же самое касается и сделок с долями при ипотеке. Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, если в ней принимают участие все участники долевой собственности.
Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно. Так, особый интерес представляет случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).
Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.
Также к нотариусу необходимо обратиться в случае оформления договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Кроме того, в продолжение темы об особенностях отчуждения долей в праве общей долевой собственности, нельзя не упомянуть о вопросах, возникающих при проведении правовой экспертизы сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Частью 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «”О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Учитывая то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними, жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, позволяется оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством оформления соглашения, заключенного в простой письменной форме, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.
В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее.
В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).
Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:
1) договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение;
2) брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения;
3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).
Учитывая вышеизложенные особенности при предоставлении материнского капитала, заметим, что жилье, приобретаемое с использованием указанных средств, целесообразно сразу приобрести в общую собственность родителей и детей и определить их доли в договоре купли-продажи. Также обратим внимание на то, что доля родителей будет приобретаться в общую совместную собственность.
Как изменить доли в ранее приватизированной квартире по добровольному согласию?
В квартире было прописано 6 человек. Квартира приватизирована на 4 человека, при этом 2 человека отказались добровольно от приватизации.
После приватизации были прописаны ещё 4 человека, них 3-е несовершеннолетние. Сейчас в квартире прописано 10 человек.
В приватизации не участвовали 6 (из них 3-е несовершеннолетние).
Считается ли, что права 6-ти человек ущемлены?
Имеют ли они право на приватизацию?
Можно ли сделать раздел долей: всем по 1/10 доли если все
сособственники напишут добровольно заявление?
Как и где эту процедуру делать?
После приватизации были прописаны ещё 4 человека, них 3-е несовершеннолетние. Сейчас в квартире прописано 10 человек.
В приватизации не участвовали 6 (из них 3-е несовершеннолетние).
Считается ли, что права 6-ти человек ущемлены?
— никакого ущемления прав нет, поскольку они были вселены после приватизации. В настоящее время собственники долей могут своими долями распоряжаться — продавать, дарить кому пожелают
Уважаемая Марина. Полностью разделяю мнение коллеги. От себя хочу добавить следующее. Необходимо посмотреть документы и уточнить как произошла приватизация, поскольку бывают случаи приватизации в порядке совместной собственности или общей долевой собственности. Права лиц не участвовавших в приватизации не нарушены, они могут реализовать свое право в любой момент. В части отчуждения имущества, хочу обратить внимание, что сделки по отчуждению долей должны совершаться нотариально, а далее в МФЦ для регистрации необходимых изменений.
Добрый день! Интересует вопрос о разделении долей в приватизированной квартире. В 1982-м году я (на тот момент несовершеннолетняя) и мои родители получили квартиру, в ордере значилось три человека – мать, отец и я. В 1989-м году родители выписались из этой квартиры, т.к. временно уезжали на работу в другой город. Договор дарения в то время не был предусмотрен, т.к. не было понятия приватизации. Я вышла замуж в этом же году, и из боязни вариантов с подселениями, прописала мужа в эту квартиру. В последствие она была приватизирована в трех равных долях, на меня, мужа и несовершеннолетнюю дочь. В 2003-м году я развелась, но из-за отсутствия другого места для проживания обеих сторон, пришлось уживаться на одной жилплощади. Сейчас возникла необходимость продажи квартиры с разделением долей. Самое неприятное, что человек, который не имеет на эту жилплощадь никаких моральных прав (т.к. квартиру получали мои родители), имеет на нее юридические права наравне со мной. 1. Можно ли признать договор приватизации недействительным? 2. Если нельзя, то каким образом продать квартиру целиком, если он не дает на это согласия? Целиком, т.к. квартира двухкомнатная, и ее нельзя поделить в равных долях. Если разделить лицевые счета и комнаты, то его доля будет составлять не 1/3 а 0,44, а наша на двоих с дочерью 0,56. К тому же рыночная стоимость целой квартиры выше, чем при продаже ее по частям. Прошу совета. Очень надеюсь на ответ. Елена.
Здравствуйте! У моей подруги 1/4 доля в приватизированной квартире (4 собственника). Через 2 месяца собирается выйти замуж, скоро родится ребенок. Прописывать ребенка будут в этой приватизированной квартире. Хотели узнать: – Как влияет факт того, что ребенок будет прописан в данной квартире, возможно ли в дальнейшем без проблем (то есть с согласия только 4-рех собственников) всем 4-рем собственникам продать или разменять квартиру или придется обращаться в органы опеки? – Как сделать так, чтобы муж подруги не мог претендовать на ее ¼ долю в квартире? – Можно ли составить завещание или ей лучше отказаться от доли в пользу своей мамы для того, чтобы в случае наследования эта ¼ доля в квартире переходила в пользу не мужа и ребенка (т.к. мы прочитали, что муж и ребенок являются наследниками первой очереди), а в пользу ее мамы? Спасибо!
Интересует процедура выкупа доли в приватизированной квартире. Имеем 2-х комнатную квартиру,приватизированную. Общая площадь-45,5 кв.м.(Жилая-26,5 кв.м.)Прописано 2 человека. Я и сын. Я владелец 34 долей,сын-14долю. (подарена дедом). Лицевой счет оформлен на меня. Оплату всех коммунальных платежей произвожу я.Сын не платит ни копейки. Не работает. В настоящее время женился, проживает с женой на сьёмной квартире. Жена беременна на 8-м месяце. С его согласия я хотел бы выкупить его долю. Он планирует на полученные от продажи своей доли деньги и деньги , которые получат в виде материнского капитала приобрести собственное жильё. Возможна ли такая продажа ? Если “да”, то что надо сделать, какие документы готовить и куда обратится ? Какие” подводные камни”могут появится при этой сделке ?
Здравствуйте! Квартира принадлежит в равных долях мужу и уже соверношеннолетнему ребенку. После приватизации родилось еще двое детей. Хотелось бы изменить доли, чтобы оформить и на несоверношеннолетних детей.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли изменить количество долей в приватизированной квартире? Приватизация прошла в 2010 году на четверых прописанных в равных долях. По 1/4 на меня, мою маму и двоих детей. В 2016 году родился третий ребенок. Зарегистрирован в квартире, но доли соответственно не имеет. Могу ли я, как мать, санкционировать выделение доли на третьего ребенка ( четыре доли квартиры переоформить на пять долей). Если да, то как правильно это сделать?
Выделение доли в натуре
Процесс выделения доли в виде отдельного помещения – комнаты или отдельного помещения с частью общей площади. Не в каждой жилплощади такие действия возможны, поскольку для выделения доли в натуре должны существовать следующие технические условия:
- Наличие изолированного помещения, равного размеру положенной собственнику площади.
- Возможность оборудования отдельного входа в помещение.
- Возможность раздела технических помещений квартиры без нанесения ущерба квартире и затрагивания интересов третьих лиц.
- Чаще всего такая возможность есть в частных домовладениях в одноэтажных постройках. Выделение комнаты в квартире, расположенной в многоквартирном доме означает превращения её в коммунальную.
- Заинтересованное лицо становится полноправным владельцем конкретной комнаты и за ним остаётся право пользования общими помещениями (санузел, коридор).
В однокомнатной квартире выделение доли в натуре невозможно. В этом случае доли могут быть только идеальными.
Как передать свою долю в приватизированной квартире?
Отвечает адвокат Инна Белякова:
Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий. А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную. Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:
- Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.
Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.
Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем. В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством). А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).
При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Загрузка...