Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.
«Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения»
Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.
Ипотека в силу закона – это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.
Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве ( п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:
· при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488 , п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона о госрегистрации);
· приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором ( п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
· приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа ( п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);
· регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу ( п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации):
нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.
При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Поэтому на практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при приобретении квартиры за счет кредитных средств банка он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.
Документом-основанием для регистрации ипотеки (то есть правоустанавливающим документом) будет договор, по которому возникает ипотека в силу закона ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, это может быть договор купли-продажи, по которому недвижимость приобретается за счет кредитных средств.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Существует три способа подачи такого заявления:
– в форме документа на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр или филиал Федеральной службы кадастровой палаты;
– в форме документа на бумажном носителе посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
– в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Материал подготовлен главным-специалистом экспертом Управления Росреестра по ЕАО Н.В. Еременко
Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Нормативная база – что говорит закон
Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2022 года.
В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.
Кaкиe cвeдeния включaeт ипoтeчный дoгoвop
Cпиcoк cвeдeний, кoтopыe дoлжны быть yкaзaны в ипoтeчнoм дoгoвope, зaфикcиpoвaны в cт. 9 фeдepaльнoгo зaкoнa № 102-Ф3 «Oб ипoтeкe». Coглacнo этoмy нopмaтивнo-пpaвoвoмy aктy, дoкyмeнт включaeт cлeдyющиe дaнныe пpo:
📝 кpeдитopa и зaeмщикa;
📝 oбщeй cyммe зaймa, paзмepe eжeмecячнoгo плaтeжa, пpoцeнтнoй cтaвкe и cpoкax пoгaшeния ипoтeчнoгo кpeдитa;
📝 пpeдмeт ипoтeки — нaимeнoвaниe, pacпoлoжeниe и oпиcaниe oбъeктa, кoтopoe нeoбxoдимo для eгo идeнтификaции (нaпpимep, ипoтeчный дoгoвop пpи пoкyпкe квapтиpы дoлжeн включaть пoлный aдpec oбъeктa, oбщyю плoщaдь жилья и кoличecтвo кoмнaт);
📝 пpaвo зaлoгoдaтeля pacпopяжaтьcя имyщecтвoм в кaчecтвe зaлoгa — выпиcкa из дoкyмeнтoв нa пpaвo coбcтвeннocти;
📝 cтoимocть зaлoгoвoгo имyщecтвa — взятaя из зaключeния oб oцeнкe нeдвижимocти, выpaжeннaя в дeнeжнoм эквивaлeнтe;
📝 cpoк иcпoлнeния oбязaтeльcтв зaeмщикa.
Ecли oбязaтeльcтвo пoдлeжит иcпoлнeнию пo чacтям, тo в ипoтeчнoм дoгoвope пpoпиcывaют пepиoдичнocть и paзмep плaтeжeй, кoтopыe идyт нa пoгaшeниe зaдoлжeннocти.
Основания возникновения ипотеки
Ипотека с юридической точки зрения представляет собой залог объекта недвижимости. Переданное в залог имущество гарантирует обеспечение обязательств заёмщика перед кредитором, и, в случае их невыполнения, кредитодатель будет вправе её реализовать, а полученные деньги использовать для погашения задолженности клиента.
Действующее законодательство РФ предусматривает 2 вида оснований для возникновения ипотеки:
- Ипотека в силу закона.
- Ипотека в силу договора.
Различия между ипотекой в силу закона и в силу договора
Наглядно иллюстрирует различия между ипотекой в силу закона и в силу договора следующая таблица:
| Ипотека в силу закона | Ипотека в силу договора | |
|---|---|---|
| Когда возникает | При возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельств | При оформлении отдельного договора об ипотеке |
| Предмет залога | Приобретаемая на кредитные средства недвижимость | Любая недвижимость |
| Кто подаёт заявление о госрегистрации залога | Залогодатель и/или залогодержатель | |
| Особенности госрегистрации | Одновременно с регистрацией перехода права и права покупателя | Отдельное регистрационное действие |
| Госпошлина за госрегистрацию | Не взимается | Взимается |
Заключение
Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».
В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.
На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.
Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.
В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.
Ипотека в силу закона
В России взаимоотношения кредитора и заемщика регулируются федеральным законом об ипотеке (залоге). На его страницах прописаны точные данные об ипотеке. Ипотека – один из видов залога. Под термин попадает любой вид недвижимого имущества:
- квартира или комната;
- дом;
- гараж;
- земельный участок;
- производственные помещения;
- коммерческая недвижимость;
- доля в праве собственности на недвижимость.
Недвижимость является предметом залога под денежный заем. Заемщик не полностью владеет квадратными метрами до погашения кредита банку. Нельзя делать перепланировку, передавать залоговую квартиру другим лицам. Действует ограничение повторного использование квартиры как залога на кредит в другом банке.
По факту полной выплаты ипотеки в Едином Государственном реестре прав отмечается запись о праве собственности. С недвижимости снимается обременение в виде залога.
В силу закона договор ипотеки действует не по договоренности кредитора и заемщика. Только на основании законодательства страны. Таким образом закон защищает граждан от неправомерных действий кредитных организаций.
На практике и в силу закона залог накладывается на жилье без дополнительного соглашения сторон сделки. Как только в реестре появляется запись о купле-продаже недвижимости через заемные деньги банка, накладываются залоговые обязательства. За подобную регистрацию государственные пошлины не взимаются.
Залог с недвижимости снимается в Едином Государственном реестре прав. Заемщик обязан предоставить закладную из банка. Этот документ свидетельствует об отсутствии задолженности заемщика перед банком. Многие кредитные организации имеют в штате сотрудника, который занимается снятием обременения.
Как снять обременение по законной ипотеке
После полной выплаты жилищного кредита по графику или досрочно заемщик обращается к кредитору и получает документы, подтверждающие исполнение долговых обязательств в полном объеме. В снятии обременения участвуют обе стороны сделки, они составляют обоюдное соглашение.
По закону снятие обременения может проходить при личном присутствии заемщика и кредитора: чаще всего происходит именно так, поэтому сторонам нужно согласовать время сделки и записаться на прием в МФЦ. Срок проверки документов — до 3-х рабочих дней, при покупке по ДДУ — до 5-ти дней. Госпошлина за эту операцию не взимается.
После прекращения ипотеки в силу закона заемщик становится полноправным собственником недвижимости и может делать с ней все, что захочет: продать, подарить. При получении выписки из ЕГРП для совершения сделки отметки о наличии обременения не будет.
Ипотека в силу закона: что это такое простыми словами? По сути, это обычный жилищный кредит целевого типа, который ежедневно получают тысячи граждан. Залогом выступает приобретаемая недвижимость: квартира, дом, земля, коммерческий объект, гараж, комната и пр.
ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.
Регистрация ссуды в силу договора
Регистрация происходит строго с участием всех сторон сделки: и заемщика, и представителя кредитора. Сначала регистрируется договор купли-продажи, только после этого можно наложить обременение (при ипотеке в силу закона легализация этих документов происходит одновременно). Далее все стандартно: в течение 5 дней после подачи документов сделка регистрируется.
Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.
Кредитор может устанавливать ограничения на сдачу имущества в аренду. Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.
Загрузка...