Как быстро продать квартиру?

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

Шаг 2 – выполнить предпродажную подготовку

Следующее, что нужно сделать, чтобы быстро продать квартиру, так это хорошо ее подготовить. Ваша задача – представить покупателю жилье в лучшем свете. Причем начать нужно с подъезда и коридора: подмести, вымыть пол, протереть перила хотя бы на своем этаже.

Следующие шаги по подготовке:

• Вынести из квартиры старую мебель и хлам: сломанную технику, ковры, ненужные безделушки. Чем просторнее будет квартира, тем лучшее впечатление произведет на покупателя.
• Провести генеральную уборку. В квартире должны быть чистые полы, ванная и туалет, окна и пр. Стоит убраться с использованием дезинфицирующих средств, чтобы устранить все неприятные запахи.
• Обеспечить хорошее освещение. При показе жилья свет везде должен быть исправен и ярко гореть. Поэтому необходимо заменить перегоревшие лампочки и починить розетки.

Если квартира давно не ремонтировалась, стоит сделать хотя бы косметический ремонт. С ним недвижимость можно продать быстрее, особенно если это вторичное жилье. В квартире не должно быть аварийных мест: протекающей сантехники и потолков, прогнивших труб, неисправной электропроводки и пр. Если жилье в запущенном состоянии, проще убрать старую отделку и продавать в черновом варианте. Можно выполнить предчистовую отделку: оштукатурить стены, залить стяжку, заменить сантехнику.

Продать квартиру быстро и выгодно: 10 лайфхаков

ЦИАН.Журнал раскрывает маленькие хитрости, которые помогут прийти к сделке быстрее и сохранить при этом адекватный уровень цены.

Продажа квартиры — трудозатратное мероприятие, которое почти всегда оборачивается большими хлопотами, не говоря о нервах. Как пройти этот путь с минимальными потерями?

Между Сциллой и Харибдой

Редко кто хочет продешевить, продавая дорогую сердцу недвижимость. Иногда это приводит к тому, что собственник назначает непомерную цену, отталкивающую покупателя. В итоге квартира остается невостребованной на протяжении долгих месяцев, а то и лет. Поэтому залог быстрой и удачной продажи — прежде всего правильная оценка недвижимости.

Лайфхак № 1. Анализируйте сайты продажи

Откройте ЦИАН и внимательно изучите похожие предложения в вашем районе. При просмотре объявлений желательно искать варианты, выставленные не более двух месяцев назад. Если квартира висит дольше этого срока — значит, продавец назначил неадекватную цену либо недвижимость эта имеет изъяны, которые покупатели обнаруживают при осмотре. Определившись с суммой, заложите в итоговую стоимость 1–3% на торг (все любят скидки!).

Лайфхак № 2. Оцените квартиру на специализированном сайте

Рыночную стоимость своей квартиры можно быстро и бесплатно выяснить: например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир» . Указав основные параметры квартиры (местоположение, метраж, состояние ремонта), вы узнаете ее ориентировочную стоимость с учетом средних рыночных цен.

Лайфхак № 3. Обратитесь в проверенное агентство недвижимости

Многие риэлторы по старинке прочесывают сайты и газеты с объявлениями, собственную базу данных и на этом основании делают выводы о стоимости квартиры клиента. Действительно хороший анализ при ручном сборе информации требует много времени. Его агентам часто не хватает — они ведь не могут заниматься одним-единственным клиентом, если он не VIP. Поэтому часто риэлторы занижают стоимость квартиры продавца, чтобы побыстрее завершить сделку и получить гонорар.

У крупных и проверенных агентств недвижимости актуальные постоянно обновляемые базы, а для мониторинга и анализа цен на рынке они используют специальные программы. Обратившись к ним, продавец недвижимости получит моментальный срез: сколько стоит жилье аналогичного класса, а расчет при этом будет основан на реальных данных.

Документация

Подготовка документов — важная часть процесса продажи квартиры. Прежде чем размещать рекламу, нужно собрать весь требуемый пакет: свидетельство о собственности, план БТИ и т. д. (конкретный список в каждом индивидуальном случае свой). Если есть другие собственники, требуется их согласие. Кроме того, к имеющимся документам необходимо взять выписку из домовой книги.

Как сэкономить время?

Лайфхак № 4. Запишитесь в МФЦ по интернету

Чтобы не нарваться на очереди или закрытую дверь, подайте заявление на выписку из домовой книги и запишитесь на прием в удобное для вас время заранее через портал госуслуг или сайт МФЦ.

Лайфхак № 5. Погасите текущие долги

Перед продажей стоит позаботиться о том, чтобы были уплачены все налоги по недвижимости и долги по ЖКХ. Самый простой способ — воспользоваться мобильным приложением вашего банка либо порталом государственных услуг и погасить все задолженности с банковской карты. Просмотреть и оплатить все актуальные налоговые начисления можно на сайте налоговой инспекции. Кроме того, на нем же вы получите историю предыдущих платежей.

Подготовка квартиры

Первые шаги сделаны, теперь очередь за подготовкой квартиры. Помните: покупатель хочет видеть саму площадь, оценить размеры комнат. Мелкая мебель и памятные сердцу хозяина вещи: вазы, рамки, магниты, картины — лучше убрать. В идеале надо превратить обстановку в подобие отельного интерьера.

Перед продажей нет смысла делать дорогой ремонт, но лучше подклеить и отремонтировать все, что этого требует: например, подкрасить потрескавшиеся батареи. Квартиру надо тщательно убрать, а также проветрить. Не будет лишним ненавязчивый ароматизатор воздуха.

Не забудьте про подъезд: исписанные стены и грязный пол смотрятся непрезентабельно. Проведите небольшую уборку территории рядом с дверью квартиры, вкрутите лампочку на лестничной площадке.

Лайфхак № 6. Закажите уборку через сервис бытовых услуг

Если у вас не осталось сил на уборку квартиры и прилегающих к ней общих территорий перед приездом покупателя, воспользуйтесь сервисами бытовых услуг вроде YouDo. С помощью приложения или веб-версии вы быстро найдете работника, живущего в вашем районе, который приедет на дом и наведет порядок. Обойдется такая услуга дешевле, чем вызов клининговой компании.

Фотосессия интерьера

Этим пунктом ни в коем случае нельзя пренебрегать: от качества фотографий зависит, какое первое впечатление произведет квартира и позвонит ли покупатель. Фотосессию лучше проводить в светлое время суток, желательно с летним пейзажем за окном. На фото не должно быть никаких носков, шнурков и другого визуального мусора.

Если мобильный телефон не позволяет сделать фото в хорошем качестве, то одолжите у друзей и знакомых камеру, лучше с широкоугольным объективом — это позволит показать помещения с более широкого ракурса.

А вот обработкой фотографий с помощью фотошопа или любым другим приукрашиванием заниматься не стоит. Покажите квартиру максимально честно: гостиную, кухню, санузел, спальни и прихожую. Для более полного впечатления сфотографируйте вид из окна, внешний облик дома, придомовую территорию.

Лайфхак № 7: Используйте панорамные снимки

С помощью множества бесплатных приложений из нескольких фото комнаты удастся создать почти эффект присутствия.

Лайфхак № 8. Снимите видео

Ролик должен быть информативным, но коротким — 1–1,5 мин. Заранее спланируйте маршрут съемки, обеспечьте хороший свет. Уберите со своего пути лишнее, сложите диваны. Покажите не только квартиру, но и вид из окна, двор и подъезд. Держите камеру горизонтально и не меняйте ее положение во время съемки. Возьмите себе помощника, который будет открывать двери. Сделайте несколько дублей.

Текст объявления

Хорошее объявление — это информативный рассказ о квартире, где все данные указаны в порядке убывания важности (расположение, метраж, количество комнат, планировка, этаж, ремонт, год постройки дома и материалы, транспортная доступность, парковка, безопасность, инфраструктура). Написать его под силу каждому. Объявление будет выгодно смотреться, если помимо площади вы укажете и длину стен (на Западе делают именно так): покупателю будет проще планировать расстановку мебели.

Лайфхак № 9. Продающий текст

Если речь идет об уникальной недвижимости (например, дом по сложному архитектурному проекту или квартира в необычном районе) и вы хотите сделать ставку на яркое объявление, обратитесь к профессионалам — они напишут продающий текст. Кстати, цепляющее покупателя объявление может составить и профессиональный риэлтор.

Размещение объявления

Разместите свое предложение на максимальном количестве ресурсов: онлайн-доски объявлений, на которых продают и покупают все подряд, специализированные сайты по продаже недвижимости — ЦИАН , городские тематические форумы, бесплатные печатные издания.

Оповестите всех своих друзей и знакомых о продаже квартиры, сообщите соседям и консьержке. Все должны быть в курсе. Случается, что покупателем становится сосед, который приобретает квартиру для родителей, детей или расширения своего жилого пространства.

Лайфхак № 10. Всегда отвечайте на звонки

Все предыдущие шаги будут сделаны впустую, а ваши старания окажутся тщетными, если вы не будете его соблюдать. Покупатели практически никогда не перезванивают сами. Если вы не в состоянии вести переговоры днем (например, заняты по работе), то привлеките к продаже специалиста. Тем более, на завершающем этапе сделки все равно, скорее всего, потребуется его участие.

Подготовка документов (третий шаг)

Требуемые для сделки документы требуется готовить до предпродажных показов покупателям. Основной документацией для продажи квартиры являются:

• поэтажный план (экспликация);
• единый жилищный документ. Содержит перечень зарегистрированных в квартире граждан, сведения по квартплате (об отсутствии задолженностей);
• ЕГРН-выписка;
• согласие супруга (супруги), нотариально заверенное;
• справки из диспансеров (наркология, психоневрология).

Полный перечень предпродажных документов уточняйте у риэлтора. Обязательно обращайте внимание на длительность действия справок (сроки).

Отсутствие требуемых справок, любой из них, удлинит продажу квартиры – получить справку за сутки нереально. Покупатели зачастую ограничены по времени (истечение срока одобренного кредита, семейные причины и пр.). Учитывайте, что рынок «вторички» обычно полон предложениями и покупатель ждать подготовки документов не будет – уйдет.

Предпродажная подготовка

Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).

Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте. Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно. Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.

Научите собственника готовить квартиру к показу

Объект намного легче продать, если представить его в выгодном свете.

— Покупателю скорее приглянется чистая квартира, чем захламленная или пропитанная неприятным запахом. Это нужно объяснить собственнику. Попросить его вымыть окна, проветрить помещение, убрать лишние вещи. Ошибкой является мнение, что косметический ремонт поможет продать квартиру быстрее и дороже. Нужно донести до собственника, что покупателю не нужен его ремонт — все равно он будет переделывать по-своему. А значит, не захочет переплачивать за то, что ему не нужно. Куда важнее чистота и порядок.

Читать по теме
Как и какую CRM выбрать риелтору: 12 важных критериев

Как быстро продать квартиру

Не каждый продавец, к сожалению, понимает насколько важна предпродажная подготовка жилого объекта недвижимости. Но это исключительно важно!
Поэтому, если вы точно для себя определили необходимость продажи — отпустите свою любимую квартиру «от себя».
Если продавец межуется, сомневается в своем решении, продажа растянется на многие месяцы.

Способ №2: с помощью риелторов

Стоимость: 1 – 5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50 – 100 тысяч ₽.

Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы

Минусы: нужно платить риелторам

1. Поиск риелтора

Можете узнать рекомендации знакомых, изучить отзывы в интернете или довериться крупной компании. При выборе можно пообщаться с несколькими специалистами, чтобы оценить их план действий по продаже жилья.

2. Заключение договора с риелтором

В документе будет приведён список услуг и стоимость. Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора — иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.

Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Договор купли-продажи

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.

ст. 554 ГК РФ — предмет в договоре продажи недвижимости

ст. 555 ГК РФ — цена в договоре продажи недвижимости

ст. 558 ГК РФ — особенности продажи жилых помещений

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
13. Подписи сторон.

Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

В некоторых случаях договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Например, если вы продаете квартиру, которая находится в долевой собственности или которой владеет несовершеннолетний.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Но на практике, чтобы удостоверится, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:

1. договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
2. справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
3. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
4. свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (сейчас его уже не выдают);
5. экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
6. справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
7. справку об отсутствии долга за капремонт;
8. выписку из домовой книги, из которой понятно, кто зарегистрирован в квартире;
9. копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

ст. 153 ЖК РФ — обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

ст. 158 ЖК РФ — расходы собственников помещений в многоквартирном доме