Обязательные условия договора купли продажи квартиры

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Договор купли-продажи квартиры

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 1,

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 2,

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 3, совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны и

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий Договор (далее по тексту «Договор») о нижеследующем:

1. Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя жилое помещение (квартиру), находящееся по адресу: _____________________________________________, состоящее из ________________________________, общей площадью _______________________________________ кв. м, жилой площадью ___________________________________________ _кв. м, расположенное на _______ этаже , далее по тексту «Жилое помещение (квартира)».

2. Отчуждаемое Жилое помещение (квартира) принадлежит Продавцам на праве собственности, на основании: _____________________________________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___» __________ ____ N __________.

3. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора Жилое помещение (квартира) никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

4. По соглашению Сторон Продавцы продают Покупателю Жилое помещение (квартиру) за цену, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей. Указанную сумму, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей, Покупатель уплачивает Продавцам в течение ___ (____) дневного срока с момента государственной регистрации перехода прав собственности в ___________________________________________________. Право залога у Продавцов на Жилое помещение (квартиру) в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. Расчеты по сделке купли-продажи Жилого помещения (квартиры) производятся следующим способом: ________________________________________________.

5. В Жилом помещении (квартире) на момент подписания настоящего Договора зарегистрированы ___________________________________________________, в том числе несовершеннолетние _______________________________________________________, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение ___ (_______) дневного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности в ________________________________________________________. В Жилом помещении (квартире) отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования Жилым помещением (квартирой) в соответствии с законом (ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) после государственной регистрации перехода права собственности в _________________________________________.

6. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

7. Продавцы довели до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что в Жилом помещении (квартире) не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя); лиц, заключенных под стражу.

8. Продавцы обязуются передать Покупателю Жилое помещение (квартиру) по подписываемому Сторонами Передаточному акту в течение ____ (_____________) дней после государственной регистрации перехода права собственности в ______________________________________________ и передачи цены договора, указанной в п. 4 настоящего Договора. Жилое помещение (квартира) передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. До подписания Передаточного акта риск случайной гибели имущества в Жилом помещении (квартире) и самого Жилого помещения (квартиры) несут Продавцы.

9. Покупатель приобретает право собственности на Жилое помещение (квартиру) с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________________, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью, в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

10. Руководствуясь ст.ст. 421, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также в случае предъявления прав третьих лиц со стороны Продавцов к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников Жилого помещения (квартиры) или их супругов, и изъятия Жилого помещения (квартиры) у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе __________________________________ или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения Жилого помещения (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения (признания недействительным) настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Жилого помещения (квартиры). При этом Жилое помещение (квартира) не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.

11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 157, 158, 160-162, 164, 209, 210, 218, 223, 288-290, 421, 433, 460, 461, 549-551, 556-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 10, 17, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, главы 7 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам известно.

12. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель (или: __________________).

13. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

– передачи Покупателем Продавцам денежных средств за Жилое помещение (квартиру), согласно п. 4 настоящего Договора, подтвержденной распиской Продавцов;

– передачи Продавцами по подписываемому Сторонами Передаточному акту Жилого помещения (квартиры), в сроки и на условиях, указанных в п. 8 настоящего Договора.

14. Настоящий Договор составлен в _________ экземплярах, один из которых хранится в ___________________________________________________, по одному экземпляру выдается Продавцам и один экземпляр выдается Покупателю.

15. В соответствии со ст.ст. 223, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ___________________ ___________________________________________________________________________________________.

Информация для сведения:

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Сделка купли-продажи квартиры относится к двум основным нормативным актам. Это ст. 454 ГК РФ, устанавливающая правила самих сделок, связанных с переходом права собственности от одного лица к другому на возмездной основе, и ст. 551 ГК РФ, посвящённая государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Последняя находится в тесной связи с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который в настоящей момент действует в редакции от 02.08.2019, «О государственной регистрации недвижимости». Кроме этого не следует забывать и о ст. 18 ЖК РФ, устанавливающей правила государственной регистрации права на жилые помещения. Сам же договор с марта 2013 года регистрировать не нужно. Он включается в пакет документов, которые передаются в Росреестр, и на его основании регистрация и происходит. После завершения её процедуры каждому участнику сделки выдаётся экземпляр договора с отметкой о том, что регистрация произошла. Она представляет собой гербовую печать УФНС и прямоугольный штамп с датой и подписью регистратора.

Как составить договор купли-продажи, чтобы ничего не забыть? Инструкция

Циан.Журнал составил пошаговый алгоритм: что нужно учесть и проверить при составлении и подписании договора купли-продажи, чтобы не сомневаться в безопасности сделки.

В составлении инструкции Циан.Журналу помог эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, юрист Сергей Вишняков.

Что обязательно нужно зафиксировать в договоре?

1. Участников сделки

• Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель.
• Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.
• Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки.
• Для каждого участника сделки — адреса регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), и при желании СНИЛС.
• Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.

2. Все данные по объекту сделки

• Полный адрес.
• Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
• Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.

3. Детали оплаты

Обратите внимание: речь идет не о кадастровой стоимости и не о стоимости, объявленной оценщиком! В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке.

Будем называть вещи своими именами: некоторые, пытаясь сэкономить на выплате налогов, прописывают в договоре меньшую сумму. Просто знайте, что это рискованно, так как доказать потом нарушение прав или невыплату нереально.

Бывает, что продавец пишет еще и расписку на остаток — своего рода гарант последующего возврата денег. В практике Сергея Вишнякова был случай, когда покупатель с этими расписками пошел в налоговую за вычетом — проблемы потом были у всех (из-за сокрытой налоговой базы).

То же самое касается срока оплаты: как стороны договорились, так и надо оплачивать. Если договорились после регистрации сделки — значит, после регистрации деньги должны быть переданы. Это делается во избежание ситуаций, когда покупатель на словах обещает передать сумму в зале регистрации, в ДКП прописано, что все оплачено до подписания, а на практике покупатель вообще не торопится или планирует вовсе не заплатить.

Установите механизм расчетов: каким образом и когда продавец получит деньги. В регионах деньги часто передают наличными, так что в договоре допустимо уточнить, что сумма будет выплачена сразу же после подписания ДКП. В мегаполисах чаще пользуются аккредитивами и банковскими ячейками — в этом случае по тому же принципу это указывается в договоре вместе с названием банка.

Если выплата производится при помощи рассрочки, распишите, какие суммы и по каким датам покупатель должен вносить. Сюда же добавьте способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какова дата заключения кредитного договора и его номер).

Законодательство гласит: если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.

4. Порядок освобождения квартиры

Продавец обязуется передать квартиру покупателю после регистрации сделки.

Пропишите, в какой срок продавец должен полностью освободить квартиру от своих вещей и передать ее по передаточному акту покупателю. Это называется физическим освобождением квартиры.

Если в квартире кто-то зарегистрирован, надо отметить в договоре этот факт, а также срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учета. Это важно для покупателя: в случае возникновения сложностей в этом вопросе, он вправе сослаться на подписанный сторонами договор.

5. Идентификация договора и его оформление

В договоре обязательно прописываются дата и место его заключения: число всегда проставляется сегодняшнее, место — город, в котором он подписан (скажем, Москва или Московская область, Подольск или другое).

Будьте внимательны и не допускайте ошибок.

После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.

Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.

Что можно дополнительно прописать в договоре?

• Вероятность банкротства продавца (при наступлении такой ситуации нужная фраза в договоре защитит покупателя от лишних неприятностей). Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица. Гипотетическое банкротство физлиц является неприятным подводным камнем, проверить который заранее крайне сложно, но он чреват рисками на годы вперед.
• Договоренности на случай расторжения договора по причинам, связанным с продавцом (или третьими лицами, предъявляющими претензии на проданную им квартиру). Можно прописать, что продавец обязуется купить покупателю аналогичную квартиру в доме аналогичной категории. Тем не менее этот пункт трудновыполнимый — в конечном счете все решает суд.
• Переход мебели и бытовой техники новому владельцу (если изначально такой вариант обговаривался).

А если какие-то пункты договора нарушаются?

В России действуют две параллельные системы: простая письменная форма и нотариальный договор. Если стороны сделки сами скачают и правильно заполнят шаблон договора, то он будет иметь юридическую силу.

Но в некоторых случаях требуется заверить договор у нотариуса (в противном случае договор не зарегистрируют и вернут участникам сделки):

• Если один из собственников — несовершеннолетний (также требуется согласие органов опеки).
• Если объект продается по договору ренты (пожизненного содержания или ежемесячной выплаты определенной суммы в обмен на квартиру).
• Когда продаются доли квартиры (во избежание риска рейдерской деятельности).

В целом поход к нотариусу необязателен (если речь не идет о перечисленных выше ситуациях). При этом обращение к нотариусу все же несколько упрощает задачу: например, он должен провести хотя и минимальную, но все же проверку и квартиры, и участников сделки (это будет дополнительным фактором безопасности).

К тому же после подписания договора и его заверения нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию — участникам не придется ехать в МФЦ.

Если какие-то пункты зарегистрированного договора нарушаются, стоит попробовать договориться самостоятельно, а если это не удается, тогда решать проблему в суде.

Согласно закону, если одна из сторон не передает или не принимает квартиру, другая сторона вправе обратиться в суд с тем, чтобы обязать оппонента выполнить условия договора (в нем должен быть пункт «обязуюсь передать квартиру после регистрации»).

К сожалению, если дело дойдет до суда, то решение вопроса затягивается на долгие месяцы (и даже годы), а новому собственнику будет проще всего вскрыть замки и въехать в квартиру без передаточного акта — на его стороне будет тот факт, что сделка прошла регистрацию и покупатель официально стал собственником.

Тем не менее если продавец после регистрации сделки не выезжает из квартиры, суд останется единственным законным путем воздействия.

Где найти шаблоны?

Кадастровый номер вы узнаете, заказав выписку из ЕГРН (самостоятельно в МФЦ или, что быстрее, оформив онлайн на сайте Росреестра).

При поиске обращайте внимание на год создания шаблона — пользуйтесь теми, что были выпущены в нынешнем или хотя бы прошлом году.

Шаблоны выложены в открытых источниках в интернете. Еще один способ — воспользоваться Библиотекой Циан, в которой собрано несколько десятков шаблонов на разные случаи жизни.

Порядок расчета

Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).

При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.

Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.

Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).

Когда нужна выписка из ЕГРН

Во всех случаях, когда договор обязательно должен быть заверен у нотариуса, потребуется выписка из ЕГРН. Стандартная – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Чтобы заверить ДКП в нотариальной конторе, продавец должен иметь при себе документ, подтверждающий право собственности на объект. Выписка из ЕГРН относится к этому типу документов: в ней есть строка «правообладатели», и нотариус сверяет данные в этой строке с данными паспорта продавца.

Если же в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние, для продажи понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение могут получить только собственники, а выписка из ЕГРН подтверждает это право.

До июля 2016 года правоустанавливающим документом на недвижимость служили свидетельства о государственной регистрации права собственности. После этой даты их перестали выдавать, а их альтернативой стали выписки из ЕГРН. Поэтому во всех случаях, когда требуется подтвердить свое право собственности на недвижимость, выписка подойдет.

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

• наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
• цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи , за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор формы договора определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

1. продажа доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Отсутствие некоторых условий в договоре ведет к отсутствию соответствующих обязательств. А это уже, в свою очередь, ведет к неопределенности, спорам и рискам (чаще для Покупателя квартиры).

Важно! Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка будет оспорена, то решение суда будет во многом опираться именно на содержание и формулировки заключенного договора.

Участие нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет дееспособность участников сделки (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин, а сам нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой, в случае оспаривания сделки в суде.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство (уже для обеих сторон сделки) в том, что нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – депозит нотариуса.

Правда, нотариусу за подготовку и удостоверение Договора купли-продажи квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

♦ Стоимость услуг нотариуса ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)

В практике рынка встречаются случаи, когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Тем не менее, занижение стоимости квартиры в договоре все равно практикуется. Как это происходит, и чем это грозит Покупателю – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать нотариусу или специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Прежде всего, стороны должны достигнуть договоренности по обязательным и дополнительным условиям, которые указаны в договоре. Если между ними не достигнуто соглашения, сделка не состоится.

Требование о его письменной форме также является обязательным, в противном случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре. В таком случае договор купли-продажи является недействительным, и не влечет правовых последствий для третьих лиц. Правила регистрация сделок с недвижимыми объектами в 2018 году регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ГК РФ.

Условия

При совершении сделки сторонам необходимо согласовать существенное условие — предмет договора. Под ним понимается конкретный объект недвижимости, которым продавец владеет на праве собственности.

При описании предмета соглашения указываются следующие характеристики:

местоположение и адрес;

уникальный кадастровый номер;

количество помещений в квартире или частном доме;

сведения о правообладателе и основаниях возникновения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из выписки ЕГРН, которую необходимо получить на дату составления договора купли-продажи.

Перечень дополнительных условий стороны определяют самостоятельно:

стоимость недвижимого объекта — по взаимной договоренности;

порядок взаиморасчета (например, наличными денежными средствами или с использованием банковского перевода);

наличие жильцов, которые сохраняют право пользования после регистрации договора;

состояние объекта недвижимости и отсутствие у покупателя претензий к качеству;

порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов квартиры или дома;

иные условия, которые стороны посчитают нужным включить в договор.

По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему согласию.

Срок действия

Закон не содержит требований к сроку действия документа, так как с момента регистрации все права переходят к новому собственнику.

Стороны могут оговорить срок заключения будущей сделки, для этого составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он будет содержать обязательство оформить основной документ на согласованных условиях.

При заключении предварительного соглашения покупатель может внести задаток за приобретаемое жилье. Если по вине продавца сделка не завершится в оговоренные сроки, задаток подлежит возврату в двукратном размере.

При правильном составлении предварительного соглашения одна сторона может принудить другую к заключению основного договора и регистрации его в Росреестре.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Юристы советуют нотариально заверять любой ДКП, даже если этого не требует закон. Так спокойнее и комфортнее. Нотариус лично запрашивает выписки из Росреестра, документы, проверяет, соблюдены ли права всех собственников. Документ должен иметь как минимум три экземпляра. По одному для продавца и покупателя. Третий отправится в Росреестр, где после подписания договора зарегистрируют право собственности на квартиру.